去年购房的按揭贷款记录都在5以上，要转成3点多的抵押贷款吗

想必在去年买过房子的很多人都会郁闷，因为去年的按揭利率基本都在5.5以上，有些甚至达到了6点几，这么高额的贷款利率，让我们的生活质量受到了影响。

经常在朋友圈或者短视频里刷到，很多人会说，转一下贷款可以一年省掉好几万，十年就好几十万，你心动了吗？

不要说你心动了，我都心动了。

200万的贷款，你去年的利率是6，今年的利率是4，最少相差两个点，200万贷款。你一年就省4万块钱，10年省40万，香不香？必须要！

真的是很心动，这些人真的是太好了，可以帮我节省这么多的钱。是真的这样吗？

每个资本都是想赚你口袋里的钱，想从你的口袋里掏钱，所以那些想做贷款的人，他为什么有这么好心？因为他想从你的头上赚取费用

我们在买了房子的时候，一般在银行里办理的是按揭贷款。

但是你要转成3点几的利率，这其实就是经营贷，为什么叫经营的就是你是做生意的，然后资金短缺，去银行的抵押贷款？

那经营贷款你必须要有营业执照，没有的怎么办？他们中介会帮你包装，所以他会帮你收你一笔费用。

你家

的房子去年买的，银行按揭150万，你欠银行150万，你想要做抵押贷款，那你就要先把这一150万还进去，然后再从银行里把房产证拿出来抵押贷款。

你自己如果没有这一大笔钱，去把银行的按揭贷款还掉，那你只能去借你家里的亲戚，很难见到这么大一笔钱，因为大家有钱也不会这样，放在手头肯定都是在买理财，所以这样子也拿不出来。

那怎么办？中介就会教你说他会借你一笔钱，但是要收取你的费用，千分之三的利率，所以你借他150万，他们这个利息基本都是三分利，所以他就是在赚点利息的钱。

三年过后，抵押贷款的资金要重新还进去，然后再转贷一次，人家很难拿的出一口气，150万块钱，几家星期自己也就每个几万几十万差不多了，所以你如果不够钱的时候，你只能向中介去借。中介又会收你一笔钱。

一年过后，银行的经营贷款利率有没有提高，会不会提高？这都是一个未知数。还有根据你的征信，三年过后经营贷款的政策又不同了。如果万一你贷不出来，那怎么办？

三年过后，如果你的你没有那么多钱去还银行的贷款，又变了，你的贷款又做不出来，那怎么办？

可想而知，还不出贷款，你的房子抵押在银行，银行只能把你的房子拿去发牌。法拍的价格都是超低的。

所以如果不是做生意的，如果你手头是特别有钱的，如果你短时间内测不出来这150万的，那还是不要去碰这个贷款。

因为搞不好你的房子就沦为法拍法。，从有房变为没房，但是按揭贷款不一样，每个月根据自己能力，每个月的还款，相对会更保障一点。

所以在你想改变的时候，一定要三思，思考自己有没有这个能力，思考那些机构为什么这么好心，111这个生意可不可以做，思考我该不该去换贷款，你适合吗？

不要想着有这么好的事情会落到你头上，那些人为什么会这么好心，劝你这个贷款去换一下。

别人没有利可图，他会做这个事情吗？从你身上有一可图，他才会这么认真去做这个事情。

存隐性收费、续贷不一定成功 经营贷换房贷暗藏诸多风险

存在隐性收费续贷不一定成功或影响个人征信

经营贷换房贷暗藏诸多风险

调查动机

银保监会近日公布了8张行政处罚罚单，其中5张罚单处罚原因涉及个人经营贷款违规流入房地产市场、个人经营贷款制度不审慎等。

近年来，随着国家对小微企业的支持力度加大和贷款市场报价利率逐步走低，多家商业银行的经营贷利率下调至4%以下，低于多地首套房按揭贷款利率，且远低于二套房贷款利率。由于存在较大的利率差，一些中介活跃在推销经营贷的前线，忽悠群众将手头利率较高的房贷转换成利率较低的经营贷，声称可以省下一大笔利息。

然而，真有这样的好事吗？经营贷置换房贷背后隐藏着怎样的风险？《法治日报》记者对此展开了调查。

□记者陈磊见习记者张守坤

“我们可以代办‘转贷降息’，对您来说特别合适。”近日，家住广东省广州市的王蕊(化名)接到一名从事资金周转服务中介的电话。对方称，相对于目前的房贷利率，经营贷利率低至3.2%左右，若选择置换，每年可为她省下上万元贷款利息。

