年底大促，有开发商推出“首付分期”，但并不建议这样购房

距离今年结束只有1个月的时间了，马上我们将迎来全新的2023年。对于今年的房地产市场来说，可以说经历了过去20余年发展最低迷的一年，自从去年下半年楼市降温之后，我们的楼市就一直处在这样的状态下，去年楼市至少上半年的时候还非常的火热，而今年全年的楼市都显得很低迷，数据显示，1-10月份全国商品房销售额仅为10.8万亿元，不了解房地产市场的人可能对这个数据不是很了解，如果笔者告诉你去年全年的商品房销售额是18.1万亿元后，你就应该明白今年的楼市有多么的冷清了，按照今年这样一个销售形势，商品房销售额很可能回到2017年的水平。

所以今年对于开发商来说是非常艰难的一年，表面上今年我们的鼓励条件是历史空前的，各种优惠政策层出不穷，购房成本相对于高点来说是大大降低，现在房贷利率普遍都跌破5%了，有些城市甚至跌破了4%，利息成本都能节省数十万元，购房门槛也是一降再降，不少城市都把限购政策进行了一些调整优化，笔者从事房地产市场数十年来，从未见过如此场景，可这些利好对于开发商并没有太多实际的帮助，开发商今年一直都在承受着资金压力，而在这仅剩的1个月时间里，开发商们也是摩拳擦掌，准备在年底阶段尽量冲出一波销量，缓解资金压力！

最近笔者了解到，不少开发商都开启了年底大促，很直观的一点就是开发商的房价又在优惠，推出了很多特价房来吸引购房者，其中就有一家开发商推出“首付分期”活动，首付比例符合20%条件的购房者，首付5%便可买房，剩下15%由房企供应商无息垫付，购房者交房前再补足。

笔者对于开发商降价优惠这些还是比较支持的，毕竟这是直接给购房者降低成本，但对于这种“首付分期”的购房方式，笔者就不是很支持了。虽然开发商开了这个口子，可作为购房者来说，并不是什么所谓的利好，因为买房本身就是一件考验购房者经济能力的事情，如果买房连20%的首付都拿不出来，那么买房的风险就会大大增加，虽然开发商提供的是无息贷款，并且偿还周期是在交房前，按照一般经验来看，交房周期差不多就是3年左右，这期间不仅要偿还首付分期的贷款，又要偿还房贷，这对于购房者来说压力是很大的，非常考验资金是不是足够的充裕，一般来看，首付都要分期的人，大部分资金都不是很充裕。

其实如果开发商要求首付多一点是好事，因为这样既提高了炒房门槛，同时也筛选了购房者质量，对于那些低首付买房、首付分期，甚至像此前的零首付买房这种，笔者并不建议购房者用这样的方式买房，因为首付门槛低了，房贷门槛就高了，所有的资金压力都会体现在首付之后，房子虽然是买了，可房贷压力将会比正常首付比例买房要大的多，这对于购房者来说并不是什么好事情。所以，无论是面对开发商怎样的促销方式，都一定要认清自己的购房能力才行，千万不能冒然地就进去买房，特别是首付门槛低这种情况！

买房门槛降至历史低点：超百城首付两成，多城房贷利率进入“3时代”

首付比例降至两成、首套房贷利率降至4%以下......今年以来，多地优化信贷政策，购房者的购房成本及购房门槛进一步宽松。

超百城购房首付比例降至20％

地方层面出台的楼市新政中，“降低首付比例”已成为多个城市优化政策的标配。

据澎湃新闻不完全统计，今年以来，至少已经有115个城市将公积金或商业性个人住房贷款的首付比例降至20％，其中包括四川成都、河北石家庄、陕西西安、山西太原、吉林长春、福建福州、江西南昌、重庆、贵州贵阳、甘肃兰州、宁夏银川、新疆乌鲁木齐等二线城市。

