千亿抵押补充贷款“开闸”，保交楼或成为重点投放领域

近日，中国人民银行发布公告称，2022年9月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款（简称“PSL”）1082亿元；期末抵押补充贷款余额为26481亿元。这是自2020年2月以来，抵押补充贷款余额首次出现净增长，且幅度远超预期，引起了市场高度关注。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为：“时隔2年多再度启动PSL，根源在于，当前保交楼推进过程中，开发商资金链紧张，专项借款、纾困基金额度有限，准入条件比较严格，因此，就需要多方高信用资金注入，除了有增加启动资金额度的效果外，还能注入国资信用。”

在业内人士看来，本轮PSL重新启用，有望投放于地产纾困项目等。资料图片

PSL昔用于棚改、今或将用于楼市纾困

PSL即抵押补充贷款，是央行的货币政策工具之一，由央行向政策性银行提供资金支持。政策性银行以质押方式向人民银行申请PSL，抵押品包含高等级债券资产及优质信贷资产。

根据人民银行规定，国家开发银行、中国进出口银行、农业发展银行每月26日向央行提交PSL额度申请，其中，25日前按实际数额上报，25日至月底按估算值上报，而PSL资金仅可用于发放特定项目贷款。

IPG中国首席经济学家柏文喜表示：“PSL是央行特定政策工具之一，是央行基础货币投放方式的一种，需要符合‘特定用途、专款专用、保本微利和确保安全’的发放原则，是威力较大的信用扩张与信用支持工具。”

PSL兼具基础货币投放和定向贷款支持两大功能定位。由于PSL特点在于期限长、成本低，因此能够通过投放长期限流动性，定向投放信贷，进一步疏通传导货币政策。然而在实际操作中，PSL更侧重于服务棚户区改造（简称“棚改”），这从PSL的规模变化中可以得到鲜明体现。

2014年10月，央行在三季度货币政策执行报告中首次介绍PSL是“为开发性金融支持棚户区改造提供长期稳定、成本适当的资金额度”。

从PSL的发展历程和用途来看，李宇嘉指出：“抵押补充贷款是上一轮棚改大规模开展货币化安置时期，创新的特色化货币政策工具，基本逻辑是国开行发放PSL贷款，定向注入到棚改项目拆迁补偿和安置投入的资金，地方政府拆迁完成后出让土地，偿还PSL，形成了资金‘投入-应用-偿还’的闭环。此后，这种定向注入货币的模式，由于推高棚改成本、加速棚改进度，后期房价上涨，2019年央行开始大幅度缩减PSL。”

对于本轮PSL增发的用途，申万期货研究所预测称：“PSL为政策性银行提供负债资金来源，有助于房地产长效机制政策工具更快更好落地；预计本轮PSL重新启用也是投放于地产纾困基金项目，以及此前国常会确定的地下管廊和重点水利工程。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进预计：“PSL在2014年棚改货币化改革中作用较大，体现了政策性金融工具的积极作用。而当前PSL发力，至少有很大一部分会和保交楼工作挂钩，是目前各地此类领域所需要关注的金融政策。”

“当下，PSL或被用于保交楼，目前决策层面对于保交楼问题的重视程度已经较高。因为PSL是由央行发放给政策性银行或者商业银行的，而这些银行在乘数效应之下能够将PSL额度倍数扩张，再加上这些资金进入商业操作领域后的杠杆效应，将能为‘保交楼’释放出极大的金融加持作用。”柏文喜表示。

不会大水漫灌，将设置资金申请门槛

值得注意的是，今年7月27日，郑州为推进“保交楼”工作，率先推出了棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障房租赁四大模式，其中，棚改统贷统还模式就是由政府主导向国家开发银行申请项目贷款资金。

根据郑州已审定的《统借统还资金管理办法》，统借统还主体负责向国开行申请安置房项目贷款资金，总体资产负债率不超过80%。统借统还主体将资金拨付给其与区级投融资主体共同出资设立的项目公司，再由项目公司负责贷款使用、统筹推动项目综合利用开发。

此外，据媒体报道，目前，郑州市已与国开行签订了3000亿元协议，其中1600亿元用于棚改贷款，未来将变“安开比”（安置建筑面积与开发建筑面积比例）安置模式为政府主导模式，通过收购现有安置房、房票等机制来缓解开发商流动性，促进全市安置房全面复工，形成更多实物投资量。

同时，李宇嘉分析称：“尽管PSL再度开闸，但其对项目的筛选，还是比较严格，不能抱以太乐观的想法。只不过，其与专项借款叠加起来，能产生更大的信用增级、市场信心提振的效果。当然，国开行作为市场化企业，其在项目筛选、风险识别上，都有自身的优势，能推进一些专项借款可能无法推进的项目。”

针对“保交楼”工作，河南、浙江、广西等地已经陆续推出政府纾困基金。同时，国家开发银行首笔“保交楼”专项借款也于9月22日落地沈阳。

对此，李宇嘉指出：“PSL和专项借款不同的是，专项借款由国开行等代财政部投放，列入地方政府债务，由国企或平台承接、使用和偿还，而PSL是国开行等政策性银行自主的投资行为，尽管有政策属性、公共属性，但还是要保本微利的。”

新京报记者徐倩

编辑杨娟娟校对柳宝庆

加拿大抵押贷款行业报告：房地产跌幅恐高达30%

据YhFi报道，RiFii的创始人，加拿大抵押贷款行业的资深专家AxHihi最近发布了一篇评论文章警告称——除非加拿大政府立即做出反应，并以紧急的政策变化作出回应，否则加拿大房地产市场将经历高达30%的跌幅，使加拿大人损失$1.7亿加元。这一警告是根据他在见证市场各种周期的20年经验为基础。

