利率走低催生债务置换 中介“按揭转按揭”暗藏风险

本报记者杨井鑫北京报道

伴随着多地房贷利率的下行，不少购房者正在加入到提前还贷的大军。同时，在抖音和一些公众号上，部分中介宣称银行之间内卷严重，相互挖墙脚推出了“按揭转按揭”业务，这立刻引起了市场的高度关注。

据《中国经营报》记者了解，不少购房者目前有通过低利率房贷置换高利率房贷的需求，但是大部分商业银行目前并未开展“按揭转按揭”的相关业务，其操作性也并不高。中介公司对外炒作的“按揭转按揭”，很可能是通过小额贷款公司或者担保公司重新申请的一笔大额贷款，其中则存在很大的风险隐患。

降低债务成本需求增加

在抖音等社交媒体上，“按揭转按揭”的热度逐渐走高，吸引了一批背负房贷人群的高度关注。发布在这些社交媒体上的视频宣称，银行的内卷越来越严重，在房贷利率上已经开始打价格战，并开始相互挖角贷款存量客户，推出了“按揭转按揭”业务。

所谓的“按揭转按揭”，就是购房者通过重新向另外一家银行申请低利率房贷置换此前银行的高利率房贷，房贷利率按照目前利率计算，能够大幅降低购房者的还贷压力。以30年的房贷年化利率4.1%置换年化利率5.88%计算，购房者可以省掉大约30万元的还款金额，甚至有银行的房贷利率更优惠低于4%。

11月21日，贝壳研究院发布的数据显示，2022年11月监测的103个重点城市主流首套房贷利率平均为4.09%，二套利率平均为4.91%。从公开的数据看，目前已经有多地房贷利率进入到了“3时代”，处于历史性的低点。

然而一年前，银行的房贷行情则截然不同，额度紧张且利率较高，不少购房者的房贷利率都超过了5.7%，这也让不少人有了降低债务成本的冲动。

2022年下半年，市场掀起了一股提前还贷的热潮，在各大一二线城市非常普遍。比如杭州部分银行提前还房贷的已经安排到了明年的4月，而北京、广州等地的提前还贷也需要排队等候。但是，也不是所有的购房者都有能力一次性地提前偿还房贷，这就让“按揭转按揭”成功地击中了这部分人的需求。

家住北京朝阳的陈鹏就是其中之一。“如果能够按揭转按揭直接降低房贷利率，那么一个月将少还1000多元的房贷。”陈鹏表示，这会让他每月相当于多了1000多元的收入，他个人肯定是非常愿意的。

据了解，陈鹏去年在北京买房贷款了200多万元，当时的利率是年化5.7%左右。而今，北京的银行房贷利率都不到4.6%，这其中的利差让他心动。

更重要的是，他认为，如果银行有“按揭转按揭”的正规业务，这与通过经营贷置换房贷的操作有本质上的区别，不会存在违规风险，也不会涉及到购买壳公司等烦琐的程序。

陈鹏说：“除了经营贷之外，不少人在银行的消费贷利率也不高。一批人实际已经通过消费贷的体现置换了部分房贷，这种挪腾至少在成本上是划算的。但是，相比按揭转按揭来说，市场需求肯定更大了，大家也不会有这么强的提前还贷冲动。”

“馅饼”还是“陷阱”？

面对社交媒体上冒出的“按揭转按揭”视频，银行是否有该项业务？真实情况又是怎样的呢？

记者采访了北京地区部分银行，多数银行的答复是“并未开展这类业务”。按照银行的说法，客户在偿还完贷款之前，抵押房产是无法解除抵押状态的，而银行也不可能在贷款中先放款，让客户偿还贷款对房产解压后再进行抵押。

“所谓的按揭转按揭，在操作上就不符合银行的规范，逻辑上行不通。况且银行的风险比较大。”一家股份制银行人士称，挖角其他银行房贷的存量客户也不是银行的主流业务，这种恶性竞争会扰乱当前金融市场的秩序。

另外，该股份制银行人士表示，银行一笔正常的房产按揭贷款需要买卖双方的网签合同、交易合同、首付凭证、房产证、缴税发票等一系列的材料才能通过审核，而“按揭转按揭”中是明显不具备这些材料的。

