六年级百分数应用专题第一课：利率问题，吃透这类题目考试加十分
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六年级百分数应用专题第一课：利率问题，吃透这类题目考试加十分。
大家好我是小梁老师，学习百分数期间会接触到大量实际生活中的百分数应用题，这节课我们来重点学习——利率问题。利率问题是典型的百分数应用题，去银行存钱到底能得到多少利息？学完本课就可以轻松计算。这部分题目很考验计算能力，稍不注意就容易算错。
其基本数量关系式是：
利息＝本金×利率×存期
利率＝利息÷本金÷存期
难题点拨①
妈妈把10000元钱存入银行，定期3年，年利率为3.25％。问：到期后妈妈取得本金和利息共计多少元?
解题分析：根据“利息＝本金×利率×存期”求出利息，再加上本金就是所求的。
本息和＝本金+利息
具体解题过程如下:
10000+10000×3.25%×3
=10000+975
=10975
答:到期后妈妈取得本金和利息共计10975元。
想一想做一做以下对应题目：
1.小张把500元钱存入银行，定期2年，已知年利率为2.75％，那么到期后他应得利息多少元?
2，妈妈将5000元钱存入银行，定期3年，年利率是3.25％，到期后妈妈可取回本金和利息共多少元?
3.夏雨有一张三年期的存折、年利率为3.25％。他计算了一下到期后，可得利息和本金共计8780元，问:这张存折中存了多少元钱?
难题点拨②
李红的妈妈准备在银行存入20000元，存期三年。银行一年期存款的年利率是2.25％，两年期存款的年利率是2.75％，三年期存款的年利率是3.25％。有哪几种存款方式可供李红的妈妈选择?哪种方式获得的利息最多?是多少元?
解题分析：有四种存款方式可供李红的妈妈选择:
第一种方式是先存入一年期，期满后取出本息，再存入一年期，期满后再取出本息，再存入一年期，这样连续存三年
第二种方式是先存入一年期，期满后取出本息，再存入两年期第三种方式是先存入两年期，期满后取出本息，再存入ー年期
第四种方式是直接存入三年期。
具体解题过程如下：
按第一种方式存款，到期后可以获得的利息是：
20000×2.25％＝450(元)
(20000+450)×2.25％≈460.13(元)
(20000+450+460.13)×2.25％≈470.48(元)
450+460.13+470.48＝1380.61(元)
第二种方式存款，到期后可以获得的利息是
20000×2.25％＝450(元)
(20000+450)×2.75％×2＝1124.75(元)
450+1124.75＝1574.75(元)
第三种方式存款，到期后可以获得的利息是
20000×2.75％×2＝1100(元)
(20000+1100)×2.25％＝474.75，(元)
1100+474.75＝1574.75(元)
按第四种方式存款，到期后可以获得的利息是
20000×3.25％×3＝1950(元)
比较上面四种存款方式各获得的利息，发现采用第四种存款方式获得的利息最多，是1950元。
答:有四种存款方式可供李红的妈妈选择，直接存入三年期获得的最多，是1950元。
想一想做一做以下对应题目：
1.红红的妈妈准备将10000元存入银行，存期两年。银行一年期存款的年利率是2.25％，两年期存款的年利率是2.75％。她采用哪种方式存款获得的利息最多?是多少元?
难题点拨③
某厂向银行申请甲、乙两种贷款共40万元，每年需付利息5万。甲种货款年利率为12％，乙种贷款年利率为14％。该厂申请甲乙两种货款的金额各是多少?
解题分析1：可以用方程解答。如果设甲种贷款的金额是x万元，那么乙种货款的金额就是(40-x)万元。根据两种贷款年利息之和是5万元可以列方程解答。
解:设甲种贷款的金额是x万元，则乙种贷款的金额是(40－x)万元。
12%x+(40－x)×14%=5
0.12x+5.6－0.14x=5
5.6－0.02x=5
0.02x=0.6
x=30
乙种贷款:40-30＝10(万元)
解题分析2：还可以用假设法解答。
假设这40万元全是甲种款。
每年需付利息:40×12％＝4.8(万元)
比实际利息少了:5－4.8＝0.2(万元)
把乙种货款当甲种货款算，每1万元少算利率:
14％－12％＝2％
乙种货款为:0.2÷2％＝10(万元)
甲种贷款为:40－10＝30(万元)
答:该厂申请甲种贷款的金额是30万元，乙种贷款的金额是10万元。
想一想做一做以下对应题目：
1.某厂有甲、乙两种不同利率的贷款共40万元。年利息共计3.8万元，甲种贷款年利率为10％，乙种贷款年利率为8％。该厂甲、乙两种贷款各有多少万元?
2.某厂有甲、乙两种不同利率的货款，甲种贷款120万元，年利率为8％，乙种货款80万元，年利率为12％。这个厂每年应利息多少万元？
难题点拨④
按现行个人所得税法规定，个人所得税的起征点是3500元，超过起征点的称为全月应纳税所得额。全月应纳税所得额不超过1500元的部分，按3％的税率征收个人所得税超过1500元至4500元的部分，按10％的税率征收个人所得税…小强的爸爸这个月扣除个人所得税后拿了5799.2元的工资，他缴了多少税?