图片来源：Yh.Fi

总体而言，AxHihi认为加拿大房地产市场健康强劲，基本面良好。因为加拿大对住房的高需求和低供应、劳动力短缺和工资上涨、全国失业率低以及对移民的高需求是其驱动力。

然而，AxHihi警告说，如果政府不采取紧急行动保护这一个加拿大人最大的资产类别，公众对房地产市场的情绪和焦虑，将会导致房产市场暴跌。

Hihi认为解决方案很简单，即政府必须引入“40年摊销”机制，从而允许拥有抵押贷款的房主将贷款延期至40年摊销。他认为，这是唯一能让加拿大政府对抗通胀，且不会导致加拿大房地产市场崩溃的解决方案。允许房主延期贷款摊销的过程也不会对加拿大家庭的资产负债、信贷和房屋净值造成不可挽回的损害。

Hihi指出，目前78%的加拿大人的抵押贷款利率低于3.0%，然而最近的加息给人们带来了巨大压力。他表示，房主和房地产市场至少将在未来五年内感受到这种令人不安的抵押贷款支付额增长的负担，特别是对于那些已经面临生活成本迅速上涨和深受通胀影响的加拿大家庭。

他强调了一个事实，即95%的加拿大抵押贷款持有人拥有每6个月到5年更新一次的抵押贷款。如果政府在加拿大人需要以目前的高利率更新抵押贷款之前不做出减轻他们负担的反应，Hihi警告说，房主将在几个月内因无法负担的抵押贷款支付和失控的通货膨胀而崩溃。

图片来源：Px

他预测，届时那些还不起房贷的加拿大人将别无选择，只能将他们的房屋出售，而卖房所得的钱极有可能远远低于他们对银行和抵押贷款公司的欠款。反过来，这也会损害CMHC、保险公司、银行和信托公司，他们将面临大量的索赔和不良抵押贷款。

Hihi强调，如果政府不尽快采取行动，加拿大将经历一场灾难性的房地产崩盘，导致全国数百万人的房屋净值和退休储蓄全部消失。

两年后再度出现正增长 抵押补充贷款余额猛增超千亿 释放什么信号？

财联社10月9日讯（记者哈力克）10月8日，中国人民银行公布的数据显示，2022年9月抵押补充贷款（PSL）净新增1082亿元。期末余额为26481亿元。此外，中期借贷便利较上月持平。

值得注意的是，自2020年2月以来，抵押补充贷款均为“净归还”，此次是贷款余额首次出现正增长，新增数额也远超当时，重新站上千亿元规模。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，央行启用抵押补充贷款工具，有助于缓解特定领域融资压力，释放稳增长政策积极发力信号。他同时强调，随着抵押补充贷款政策目标实现，相应工具逐步退出。

抵押补充贷款新增余额再次站上千亿元规模，有助缓解融资压力

数据显示，2022年9月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款1082亿元。期末抵押补充贷款余额为26481亿元。

财联社记者发现，这是自2020年2月以来，抵押补充贷款余额首次出现正增长，新增数额也远超当时，重新站上千亿元规模。

“目前我国经济处于恢复吃劲节点，央行启用抵押补充贷款工具，引导金融机构加大实体经济薄弱环节、重点领域融资支持，有助于缓解特定领域融资压力，带动有效投资，促进就业和综合消费效应。释放稳增长政策积极发力信号。”周茂华说。

光大证券认为，通过低成本的PSL资金注入，既能够满足政策性银行投放长期限贷款的资金需求，又能够兼顾信贷投放的经济性。

据悉，抵押补充贷款属于结构性货币政策工具，是2014年4月中国人民银行为加大棚户区改造信贷支持力度而创设的一种再贷款工具，其主要功能是支持国民经济重点领域、薄弱环节和社会事业发展，而对金融机构提供的期限较长的大额融资。

数据显示，自推出后，抵押补充贷款规模从2015年5月的6500亿增加到2019年3月3.54万亿的历史高点。然而，在房地产调控等因素下，其发行规模自2019年起大幅下滑。

2022年6月1日，国常会要求金融支持基础设施建设，将调增政策性银行8000亿元信贷额度，并建立重点项目清单对接机制。

当时，东吴证券指出，通过PSL对特定领域及部门提供稳定长期资金，将是未来货币政策可以选择的方向之一。央行若能重启PSL将会很好地弥补资金缺口。在当前信贷需求减弱、资金淤积的情况下，通过PSL对特定领域及部门提供稳定长期资金的政策效果将更加明显。

抵押补充贷款期末余额趋势已转变，今年共减少1519亿元

值得注意，除了上述两个时间段，其余时期抵押补充贷款处在“净归还”状态。例如2022年8月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净归还抵押补充贷款282亿元。期末抵押补充贷款余额为25399亿元。

数据显示，2022年以来，抵押补充贷款期末余额已经从28000亿元降至26481亿元，9个月共减少1519亿元。

市场人士告诉财联社记者，抵押补充贷款最初是为了棚户区改造提供长期稳定的资金来源，后来投向有所扩大。随着2019年棚改工作逐步接近尾声，货币化安置力度逐步减弱，月度抵押补充贷款逐步从净投放向到期归还转变。

周茂华表示，抵押补充贷款属于阶段性政策措施，有一定期限，且不同阶段，面临宏观经济环境不同，抵押补充贷款工具支持领域有所侧重。随着抵押补充贷款政策目标实现，相应工具逐步退出。

华西证券指出，近期政策端重在托底经济修复，包括结构性货币政策再加码，创新再贷款范围广、力度强，有助于提振制造业、拉动有效投资和融资需求，助力宽信用，四季度信贷投放有支撑。

本文源自财联社