该股份制银行人士向记者透露，按照银行的贷款风险评估习惯，银行在对抵押过的房产进行再贷款时，也会参考此前贷款给予的利率，至少不会大幅下降放大银行的风险。“按揭转按揭很难实现。”

早在2019年8月，央行曾发文要求银行严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务。

既然银行没有相关的业务，这种“按揭转按揭”是空穴来风吗？记者从部分资金中介机构了解到，这可能是中介的一种营销手段。

“中介机构的做法五花八门，可能只是为了吸引客户。”北京一家中介机构客户经理称，不少中介会先通过这种诱惑将客户引进来，然后推荐的大多数还是经营贷置换房贷的套路。“一旦有客户过来咨询这种业务，中介机构可能会以银行业务被限制了等各种原因推诿，然后支招建议客户做经营贷代替。”

记者还了解到，有的中介声称能进行“转按揭”，而实际操作则是通过住房抵押的大额消费贷来置换高利率的房贷，具体的做法是先用一笔过桥资金偿还完房贷之后，再将房产抵押给担保公司，用担保公司增信在银行做大额的消费类贷款。

北京的一家中介公司人士表示：“这也是通过房产抵押来实现贷款。由于我们与一些小银行有合作，大额消费贷的利率在有担保的情况下并不高，贷款的年限也有长有短且能够循环，我们仅仅收取一个点左右的中间费。长期来看，客户还是比较划算的。”

上述股份制银行人士对此认为，由于部分中介公司的业务是游走在灰色地带，与中介公司的合作可能会面临一些风险，尤其是这类非常规性业务。“如今监管对于信贷资金的用途监管很严，一旦中介公司业务踩线被发现，购房者的房产是抵押在担保公司等中介，相比直接抵押在银行的风险更高。”

今年10月14日，中国银保监会消费者权益保护局专门发布了2022年第7期风险提示，提醒有借款需求的广大消费者要选择正规机构办理贷款，警惕非法中介或不法行为侵害权益。而据记者统计，今年以来，中国银保监系统已多次发布关于防范不良或非法“贷款中介”的风险提示，对移花接木的“AB贷”以及让贷款“曲线”流入楼市的“经营贷”“消费贷”等现象进行了曝光。

此前银保监会消保局介绍称，当前贷款市场上，有一些非法中介假冒银行名义，以虚假宣传的方式诱导消费者办理贷款。但其实这些诱人条件的背后却是高额收费、贷款骗局等套路陷阱。

（编辑：朱紫云校对：颜京宁）

记者调查：经营贷换房贷暗藏诸多风险

来源：法治日报

调查动机

银保监会近日公布了8张行政处罚罚单，其中5张罚单处罚原因涉及个人经营贷款违规流入房地产市场、个人经营贷款制度不审慎等。

近年来，随着国家对小微企业的支持力度加大和贷款市场报价利率逐步走低，多家商业银行的经营贷利率下调至4%以下，低于多地首套房按揭贷款利率，且远低于二套房贷款利率。由于存在较大的利率差，一些中介活跃在推销经营贷的前线，忽悠群众将手头利率较高的房贷转换成利率较低的经营贷，声称可以省下一大笔利息。

然而，真有这样的好事吗？经营贷置换房贷背后隐藏着怎样的风险？《法治日报》记者对此展开了调查。

漫画：李晓军

“我们可以代办‘转贷降息’，对您来说特别合适。”近日，家住广东省广州市的王蕊（化名）接到一名从事资金周转服务中介的电话。对方称，相对于目前的房贷利率，经营贷利率低至3.2%左右，若选择置换，每年可为她省下上万元贷款利息。

王蕊心动了。去年，她买了一套二手房，总价约250万元，纯商业贷款利率5.5%，月供超过8000元，感觉到压力特别大。在听到中介介绍的“经营贷置换房贷”办法时，王蕊很快来了兴趣。中介告诉她，经营贷是商业银行针对中小企业或个体工商户推出的贷款产品，目的在于减轻企业从事商业经营活动时的负担，“房贷转经营贷，都是通过正规银行放款的，绝对安全”。

