省内户籍购买二套房，昆明已有银行支持首付30%
继5月17日起，在昆的建设银行、民生银行针对符合条件的新办房贷客户，开始执行首套房贷最低4.4%的政策之后。5月19日，在昆的工商银行跟进政策并释放重大购房利好：
针对优质客户，首套房贷款按最低利率4.4%执行。同时，针对云南省户籍购买二套房，首付比率最低可至30%，且最低利率可享5.2%。
也就意味着，昆明已有银行针对云南省户籍客户下调了二套房的首付比例。
工商银行针对云南省户籍客户购买二套房首付比例最低3成的政策，从5月19日傍晚起，已通过部分合作楼盘的相关交流群进行了传达。
图片截自工行在昆部分合作楼盘交流群
也就是说，即日起工商银行新增的省内户籍二套房贷客户，在符合征信、流水等条件的前提下，最低可享受30%的首付。
从工行新政策的下达来看，应该是以内部邮件的形式，下达到工行各支行信贷部门的。而且，从相应渠道了解到，工行此次针对省内户籍客户下调二套房贷首付比例的同时，对优质客户还可同步匹配最低5.2%的利率。
我们按照总价100万来计算，云南省内客户通过工商在昆明购买二套房，最低首付从此前的45万降至30万，在准入门槛上足足少了15万元。
不过，二套房首付比例的降低，也就意味着贷款额将会增加，对应的还款压力和利息也将增加。
我们同样以房屋总价100万，按照贷款30年，采用等额本息且二套房贷利率5.2%计算，降低首付之后，每月月供将增加824元，30年的贷款周期内，支付的总利息多出14.65万元，约等于少出的15万首付款。
当然，这是基于理论值的计算，因为房贷还存在提前还款的情况。因此，对于首付资金有限的购房者而言，二套房首付比例的降低，能满足先上车的需求，在后续完全可以通过资金的积累，采用提前还款的方式，减少相应的利息支出。
从另一个维度看，虽然此前昆明市住房公积金贷款政策调整，也将二套房的最低首付比例降至30%，但相比公积金贷款“认房又认贷”的苛刻条件，此次工行的调整覆盖面要更广、惠及的需求群体也更多。
无独有偶，在工行释放云南省户籍客户购买二套房首付比例最低下调至30%的信息当天（5月19日），云南省人民政府新闻办公室在昆明召开“落实金融稳增长政策措施实施惠企利民纾困‘十项行动’”新闻发布会，明确将从金融总量托举、政策工具运用、重点领域加力、服务质效提升四个方面立体发力，协同提高金融支持经济社会发展的精准性、有效性、可持续性。
而“十项行动”中，其中一项即为“支持房地产健康发展专项行动”：
就支持房地产业良性循环和健康发展，按照“稳地价、稳房价、稳预期”目标，实施好差别化住房信贷政策，落实好近期各项政策要求，指导金融机构综合运用开发贷、并购贷、按揭贷等产品，促进房地产信贷平稳投放，有效满足购房者合理住房需求。
此外，从工行政策的施行来看，虽然属于银行内部的政策调整，并非是行政机构在主导。但从全国来看，降低二套房首付比例，已是一种较为流行的趋势。
就在5月19日当天，石家庄房地产交易中心证实：石家庄已全域实行首套房首付比例20%，二套房首付比例30%；而此前，石家庄首套房首付为30%，二套房首付为60%。
5月19日，江苏常州也发布通知，即日起对常州市区范围内，已拥有一套住房且相应贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款时，最低首付比例调整为不低于30%（此前常州二套房首付为60%）。
而在稍早前的5月15日，海南海口发布的6项稳楼市新政中，也提到：对申请商业贷款购买第二套住房但未结清原有住房贷款的,首付比例从70%下调至50%。
沈阳则在5月10日发布文件，为支持刚需和改善性住房需求，将居民家庭购买第二套住房贷款最低首付比例由50%调整为40%。
昆明首套房房贷利率降至4.25%，二套房首付比例下调至30%
2022年5月昆明最新房贷利率
首套房最低房贷利率为4.25%二套房最低房贷利率为5.05%
今天（5月20日），中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
就在这个月5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（下称《通知》），调整差别化住房信贷政策，其中提到与房贷、月供息息相关的市场报价利率下限和基点加点下限。对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点；二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
目前昆明部分银行首套房的基点下限为0个基点，二套房房贷利率下限为为60个基点。根据目前的市场报价利率和基点下限，昆明商业贷款最新首套房利率最低可以到4.25%，二套房最低利率为5.05%；
目前昆明主城区有个别银行和楼盘项目，已经发出公告，宣布商业贷款二套住房首付比例为30%，相信时间不会太久，很多银行和楼盘项目商业贷款二套房首付比例也会从45%降至30%；
