房贷又双叒叕「打折」了｜3分钟看懂

Hi，我是简七编辑部的卫星～

最近，房贷挂钩的5年期LPR下降了15个（0.15%），1年期LPR维持不变。

身上背负了180万房贷的我，看到这条消息，赶紧拿计算器敲了敲：

月供减少164块，一年能省2000块，每个月都能加顿大餐，美滋滋～

今天，想和大家来聊聊：

1）LPR是个啥？

2）房贷能减多少？啥时候开始？

3）下调的背后，意味着什么？

*已经了解LPR的朋友可以跳过第一部分哦～

01

LPR是什么？

不论是我们个人还是企业，想找银行申请贷款的话，银行是会参考一定的利率来发放的。

这个参考标准就是LPR，全称叫「贷款市场报价利率」，每个月20日（节假日顺延）就会更新一次。

它由18家银行共同参与，去掉最高的和最低的报价，平均下来形成的利率，更加市场化。

LPR分为两个期限品种，「1年期」和「5年期以上」的——

贷款期限在5年及5年以内的，以1年期LPR为基准，比如企业找商业银行贷款；

5年以上的长期贷款，以5年期以上LPR为基准，比如我们普通人买房找银行贷款。

新发放的房贷都根据「定价基准LPR」的变化走了：

房贷利率=LPR利率±点

加点有央行的参与，放贷银行也有决定权——

央行这边，首套房目前有-0.2%的下限优惠、二套房仍有0.6%的上行浮动；

银行方面，个人信用低，每次就多还点；信用好，就能低一点。另外，地产政策宽松的话，加点会少一点；调控趋紧，加点就多些。

值得注意的是，LPR只适用于商业贷款，组合贷的话只有商业贷款部分参考LPR，公积金贷款部分不变。

一旦确定房贷利率，还贷期间加点的变化就和你无关，影响利率的主要是LPR的升降。

不少地区去年的房贷利率在6%以上，看着最近「突突」下跌的利率，高位上车的小伙们欲哭无泪。

想要降低成本的话，可以根据自身情况，考虑提前还贷，或者将商业贷款转为公积金贷款。

02

房贷会减少吗？什么时候开始？

周一我们聊了聊首套房利率下调的事，主要影响未来准备买房的朋友。

那么，之前已经贷款买了房的话，月供会下降吗？

这就和「重定价日」有关了。

虽然LPR利率每个月公布，但个人住房贷款利率并不是每个月更新的，央妈规定重定价周期最短为1年。

当然啦，你也可以和银行商量5年、10年的重定价周期。不过按照LPR不断下调的趋势，还是每年调整一次比较划算。

反正每次重新定价时，定价基准会调整为「最近一个月的5年以上LPR」，定好就会延续一整个周期。

所以这个「重定价日」，至少决定了你未来12个月的房贷利率会不会变。

一般银行会默认两种选择：

1）每年1月1日

2）贷款放款日对应的每年对月对日

如果重定价日在1-19日，那么跟着上个月LPR走；其他日子跟着本月最新的LPR走。

举个例子：

「重定价日」是每年1月1日，那么上一年的12月20日的LPR决定了你这一年的贷款利率。今天的LPR下降，和你今年的房贷利率没有关系。

再比如，你的「重定价日」是每年的6月1日，那就马上就可以享受到5月20日的LPR的利率咯～

那具体能减少多少呢？

我们和银行确认合同后，加点是已经固定好的，变的就只是LPR利率部分。比如这次就是下降了0.15%。

给大家简单算了一下：100万的贷款差不多每月能省70-90元，相当于月供打了98-99折。

虽然我们无法预测未来，不过在以「稳」为主的大环境下，别看每个月只省70-90元，放到整个还款期限来看，能省上万元呢～

03

下调的背后，意味着什么？

从LPR推出后，这是第一次出现只降5年期、不降1年期的情况，可以说是针对「房贷」的定向降息了。

另外，相比较此前5年期LPR普遍5一次的小碎步调降，这次15的幅度可以说是「超出预期」。

这背后，还是与房地产市场息息相关——

一方面，卖地仍然是不少地方政府的主要收入方式，现在房企拿地意愿下滑，地卖不动，可防疫、基建的开支没有减少，口袋里的钱不够花了；

另一方面，房产仍是中国家庭最主要的资产配置方式，占比40%，比同期美国、日本家庭高出两、三倍。

如果房产价值过度下跌，对于家庭、个人的现金流和财产都是重大打击。

所以，和每月减负几十元的实际效果相比，这个动作的信号意义强烈：进一步恢复购房和消费的需求。

那未来的LPR还会下降吗？

来看一组数据，从2017年起，伴随房地产调控政策显著升级，贷款利率大幅上行。

