超实用买房贷款计算方法 让你算钱不再算得犯迷糊

随着社会的不断发展，现在很多的人都想在一线城市购买房子，但是现在房价也是比较的高的，很多的人刚出去工作，这是不能承受的。所以很多人都会选择贷款，这就是买房贷款。贷款之后我们可以分期还款，这样就不用一次性把所有的钱都付完，而且还能买上房。这是现在人们常用的方式之一。下面我们就一起来了解一下买房贷款是怎样计算的吧。买房贷款计算方法

等额本息贷款买房时，每月还款额计算公式为：

[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]

计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供总额保持不变。买房贷款利率计算

等额本金贷款买房时，每月还款额计算公式为：

每月还款额=每月本金+每月本息

每月本金=本金/还款月数

每月本息=(本金-累计还款总额)X月利率

等额本金利率计算原则：每月归还的本金额始终不变，利息会随剩余本金的减少而减少。买房贷款方式

(1)个人住房委托贷款全称是个人住房担保委托贷款，它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面是它的利率低另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。但是由于住房公积金贷款和商业贷款的利息相差1%有余，因而无论是投资者还是购房自住的老百姓都比较偏向于选择住房公积金贷款购买住房。

(2)个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。也称商业性个人住房贷款，各银行的贷款名称也不一样，建设银行称为个人住房贷款，工商银行和农业银行称为个人住房担保贷款。

(3)个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。此外，还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。

房贷是一种很好的缓解压力的方式，在我们的生活中是比较的常见的一种买房的方式。本文主要是介绍了买房贷款是如何计算的，以及买房贷款的方式，大家看完都了解了吗?对于刚入职的人来说，是没有那个经济实力去买房的，所以我们贷款便是最好的方法，我们只需要每个月都还一点贷款就可以居住房子，这样是一种很好的购房的方式。

（本文转自土巴兔）

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重磅落地！个人不良贷款可批量转让，这些机构尝鲜！如何影响2.8万亿市场？看全解读

时隔半年多，不良贷款试点扩容的“靴子”终于落地。

券商中国记者从多方核实到，银保监会近日印发《关于开展不良贷款转让试点工作的通知》（下称“《通知》”），开展单户对公不良贷款出售和个人不良贷款批量转让试点。

早在2020年6月，银保监会曾在业内发布征求意见稿，此次发布的《通知》与征求意见稿相比，最大的区别在于个人不良贷款批量转让的贷款类型不再包括征求意见稿中此前提及的个人住房按揭贷款和汽车消费贷款，而是主要以个人消费信用贷款、信用卡透支、个人经营性信用贷款为主。

对于单户对公不良贷款和批量个人不良贷款探索转让处置，业内实则已呼吁多年，尤其是在疫情冲击后银行不良贷款面临较大增长压力，亟待拓宽处置路径和处置方式。银保监会此前也多次提到，坚决治理各种粉饰报表的行为，督促银行做实资产分类、真实暴露不良、足额计提拨备。疏通不良资产核销、批量转让及抵债资产处置等政策堵点，指导银行采用多种方式加大不良处置。

不过，试点的落地只是迈出多元化处置银行不良资产的一步，且该试点最终究竟会取得何种效果仍有待观察，尤其是个人不良贷款转让定价难度大，批量转让的途径究竟能做到多大规模仍需时间检验。

缓解商业银行不良贷款处置压力

中国银行业协会法律顾问、中国政法大学不良资产研究中心研究员卜祥瑞撰文指出，企业债务的增加和受疫情的影响，商业银行处置不良贷款的难度在显著增加。银行处置不良贷款渠道单一、打包困难等现实问题愈加突出。贷款展期、贷款清收、资产转让、不良资产核销等方式处置不良贷款有效但效果也有限。《通知》的出台，放开了对单户对公不良贷款和批量个人不良贷款的转让的限制，进一步扩充了银行不良贷款的处置渠道，有利于缓解商业银行的不良贷款处置压力。

银保监会公布的数据显示，2020年三季度末，商业银行（法人口径，下同）不良贷款余额2.84万亿元，较上季末增加987亿元；商业银行不良贷款率1.96%，较上季末增加0.02个百分点。

