无锡、苏州优化“认房认贷”政策，二套房首付最低3成

记者王婷婷

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继南京之后，江苏又有两个城市加入降低购房门槛队列，下调了二套房首付比例。

8月12日，无锡市一商业银行向媒体确认，该行近日已开始执行新的商品住房贷款政策，即名下有一套住房但未结清贷款的购房者，购买二套最低首付由60%降至50%；名下有一套住房且贷款已结清的购房者，购买第二套首付由40%降至30%。

13日下午，界面新闻从无锡当地房产中介了解到，该新规属实。“对于名下已无贷款的二套房购房者，目前除华夏银行外，招商银行、中国银行、农业银行、建设银行以及工商银行都可按首付3成算。”

苏州执行了相同的新规，相当于“认房不认贷”。据了解，在首套房按30%首付比例的基础上，贷款结清者，购买二套房可从过去的50%首付降至30%；贷款未结清者，购买二套也可从过去80%调整到60%。

不过，苏州一名房产销售向界面新闻表示，新政落地还需要等待确定。“今天刚发了通知，政策还要再等等，但估计也就这几天了。”

一时间，业内传出“是时候取消‘认房又认贷’政策了”的呼声。

“认房又认贷”政策，即是若购房者名下已有房，再购买住房便算作第二套；同时，无论名下有无房，只要曾有过房贷且无论贷款是否还清，再购买住房也会被认定为第二套。

最先确定这一政策的是南京，购房者名下有且仅有一笔房贷未结清，再购房时首付由原来的8成降至6成；名下房贷结清，首付则由原来的5成降至3成。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，此次南京、苏州等三个城市政策的放松导向很明确，都提及首付降低和鼓励多贷。另一方面，也说明近期房地产销售数据不好，各地压力较大，从鼓励购房的角度出发，需要要进一步松绑。

以无锡为例，克而瑞数据统计显示，今年7月无锡市区商品住宅市场新增供应26.04万平方米，同比下降76.7%，环比下降8%；成交面积23.29万平方米，同比下降72%，环比下降35%；成交均价23500元/平方米，同比上涨3.74%，环比下降0.38%。

尤其是二手房市场，受疫情封控影响叠加高温天气不断，带看受阻，购房者观望情绪更浓厚。同策无锡地产研究中心数据显示，无锡7月二手房成交2908套，较6月下降了1516套，环比下降34%，同比下降37%。

无锡楼市复苏不明显，传递到土地市场热度也不佳。在二批次土拍中，仅有3幅地块溢价成交，且有两宗属低溢价，其余13幅地块均为底价成交。

苏州方面，数据显示，7月苏州市区商品住宅成交面积55万平方米，环比下降34%，同比下降29%。

具体到新房和二手房，则冷热不均，7月份苏州新房住宅成交4496套，二手房住宅共成交5996套。其中，7月二手房成交环比上涨17.36%，已连续4个月呈上涨趋势。

业内人士分析，有别于无锡，苏州房产市场目前最关键的问题是库存量较大。据统计，苏州新房和二手房共计有25万平方米库存，加之今年土拍，库存明显处于高位。而且如今新房流速减缓，整体去化周期在继续拉长。

严跃进表示，“除苏州、无锡和南京外，此前也有连云港和海门出台了放松政策。这说明江苏市场有一定压力，此类经济强省的压力需警惕，各地要密切关注住宅销售市场。”

8月9日，江苏连云港出台多条楼市利好政策，不仅大幅上调购房者的公积金贷款额度，还明确提出“认贷不认房”，支持企业团购。

位于南通市的海门区，也在近期对购房者公积金贷款额度进行上调，同时明确了首次购房首付比例最低执行20%，二套房首付比例最低执行30%。

其实今年以来，无锡、苏州也都推出过不少楼市支持政策，比如无锡在推出包括公积金、“商转公”、人才购房、个人住房转让增值税免征年限由5年改为2年等多条政策后，5月份“锡十条”的出台为市场释放出更积极的信号。但从楼市成交数据来看，效果依然反响平平。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次政策的目的是降低首付门槛，鼓励换房和改善型需求，从需求端进行激励，对提振市场预期和信心有重要作用。