解题分析：5799.2元是缴税后共收入的钱，计算时应将起征点以下的钱先减去。
5799.2－3500＝2299.2(元)
因为2299.2元超过1500元少于4500元，所以应分两部分纳税:不超过1500元的部分按3％的税率纳税，超过1500元但不超过4500元的部分按10％的税率纳税。
具体解题过程如下：
解：不超过1500元的部分缴了多少税?
1500×3％＝45(元)
不超过1500元的部分纳税后还剩下多少元?
1500－45＝1455(元)
超过1500元但不超过4500元的部分税前有多少元?
(2299.2－1455)÷(1－10％)＝938(元)
超过1500元但不超过4500元的部分应该纳税多少元?
938×10％＝93.8元
小强的爸爸一共缴了多少税?
45+93.8＝138.8(元)
答：他缴了138.8元税。
想一想做一做以下对应题目：
1.国家规定个人出版图书获得的稿酬的纳税计算办法是:
(1)稿酬不高于800元的不纳税。
(2)稿酬高于800元，但不高于4000元的部分，按14％的率征收个人所得税。
张老师获得一笔稿酬3500元，那么张老师应纳税多少元?
这节课就给大家讲这么多，这部分内容开学以后估计才会用的上。感觉有用不妨收藏起来以后做。这节课的练习题都是和例题相关题目，解决方法相同，所以不给出答案。我是小梁老师，我们下节课见！
贷款买房中的违约责任分析
房贷审批是政府调控房地产市场的重要抓手，而贷款的审批结果和发放时间又对房屋买卖合同的履行至关重要。一旦贷款环节遇到问题，买卖双方往往会就是否构成违约及违约责任的承担发生争议，相应的责任究竟该如何划定？下面是几种常见情形的分析。
“
情形一贷款申请未获审批通过
案情
甲乙双方签订房屋买卖合同，约定买受人乙方通过贷款方式支付第二笔房款，如贷款申请未获审批通过或审批通过的额度不足申请额度，则乙方应在交易过户当日用现金方式将差额部分补足并支付给出卖人甲方，否则构成违约。若乙方未按合同约定期限付款超过15日，则甲方有权解除合同。
签约后，甲方配合乙方办理了贷款申请手续，因银行住房贷款审批随着房地产调控政策收紧，审批持续数月仍未通过。最终，在乙方无法于宽限期内筹措资金支付房款的情况下，甲方发函解除合同。
解析
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，相对方可以解除合同。房屋买卖合同中买受人的主合同义务是支付购房款，若其贷款申请未获审批通过，经出卖人催告并给予宽限期后，仍未能以约定的现金方式补足的，出卖人有权解除合同。
友情提示
选择以按揭贷款方式履约的买受人可在签约前向贷款银行或中介机构了解贷款政策，在房地产调控政策实施期间，买受人更应该提前做好资金筹措计划，以免政策调整影响主合同义务的履行，使己方陷入违约的被动处境。
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情形二贷款审批稍有迟延
案情
2020年12月20日，甲乙双方签订房屋买卖合同，约定2021年1月20日之前办理过户手续，买受人乙方申请的贷款需在过户之前完成审批，否则应于过户当日以现金方式补足差额部分。若乙方未按照约定期限付款，每逾期一日应以未付款的日万分之五支付违约金；逾期超过15日的，出卖人甲方有权解除合同。
履行中，因房屋产证面积与网签合同所载面积有差异，只能重新办理产证后再次申请贷款，最终贷款于2021年2月5日获批，仅比合同约定的出卖人可行使解除权的日期2021年2月4日晚1天。出卖人诉请解除合同，法院未予支持。
解析
房屋买卖合同中出卖人的主要合同权利是获得售房款，贷款审批通过的日期虽晚于合同约定的日期，但并未影响出卖人获得售房款这一主要合同目的的实现。若仅以买受人的瑕疵履约行为为由解除合同，不仅有害于交易安全，也有悖于双方签订房屋买卖合同的初衷。当然，买受人仍应按照合同约定承担逾期付款的违约责任。
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情形三未明确约定放款期限
案情
2021年4月15日，甲乙双方签订房屋买卖合同，约定买受人乙方通过贷款方式支付第二笔房款，且贷款应在房屋过户前通过银行审批，若贷款未获审批或审批额度不足，则乙方应以出卖人甲方认可的方式补足差额部分。乙方所贷款项在交易中心办出的他项权利证明到达贷款银行后，由银行在规定时间内直接发放至甲方银行账户。
2021年5月28日，双方办妥房屋过户手续，公积金贷款与商业贷款分别于2021年8月13日、2021年11月10日发放至甲方账户。之后，甲方以贷款未在过户前发放至其账户为由起诉乙方，要求其支付逾期付款违约金，法院未予支持。
解析
受房地产调控政策影响，贷款审批额度尤其是放款时间具有不确定性，甚至连贷款银行也无法提前给出准确时间，所以房屋买卖合同一般不会约定具体的放款期限。实践中，银行在房屋过户前完成贷款审批，办妥过户手续及抵押权登记后，银行在其规定时间安排放款。据此，出卖人以房屋过户前未发放贷款为由追究买受人逾期付款责任缺乏依据。
