小区无法办证和贷款？原来土地证被抵押｜解忧帮

最近，宿迁市洋河新区金德花园小区的居民向解忧帮求助说，他们购买商品房各项手续齐全，但大家却无法办理房屋不动产证以及从银行办理按揭贷款，这究竟是怎么回事呢？

小区土地证被抵押导致无法办证和贷款

金德花园小区总共分三期建设，其中一二期房屋早在2019年已经交付，按照合同约定，开发商应该在房屋交付后90天内，协助业主办理房屋不动产证，但两年时间过去了，这个证迟迟办不下来。

业主陈先生担忧地说：“花了这么多钱相当于买了个小产权房，一直没有不动产证在自己头上，感觉心中很不稳当。”

业主李女士也很无奈：“现在的新政策，房产（不动产）证满两年才可以卖，我现在想交易也没办法。”

除了一二期房屋办证难，按照合同约定，金德花园小区三期房屋应该在今年6月30号交付，但开发商一拖再拖，始终不能交房，并且三期所有的业主都无法办理房屋按揭贷款。

业主张先生介绍：“到银行去问，当时给我们做贷款的负责人说，所有材料已经审核过了，没有任何问题，他说问题在开发商那边。”

经过多方打听，业主们最终得知开发商把金德花园小区的土地证抵押了，这也是整个小区无法办证和办理按揭贷款的根本原因。

业主颜先生认为：“当时我们买房的时候，开发商没有告知业主，隐瞒这个消息，我们感觉是受了欺骗。”

为了核实相关情况，记者找到了小区的开发商江苏金德置业公司。该公司的法人承认，整个小区的土地证确实被抵押了。

江苏金德置业公司法人彭勇说：“在抵押状态，抵押可能是北京银行吧，是政府（部门）给我们抵出去的，当时因为资金问题。”

经过调查记者得知，2017年江苏金德置业因为资金问题，以金德花园小区的土地证作为抵押，向洋河新区下属的市政投资公司借款2800万，由于该笔借款迟迟未还清，市政投资公司又把土地证抵押给北京银行，取得一笔资金以抵销之前的借款。

洋河新区市政投资公司工作人员称：“我得保证自己资金安全，这纯属于一种业务行为。”

“现在可能要还2000万吧，我们在筹。”彭勇说。

主管部门介入协调计划用房产解押土地

为了尽快解决业主无法办证和贷款的问题，洋河新区建设主管部门积极介入协调，督促开发商和施工单位共同拿出同等价值的房产，用于土地撤押，这一方案也得到了市政投资公司和银行方面的认可。

洋河新区市政投资公司工作人员说：“我们现在就等他（开发商）给钱，要不提供同等的财产抵押，我也能给你撤押。”

洋河新区旅游交通建设局房管科科长刘晓庆表示：“需要大概2000万的房产把土地给撤押出来，土地撤押出来能解决两个事情，第一个前期的贷款资金，更重要也能解决后面老百姓办证的事情。”

针对金德花园三期房屋延期交付的问题，洋河新区建设主管部门还要求开发商先期拿出800万资金，完成消防、绿化等方面的验收，尽快把合格的新房交付给业主。

刘晓庆科长说：“目前我们交通建设局，正在对（解押和交付）两个计划，全程跟踪，每天跟进进展情况，也会及时地向业主告知。”

（来源：江苏公共新闻频道/王兵编辑/高若婷）

【连载】三：房产证和土地证，记载用途不同，如何申请抵押登记？

小吴在2005年，通过按揭贷款购买了一套"商业用房"，3年后，才领到房产证和土地证，到2017年，小吴终于还清了贷款，然后就想着用这套商铺作抵押贷款，以便有资金做更多的事情。

但当小吴拿着两本证书，到不动产登记中心，申请办理房屋抵押登记时，被工作人员告知，小吴手上的房产证和土地证，证载用途不一致，土地证里的批准用途为“城镇住宅用地"，而房产证里的规划用途为"经营”，小吴现在要办理抵押登记，需要完善相关手续后，才能办理。

那么，为什么会出现两本证的证载用途不一致的情况呢？这还是当时房产、土地分散登记造成的。不动产统一登记后，就避免了此类情况的再次发生，这又是为什么?

首先，三部法律有明确规定1、根据《城乡规划法》第37—38条规定：建设单位在城市、镇规划区内，以出让方式获得国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，应当先由城乡规划主管部门依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

在签订国有土地使用权出让合同后，由建设单位持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

2、《土地管理法》第56条规定：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定使用土地，确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。

3、《城市房地产管理法》第12条规定：出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门，会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。

根据以上法律规定，不应当出现房屋和土地用途不一致的情况，但在房屋、土地分散登记办证的年代，规划部门和土地管理部门因管理目的、分类标准的不完全相同，就导致了土地批准用途和房屋用途不一致的情况。

其次，问题已经发生，现在小吴要办理抵押登记，该怎么办?不动产登记中心工作人员，告诉小吴：根据《城市房地产管理法》第44条规定：以出让方式取得土地使用权的，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

同时结合实际，有以下两种处理办法：

1、严格按照《城市房地产管理法》第44条之规定办理，然后申请办理房屋和土地用途完全一致的新的《不动产权证书》，再行申请抵押登记。

2、不动产登记中心，以书面形式，告知小吴的抵押权人（银行），大体意思就是：抵押登记后，如抵押人违约，导致以物抵债的情况发生，银行将房屋拍卖后，须将拍卖所得款项，优先用于补足该房屋因用途改变而引起土地使用权出让金需调整补足的这部分资金，剩全资金才是银行所得。

银行在书面告知书上签字同意，并加盖公章后即可。

小吴和抵押权人(银行)得知这些答复后，应该都已经有谱了。

买房七年多 土地证还是拿不到手

2009年，白先生在新亚洲体育城五环风尚小区购买了一套住房和两个车位，可是七年的时间过去了，他至今没有能够拿到房屋土地使用证以及两个车位的产权证，他多次与开发商星耀集团交涉，但得到的答复却是：接着等。

业主白先生：“几十年的积蓄买了这一套房子，你看现在这样那样的证都办不了，所以心里面非常不是滋味。”

2009年10月，白先生分别以69000元与94000元的价格，全款购买了小区内的两个地下车位，当时开发商告知白先生可以办理产权证，但是七年的时间过去了，车位产权证始终办不下来，白先生一次次寻找开发商，总是无功而返。

业主白先生：这个车位的证办不下来，我们跑了很多次，最少有七八次，开发商都有各种理由推诿，办不下来这样或者那样的原因。”

更令白先生着急的是，几年前他虽然拿到了房产证，但土地使用证却迟迟无法办理，开发商给出的理由也让人崩溃。

业主白先生：他们公司如果要办这个房产证就要交一笔费用，现在他们公司资金紧张，没有钱交这个费用，所以办不了这个证。”

记者了解到，开发商在未取得土地证的情况下，擅自进行商品房建设和销售，利用集体土地建设房屋进行销售，没有办理土地征收、农用专用等用地手续，或者将土地证进行抵押贷款，以及没有按规定上缴土地出让价款等，这些原因都将导致无法按时办理土地证。

开发商星耀集团究竟出于何种原因拖延土地证的办理呢？对此星耀集团的工作人员并不愿接受采访，不过他们也承认之前公司确实存在困难，目前公司正逐步还清银行按揭，在收回贷款保证金的款项后，会尽快给业主办理各项证件。另外从不动产登记开始以后，目前的房产证和土地证都已经停办，因此业主还需要耐心等待，至于业主何时能双证到手，工作人员表示，可能还需要一两年的时间。

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