在去年受疫情影响新增的不良贷款中，个人不良贷款的增加备受关注。以信用卡不良贷款为例，根据央行发布的《2020年第三季度支付体系运行总体情况》显示，截至三季度末，银行卡授信总额为18.59万亿元，银行卡应偿信贷余额为7.76万亿元，信用卡逾期半年未偿信贷总额906.63亿元，环比增长6.13%。

批量个人不良贷款的批量转让，在此之前一直是银行处置个人不良资产的“禁区”。银行目前对个人不良资产的处置手段相对单一，主要包括清收或核销，即便是试点已四年有余的个人不良贷款资产证券化（ABS），至今因规模较小也只是小众领域。因此，有分析认为，允许批量个人不良贷款转让试点或与去年疫情以来个人不良潜在压力加大有关。

卜祥瑞表示，此前个人贷款不良资产不得进行批量转让，这一政策限制使得银行面对个人不良贷款时只能依靠自身能力去化解风险。近些年来商业银行个人信贷业务呈现快速增长的态势同时，消金互金公司的不良贷款余额和比率亦有明显上升。随着个人贷款尤其是金融消费贷款大幅度增加，加之长期以来严禁批量转让个人贷款，个人不良贷款余额有所上升在所难免。本次《通知》开展批量个人不良贷款的转让试点，将试点银行压缩个贷不良提供政策保障。

试点效果有待观察

此次试点除明确试点的不良贷款种类外，还明确了参与试点的机构范围，以及不同类型机构具体的参与范围和方式。

在试点机构方面，明确规定参与不良贷款试点工作的银行包括6家国有大行和12家全国性股份制银行。参与试点的不良贷款机构包括金融资产管理公司（AMC）、符合条件的地方资产管理公司和金融资产投资公司（AIC）。

据21世纪经济报道，在各试点参与机构的具体参与范围和方式方面，银行可以向AMC和地方资产管理公司转让单户对公不良贷款和批量转让个人不良贷款。地方资产管理公司在单户对公不良贷款受让中仅包括本省（自治区、直辖市）区域内的银行，批量受让个人不良贷款不受区域限制。AIC则可参照资产管理公司要求以债转股为目的受让试点范围内的对公不良贷款。

对于外界关注的为何《通知》会删除征求意见稿中提及的个人住房按揭不良贷款等，卜祥瑞表示，《通知》明确了个人不良贷款转让的试点范围，主要是已纳入不良分类的个人消费贷款、信用卡透支、个人经营性信用贷款，这三类贷款恰恰是在个人贷款中占比较高品种。个人住房按揭贷款、个人经营性抵押贷款等抵（质）押物清晰的个人贷款，要求以银行自行清收为主，原则上不纳入对外批量转让范围。

尽管开展批量个人不良贷款转让试点利于拓宽银行个人不良贷款的处置路径，但这一领域未来究竟能做到多大规模则有待观察。

北京一银行业资深分析人士曾对券商中国记者表示，个人按揭贷、经营贷多有抵押资产，银行清收不良相对容易，相比之下，AMC对个人不良贷款催收处置并无太多经验。对银行来说，个人不良贷款批量转让最关注的问题其实是能否税前抵扣。因为个人不良贷款核销的条件非常严格，打包转让的处置方式通常无法达到银行贷款所得税的税前抵扣标准。没有了抵扣所得税的优势，加上一些银行自身就有个人贷款的催收能力，批量转让给AMC的吸引力并不足。

“相较于对公不良，我国个人不良贷款规模并不大，加之个人不良贷款转让定价难度大，批量转让的途径究竟能做到多大规模，仍需观察。”上述银行业分析人士称，不过，对于一些自身没有能力建立催收团队的小银行而言，批量转让的方式或许更具吸引力。

