办理房产抵押贷款有什么风险？你了解了吗？

很多人在缺钱的时候除了会选择向周边的亲戚朋友借钱，如果缺钱的数目比较小，很多亲戚朋友都是愿意帮忙的，但是如果是大数目的话，亲戚朋友也会有一定的资金困难，借款人就只能选择向银行申请贷款了，很多银行会放款给借款人，都是因为借款人把自己的房子抵押给银行，那么办理房产抵押贷款有什么风险?你了解了吗?

什么是房产抵押贷款?

房产抵押贷款是借款人向银行申请贷款的其中一种方式，银行为保证贷款的安全，把借款人的房地产、有价证券及其他凭证，通过一定的契约合同，合法取得对借款人财产的留置权和质押权而向其提供的一种贷款。

房产抵押贷款就是指借款人在法律上把财产所有权转让给银行以取得贷款，这期间如果借款人不能按期偿还贷款本金和利息，银行方面有权处分抵押物，并可优先受偿的贷款方式。房产抵押贷款可以减少债权人的贷款风险，为债权人收回贷款提供了最有效的保证。

办理房产抵押贷款有什么风险?

1、违约风险

就算抵押权人是银行，借款人办理房产抵押贷款也是存在违约风险的，违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人因为自己的一些原因导致被迫违约是因为支付能力不足，这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。

2、流动性风险

房产抵押贷款是存在一些性风险的，其中包括流动性风险，流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险。现如今房产抵押贷款的流动性风险体现在我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。

3、经济周期风险

关于经济周期风险是比较少见的，是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。

4、利率风险

利率风险相信大家都懂，就是指贷款利率水平的变化，给银行的资产价值带来的风险。利率风险是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。

房产抵押类不良贷款六大风险防范

房产抵押类不良贷款六大风险防范科学剖析房产抵押贷款的主要风险点及其产生的原因，在实际操作过程中更加合理地规避房产抵押类贷款的法律风险。

当前，经济下行压力持续加大，受此影响，银行业面临的不良贷款压力激增。同时，房地产市场价格波动加大，原本相对优质的房产抵押贷款也出现风险。在实践操作中，房产抵押类不良贷款的风险问题值得深思。

房产抵押类贷款风险的现状及成因

截至2018年6月末，某银行房产抵押类贷款占全部贷款总额的59.75%；房产抵押类五级不良贷款余额，占五级不良贷款余额的31.87%。上述数据并不包括已处理和已损失的房产类贷款，从实际情况来看，房产类抵押贷款面临的风险已经比较严重。

房产抵押类贷款风险不断加大的原因是多方面的，从行社内部来看，主要原因有以下几点：

贷前调查未尽职。在对房产抵押类不良贷款后续处理过程中发现，绝大多数出现风险问题的贷款都存在贷前调查不尽职的问题，客户经理未对抵押物进行全面了解，包括抵押物的基本情况、权属、出租情况等。司法处置中，抵押人往往会针对银行工作人员的疏漏提出异议，导致银行在抵押权变现过程中遇到困难，甚至遭受损失。例如，某炭业有限公司贷款续贷前已经通过银行收取了第三方租金，即抵押物已出租。单就操作过程来看，银行事前虽然多次到实地调查了解，该公司也口头确认抵押物没有对外出租，但由于银行未能提高警惕，未留存相应的文字、图片、影像来证明该抵押物未出租的情况，导致最终抵押权变现遇阻。

合理估价难以进行。部分行社对于抵押物的估价管理存在一定缺陷，未能很好地根据房产所处的区域位置、变现难易程度等因素合理确定抵押物的估价。实际操作过程中，由于自身缺乏相对合理的估价依据，银行更多依赖于评估公司对于抵押物给出的评估，导致许多抵押物在出现风险后价格严重缩水，造成贷款损失。

操作层面漏洞显现。近年来，部分银行工作人员有章不循、操作不合规也成为房产抵押类贷款不良频发的一个重要原因。一些行社在贷款营销上的力度不断加大，但部分人员放松了对抵押物的审查，忽视了评估价过高的情形，甚至存在违规发放房产抵押类贷款的情况。

房抵押类贷款面临的法律风险

（一）租赁权风险

抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。

租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订了时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费，或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。

抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。

（二）首查封风险

虽然抵押物被首查封不影响抵押权人的优先受偿权，但从银行处置抵押物的实践来看，首查封会对抵押权人实现抵押权带来不利影响。

处置进程受到限制。从司法实践看，抵押权的实现受制于首查封法院对债权人债权的诉讼、判决及执行进程，特别是在被人民法院跨省查封的情况下，抵押物处置的难度会进一步加大。