2008年房贷实际执行的利率只有3.4%，现在却基本在5.5%左右。

从我国居民的DTI指数来看（人均按揭贷款利息支出/人均收入），趋势是逐年上升的。

「高利率」无疑会挤占平时的支出，起到抑制消费作用。

总得来说，近期的利好政策主要是想刺激需求，让经济复苏，万一效果没想象中来得理想，未来LPR说不定还会有下调的空间，减轻我们的房贷负担。

好了，关于房贷利率就和你聊到这里。最后也照例做了张总结图，欢迎转发、收藏——

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解读｜最优房贷利率降至4.4%，存量商业住房贷款不受影响

澎湃新闻记者陈月石

最优房贷利率迎来调整。

全国版个人住房贷款利率下限降至不低于4.4%

5月15日，中国人民银行和银保监会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

按照4月20日最新的贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。

也就是说，如果贷款购买首套普通自住房，商业性个人住房贷款利率为不低于4.4%（5年期以上LPR为4.6%减20个基点）。

目前，我国个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策原则，采用了全国、城市、银行三层的定价机制。

而本次政策调整的首套住房商业性个人住房贷款利率下限，简单地说，是全国首套房贷都要遵守的下限。

“因城施策”自主确定房贷加点下限

需要需要注意的是，并不是各地执行的都是上述首套房利率下限。

《通知》明确，在全国统一的贷款利率下限基础上，央行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

央行各省分支机构按照因城施策原则，指导省级市场利率定价自律机制，在全国政策下限基础上，确定辖内每个城市的贷款利率加点下限，这是本城市范围内都要遵守的下限，实践中，多数城市直接采用了全国下限，没有额外再做加点要求；银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

以上海为例，在2019年10月参考贷款市场报价利率（LPR）的房贷利率新政落地后，上海执行的房贷利率为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20基点，二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+60基点。按当时的5年期以上LPR报价计算，利率分别为4.65%和5.45%。随着5年期以上LPR报价从4.85%一路降至4.65%，在上海购入首套房的最优利率固定在4.65%，二套房最低利率则随LPR报价动态调整为5.25%。

去年7月，上海首套房贷利率从4.65%调整至5%，增加了35基点，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%，增加了45基点。

今年2月，沪上各银行的首套房贷利率跟随LPR变动下降至4.95%，二套房贷利率5.65%。

“目前统一执行的最优利率是首套4.95%，二套5.65%，上海如何调整首套房最优利率、力度有多大，还需要再等等。”沪上某股份制银行零售业务部人士表示。

机构预计5月LPR有望下调

本次调整，并不涉及公积金贷款和存量商业住房贷款，已经“背上”房贷的想要享受到利率下调，可以“期待”本月20日公布的LPR。

可见的是，5月13日央行公布的最新数据显示，4月住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。

居民贷款在非春节月份负增长，除了疫情对消费的冲击，市场普遍认为，更反映出地产下行压力，随着前期政策的累积，5月LPR有望下调。

光大证券认为，货币政策有望通过存量和增量政策工具，加快引导LPR报价利率下行，5月LPR有望调降。4月，央行通过降准、上缴结存利润以及建立存款利率市场化调整机制，已经对金融机构负债成本进行了明显压降。向前看，央行有望继续多措并举降低金融机构负债成本，引导社会融资成本继续下行。

