贷款前必看！做过这些事，就别想用公积金贷款买房了

与商业贷款相比，公积金贷款利率较低，大多数拥有公积金的购房者都想使用公积金进行贷款买房。2020年9月份天津大多数银行商业贷款5年期以上、首套房利率为LPR+30基点，即4.65%+30基点=4.95%，二套房为LPR+60基点，为5.25%。购房者使用公积金进行贷款，5年期以上，首套房利率为3.25%，二套房为3.85%，与商业贷款相比，利率至少低了1.67%。

P1｜天津公积金贷款需要满足哪些条件

1.具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力，信用良好；

2.未到法定离退休年龄(国家另有规定可延长的，但至高应未到65周岁)；

3.购买住房的，须具有合法的购买住房合同或协议；

4.未负有住房公积金贷款债务；

5.开立住房公积金账户1年以上，在申请公积金贷款前，连续逐月缴存住房公积金满1年；

注：因工作单位变动，造成欠缴3个月(含)以内，在申请贷款时已将欠缴的住房公积金补齐并恢复逐月缴存的，可视同连续缴存。

P2｜申请公积金贷款其他限制

1.配偶一方申请住房公积金(组合)贷款的，贷款还清前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款；

2.不能有尚未还清的数额较大、可能影响偿还的其他债务；

3.办理组合贷款的，公积金贷款和商业贷款的贷款期限必须一致；

4.贷款期限最长不超过30年，具体如下：

1）购买商品房、限价商品房、定向销售（安置）经济适用住房的，贷款期限不得超过30年；

2）购买私产住房的，不得超过20年；

3）购买公有现住房或在农村集体土地上建造、翻建、大修自有住房的，不得超过10年。

5.借款人年龄与贷款期限之和，不得超过法定退休年龄后5年。（按女性55岁、男性60岁计算）。

如果你或配偶有过以下不良行为，就基本和公积金贷款买房无缘了

1.贷款前存在未还本息或担保人代还；

2.近24个月内存在贷款展期(延期)或以资抵债等记录；

3.单笔住房公积金贷款或未还清的商业性住房贷款近24个月内存在连续未还本息超过6期记录；

4.近60个月内单笔住房公积金贷款累计逾期超过24期；

5.近60个月内因住房公积金贷款逾期被起诉；

6.有呆账或核销记录；

7.个人信用报告中被列为失信被执行人；

8.2019年2月1日以后，以下两种情况也不能申请公积金贷款：购买配偶、子女、本人父母或配偶父母的住房；离婚两年内，与原配偶之间买卖住房

免责声明：本信息采集于2020年9月7日，实际信息可能有变动，因时间、市场、政策等会发生变化，以上信息仅供参考，不作交易依据使用。

“以物抵债”发生的条件及法律风险、防范措施

以物抵债的定义

“以物抵债”特指申请执行人（“债权人”）与被执行人（“债务人”、“抵押人”）之间存在金钱给付债务，在符合法律规定情形时，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。房屋抵押贷款中，借款人以自有或第三人所有的不动产提供抵押担保，贷款发生逾期后，债权人通过司法拍卖处置抵押物是不良债权处置的重要方式。如抵押物流拍或基于其他处置需求，债权人可依规定将抵押物或被执行人其他财产抵债。

强制以物抵债是指不管被执行人是否同意，只要同时符合以下强制执行条件，人民法院就可依权强制将被执行人的财产交付给申请执行人抵债：（1）被执行人无金钱给付能力；（2）被执行人的财产无法拍卖或变卖；（3）申请执行人同意接受抵债；（4）抵债物价值须经有关部门评估。

以物抵债发生的条件

1、“以物抵债”适用情形

根据现行规定，“以物抵债”可以不经拍卖或变卖程序直接实施或在拍卖、变卖环节实施：

（1）不经拍卖或变卖直接“以物抵债”。包括两种情形：其一，经申请执行人和被执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。其二，执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的,人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务。