协议方式难以处置。如抵押物被其他债权人申请查封后，依据查封的法律效力，抵押权人与抵押人协议处置抵押物的行为是无效的，只能通过人民法院的处置途径才能实现抵押权。

债权让步时有发生。在抵押物价值有限的情况下，首先申请查封的债权人为了保证自身的利益，往往会要求抵押权人让与部分优先受偿权，并以此作为处置抵押物的条件。同时，抵押权人遭遇恶意拖延使优先受偿权无法有效实现，最终导致抵押权人与首查封法院特别是跨省的人民法院之间的协调成本增加。

（三）最高额风险

目前，银行抵押贷款往往签订最高额抵押合同，在操作过程中，若续贷前未及时查询抵押物状态，可能会丧失部分优先受偿权。如果在续贷时抵押物已被其他债权人查封，却仍然发放贷款，银行的抵押权有可能不能对抗先于贷款发放的查封，导致部分甚至全部优先受偿权无法得到保证。同样，在化解原有房产抵押类不良贷款时，如果化解后的贷款用途不合理，相关文书未及时签订，银行也可能会丧失抵押权。

（四）瑕疵性风险

产权瑕疵影响情形。有合法产权的资产未必是合法的抵押物。例如，已发生多起因违章建筑导致抵押物整体无法变现和过户的情形，影响了抵押物的处置；抵押物有合法产权，但因开发商与拆迁户存在纠纷，拆迁户自行搬入抵押物居住，致使人民法院难以执行。

法定优先受偿情形。法定优先受偿款是指在实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额以及其他法定优先受偿款。特别是在建工程，若抵押物有法定优先受偿款，将使抵押权人的权益遭受较大损失。

（五）登记权风险

“一物多押”风险。《中华人民共和国担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。

预告登记风险。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，超过三个月未申请物权转移登记的个人住房、商业用房合同鉴证的预告登记将自动失效，房屋初始物权仍在开发公司名下。银行的个人住房、商业用房按揭将无法转为物的抵押权，从而丧失物权的优先受偿权，银行只能享受合同债权。

（六）使用权风险

出让土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年，商业类土地的使用年限为40年，在建工程的土地预登记证也有相应的年限。银行在办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的使用年限，将给处置土地上的房产埋下隐患。

以完善的机制防范房产抵押类不良贷款风险

针对不断产生的房产抵押类不良贷款，银行有必要建立一套更为完善的机制，切实防范房产抵押类不良贷款风险。

明确重点。针对房产抵押贷款的法律风险，相关人员要加强法律法规和制度学习，明确在业务办理过程中需要注意的关键问题。一是实地查看并核实拟抵押资产的情况。核实资产是否权属清晰；核实拟抵押资产是否租赁，价值较大的资产须到政府租赁管理部门核实租赁情况；核实拟抵押资产是否存在他项权利，是否已抵押；核实拟抵押资产是否存在优先受偿款，如应付未付工程款、土地出让金、储备土地中征地拆迁费等。对在建工程应要求承包人出具放弃优先受偿权的承诺。二是在具体的操作中要注重相关证据的收集。保证相关资料的齐全性，特别是针对抵押物出租情况的资料，要及时收集相关证明文书；对于抵押资产用于出租的，要定期查看出租情况，以确定租赁人、租期、租金等是否存在异常变动。三是严格办理抵押登记手续。杜绝虚假登记，每笔抵押登记手续都必须实行专人办理，杜绝虚假证件、虚假抵押登记、重复抵押登记等情况的发生。四是对按揭贷款要及时办理抵押登记，避免预告登记失效而产生损失。

完善程序。农商银行相关部门要制订更加完善的房产抵押操作程序。首先，要制订城乡房产差异化指导性估价标准，并依据城乡房产相关情况定期更新，让工作人员有明确的依据，更加科学地规避房产抵押贷款的价格风险。其次，要根据房产抵押贷款的风险特点，总结梳理出一套切实可行的调查方法。在运用传统检查技术的基础上，应由浅入深、由内及外，采用实地走访客户、察看项目现场、互联网查证信息等方法，并及时向当地国土、房管等行政管理部门延伸调查，深入了解房产抵押物及借款人的经营管理情况，全面掌握房产抵押的真实性、合规性和有效性。最后，要出台指导性文件，避免因不合理指标导致的大额贷款发放。加强内控制度设置，完善风险防控机制，加大违规处罚力度，避免违规发放贷款。