卜祥瑞表示，《通知》对不良贷款受让的合规性也提出了进一步的要求。资产管理公司应建立完善与试点业务相关的催收制度、投诉处理制度，并配备相应机构和人才队伍。在清收方式上，资产管理公司对批量收购的个人贷款，只能采取自行清收、委托专业团队清收、重组等手段自行处置，不得再次对外转让，禁止暴力催收不良贷款。对于采取委托清收方式的，应当加强对清收机构管理，严禁委托有暴力催收行为、涉黑犯罪等违法行为记录的机构开展清收工作。

除批量个人不良贷款转让外，此次拟试点的另一项创新在于单户对公贷款转让。按照现行的监管要求，目前银行转给AMC的对公不良资产包组包户数在3户以上。一AMC人士曾对券商中国记者表示，试点允许对户对公不良资产转让，这利于不良资产的挂牌交易，但处置效果可能不如资产包的形式。AMC从银行手中收购的不良资产包中，不是每户资产都能得到较好的处置收益，银行通常是“好资产”和“坏资产”搭配着打包出售，AMC更看重的是资产包的整体综合收益。单户对公不良资产转让因管理成本高，对AMC来说并没有明显优势，但这种转让形式或许对社会投资者更有吸引力。

这些房子价格腰斩！成交价不够偿还银行贷款，投资客：着急用钱，赔再多也要出手

价格3年腰斩，这样房子，你见过吗？

还真有，就在北京。

2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，自此，商住房全面限购。如今，限购政策出台3年有余，成交量相比峰值下跌超过95%。

近日，中国证券报记者走访北京多个商住房楼盘发现，绝大多数商住二手房楼盘成交价相比2017年3月高位时，价格几近腰斩。成交均价自2018年年中跌至2万元/平方米后，至今未出现上涨。近期，不少房源由于着急出手，成交总价甚至无法覆盖银行贷款。

价格腰斩

“除了特别好的地段，北京二手商住房价格较高点跌了50%左右。目前多数二手商住房成交价格和2012年前后差不多。”一位在北京从事商住房买卖近10年的中介人士对中国证券报记者表示。“限购政策出台前，同一地段的商住房价格与住宅不相上下。3年过去了，商住房价格由于出现大幅下跌，目前均价普遍不及同一地段住宅价格的一半。”

由于2017年3月份限购政策出台前，个人买卖商住房可以正常贷款，很多投资者当时贷款比例超过6成。随着房价下跌过半，房价目前市值已经达不到银行贷款总额。换句话说，即便卖完房子，也无法全部偿还当时的银行贷款。

在近期成交的商住二手房中，上述现象比比皆是。以朝阳区四环外十里河某商住二手房为例，中国证券报记者查询该小区最新成交记录发现，业主此前购买单价为3.5万元/平米，最新成交价为1.9万元/平米，成交价与房屋原值相比，跌幅接近50%。由于业主银行贷款比例较高，购房者交付全部房款后，仍然不够银行贷款偿还额。房屋买卖中介不得不另外签订三方协议，以借款的方式让购房者多交付一部分现金给业主，用于偿还银行贷款，解除质押后再还给购房者。

“如果不是着急用钱，不可能这么割肉卖掉。赔得实在太多了。”多位在近期出售商住房的业主对中国证券报记者表示，“当时买这种房子的人，一部分是为了投资，还有一部分是没有购买住宅资格的人买来自住。当时不限购，既可以自由买卖，也可以高比例贷款。所以身边很多做生意的人都选择买这类房子。现在着急用钱，赔得再多也要出手。”

购买门槛高

针对造成上述问题的原因，中国证券报记者多方采访了解到，限购政策出台以来，商住房只能全款购买，导致购买门槛提升，卖房的人远远多于购买者，供需失衡，是导致价格大幅下跌的主要原因。此外，限购政策实施以来，商住房的办公属性被进一步明确，居住功能被淡化，此前流入商住房的“热钱”逐步退出。

限购政策规定，北京地区二手商住房需要公司或纳税、社保缴足5年的个人投资者全款购买。一手商住房则只能由公司全款购买，个人不能购买。但是在很多中介的帮助下，个人通过注册空壳公司也可以购买一手商住。为了进一步限制此类投机现象，政府对很多商住房新建楼盘的单套面积最低值提出了较高要求。有的楼盘土地出让时要求商住房单套最小面积不得小于200-500平米。进一步提高准入门槛，使得购房者需求进一步被遏制。