具体来看，据不完全统计，明确购房首付比例降至两成的地方有：湖北神农架林区、湖北监利、湖北孝感、湖北大冶、湖北随州、湖北襄阳、湖北宜昌、湖北咸宁、湖北黄冈、湖北广水；江西抚州、江西景德镇、江西宜春、江西瑞金、江西南昌、江西高安、江西上饶、江西新余、江西樟树；河北涿州、河北承德、河北石家庄、河北保定、河北廊坊、河北沧州、河北唐山、河北张家口；甘肃白银、甘肃庆阳、甘肃兰州；四川广元、四川自贡、四川巴中、四川内江、四川泸州、四川资阳、四川遂宁、四川雅安、四川成都、四川德阳；新疆阿勒泰、新疆乌鲁木齐；江苏兴化、江苏镇江、江苏连云港、江苏徐州、江苏扬州、江苏泰州、江苏常熟、江苏宿迁、江苏南通、江苏淮安；浙江诸暨、浙江温州、浙江江山、浙江衢州、浙江台州、浙江丽水、浙江湖州、浙江绍兴；贵州六盘水、贵州贵阳、贵州遵义、贵州黔东南；陕西宝鸡、陕西汉中、陕西西安；安徽蚌埠、安徽亳州、安徽潜山、安徽滁州、安徽淮南、安徽池州、安徽阜阳、安徽安庆；河南洛阳、河南信阳、河南济源、河南濮阳、河南安阳、河南商丘；湖南岳阳、湖南湘潭、湖南益阳、湖南邵阳；广西钦州、广西合山；山东济宁、山东临沂、山东滨州、山东菏泽、山东德州、山东泰安；辽宁丹东；吉林双辽、吉林吉林、吉林长春；宁夏吴忠、宁夏固原、宁夏银川；山西忻州、山西太原；广东韶关、广东揭阳、广东汕尾、广东潮州、广东湛江；福建福州、福建南平、福建龙岩、福建泉州、福建三明；云南普洱；重庆；内蒙古包头等。

以四川成都为例，今年5月31日，成都出台新政优化公积金贷款政策。公积金贷款首付比例下调10%，即首套房首付比例由30%下调至20%，二套房首付比例由40%下调至30%。

此外，成都于11月17日发布《关于进一步优化区域限购措施的通知》，明确自2022年11月18日起，将天府新区成都直管区、成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区统一为一个住房限购区域，具备该区域内任一区购房资格的居民家庭以及具备成都高新区南部园区购房资格的居民家庭，均可在该限购区域内购买住房。该区域购房套数、户籍社保年限等住房限购要求保持不变。

同时，多地对商业性个人住房贷款首付比例也进行了调整。根据中指研究院监测数据，当前已有80余城调整首套商贷首付比例至20%。

以湖北省监利市为例，其于10月27日发布涉及购房款补贴、契税补贴、首付比例等多条促进房地产市场良性循环和健康发展的措施，其中明确，2022年6月30日至2022年12月31日期间，在监利市购买首套新建商品住房贷款，首付款比例不低于20%，二套房贷款首付款比例不低于30%。对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请商业性贷款购买普通商品房住房的，执行首套房贷政策。

可以看到的是，不仅仅是监利市，今年以来多地调整“认房认贷”政策，明确对已结清首套房贷的居民，再买房可执行首套房贷款政策，且首付比例低至两成。据不完全统计，至少包括甘肃白银、湖北监利、贵州六盘水、江西宜春、贵州贵阳、四川广元、江西景德镇、陕西宝鸡、安徽蚌埠、河南洛阳等30余城。

20余城首套房贷利率进入“3时代”

除了首付比例，多地银行也陆续对首套房贷款利率进行调整。

今年10月20日，人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。尽管10月贷款市场报价利率（LPR）保持不变，但对于首套房贷利率而言，部分特定城市的首套房贷利率正进一步下调，已有超20个城市首套房贷利率进入了“3时代”。

按照规定，新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按10月20日5年期以上LPR为4.3%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按10月20日5年期以上LPR计算为4.9%）。

另按照今年5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，因此，此前各地首套房贷利率下限为4.1%。

不过，今年9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，明确符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

这也意味着首套房贷利率下限可突破4.1%。

据中指研究院监测数据，截至目前已有20余城将首套房贷利率降至4%以下，包括阳江、清远、云浮、湛江、济宁、武汉、贵阳、江门、宜昌、襄阳、天津、包头、阜阳、石家庄、秦皇岛、昆明、大连、大理、泸州、安庆、恩施州、温州、瑞安、乐清、舟山、泉州、黄冈等。