强化筛选。在贷款营销过程中，要注意不是所有的房产都可用于贷款抵押，应该慎重选择抵押物，重点选取那些权属清晰、无权利瑕疵、无他项权利、无法定优先受偿款的房产用于抵押，并且优先选择变现能力强的资产。从实际变现能力看，住宅强于商业用房、商业用房强于工业用房；商业用房中的独立门市、商场和农贸市场摊位易于变现；面积小或可以分割出售的易于变现；市场不活跃地区的、面积大又无法分割的、对买受人有限制的、价值量过大的、有权利瑕疵的房产抵押物都不易变现。

房产抵押贷款的十大法律风险

房产抵押贷款作为银行贷款中非常普遍的担保措施被广泛运用，银行抵押权因抵押登记而产生。但银行享有房产的抵押权并不能代表抵押权一定能够对抗其他权利人的合法权利。齐精智律师提示在本文第一种、第五种、第七种、第八种情况中，银行因贷款而抵押房产所产生的抵押权不能对抗其他权利人。

本文不惴浅陋，分析如下：

一、房屋购买者的居住权优先于银行房产贷款抵押应当适用《执行异议和复议案件规定》第二十九条。

裁判要旨：交行陕西分行认为，本案应适用《执行异议和复议案件规定》第二十七条，其对案涉房产享有对抗案外人李骊昕的优先受偿权，二审法院适用《执行异议和复议案件规定》第二十九条系适用法律错误。本院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”从该条规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情况，即“法律、司法解释另有规定的除外”。

换言之，申请执行人对执行标的享有优先受偿权的，其对抗案外人的执行异议不是绝对的，如果法律、司法解释另有规定的，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。

本院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十九条就是第二十七条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”中的司法解释，第二十九条与第二十七条并不矛盾，因为它是第二十七条的但书。第二十九条之所以作为第二十七条的但书，是为了优先保护符合相关情形的房屋购买者的居住权，因为从价值衡量来看，该种情形下的居住权与抵押权相比，居住权优先。据此，在李骊昕的行为符合第二十九条规定的情形下，即使交行陕西分行在案涉商品房上设定有抵押权，李骊昕也享有足以排除强制执行的民事权利。本案中，李骊昕已承担相应举证责任，提供的证据足以证明其符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定的情形，二审法院参照适用该规定，根据《民事诉讼法司法解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，认定李骊昕享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律正确。此外，交行陕西分行认为，适用《执行异议和复议案件规定》第二十九条的前提条件是办理商品房预售登记。该主张没有法律依据，本院不予支持。

案件来源：交通银行股份有限公司陕西省分行、李骊昕申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书，最高人民法院民事裁定书（2018）最高法民申1615号。

二、银行对用已销售的房屋抵押审查有过失的，抵押登记无效。

裁判要旨：永州农商行作为专业金融机构，在审查办理贷款担保时，理应对云天公司房屋销售情况进行认真详细的调查了解。涉案楼盘项目房屋早已建成发售，云天公司也曾用多种形式广告宣传促销楼盘，用于抵押的商铺也已实际出租使用。

在此情况下，永州农商行不仅应当预料用于抵押的商铺存在业已售出的可能，而且完全有能力了解到商铺已经售出的客观事实。原审判决由此认定永州农商行对于抵押商铺未予审慎审查存在过失，因而不属善意取得情形的意见，具有相应的事实和法律依据。永州农商行认为商铺销售情况并非办理贷款抵押必须审查的内容，其亦无从知道商铺实际销售情况，故其已尽审慎审查义务，属于善意取得的意见，理据不足，不予采信。

案件来源：(2011)民提字第29号]大连羽田钢管有限公司与大连保税区弘丰钢铁工贸有限公司、株式会社羽田钢管制造所、大连高新技术产业园区龙王塘街道办事处物权确认纠纷案，转载于《最高人民法院公报》2012年第6期(总第188期)

三、父母以未成年人子女房产对外设立抵押担保，有效。

裁判要旨：现行法律对抵押人的身份并无限制，限制民事行为能力人的母亲以监护人的身份代其签署抵押合同并不违反法律的禁止性规定。即使监护人代为签署合同的行为损害了被监护人的利益，也应当由监护人承担赔偿责任，并不能因此否定合同的效力。