目前房地产需求端的预期弱化较为明显，稳定房地产市场则需要出台更多稳定需求端预期的政策，包括因地制宜地适度放开限购政策、适度调降按揭贷款利率、给予刚需购房者更多税收优惠等措施。”光大证券指出。

中信证券也认为，5月LPR有望下调。央行在金融数据的答记者问中提到，未来将“充分发挥贷款市场报价利率改革效能，发挥存款利率市场化调整机制作用，推动降低银行负债成本，进而带动降低企业融资成本”。考虑到央行在4月的存款改革使全国加权平均存款利率下降10，5月LPR利率有望下调。

国盛证券认为，鉴于4月信贷社融大降，再结合央行第一季度货币政策报告指出“4月最后一周全国金融机构新发生存款加权平均利率下调了10”，预计可能下调LPR（最快5月20日）；鉴于当前市场利率已大幅走低（DR007降至1.55%附近），指向短期OMO/MLF利率下调的可能性不高。

责任编辑：郑景昕图片编辑：蒋立冬

重磅！首套房贷降息20个基点，专家：500万贷款省22万利息，相当于95折

本文来源：时代财经作者：余思毅

周末，央行和银保监会一起出手，为楼市带来重大利好。

5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（下简称“通知”），提出对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。各城市自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

消息一出，立刻引起了市场的广泛热议，与有关的多个话题迅速登上微博热搜。

据悉，通知主要针对新发放商业性个人住房贷款，存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。

“按央行公布的实际利率测算，理论上是打95折。即央行公布一季度全国个人按揭贷款利率为5.42%。若是按照减20个基点计算，那么实际的利率可以做到5.22%。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代财经表示，实际操作如何，要看各地银行等规定了。

“但有一点，按当前对于购房贷款政策进一步放松的角度出发，未来新市民或可以拿到这些超低利率的贷款。”严跃进补充道。

“降低住房贷款利率有利于消除利率剪刀差。”中泰证券首席分析师杨畅对时代财经指出，降低住房贷款利率除了反映了刺激房地产市场需求的意图，还有消除剪刀差的用意。

杨畅称，自2021年1月以来，首套房与二套房贷款市场平均利率持续回升，近期尽管回落，但仍然高于2021年水平。

在杨畅看来，需要注意的是，个人住房贷款利率仍然明显高于一般贷款加权平均利率水平，而个人住房贷款相较于一般企业贷款，资产质量更好、还款风险更低，却承受了较高的风险溢价。因此，现阶段降低住房贷款利率，有利于改变不同质量资产利率的剪刀差。

图片来源：图虫创意

不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点

早在4月29日中央政治局会议就提出，“疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”，尤其是提出要“促进房地产市场平稳健康发展”，现阶段房地产市场需求相对偏弱，通过降低住房贷款利率，有利于降低住房购置成本，有利于刺激需求边际改善。

时隔半个月，相关政策就落地了。

严跃进对时代财经表示，根据央行发布的《2022年一季度金融机构贷款投向统计报告》，当前统计的全国个人按揭贷款利率方面，其利率为5.42%。若是按照减20个基点计算，那么实际的利率可以做到5.22%。这就可以测算下购房者的房贷利率变化和成本变化。

严跃进以500万贷款金额、等额本息、30年月供偿还的方式计算给时代财经算了一笔账，在利率为5.42%的情况下，此时月供为28138.99元，利息总额为5130037.8元。若是以5.22%计算，此时月供为27517.35元，利息总额为4906246.57元。如此计算，月供额减少了621.64元，利息总额为223791.2元。

“通俗来说，如果银行在实际操作中确实可以按央行政策降低20个基点，那么贷款了500万的购房者，其每个月可以少还600元左右，30年加起来可以少还22万元。”严跃进解释道。