王蕊心动了。去年，她买了一套二手房，总价约250万元，纯商业贷款利率5.5%，月供超过8000元，感觉到压力特别大。在听到中介介绍的“经营贷置换房贷”办法时，王蕊很快来了兴趣。中介告诉她，经营贷是商业银行针对中小企业或个体工商户推出的贷款产品，目的在于减轻企业从事商业经营活动时的负担，“房贷转经营贷，都是通过正规银行放款的，绝对安全”。

据了解，办理经营贷的基本条件，申请人必须是一家企业的法定代表人或者最大股东，且该公司经营资质要达到一年以上。目前市场上很多中介对于不符合资质的贷款人也宣称，通过一番“私下操作”也能让对方顺利拿到钱、省下钱。

然而，《法治日报》记者近日调查发现，经营贷置换房贷，不仅存在诸多隐性收费，后续还有一系列未知风险，比如扰乱金融市场秩序、可能会对购房者征信产生不可逆的影响等。

暗箱操作以贷换贷

宣称降低还贷成本

记者采访发现，有不少人收到过金融中介、房地产中介的推销短信或电话，称可以通过经营贷置换房贷达到降息目的。

据了解，经营贷主要用于支持小微企业和个体工商户的经营发展，贷款额度一般为抵押物的七成甚至更高，而且融资门槛和利率较低，银行向小微企业发放的贷款利率普遍在4%以下，一些银行甚至可以做到3%左右，低于房地产市场首套房尤其远低于二套房利率。

一位银行内部人士告诉记者，小微企业在申请经营贷时，银行会要求企业营业执照至少满一年，有实际经营地点，企业流水可以覆盖贷款本息偿还。此外，用于抵押的房产要结清之前的贷款。

但这些限制条件在一些中介看来并非难事。

北京市某房地产中介公司贷款专员李女士向记者介绍，房贷通常通过以下操作手法转换成经营贷：假如你手上有200万元房贷，想要提前还款却没有充足资金，中介会先把还房贷的钱借给你，你还清房贷后，房产得以解押。之后，中介会让你以该房产作为抵押物向银行申请经营贷款，等贷款批下来再用这笔钱偿还欠中介的债务。最后，你名下拥有经营贷，同时按期支付经营贷的利息。

“与房贷相比，经营贷都是先息后本，每个月还的都是利息，还贷压力会小很多。”李女士说，“如果名下没有公司，我们会负责帮你办，经营流水、地点等资料也能操作，银行审核基本都能过，后续也不会有风险，只需要付一定的手续费即可，手续费一般是贷款额的1%左右。”

隐性收费不可小觑

实际负担可能增加

“转贷降息”，这个宣称能减少数十万元利息的诱惑，是否暗藏陷阱呢？

在和多位中介沟通后，记者了解到，经营贷置换房贷，不仅存在诸多隐性收费，后续还有一系列未知风险。

“以贷款金额200万元、经营贷贷款时间5年计算，中介费至少要2万元，过桥垫资费、空壳公司维护费等费用需要8万元左右，粗略估算办经营贷成本就要超过10万元。”来自安徽省宿州市的房地产中介牛奇(化名)介绍道。

他举例称，若按照房贷利率5.7%、等额本息25年计算，200万元房贷每月月供1.25万元，利息总额175.65万元；假如5年期经营贷年化利率3.7%，每月月供6167元。看上去每月月供可以节省6333元，却忽略了本金带来的压力，经营贷先息后本，前面偿还的都是利息，5年后需一次性归还本金200万元，到时如果一下子拿不出这么多钱怎么办？

“相比于房贷长达二三十年的还贷款周期，经营贷的贷款期限往往只有3至5年。置换之后，贷款人的还款压力骤增。如果没有足够的现金流支撑，购房者就要面临违约风险。虽然可以走新一轮流程重新贷款，但这又得面临被‘割韭菜’。更何况一旦将来政策有变或贷款收紧，能否重新获得贷款也是未知数。”牛奇说。

“在经营贷置换房贷过程中，一些中介只告诉购房者好处，而选择性不说存在的风险，甚至在运作过程中提出增加服务费。购房者真得三思而后行。”牛奇告诉记者，如果条件允许，正常通过银行提前还房贷，要比用经营贷置换房贷更安全、更省钱。

值得注意的是，记者调查发现，目前想提前还房贷也不容易。

来自北京市丰台区的王洁(化名)去年8月购入一套房产，贷款260万元。最近她想提前还款，却发现通过银行A申请线上提前还贷业务时困难重重，银行工作人员解释称“系统升级出现”，需要和银行预约线下提前还款。