据了解，办理经营贷的基本条件，申请人必须是一家企业的法定代表人或者最大股东，且该公司经营资质要达到一年以上。目前市场上很多中介对于不符合资质的贷款人也宣称，通过一番“私下操作”也能让对方顺利拿到钱、省下钱。

然而，《法治日报》记者近日调查发现，经营贷置换房贷，不仅存在诸多隐性收费，后续还有一系列未知风险，比如扰乱金融市场秩序、可能会对购房者征信产生不可逆的影响等。

暗箱操作以贷换贷宣称降低还贷成本

记者采访发现，有不少人收到过金融中介、房地产中介的推销短信或电话，称可以通过经营贷置换房贷达到降息目的。

据了解，经营贷主要用于支持小微企业和个体工商户的经营发展，贷款额度一般为抵押物的七成甚至更高，而且融资门槛和利率较低，银行向小微企业发放的贷款利率普遍在4%以下，一些银行甚至可以做到3%左右，低于房地产市场首套房尤其远低于二套房利率。

一位银行内部人士告诉记者，小微企业在申请经营贷时，银行会要求企业营业执照至少满一年，有实际经营地点，企业流水可以覆盖贷款本息偿还。此外，用于抵押的房产要结清之前的贷款。

但这些限制条件在一些中介看来并非难事。

北京市某房地产中介公司贷款专员李女士向记者介绍，房贷通常通过以下操作手法转换成经营贷：假如你手上有200万元房贷，想要提前还款却没有充足资金，中介会先把还房贷的钱借给你，你还清房贷后，房产得以解押。之后，中介会让你以该房产作为抵押物向银行申请经营贷款，等贷款批下来再用这笔钱偿还欠中介的债务。最后，你名下拥有经营贷，同时按期支付经营贷的利息。

“与房贷相比，经营贷都是先息后本，每个月还的都是利息，还贷压力会小很多。”李女士说，“如果名下没有公司，我们会负责帮你办，经营流水、地点等资料也能操作，银行审核基本都能过，后续也不会有风险，只需要付一定的手续费即可，手续费一般是贷款额的1%左右。”

隐性收费不可小觑实际负担可能增加

“转贷降息”，这个宣称能减少数十万元利息的诱惑，是否暗藏陷阱呢？

在和多位中介沟通后，记者了解到，经营贷置换房贷，不仅存在诸多隐性收费，后续还有一系列未知风险。

“以贷款金额200万元、经营贷贷款时间5年计算，中介费至少要2万元，过桥垫资费、空壳公司维护费等费用需要8万元左右，粗略估算办经营贷成本就要超过10万元。”来自安徽省宿州市的房地产中介牛奇（化名）介绍道。

他举例称，若按照房贷利率5.7%、等额本息25年计算，200万元房贷每月月供1.25万元，利息总额175.65万元；假如5年期经营贷年化利率3.7%，每月月供6167元。看上去每月月供可以节省6333元，却忽略了本金带来的压力，经营贷先息后本，前面偿还的都是利息，5年后需一次性归还本金200万元，到时如果一下子拿不出这么多钱怎么办？

“相比于房贷长达二三十年的还贷款周期，经营贷的贷款期限往往只有3至5年。置换之后，贷款人的还款压力骤增。如果没有足够的现金流支撑，购房者就要面临违约风险。虽然可以走新一轮流程重新贷款，但这又得面临被‘割韭菜’。更何况一旦将来政策有变或贷款收紧，能否重新获得贷款也是未知数。”牛奇说。

“在经营贷置换房贷过程中，一些中介只告诉购房者好处，而选择性不说存在的风险，甚至在运作过程中提出增加服务费。购房者真得三思而后行。”牛奇告诉记者，如果条件允许，正常通过银行提前还房贷，要比用经营贷置换房贷更安全、更省钱。

值得注意的是，记者调查发现，目前想提前还房贷也不容易。

来自北京市丰台区的王洁（化名）去年8月购入一套房产，贷款260万元。最近她想提前还款，却发现通过银行A申请线上提前还贷业务时困难重重，银行工作人员解释称“系统升级出现”，需要和银行预约线下提前还款。