截至目前，江苏已有南京、苏州、无锡和连云港4个城市优化了“认房认贷”政策，降低首付比例。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静预计，短期内会有更多城市跟进。

江苏无锡调整个人住房转让增值税免征年限 5年改2年

图为无锡市惠山区一处楼盘。（资料图）孙权摄

图为无锡市惠山区一处楼盘。（资料图）孙权摄

中新网无锡5月2日电(记者孙权)无锡市住房和城乡建设局、国家税务总局无锡市税务局1日晚联合发布《关于调整个人住房转让增值税免征年限的通知》(简称《通知》)，明确无锡市区个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。

尽管此前有不少房地产中介机构就此消息进行了“放风”，但当这条消息正式由官方发布后，还是在无锡当地引起了不小的轰动。“此次政策‘松绑’，意味着靴子总算落地了。”业内人士认为，此举有利于提振无锡房地产市场信心。

今年以来，国内多个城市均出台了楼市需求端“松绑”政策，支持对象更倾向于刚需群体，对改善性需求的支持力度整体偏弱。

本次无锡的新政在一定程度上有利于降低二手房的交易成本，对“卖旧买新”提供了支持，有利于改善性需求的释放。

“从昨晚开始，来找我们看房的人就明显多了起来。也有不少是来‘挂’房子的。看得出来，买卖双方对新政都很关注。”2日，无锡市惠山区华惠路上一家房地产中介公司的工作人员向记者描述了新政带来的变化。

据了解，此番无锡发布的《通知》内容很短，主要内容是：为保持房地产市场平稳健康发展，经研究，无锡市区个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行，由5年调整为2年。该《通知》自2022年5月1日起执行。

记者了解到，这也是无锡近期房地产市场众多“暖市”举措之一。在《通知》发布前，无锡已提出，该市将在5月开展“红五月”全市房地产开发项目大促销活动，组织市区近150余个房地产开发项目加大优惠力度，促进房地产市场平稳回暖。

4月30日晚，无锡的主城区梁溪区打响“第一枪”，率先在无锡举行了“梁城美境”精彩生活节暨梁溪区首届房交会活动。同样是在4月，无锡市卫生健康委员会也发文提到，该市生育两个孩子及以上的无锡本市户籍居民家庭，可在限购区域新增一套购房指标。

据悉，2020年8月，为坚决遏制投机炒房，无锡宣布将市区(不含棚户区改造重点地区)个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。(完)

购房利好来了！这城二手房2年可免征增值税，还有地方公积金最高可贷100万

多地购房政策继续松绑。

4月26日，沈阳为减轻群众购房负担，满足住房需求，将个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。

4月25日，无锡不仅上调公积金贷款最高限额，二孩或三孩家庭最高可贷100万元，而且还松绑了限购政策，对生育二个孩子及以上无锡市户籍居民家庭，可以在限购区域新增购买一套商品住房。

4月24日，天津市住房公积金管理中心将首套住房的贷款最高限额提高到80万元；烟台对硕士研究生高层次人才住房公积金贷款最高额度提高至80万元。

业内人士认为，沈阳是全国第一个对二手房增值税进行调整的城市，二手房增值税免征年限“5改2”，客观上有助于降低二手房交易成本，促进二手房市场的活跃。无锡则是全国首个由地方卫健委牵头放松限购政策的城市，充分体现了对二孩以上家庭购房权益的保障，预计后续全国其他城市在限购方面的放松，也会优先倾向于二孩以上家庭。

沈阳个人住房转让增值税免征年限降为2年

4月26日，沈阳市房产局、国家税务总局沈阳市税务局联合发布《关于调整个人住房转让增值税免征年限的通知》提出，个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行，由5年调整为2年。

对于出台此政策的原因，《通知》称，为消除新冠疫情对沈阳市正常生产生活造成的不利影响，减轻群众购房负担，满足住房需求。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，沈阳是全国第一个对二手房增值税进行调整的城市，类似风向值得关注。二手房增值税免征年限从5年调整为2年，一些持有2-5年的二手房，后续交易也可以获得增值税豁免的优惠，客观上有助于降低二手房交易的成本，促进二手房市场的活跃。

据严跃进测算，当前沈阳二手住房的价格大约为9000多元/平方米，一套房屋总价大约为100万元。考虑“100万总价、持有3年”的二手房交易情况，其政策前后的增值税变化是：