（2）在拍卖或变卖程序中“以物抵债”。包括三种情形：其一，一拍流拍，申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债；其二，二拍流拍，人民法院可以依照规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。其三，变卖失败的，人民法院依照规定将该财产交申请执行人或者其他执行债权人抵债

2、“以物抵债”抵押物价值的认定

不经拍卖或变卖直接“以物抵债”时，抵债财产价值认定通常在法院的组织下由申请执行人和被执行人通过协商确定。那么，在拍卖或变卖程序中“以物抵债”价值认定的方法为：如申请执行人或其他执行债权人在一拍、二拍流拍或变卖失败情形下“以物抵债”，抵债价格为对应执行环节财产拍卖保留价。

3、“以物抵债”失败的处理

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条规定，拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的，人民法院可以裁定重新拍卖。

以物抵债的法律风险及防范

以物抵债的法律风险贯穿于接收、持有、处置整个管理过程，具体表现在：

1、以物抵债协议签订后，但因债务人未实际履行该协议而产生债权人对原债务诉讼时效丧失的风险。在未清偿全部贷款前抵押权人便向抵押人出具同意处分抵押物的书面意见并解除他项权，容易产生因放弃抵押权而原债权沦落为“无担保债权”的风险。

因此，在以物抵债协议中明确约定“签订该抵债协议即表明同意对原债务进行实际履行，原债务诉讼时效即应中断”，规避以物抵债未实际履行而丧失对原债务的诉讼时效。建议在全部清偿完债权后，再进行抵押他项权的解除；在执行过程中进行以物抵债协商处理。

2、抵债物因过户费、税费等繁重，债权人未能及时办理相关过户手续而导致抵债物在交付中产生法律风险。“以物抵债”中虽不涉及现金支付，但实现了不动产权属转移，相关主体应当按照规定缴纳相关税费。与二手房买卖中由买方代卖方承担应缴纳的增值税等税费不同，“以物抵债”中一般由接受抵债物的债权人、抵债的被执行人按照法律规定各自负担税费，除非有特别约定。但应当特别注意的是，如拍卖公告中，列明由买受人承担税费的，债权人在“以物抵债”前应与法院确认或与被执行人协议确认，以物抵债”不适用拍卖公告中税费承担方式，由各方依法承担。

根据《物权法》第28条、第31条的规定，依照法院的法律文书引起物权变动的，自法律文书生效时转移。实践中，法院会发出协助履行通知书，要求相关单位协助办理产权过户手续。对于未办理产权过户手续的，依照法律文书而取得的抵债物再次转让处置的不发生物权变动效力，且会因抵债物对外公示与实际所有人不一致严重影响抵债物的交易安全。

因此，采取以物抵债的在法院执行程序中应当要求法院出具以物抵债裁定，取得所有权，并及时进行产权变更登记或者交付，防止实际所有权人与对外公示的不一致产生交易纠纷。

3、部分以物抵债会产生债务人隐匿资产、逃避还款的法律风险。债务人先主动示弱或以虚假承诺来骗取银行信任，后采取将抵债物出售予善意第三人，该第三人依照《物权法》第106条的“善意取得”规定[《物权法》第106条，“……除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”]取得所有权，债务人达到恶意处置资产逃避债务承担的非法结果。

4、以物抵债会涉嫌“流质条款无效”而不发生法律效力。所谓流质条款，是债权人、债务人在债务未届清偿期之前达成的一种转移抵押（质）物所有权的约定，即当债务人不能按期履行债务清偿义务的该抵押（质）物所有权直接转移给债权人所有。因其不符合市场中对物的价值公平衡量，会出现不利于债务人利益，因此《物权法》第186条[《物权法》第186条，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。]、第211条都作了类似的禁止性规定。

因此，避免以物抵债涉嫌“流质条款”而无效。对于在债务未届清偿期之前达成的以物抵债协议的，建议明确约定“在债务清偿期届满时进行评估清算”，来规避“流质条款”无效带来的风险。