案件来源：黄韵妃与华夏银行股份有限公司深圳天安支行、昶皓照明股份有限公司、上赫股份有限公司、黄恒燊、温小乔一般担保合同纠纷申请再审案[最高人民法院(2014)民申字第308号]

四、未经审批抵押划拨土地上的自有房屋,并不必然导致抵押无效。

裁判要旨：根据最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条的规定，如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地一并设定抵押的，对土地使用权的抵押须履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效。

当事人在签订抵押合同时，如果仅仅约定以自有房产设定抵押并办理房屋抵押登记，并未将该房产所附着的、以划拨方式取得的国有土地使用权一并抵押的，不适用上述规定。

案件来源：中国长城资产管理有限公司济南办事处与山东济南医药采购供应站、山东省医药集团有限公司、山东省医药公司借款担保合同纠纷二审案[最高人民法院（2006）民二终字第153号，《中华人民共和国最高人民法院公报》2008年第1期，总第135期]。

五、抵押权人同意销售抵押房产，抵押登记虽未注销，抵押权已消灭。

裁判要旨：抵押权人同意继续销售抵押房产，应视为放弃抵押权，其只能对买受人支付的购房款行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权，即使抵押权登记尚未注销，抵押权仍消灭。至于抵押人未将售房所得款项用于偿还借款，系抵押权（出借人）与抵押人（借款人）的债权债务关系，当事人应当另行主张。

案件来源：（2016）最高法民申887号。

六、房产抵押登记范围记载不清，在后买受人可对抗“抵押权人”。

裁判要旨：本案中，不动产登记簿上记载的抵押财产是克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园的2220.01㎡商铺，但芙蓉花园第58-1号商铺是否包括其中，由于登记簿上对此没有记载，视为抵押登记不具体、特定、明确，对丁维生而言，就不能产生其购买的商铺在其购买之前已经被抵押给了聚鼎公司的效果，丁维生就案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益。

案件来源：（2017）最高法民申2274号。

七、银行以抵押期间未经抵押权人同意不得转让抵押财产为由，主张开发商在抵押登记后出售商品房的行为无效，最高法不予支持。

裁判要旨：依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。该规定属于管理性强制性法律规定，并非《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的效力性强制性规定，交行陕西分行主张李梓瑜与瑞麟公司未经抵押权人同意所签订的《商品房买卖合同》无效，其理由不能成立。

案件来源：（2018）最高法民申843号。

八、银行抵押房产在前，开发商出售抵押房产在后，买受人可排除抵押权的优先受偿。

裁判要旨：房屋买受人与房屋卖售人在签订买卖合同时，标的房屋虽然有抵押，但是买受人符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一要件，买受人享有排除强制执行案涉房屋的权利。

《2015年全国民事审判工作会议纪要》第39规定：“取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持。”

案件来源：最高人民法院（2018）最高法民申171号民事裁定。

九、若抵押人的配偶没有在登记簿或权属证书上显示出来，抵押权人主张自己善意时，要尽合理的查询和注意义务，对真实权利状况不知情应不存在重大过失。

裁判要旨：在婚姻关系存续期间，夫妻一方未经配偶同意，擅自以夫妻共有房屋作为抵押物与金融机构签订抵押借款合同，且其配偶事后未予追认的，属于擅自处分夫妻共有财产，系无权处分。但在签订抵押借款合同时，金融机构已经审核了夫妻一方提交的无配偶、其系抵押房屋所有权人的证明材料，已经尽到了合理审查义务，主观系善意。同时，金融机构亦按照合同约定发放了贷款，即支付了抵押合同的合理对价，故金融机构的行为构成善意取得。

律师提示《担保法司法解释》第五十四条的规定，按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。

案件来源：王X诉李X、中国民生银行股份有限公司天津分行确认合同无效纠纷案，(2013)津一中民二终字第0069号。备注：该案被最高人民法院《人民司法·案例》2015年第08期(总第715期)收录。

十、房产已抵押登记,土地另抵押他人，虽登记也无抵押权。

裁判要旨：借款人将自己的房屋抵押给银行，该房屋占用范围内的建设用地使用权应视为一并抵押，在该房屋抵押抵押登记期间，即使案涉房屋所占用土地的土地使用权又被抵押给其他债权人并办理了抵押登记，对该土地使用权的抵押权并不能有效设立。

案件来源：(2017)最高法民申3643号。

综上，银行贷款房产抵押权并不能对抗在后的符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条的房屋购买者的居住权。来源：法商之家