年化3%，先息后本，北京房产抵押贷款利率，还会往下降吗？

近几年，银行学习保险行业，搞贷款的开门红。一般是11月份推出，要求年底前完成批贷，元旦过后统一放款。通过贷款利率的优惠，锁定优质客户，有些银行靠着开门红，1月份就能完成全年放贷任务的90%。

这几天，北京某四大行之一，推出了2023年贷款开门红的抵押政策，十年期先息后本，年化3%。这个利率，可以说是抵押贷款，有史以来的最低利率，第一次房产抵押贷款利率降到3%。对于很多，早几年办的抵押贷款，想进行贷款置换的朋友来说，一方面这个利率非常有吸引力，进行贷款置换转贷，每年可以节省不少利息。另一方面，又担心，会不会利率进一步降低，刺激经济，会不会继续降，有没有可能降到3%以内，那么现在置换不就亏了吗？本文就探讨一下，现在3%的，北京的房产抵押贷款，还会继续往下降吗？

首先：我们回顾一下，过往的抵押贷款利率。在2018年以前，当时还没有LPR，执行的是基准利率。当时5年期以上的基准利率是，4.9%。北京的房产按揭贷款，是首套房基准利率上浮10%，也就是首套房按揭贷款的利率是5.39%。二套房按揭贷款的利率是，基准利率上浮220%，也就是5.88%。房产抵押贷款，又叫抵押经营贷，主要是用于企业经营，对于银行来说，借钱给企业经营风险要远大于，借钱给上班族买房自主。所以，抵押贷款的利率正常是远比按揭贷款利率要高。当时抵押贷款的利率，一般是基准利率上浮30%到40%，也就是6.37%到6.86%。

18年—19年，中美贸易战，很多中小企业经营出现困难，为了降低中小企业的融资成本，加上基准利率改为LPR。北京房产抵押贷款的利率，降至5.2%—6%。之后，2020年，众所周知的口罩，房产抵押利率将至，4.65%—5.5%。也就是在这一年，一方面大家觉着疫情很快就会过去，加上房地产还是比较景气，再当时，房产抵押贷款的利率，降至4.65%—5.5%，第一次出现了，抵押贷款利率比按揭贷款利率低的不正常现象。那一年，房产抵押贷款，井喷。按揭转抵押，之前办的贷款利率高现在低，进行转贷重新办理。买房不做按揭，垫资全款买房，过户后办抵押贷款还垫资。等等一些列操作，导致21年年初，房产抵押贷款收紧，部分银行，上调了贷款利率。

都没想到的是，口罩如此顽固，21年至今，一波未平一波又起。对各个行业都产生了很大影响，抵押贷款利率又一次进入了下降通道，2022年上半年，北京抵押贷款利率第一次破4%。现在，为了冲刺2023年开门红，某四大行，抵押贷款利率降至3%。通过近五年房产抵押利率演变的过程，我们可以看到，对比之前的抵押贷款利率，降了60%，大概是打了4折。虽然，不敢说3%一定是最低点。但是，客观来说，这个利率再往下降，很难了。

其次：对比按揭贷款。现在，北京首套房按揭贷款是LPR+55个基点，也就是4.3%+0.55%=4.85%。二套房按揭贷款利率，LPR+105个基点，也就是4.3%+1.15%=5.45%。疫情以前，抵押贷款利率是要高于按揭贷款利率的。这也符合正常逻辑，房产抵押用于企业经营，对于银行来说，肯定是风险要远高于购房人收入稳定，买房自主的按揭贷款。但是，现在，北京按揭贷款的利率4.85%，5.45%，房产抵押3%。上班族都为了买房，每个月都缴纳公积金，公积金政策性补贴，公积金买房贷款利率低，上限60万，公积金贷款的利率是3.25%。通过和按揭贷款，公积金贷款的利率做对比，3%的抵押贷款利率，进一步下降，似乎也概率不大。

然后：我们看一下LPR

贷款市场报价利率（LPiR,LPR）是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。现行的LPR包括1年期和5年期以上两个品种[1]。LPR市场化程度较高，能够充分反映信贷市场资金供求情况，使用LPR进行贷款定价可以促进形成市场化的贷款利率，提高市场利率向信贷利率的传导效率。

2020年8月12日，工行、建行、农行、中行和邮储五家国有大行同时发布公告，于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR（贷款市场报价利率）定价方式。

最新报价：2022年11月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

上面是百度对于LPR的介绍。我们可以关注两点：

第一：LPR是对于最优质客户的贷款利率。相当于是银行贷款利率的低价，而绝大部分满足不了最优质的条件，所以正常的贷款利率是LPR加多少。而现在北京房产抵押贷款，2023年开门红利率3%，远低于LPR。

第二：LPR是以几家大银行为代表，他们出价加权平均得出的。因为，大银行有政策优势，资金优势，他们的贷款成本最低。大部分中小银行的贷款成本，要远高于他们。之前就有相关分析，对于很多中小型银行来说，LPR就是他们的成本价。而现在，3%的抵押贷款利率。对于很多银行来说，这个利率要比他们的资金成本更低。

最后：办理存贷汇业务的金融机构叫银行。银行的主要利润来源就是存贷息差。如果把银行看成一个企业，存款就是他们进货价，贷款就是他们的销售价格。这几年，存款利率是一直在降，但是正常的定期存款的利率也得在3%—3.5%吧。现在，3%的抵押利率，基本上和存款利率是差不多的。我们现在只是受疫情影响，经济出现暂时的困难，和西方的发展停滞有本质的区别，我们现在阶段，不具备也做不到存款0利率，负利率。尤其是，现在美联储加息，过去很多年一直流传的，中国融资贷款的成本最高，欧美很低。现在的情况是，美国房产抵押贷款利率现在破7%了，北京现在最低是3%.在3%的基础上，进一步下降，暂时是看不到什么可能。