来自安徽、江苏、重庆、山东等地的购房者也遇到了类似问题。记者还注意到，即便能够成功申请到提前还贷，流程也很复杂，如果银行不支持A或网站办理，那么线下办理流程更烦琐，有时需要花费几个月时间。

短贷长投违反约定或存在流动性危险

对于购房者来说，经营贷置换房贷，虽然表面上看能降低资金成本，但可能会对自身征信产生不可逆的影响。

“在许多中介的运作下，经营贷的贷款期限也能够被拉长到和房贷差不多，但这中间存在续贷行为，比如每3至5年向银行递交一次申请材料，接受一次审核。风险恰恰藏于其中，中介帮忙办理的材料均系伪造，经不住多次审查。”牛奇说。

华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法认为，将经营贷置换为房贷，以获取利差，违反了借款合同的约定。银行的借款合同条款都会约定借款用途，借款人未经贷款银行同意，将经营用贷款挪作购房，依据民法典相关规定，贷款银行有权提前收回贷款或解除合同。

“贷款银行提前收回贷款，购房人的还款压力会大幅增加。因经营贷期限较短，购房贷款期限长，经营贷转房贷会造成短贷长投，这会给购房人形成流动性危险。”杨勤法说。

北京瀛和律师事务所律师胡云云告诉记者，国家明令禁止企业经营贷资金进入楼市，中国银保监会多次下发通知“禁止经营类贷款违规进入楼市”。经营类贷款进入楼市后一旦被查处，银行可能会收回贷款，影响个人征信，甚至有被认定为贷款诈骗或合同诈骗的风险。

刑法规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

为了维护房地产市场健康发展，防止经营贷违规流入楼市，有关部门一直在行动。

2021年7月28日，中国银保监会办公厅等联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，要求银行机构加强借款人资质核查，加强经营用途贷款“三查”，落实各项授信审批要求，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。

与此同时，从去年下半年开始，金融监管部门有序调整楼市金融监管政策，全国房贷利率进入调降期。尤其今年以来，央行多次下调贷款市场报价利率并降低房贷利率下限，推动全国各地房贷利率大幅度调降。

“监管部门应加强贷款信息共享，及时了解经营贷款的具体流向，发现违规流入房地产市场的，要立即查处，并予以处罚，包括拉入贷款黑名单等征信措施。银行要关注客户资金流向，对可疑的资金流动，要及时向监管部门报告，对于违规流入的，该提前收回的，应提前收回经营贷。中介及购房者要有守法、守纪的观念，不贪图小利而违规违法。”杨勤法说。

关于市面上房贷转贷的利弊

现在很多的地方都能看到听到一些机构让房贷客户群体转贷，宣传利息低于房贷，是真实的吗？

答案是确实可以做到比银行房贷年化利率低很多，但是不适合很多人！

为什么这样说呢？首先你要了解低息的贷款要求跟准入条件是什么？

首先国家针对小微企业主进行扶持政策，所以此类低息贷款针对企业主是可以申请的并且需要看负债跟银行流水，确保客户有偿还能力，把控逾期率。

正常上班的可以申请吗？

答案是可以，但是不是所有人。

第一类公职人员可以做消费类抵押贷款或者银行低息的信用贷款！因为此类客群是银行的优质客户，不管是抵押跟信用都会给到相对于利率比较低的贷款！

第二类普通上班族，一般需要包装，正常进件的话很难做到年化利率3.85%的房抵业务！

如何包装呢？

最简单的是购买过户1年以上的营业执照，以企业主身份进件做经营贷款！

在2021年以前很多机构都是如此操作，后期银行将进件条件优化并且要求新办理或者过户的营业执照必须满足一年以上！

即使房贷转贷为经营贷款中间所需要的成本也是比较高的！

房贷剩余本金过桥费+居间服务费

银行经营贷一般还款周期为

1年偿还一次本金，3年偿还一次本金，10年偿还一次本金！

大多数银行都是1——3年期还一次本金，如手里有闲置资金不需要过桥垫资续贷，省一些成本！

综合以上此类转贷仅仅适合一些做生意的企业主，正常上班的各位不建议考虑转贷！

银行随时有收回经营贷本金的政策！

不建议为了省一些房贷利息转为自己没有把控的经营贷款！

适合自己才是最好的！