5、法院在执行拍卖中，对于拍卖物的保留价具有很大的自由裁量权，拍卖物价值存在虚高现象严重。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释[2004]16号)第26条、第27条、第28条规定，动产经过2次流拍、不动产或其他财产权经3次流拍和1次变卖程序后抵债给申请执行人或其他债权人的，申请执行人或者其他债权人不同意抵债且不接收该物的，法院会解除查封、扣押、冻结后将该物交被执行人。债权人会因为司法变现程序繁冗成本大而被迫接收抵债资产，且接收的资产可能存在瑕疵。

因此，对于抵债资产价值不足以抵偿全部债务的，对剩余债务要求在法院裁定书中予以明确，继续保留追偿权。

6、抵债资产处置时因未及时通知共有人、承租人而产生阻却处置的法律风险。债权人在获得抵债资产后可以进行随意处置，但法律为保护该资产的共有人、承租人在同等条件下的优先购买权，为债权人在处分该资产时设定了定期限的通知义务。[最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见（试行）第118条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权……。”]虽然债权人不履行通知义务，并不当然会对出卖抵债资产行为产生效力上的实质影响，但共有人、承租人起诉后，势必会造成处置的不顺畅或延误。

因此，处置抵债资产时及时以书面方式通知共有人、承租人等优先购买权人，并取得书面回执，避免因优先购买权给抵债资产的变现带来阻碍。

7、债权人处置抵债资产时因未尽相应的瑕疵告知义务，会产生与买受人签订的出卖抵债资产的合同被买受人依法解除的法律风险。

因此，须明确抵债资产的瑕疵担保责任，在处置变现前保留对原债务的追偿权。同时在处置抵债资产时，将瑕疵充分披露以此来免除瑕疵担保责任。

小结

由于“以物抵债”的复杂性，大部分追求稳定收益的不良人更愿意通过债权的快速变现完成收益，至于房屋本身的升值贬值及交易，涉及到更复杂的政策并且会拉长整个处置时间，让资金成本承压，所以以物抵债，只有以“最终买家”的身份去“选购”，才会出现意想不到的惊喜。

公积金贷款需要注意什么？这些误区可别搞错了

摘要:1.借款人需要满足的基本条件2申请公积金贷款有哪些限制3.哪些行为会导致无法使用公积金贷款4.关于公积金贷款还存在哪些误区

贷款买房是大多数人买房的主要方式，无论是商业贷款买房，还是公积金贷款买房，对于这两者，大多数人更青睐于公积金贷款买房，这是为什么呢?因为相对于商业贷款而言，公积金贷款买房具有利率低，年限长，还款方式灵活等优点。但想要通过公积金贷款买房有哪些需要注意的呢?

一、借款人需要满足的基本条件?

职工本人为公积金贷款申请人，配偶应当为共同申请人父母在本市缴存住房公积金的，可以为共同申请人。

1、单位在职职工签订劳动合同3年期以上(或连续3年签订1年期劳动合同)

2、正常连续按月缴存住房公积金一定期限以上(兰州要求连续无间断半年以上)

3、未超过法定退休年龄，有稳定的经济收入和偿还本息的能力

4、借款人同意办理住房抵押登记和保险

5提供当地住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式

6、同时提交银行要求的相关文件，如购房合同或房屋预售合同、房屋产权证、土地使用证、公积金缴存的证明等

二、申请公积金贷款有哪些限制?

1、配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款:

2、贷款申请人在提出住房公积金贷款申请时，没有尚未还清的数额较大、可能影响住房公积金贷款偿还能力的其他债务

3、公积金贷款期限最长不超过30年。办理组合贷款的，公积金贷款和商业性住房贷款的贷款期限必须一致:

4、大部分城市都规定了单笔住房公积金贷款的最高额度，住房公积金贷款额度最高不超过房款总额的70%

5、住房公积金贷款期限不得长于借款人距法定退休年龄的时间，临近退休年龄的职工，在考虑其贷款偿还能力的基础上，可适当放宽贷款年限1-3年。

三、哪些行为会导致无法使用公积金贷款?