来自安徽、江苏、重庆、山东等地的购房者也遇到了类似问题。记者还注意到，即便能够成功申请到提前还贷，流程也很复杂，如果银行不支持A或网站办理，那么线下办理流程更烦琐，有时需要花费几个月时间。

短贷长投违反约定

或存在流动性危险

对于购房者来说，经营贷置换房贷，虽然表面上看能降低资金成本，但可能会对自身征信产生不可逆的影响。

“在许多中介的运作下，经营贷的贷款期限也能够被拉长到和房贷差不多，但这中间存在续贷行为，比如每3至5年向银行递交一次申请材料，接受一次审核。风险恰恰藏于其中，中介帮忙办理的材料均系伪造，经不住多次审查。”牛奇说。

华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法认为，将经营贷置换为房贷，以获取利差，违反了借款合同的约定。银行的借款合同条款都会约定借款用途，借款人未经贷款银行同意，将经营用贷款挪作购房，依据民法典相关规定，贷款银行有权提前收回贷款或解除合同。

“贷款银行提前收回贷款，购房人的还款压力会大幅增加。因经营贷期限较短，购房贷款期限长，经营贷转房贷会造成短贷长投，这会给购房人形成流动性危险。”杨勤法说。

北京瀛和律师事务所律师胡云云告诉记者，国家明令禁止企业经营贷资金进入楼市，中国银保监会多次下发通知“禁止经营类贷款违规进入楼市”。经营类贷款进入楼市后一旦被查处，银行可能会收回贷款，影响个人征信，甚至有被认定为贷款诈骗或合同诈骗的风险。

刑法规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

为了维护房地产市场健康发展，防止经营贷违规流入楼市，有关部门一直在行动。

2021年7月28日，中国银保监会办公厅等联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，要求银行机构加强借款人资质核查，加强经营用途贷款“三查”，落实各项授信审批要求，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。

与此同时，从去年下半年开始，金融监管部门有序调整楼市金融监管政策，全国房贷利率进入调降期。尤其今年以来，央行多次下调贷款市场报价利率并降低房贷利率下限，推动全国各地房贷利率大幅度调降。

“监管部门应加强贷款信息共享，及时了解经营贷款的具体流向，发现违规流入房地产市场的，要立即查处，并予以处罚，包括拉入贷款黑名单等征信措施。银行要关注客户资金流向，对可疑的资金流动，要及时向监管部门报告，对于违规流入的，该提前收回的，应提前收回经营贷。中介及购房者要有守法、守纪的观念，不贪图小利而违规违法。”杨勤法说。

哈啰的未来不再有“共享”二字？

近日，哈啰对外宣布APP日活用户已突破1500万，而且新业务的收入首次超过共享单车。看似简单的公告却透露出了不少有趣的信息，毕竟单说哈啰这个品牌，大家估计都不陌生，也算是国内经过数年的共享单车战争后，硕果仅存的厂商之一。

虽然在大家的印象中哈啰的主营业务是共享单车，实际上除了共享单车外哈啰的所涉及的业务还有打车、顺风车、火车票销售、酒店民宿、租车、速递、加油、贷款、保险、电动车换电、手机充值、相亲、电商、景点门票、信用卡、宠物社交、游戏中心等一系列版块。

图源：哈啰APP

简单来说，目前哈啰除了共享单车，业务还囊括了旅游出行、社交、互联网金融、娱乐、电商等领域，宛若一个微缩版的百货商店。在如此多的业务版块支撑下，哈啰的非共享单车收入超过共享单车版块似乎没有什么奇怪的，但是让人深思的一点是：为什么一个共享单车品牌，要做这么多“副业”？

共享经济的上限共享经济从2014年的f开始，在曾经的国内属于炙手可热的市场，无数的投资者与企业都试图从共享经济中分一杯羹，从单车到充电宝、篮球、雨伞……几乎你能想到的，可以重复使用的非隐私物品都有企业试水共享使用，结局大家应该也猜到了，大部分企业在烧完初创资金后只能黯然退场。

实际上，真正成规模并被用户认可的共享行业并不多，共享单车、共享充电宝并称共享经济的两极，除此之外的大多数行业其实都没有太大的声量。共享经济虽然为人们的出行带来了不少便利，但是也一直备受争议。

比如共享单车所带来的乱停乱放问题，一度成为城市市容管理的难题，而共享充电宝日益增长的租金以及极慢的充电速度，也屡次因为被用户吐槽而登上热搜，共享经济方便了人们，人们却并不喜欢它。