值得注意的是，上述计算，严跃进是以一季度全国实际的个人按揭贷款利率计算。而通知提出，“对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。”业内认为，通知所称“相应期限贷款市场报价利率”应该以当期LPR计算。

众所周知，在人们的购房实践中，住房贷款利率的计算较为复杂。

浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林5月15日对时代财经表示，银行的房贷市场利率下限其实并不相同，有些银行的房贷利率分为多档，比如一般按揭利率是LPR5年期以上基准利率的基础上上浮20基点，而首套用户一般是LPR5年期基准利率基础上上浮10基点，只有特殊用户经过总部审批，才能享受5年期基准利率的房贷利率优惠、不上浮。

盘和林指出，5年期以上LPR的利率报价是大多数银行采用的房贷按揭利率下限，但房产利率下限并不是银行开展按揭业务常态化使用的利率水平，也就是大多数首套房客户按揭的利率水平在LPR五年期以上基准利率的基础上有上浮，一般按揭利率的水平都会高于利率下限。

若按照最理想的情况，根据目前最新的4月20日发布的5年期LPR4.6%计算，贷款利率下限在5年期LPR基础上减20个基点，也就是首套住房的房贷利率最低可到4.4%。

杨畅对时代财经指出，降到4.4%，将比3月末首套房市场平均利率下降超过80个基点。杨畅称，“该政策强调，‘二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行’，拉大了首套房与二套房贷款利差，在刺激首套房需求释放的同时，有利于避免加大投资投机性需求。”

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱5月15日对时代财经表示，若降到4.4%，该房贷利率水平重回了2015年9月后的房贷水平，2016年全国房地产升温的一个重要原因在于信贷环境宽松，可以预测到本次中央信贷政策是房地产市场回稳的助推器。

专家称本次调整或对房地产市场影响不太大

5月15日，央行、银保监发布为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，差别化住房信贷政策。

通知还指出，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

在王小嫱看来，自今年起，中央频频喊话支持刚性和改善性合理的住房需求，各地不断出台松绑楼市政策，但从市场实际恢复情况，市场回稳的速度不及预期。

5月13日，中国人民银行公布的最新数据显示，4月份人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元。月末人民币贷款余额201.66万亿元，同比增长10.9%，再创2002年3月以来新低。从结构上看，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元；不含住房贷款的消费贷款减少1044亿元，同比少增1861亿元；经营贷款减少521亿元，同比少增1569亿元。

王小嫱认为，其中一个原因是缺少中央实质性的政策支持，“中央政策的效果远远大于地方政策的松绑，如2018年受到金融贸易战影响，中央四次降准，累计下调2.5，市场回稳速度预期正常，而今年政策松绑中央仅在4月25日降准0.25，本次中央差别化的信贷政策会加大各地松绑政策的效果，预示着如果后续市场回稳不及预期，各地政策松绑力度仍会进一步加强。”

但在盘和林看来，本次调整可能对房地产市场影响不太大。

盘和林坦言，此次房地产市场利率下限从理论上来说，可以降低刚需和改善性住房的资金成本，从而激发购买需要。在坚持房住不炒基调下，给了地方更多的自主权，由于银行信贷依然是市场风险导向，所以房地产贷款利率下限下降实际上对房贷市场的利率影响非常小。

“即使地方有设定利率市场利率和房贷利率加点政策的能力，但银行的资金不是来自于地方政府，而是主要来自于央行和储户渠道，其资金本身就有一定的成本。之前银行围绕房地产按揭业务已经将利率压在一个很低的水平，他们很难继续向下压低房贷利率。”盘和林提醒道。

盘和林进一步指出，采取因城施策的做法，是让各地视房地产的情况来制定下限，比如一线城市可能不会改变利率下限，而小城市可能下调按揭利率下限，以此打开银行对房地产按揭的利率下降空间，促进首套房刚需用户购买，促进房地产市场去库存。