1、信用卡透支6个月未还

有些人爱用信用卡消费，但是消费多了却还不起钱，逾期一拖再拖可能就拖了半年以上。而有的人是因为有长期不用的信用卡产生了年费、卡费未还，造成了逾期达到半年以上。但不管是什么样的情况只要是这样子的逾期被记录到个人征信中，后果都是非常严重的。而这些情况发生后，你的公积金贷款就无法申请。在此，提醒各位持卡人，因为部分银行信用卡不开卡也可能产生年费，长期不用的话最好及时注销哦。

2、有贷款逾期24期以上的

如果贷款申请人早前有使用过个人贷款且有过一笔贷款长达24期贷款未还的记录，那也是不可能申请得到公积金贷款的。

3、有2年以上证期还款记录的

虽然说有逾期一定申请不到公积金贷款。但是，也并不是说没有逾期就一定能申请到公积金贷款。为什么这么说呢?

因为，当你因经济困难而还不上贷款并向银行申请了延期、展期，或者是以资抵债等业务，公积金管理中心会认定你没有还款能力而不愿将公积金贷款放发给你的。

4、有过骗提、骗贷行为

有一些黑平台是专门为征信不良用户服务的，他们会通过收取高额的服务费来为征信不良用户包装个人信息，以帮助他们能获得公积金贷款。但是，公积金贷款的审核是相当严格的，一旦这种造假被发现并记录在案，将会在几年内不能再申请公积金贷款。

5、使用担保贷款时由担保人代还过债务的

被银行要求提供贷款担保方的申请人，有可能是因为他的信贷风险较高。而如果本来就因为信贷风险高需要提供担保人了那还不按时还款，还让该还的债务落到担保人的身上。那说明，这个人的信用度基本上已经呈负姿态了，很难申请到公积金贷款。

四、关于公积金贷款还存在哪些误区?

误区一:只要结清公积金贷款就完事了

并不是说结清公积金贷款之后就完事了，就是什么事都没有了，借款人结清公积金贷款后，必须持本人有效身份证、贷款结清证明等材料，到房管部门办理解除抵押手续，这样才可以说是完事了。

误区二:提前还公积金贷款有违约金

使用商业贷款买房的借款人，若想提前还款，需要按照银行规定支付一定数额的违约金，因此很多使用公积金贷款买房的借款人认为，提前还公积金贷款也会产生违约金，但事实上提前还公积金贷款无需支付违约金。

误区三:公积金账户余额可以做首付

很多人都认为既然公积金是职工购房福利政策那么理所当然的可以用来支付购房首付，而实际上并不是这样，公积金账户的钱虽然是你的，但是没有买房之前是无法以购房为理由提取的。

那么肯定就有人会问了，那么要是不买房，公积金就提取不出来了吗?当然不是，你有可以通过其他理由申请提取公积金，比如租房、离职、出国定居、退休等。

误区四:未婚情侣可以一起申请公积金单款买房

未婚情侣是不可以一起申请公积金贷款买房的，只有配偶、父母和子女才可以和主贷人一起参与贷款，因为公积金贷款是以家庭为单位的贷款，这点大家一定要弄清楚。

误区五:用公积金贷款买过一套房后，就不能再申请了

如果你已经使用公积金贷款买了一套房，还想再使用公积金买第二套，其实是可以的，但是有一个前提条件，那就是只有在还清前一套住房贷款的前提下才能再使用公积金贷款。

在这个“信用即财富”的时代，良好的个人征信无疑就是一笔巨大的无形资产，而公积金管理中心也会根据信用评级来确定贷款额度。想要公积金贷款不被拒绝，平时最好在信贷业务方面积累良好的信用。