个人住房贷款利率的按照“因城施策”原则，采用“全国+地方+银行”三层确定机制。地方可以自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限调整方向，可选择跟随全国下限下调，也可保持不动或适度上调，维持区域房地产市场稳定。在城市贷款利率下限基础上，银行业金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
昆明发布重磅稳楼市意见：调高公积金贷款额度！降低二套房首付比例
《昆明市人民政府办公室关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》（以下简称《意见》）已于2022年3月18日，经第十五届市人民政府第2次常务会议审议通过，于2022年4月11日，经第十二届市委常委会第33次会议审议通过，将于2022年4月16日起施行。根据《昆明市行政机关政策文件解读工作实施办法》（昆政办〔2018〕110号）和《昆明市人民政府办公室关于进一步做好政策文件解读工作的通知》有关要求，为使公众更好地知晓、理解《意见》的主要内容，现解读如下：
一、出台的背景
2022年《政府工作报告》中明确提出要“继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。为坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，按照省委、省政府工作要求，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，落实好房地产市场长效机制，促进房地产业健康发展和良性循环，市住房城乡建设局会同有关部门研究起草了《昆明市人民政府办公室关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》。
二、适用范围
《意见》适用于昆明市批准规划范围内参与房地产开发经营活动的各县（市）、区人民政府（管委会），企业法人，其他社会组织和自然人。
三、主要内容
《意见》共有八条25款，分别从加快商业商务用房去化，合理使用商业商务用地，纾解疫情期间房地产开发企业困难，鼓励多种方式回迁安置，优化营商服务，优化住房金融服务，有效防范化解房地产市场风险，持续整治规范房地产市场秩序，做好房地产市场舆情引导等8个方面制定相关政策。主要内容为：
一是加快商业商务用房去化，合理使用商业商务用地。
通过商业商务用房去化情况确定商业商务用地供应节奏；优化商住配比，将“按项目配比商业商务”调整为“按片区配比商业商务”。引导二环路以外的城市区域将未供应且相对集中的商业商务用地变更用于发展互联网开发、电子装配等新型产业；在满足片区教育配套等公共服务设施的前提下，鼓励将商务办公用房改造为保障性租赁住房。允许将已供应尚未开工建设或在建的商业商务用地用于公共服务设施。鼓励将闲置的商业办公用房用于打造“双创中心”、发展楼宇经济及非学科类培训等多种业态。
二是纾解疫情期间房地产开发企业困难。
允许2021年6月1日至2022年12月31日期间缴纳土地出让价款的房地产项目延期（60日）缴纳土地款；允许房地产开发企业缓缴城市基础设施配套费；对规划方案经市规委会审议通过、属地政府（管委会）已完成拆迁总建筑面积50%以上且承诺2022年12月31日前完成拆迁的城市更新改造项目，可按市规委会审议通过的规划方案相关指标执行。
三是鼓励多种方式回迁安置。
通过加大货币化安置力度，在居民、社区自愿的基础上利用已建成的商业商务用房进行等价值安置并适当给予面积奖补等灵活的安置方式，切实满足多元化安置需求，在加大回迁安置效率的同时，促进商业商务用房去化。
四是优化营商服务。
进一步简化规划审批程序，房地产开发企业可免申请取得《建设用地规划许可证》；缓解房地产开发企业资金压力，允许用见索即付银行保函替代代建学校、道路等公共设施的保证金或零星用地整合履约保证金，在土地出让条件中未明确教育配套情况的，不得另行收取教育配套费。
五是优化住房金融服务。
通过适度调高住房公积金贷款额度、降低购买二套住房首付款比例，加大对首套房、改善性住房等合理购房需求的支持力度。
六是有效防范化解房地产市场风险。
建立健全商品房预售资金保全、执行的“府院联动”机制，进一步健全完善预售资金监管制度，严肃查处未按商品房预售资金监管政策规定的房地产开发企业和银行机构。
七是持续整治规范房地产市场秩序。
加强对房地产开发企业、商品房销售代理机构、房地产经纪机构、住房租赁企业的监管。
八是做好房地产市场舆情引导。
做好房地产市场政策宣传解读，正确引导舆论和市场预期，依法查处散布谣言、恶意宣传炒作等严重扰乱房地产市场秩序的行为。
文件执行期限为一年。市自然资源规划局、市住房城乡建设局、市住房公积金中心等部门依据职能职责在文件印发之日起30日内出台实施细则或实施办法。由市住房城乡建设局、市自然资源规划局负责解释。