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情形四逾期办理贷款申请
案情
甲乙双方于2020年9月3日签订房屋买卖合同，约定于2020年11月10日前办理过户手续，买受人乙方应于签约后七日内向银行申请贷款，若贷款未获审批通过或审批额度不足，则乙方应在过户前将相应房款直接支付给出卖人甲方。另约定，任何一方未按约履行，每逾期一日需向对方支付总房价款万分之五的赔偿金，逾期超过十个工作日的，对方有权解除合同。
履行中，乙方于9月28日完成原有房屋交易过户后取得购房及贷款资格，于10月18日向银行提交贷款申请，后在甲方配合下于11月4日通过审核。11月11日，双方办理过户手续。之后，双方就乙方延期申请贷款产生争议，甲方亦晚于约定期限交付房屋，遂涉诉，法院未支持甲方诉请的乙方延期申请贷款违约金。
解析
买受人虽基于自身原因未能在约定期限内申请贷款，但其贷款申请仍在过户前获得足额审批，对办理过户手续及后续放贷等合同主要义务的履行均未造成影响，可免于承担违约责任。
友情提示
因贷款申请需要出卖人配合完成，若买受人晚于合同约定的时间申请贷款，给出卖人配合履约造成额外损失的，买受人应予以赔偿。另外，买受人在房屋置换过程中应该预留充足时间，以防出现前手买卖中未及时过户导致限购，或前手买卖中买家迟延付款导致己方无法按约完成购房款支付等问题。
结
语
房屋买卖合同从签订到履行完毕是一个程序复杂且时间漫长的过程，买卖双方需要在中介、贷款银行、不动产登记中心的参与下完成多道手续，过程中难免遇到政策调整、资金周转等情况，这就要求买卖双方，尤其是买受人一方更加慎重地根据自身实际情况选购房屋，避免不必要的法律风险。
本文作者：高勇上海市第二中级人民法院民庭法官助理
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中介费都付了！合同也签了！房子怎么“飞”了？
●买房延迟过户的风险点，你了解吗？
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夫妻之间赠与房产，赠与人在产权变更登记之前可否行使任意撤销权
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二手房买卖出现产权面积争议，谁之过？
声明：本文转载自“上海二中院”微信公众号，在此致谢！
编辑：李婧
排版：王俏
审核：刘畅
什么是高利转贷？高利转贷行为是否有效？无效的法律后果是什么？
高利转贷是指出借人套取金融机构的信贷资金又高利转贷借款人的民间借贷行为。因高利转贷行为增加融资成本，扰乱信贷秩序，而无效。借款人应返还借款，支付利息损失。
【基本案情】（2017）川1623民初561号
1.2015年5月26日，原告朝某煤炭（乙方）与被告文某、刘某（甲方）签订《合作贷款协议》，协议主要约定：甲乙双方进行融资合作，由甲方提供抵押物，乙方联系并提供平台向银行申请贷款，同时甲方作为银行贷款的连带责任保证人；本次贷款过程中产生的评估费、抵押费用由甲方承担，发生时由乙方先垫付，乙方有权在银行放款时从甲方实际使用贷款部分先行扣除,其它费用由乙方承担；
2.甲方使用其中金额为13,000,000元,同时约定由甲方按年利率13%向乙方支付融资综合成本。
【争议焦点】1.朝某煤炭借钱给文某、刘某属不属于高利转贷？2.如何属于高利转贷，民间借贷合同是否有效？3.如无效，如何处理？
【裁判观点】朝某煤炭借钱给文某、刘某属于高利转贷，其高利转贷行为无效，文某、刘某返还借款，并按银行同期贷款基准利率上浮40%计算利息损失。
【法律分析】《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(2015年)第十四条第一款第（一）项规定：套取金融机构信贷资金又高利转贷给借款人，且借款人事先知道或者应当知道的，民间借贷合同无效。
该条司法解释的目的是维护我国的信贷资金的发放制度，规范国家信贷秩序，真正把信贷资金用到企业的生产、经营发展上，服务我国的经济发展，禁止套取金融机构的贷款转贷获利。
《银行业监督管理法》第十九条规定：未经国务院银行业监督管理机构批准，任何单位或者个人不得设立银行业金融机构或者从事银行业金融机构的业务活动。
从银行贷取的借款转贷给他人，从中谋取利益，属于违背金融管理秩序，非法从事信贷业务。
根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(2015年)第十四条第一款第（一）项规定，朝某煤炭借钱给文某、刘某属于高利转贷，其高利转贷行为无效。
《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案案涉资金是朝某煤炭向第三人的借款资金，该借款约定有利息，该利息应为朝某煤炭的实际损失，即损失利息按银行同期贷款基准利率上浮40%计算。朝某煤炭公司起诉时向文某、刘某按照年利率13%主张的利息，因高利转贷而导致约定的利息无效。