1）按旧政策，需要缴纳增值税，按5%的税率计算，需要缴纳5万元的增值税。

2）按新政策，已持有超过2年了，免征增值税，相当于可以少交5万元的增值税。

“实际过程中，这个费用可能是卖家交，也可能是买家交，但无论如何，类似税费减免使得二手房的交易负担明显减少。”严跃进说。

严跃进进一步指出，二手房增值税免征年限“2改5”的规定，是2020年房地产政策收紧的一个重要体现。当时包括深圳、无锡、成都和沈阳都陆续出台了二手房增值税收紧的政策。此类政策的目的是为了打击二手房的炒作和交易，通过二手房增值税免征期的调整，使得二手房短线操作的获利空间减少，换句话说，当时此类政策的出台正值二手房和学区房炒作比较明显的时候。而从现在房地产市场的表现看，二手房市场确实明显降温，而且二手房的交易免征期若不调整，一些二手房交易所征收的增值税会比较高，客观上会使得二手房交易停滞。此次沈阳政策从税费的角度来促进二手房交易的回暖，具有很强的信号意义。对于其他几个城市如深圳、无锡和成都等，若是二手房市场压力大，也不排除会有类似政策松动的可能。

无锡对该市二孩及以上家庭松绑限购

4月25日，无锡市卫生健康委员会、无锡市自然资源和规划局、无锡市住房和城乡建设局、无锡市住房公积金管理中心联合发布《关于积极推动改善生育二个孩子及以上家庭居住条件的通知》。

《通知》提出，对生育二个孩子及以上的无锡市户籍居民家庭，首次使用公积金贷款购买首套自住住房的二孩及以上本市户籍职工家庭，贷款额度可不与借款申请人公积金缴存年限及缴存余额挂钩；最高贷款额度在规定的可贷额度基础上，借款申请人一人申请的增加10万，借款申请人及配偶共同申请的增加20万元。生育二个孩子及以上无锡市户籍居民家庭，可以在限购区域新增购买一套商品住房。

这意味着无锡对二孩及以上无锡市户籍家庭的限购政策松绑。

对于无锡此次新政，严跃进表示，这是全国首个由地方卫健委牵头发出的放松限购的内容，充分体现了各地对于二孩以上家庭购房权益的保障，从公积金和限购两方面进行了放松，具有积极的意义。

严跃进认为，此次无锡的政策放松，和无锡房地产市场下行压力或有关系。但是更值得关注的一个点是，此次政策的牵头部门是卫健委，而非住建局。类似情况也说明，当前在放松购房政策方面，其实也会和人口生育和家庭抚养等因素进行考虑，进而对二孩和三孩家庭进行限购方面的定向放松。

严跃进预计，后续全国其他城市在限购方面的放松也有类似的逻辑，即限购放松会优先倾向于二孩以上家庭。这也是其他城市后续可以积极关注的要点，即可能会增加一套房源的认购资格。

同日，无锡市公积金管理中心还发布了《关于调整本市住房公积金相关政策的通知》。

《通知》提出，对首次申请公积金贷款购买首套自住住房的缴存职工家庭，借款人本人符合贷款条件的，最高贷款额度调整为50万元；借款人及配偶均符合贷款条件的，最高贷款额度调整为80万元。

同时，对生育二孩或三孩的无锡市户籍家庭，首次申请公积金贷款购买首套自住住房的，贷款额度可不与借款申请人公积金缴存年限及缴存余额挂钩，借款人本人符合贷款条件的，最高贷款额度调整为60万元；借款人及配偶均符合贷款条件的，最高贷款额调整为100万元。

此外，4月24日，天津市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金有关政策的通知（征求意见稿）》，其中提出，本巿缴存职工申请个人住房公积金贷款购买家庭首套住房的，贷款最高限额80万元。

同时，山东省烟台市发布《关于对我市硕士研究生高层次人才实施住房公积金贷款优惠政策的通知》，对符合申请条件的硕士研究生高层次人才家庭，住房公积金贷款最高额度提高至80万元，贷款额度不与个人住房公积金缴存账户余额挂钩。

栏目主编：秦红文字编辑：卢晓川题图来源：上观题图

来源：作者：证券时报张达