图源：百度

共享单车从诞生开始就陷入一个困境中，为了提供更大范围的服务所部署车辆带来庞大的成本，后续的维护成本更是随着车辆数量的增加而暴增。而从用户端获得的钱却不足以弥补部署成本，亏损的同时还会被用户质疑收费过高，可以说目前仅存的共享单车品牌背后都有巨头供血，才得以存活下来。

哈啰背后的蚂蚁金服、美团收购摩拜后自成一派，青桔背后的滴滴及腾讯，活下来的共享单车品牌无一例外都是互联网巨头的控股公司，没有靠山的共享品牌结局只有退场与被收购两种。

共享单车市场瓜分完毕后，其实品牌们很快就发现了问题：用户上限。在我工作的创意园门口虽然部署有数百辆共享单车，但是在六点后的半小时内基本上就会被全部骑走。后续再想找到车，往往要走到地铁站或是步行到数百米外的另一个创意园，甚至出现过快步行到家时才看到一部无人使用的共享单车。

图源：v

使用共享单车的人并不少，但是共享单车在某个区域同时能够提供的服务数量却是有限的，而且越是繁华、使用人数多的区域，往往对共享单车的出入、停放有更多的要求，简而言之：有钱赚都赚不到。

既然赚不到，那么是否能够将其转化为其它业务版块的流量呢？

服务矩阵是每个互联网企业的梦想对于互联网企业来说，只要有足够的资金，他们就会希望去开拓新的版图增加收入，同时也能拿到更多的融资，在哈啰看来，背靠蚂蚁金服的自己天然就具备进入多个市场的能力与优势。

自2022年4月改名以来，哈啰就进入了疯狂的扩张阶段，从原本的专注出行到四面开花，哈啰只用了半年不到的时间就为自己增添了数十个新的服务版块，通过这些版块的联动与效应，哈啰才终于让其营收不再依赖于共享单车业务。

这个过程有多艰难？虽然哈啰没有透露目前的收入状况，但是在2020年的招股书上，哈啰总营收为60.4亿元，其中共享单车业务收入为55亿元，另一项主要业务顺风车只为哈啰带来了4.6亿元的营收。

在短短两年时间里，哈啰的“副业”就从不到10%的占比发展到能够与共享单车业务并驾齐驱，当然，想要在营收上完全超越共享单车模块恐怕还有些困难。在哈啰给出的战报中，非共享单车版块的营收增长很大程度上的得益于9月30日开始至10月7日结束的一连串活动，从共享单车等版块进行引流，让用户了解并使用到其它业务。

图源：哈啰微博

从结果上来说，基本上就是哈啰在花钱买吆喝，投入大量的资金用优惠来吸引用户使用自己的新业务，这个玩法大家应该都很熟悉，互联网企业已经烂熟于心的补贴战术。显然，补贴战术虽老，但是却十分有效，唯一的问题就是用户留存率。

一直以来，补贴战术都能在短时间内快速增加APP的用户量与日活，但是在补贴期结束后，能够达到一定留存率的却少之又少，很多企业都倒在这一步，而哈啰能否将这批用户留存下来，将成为他们能否成功开辟新业务区，并且扩大自己优势的关键。

目前来看，哈啰的顺风车、打车业务进展最为顺利，其中以我个人体验而言，哈啰顺风车的撮合速度是最快的，平均5分钟内就有司机应答，而同一个目的地的情况下，滴滴在20分钟后依然无人响应。

图源：哈啰微博

至于其它业务，虽然使用的次数不多，但是整体感觉与其它品牌的服务并没有显著区别，而且很多时候我并不会第一时间想到哈啰，而是直接打开常用的对应APP，比如租车首先想到的是神州租车，打车上使用次数最多的反而是高德和美团。

总体而言，我对哈啰的主要印象就是多而不精，如何扭转用户的这个印象，也是哈啰转型的关键。对比美团，哈啰在这方面其实没有优势，美团本身作为一个团购软件和外卖软件，日常打开率就很高，而哈啰的使用者大多数是从共享单车业务引流而来，除了骑车时会打开扫码，多数情况下都不会特地打开APP。

所以，提升APP的打开率，提升各业务的使用体验，让用户能够在下次使用同样服务时想到哈啰，就是关键的一步，如何去做到这一点就看哈啰的团队水平了。不过，有一点要说的是，类似于贷款业务的推销电话，很多时候往往会起到反作用。