诸葛找房数据研究中心监测数据显示，天津、贵阳、武汉和襄阳均将利率降至3.9%，石家庄多家银行将首套房贷款利率由4.1%下降至3.8%，清远的首套房贷利率最低可至3.7%，为当前最低水平。

58安居客房产研究院分院院长张波指出，房贷利率层面目前已经处于历史性低点，可以确定的是利率面“政策底”已经逐步清晰。利率调整，尤其是针对首套房利率的降低，可以加快潜在购房者入市的脚步，并且在部分刚需比较集中的城市和区域起到明显的作用。但对于市场处于降温通道的城市，拉动的边际效应正在递减。

购房成本降至历史低点

对于购房者而言，当前购房成本已降至历史低点。

“首付比例出现积极的下调，且利率也到了比较低的水平，这说明今年实际上形成了历史上较好的信贷环境和政策，购房成本已降至历史低点。这是购房者需要积极把握的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说道。

张波也指出，从目前利率水平以及房价整体表现来看，买房成本已经进入到阶段性低点，房贷压力降至历史性低点。因此，房地产已现政策底，市场底部也正逐步形成中。从大趋势来看，虽然未来一段时间政策还会延续放松的态势，但政策后续再次放松的空间会明显收窄，市场底部徘徊会持续一段时间，这也是不少城市购房的“窗口期”，随着保交楼、金融政策的不断推进，楼市后续会进入到更为平稳的发展期。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静亦提到，今年以来，多部委持续释放政策利好，各地积极落实“因城施策”，需求端信贷政策不断优化。信贷政策的进一步宽松有助于降低居民购房成本，缓和市场观望情绪，带动住房需求释放。当前，部分二线城市限购限贷政策仍具备一定优化空间，预计随着“金融16条”的出台，短期各地政策放松力度有望加大，需求端政策仍将继续改善，降低购房成本、降低购房门槛仍是重要方向。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为，接下来，预计调整的城市将会继续扩围，其他符合条件的城市也将会陆续跟进，预计接下来调整首付比例、调整认房又认贷将会成为政策调整的一个重要趋势。

来源：澎湃新闻

首付分期买房有风险！千万不要这样买房了

今年关于首付分期、低首付的事特别多，但是由此引发的纠纷也很多，一些业主大呼上当。

这不，珠海就发生了这么一起奇葩的纠纷。

据媒体报道，在开发商“仅需一成首付购房”的宣传下，珠海一对情侣交付10万定金购买了珠海某小区的一套住宅。没想到，在银行放款阶段，却收到银行拒绝贷款的通知，理由是发现首付款为开发商垫付，来源不合规。在贷款被拒无法购房的情况下，开发商随后起诉买主违约，要求赔偿35万元高额违约金。而且拒不承认首付垫资的问题。

从这个纠纷本身报道的信息来看，开发商的做法很可能是在违规操作的基础上，反咬购房人一口。前期宣传的时候，大肆宣传低首付得好，但是一旦出了问题，又说购房人违约。

所以，作为购房人千万不要被所谓的低首付、首付分期所蒙蔽。这种首付分期本身是不合规的，看起来似乎是帮购房人分期付款，但是实际上，往往会伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为，同时还可能会规避银行按揭贷款对首付款的要求，违反按揭贷款相关规定。就像这个案子，银行一审查，首付款来源有问题，不批贷了。

早在2017年的《住房城乡建设部人民银行银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作》中明确规定严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务，严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资，严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。而且，包括河北省在内的很多省市，都明令禁止不允许首付分期和首付贷。

所以，作为购房人，千万不要选择这种违规方式购房，在透支自己的资金能力不说，如果将来不能及时支付，往往会产生商品房纠纷。而且，天下没有免费的午餐，看起来似乎没有手续费，但是为了及时支付剩余的首付款，有些人通过消费贷、金融机构、小额贷公司、中介进行筹措资金，既会产生新的成本，又会产生更多的融资风险。

好了，关于低首付、首付分期就介绍到这里，欢迎大家关注、点赞、留言评论，我们一起讨论