“很多商住房当时在建的时候，打的就是擦边球。无论是容积率、密度、物业管理、整体环境还是装修、配套都是按照住宅标准建造的。不少商住房是民水、民电、有燃气。除了无法落户、上学以及产权不是70年外，都和普通住宅没有区别。所以限制政策出台前，小户型商住房特别容易卖。”多位商住房销售人员对中国证券报记者表示。

某商住房内部，本报记者董添摄

“当时公司的销售都喜欢卖商住房楼盘的房子，因为小户型多，总价相对较低。只要地段和开发商稍微有点亮点，特别容易卖。基本就是一抢而空。”回忆当年商住房销售盛况，某头部房产中介销售王红（化名）仍然难掩激动。

低首付、高贷款、低总价、不限购、可居住等多重利好吸引下，原本用于办公属性的商住房，逐渐成为住宅的替代品。销售价格也一路水涨船高。限购政策出台前，商住房价格在短短的几年时间翻了一倍，单价与同一地段住宅不相上下。

“2017年3月限购政策出台后，前期卖商住房的销售在接下来的一年里，基本什么也没干，都在处理纠纷和退业绩。最多的销售退了200万元业绩。”王红对中国证券报记者表示，“我自己退了50万元。限购政策突然出台，由于属于合同中的不可抗力，很多本来有资质的客户，也纷纷表示不要了，这类纠纷一直持续到楼盘清盘为止。”

这一说法得到了机构数据的证实。中原地产数据显示，2017年4月，商住房成交量仅为194套，在前期退款等影响下，成交量环比下降超过95%。之后的三年内，很多月份成交量不足30套。而成交均价在2018年中就已经跌至2万元/平方米左右。

在采访过程中，中国证券报记者遇到多位在限购节点买房的人士。李梅（化名）在2017年3月用4成首付购入朝阳区孙河附近某次新二手商住房，办完贷款第三天，限购政策出台了。“当时特别庆幸，因为没有户口，无法买正常住宅。买完商住就算有个家了，当时也是着急结婚。”李梅对中国证券报记者表示，“当时买入均价在4.5万/平米，带精装修。算是历史最高点。目前这个楼盘能卖到2.5万-2.7万/平米。现在没有考虑卖出，因为贷款指标已经用了，再买住宅也算二套。现在赔钱太多，只能先等等。”

捡漏房源增多

中国证券报记者调研发现，目前挂牌出售的二手商住房，同一小区报价相差巨大。有的小区报价单价高的房源比单价低的高出一倍不止。

同一楼盘报价差别巨大，来源：某房地产中介网站

“现在商住房的行情是，如果着急卖，必须得降价。挂高的都是不着急卖的。”位于六环外某商住房销售中介对中国证券报记者表示，“商住房业主中，很大一部分属于私人企业主，疫情影响下，这类业主很多着急用钱，变现需求空前。导致近期很多商住房楼盘出现捡漏房源。为了尽快成交，挂牌价格一降再降。”

据了解，疫情期间，很多中介为了吸引购房者，改进了前期销售政策。要求房源报价与真实成交价之间的差别不能超过3%，否则销售人员业绩将受到影响。在此背景下，着急出售的房源成交价和报价之间的差距，被一再缩小，导致捡漏房源激增。“临近签约的房源，系统报价基本没有水分了。”

有意思的是，记者走访了解到，目前在售的商住房新盘中，有的仍然可以卖给个人，价格远远高于同地段商住二手房均价。销售人员指出，限购政策出台前，开发商可能预见到有限购政策出台，未雨绸缪，将当时还在建设的新房全部过户到了内部员工名下，提前走了网签程序。房子建好后，由于地段好、精装修、不占用购房资质，还可以卖给个人，所以价格比同地段二手商住房高。“这类房子比较稀缺，属于特殊时期的特殊产品，如果跟同地段住宅比，也算是一种捡漏。”上述销售表示。