一家之言，只是北京贷款的一个从业者，观点未必准确。欢迎留言，指教交流！

章雅琴：中信银行抵押贷款，800万额度，先息后本还

文雅琴咨询

在武汉市场，中信银行的抵押产品好感度有口皆碑的~

由于前几年放款太猛，去年停歇了将近一年。

今年又重出江湖！

值得说道的是，这次推出的产品优势更猛了！请看：

首先是额度，最高可贷800万！

其次是利息，先息后本6.47%，等额本息仅6.37%！

最后是年限，最长20年！20年！20年！

中信银行，这次推出的经营性房屋抵押贷款产品，不管是额度、利息还是年限，都很给力！

今天详细介绍一下：

1·贷款利息。

这是大家的口头禅，一般会最先问：“利息多少？”。

该产品的先息后本利息是6.47%，等额本息仅上浮30%，只有6.37%。对于经营性贷款来说，已经是非常非常低了，放心用吧！

最值得一说的是，这次推出了先息后本的还款方式！真实经营人士的福音！

贷100万，月供还款仅为5392元！可以说这真是一款十分好用的良心产品！

2·贷款额度。

贷款额度，直接关乎到释放活动资金的多少，这对于一款贷款产品来说是核心指标，非常关键！

该产品可承做多套抵押物，放款上限最高可达800万！

不知道企业主们够不够用，反正在同类产品中，它排前三。

对于抵押成数，也没有克扣，常规放送。

住宅的抵押率最高70%，别墅的抵押率最高60%（三环内别墅60%，三环外别墅最高50%），底商的抵押率最高50%。

3·贷款年限。

贷款年限直接关乎到月供还款金额，这对资金使用者，是不得不考虑的！

该产品最高可贷20年，70岁为限。

怎么计算呢？

贷款年限是以借款年龄加授信期限不超过70岁为限。

举例，张三今年52岁，那么张三申请的最长年限则为18年（70-52=18）。

最值得点赞的是，不管选择是先息后本，还是等额本息，都可以最长贷20年！

产品很好，如果要求很严，那也没什么搞头~

那下面就说说该产品比较宽松的要求：

一是房龄要求。

房屋使用年限不能超过20年。直白说就是1999年以前的房子不符合要求。

二是借款人要求。

借款人必须为法人或者是占股10%以上的股东；

借款人年龄需为18-65周岁，年龄不足25岁（不含）或年龄大于55岁（含）需提供共借人。

三是房屋区域要求。

武汉市主要城区的房产都实行白名单制度，且需符合以下评估条件：

1·江岸区、江汉区、硚口区、武昌区评估价16000以上的楼盘。

2·洪山区、东新区、汉阳区、青山区评估价14000以上的楼盘。

3·东湖西区、沌口经济开发区评估价12000以上的楼盘。江夏区评估价11000以上的楼盘。

4·黄陂区、蔡甸区与汉南区都只接受白名单内的房产。

四是征信要求。

首先该产品不看查询次数，可接受连三累九。

其次可接受当前逾期，提供还款凭证即可。

真的是很宽松的征信要求！

最后是办理流程。

第一步，先加我的微信或直接电话进行问询；

第二步，约时间进行面谈咨询；

第三步，准备资料来指定支行签约，然后安排进行下户；

第四步，整理材料进件审批，接听审核电话。

最后，批复过后，即可进行抵押办理与安排放款。

注：如果是申请100万以内的贷款，则不需要下户，很省事儿~

若你有银行贷款需求，但不符合这个产品的要求，请添加我的个人微信进行咨询其他产品。

会融集团金融服务团队会根据你的具体条件为你综合策划与优化，匹配申请其他低成本的产品，为您解决资金周转需求，欢迎咨询~

我是章雅琴，会融集团合伙人，主营武汉市银行贷款金融服务。

全款买房再抵押贷款，相比按揭贷款买房有什么优势？

客户为了孩子结婚，看中了一套学区房，房主却表示现在银行按揭款回款很慢，所以一次性付款的购房者优先。结果房东优先卖给了可以全款买房的人。

为啥这么多人全款买房呢？从贷款的角度看，有很多人是全款买了房，再拿来抵押。

那么，全款买房再抵押的优势有哪些呢？

1、可议价空间大

像成都，去年房地产市场不景气，很多房东急需要钱，全款买是可以优惠很多的，按揭基本无优惠。

2、可贷层数高

在成都，使用全款买房再抵押，最高可抵押贷款房产价值的7-8成，而未结清贷款的按揭房就只能贷房屋的剩余价值部分。

3、抵押贷款最划算的时期

目前抵押贷最低年化3.5%，可做10年期先息后本。

注意事项

如果想做抵押贷款，却拿不出全款的房子，就需要过桥垫资，会多一些垫资的成本钱在里面，如果没有营业执照的，还需要办一个营业执照。

抵押贷款期限没有按揭贷款那么长，按揭可以做20-30年，抵押是5-10年，不过到期了可以无本续贷，只要征信和负债不变化太大，一般没有太大问题。

总而言之，大致的利弊都在上面，结合自己的情况可以综合考虑一下，如果不差钱，就走正常途径按揭买。

如果因为按揭月供大，每月还款有压力，想省些利息钱，或者说你是要做生意，后续有投资意向的，那采用全款买房，再做个抵押贷款要划算一些。