贷款没还清的房子怎么买卖？一篇文章全搞定！

咱们普通人买房肯定都要用按揭贷款，而且一贷就是二三十年。

但是可能过个三五年，有了孩子，或者收入更高了就想换个大点的房子，那这时候能把房子卖掉吗？

答案当然是可以的，我们都知道，贷款没还清，那你的房子就是抵押给银行的，必须还清了贷款才能交易。

所以我们找到能快速还清贷款的方法就可以了。

房贷转按揭

房贷转按揭的意思就是将剩余贷款债务转给新的买房人，不过需要先征得贷款银行同意，卖房人向银行申请变更借款人、借款期限等信息。另外，如果买家跟卖家申请房贷的银行不是一家，还会涉及跨行转按揭，这种方式有一定的局限性。

转按揭这种方式在不同的银行有不同的规定，有的银行可以办理，有的是不接受这种方式的，所以如果是跨行的话，那这个方式的可行性也不是很强。

而且针对的房屋类型也可能不相同，所以具体的还是需要到银行咨询。

用买方的首付款缴清剩余贷款

注意，这个方式的前提是，卖方剩余贷款不多，或者说是买方有足够的资金支付首付款。比如说贷款100万，现在还剩40万没还清，如果买方可以支付40万的首付款的话，那么买卖双方就可以解决这次交易问题，轻松的将房产从银行中解押出来进行二次交易。

具体流程是：

1、卖方向贷款银行申请提前还款，买方支付卖方剩余还款金额作为首付款，并签订房屋买卖合同，一定要有担保公司在场作证。

2、卖方前往贷款银行办理提前还款，并事先在还款账户中存入足额钱款，到贷款银行办理结清手续。

3、银行贷后管理中心出具解押材料，将原房主的房子解押出去，卖方前往房屋所在不动产登记中心解押，卖方拥有房子的所有权。

4、买卖双方继续办理房屋买卖的剩余程序。

利用其他抵押物抵押给银行

进行贷款来还清剩余房贷

如果买方不愿意先支付首付款帮助卖家解押房产的话，买方还可以利用自己其他的抵押物，如其他的车子、房子来抵押给银行，获得一定的贷款，来还房贷，有点拆东墙补西墙的味道，但不失为一种方式。等到还清房贷，解押出房产，与买方完成交易，拿到买方支付的款项之后，再将抵押物解押，最终完成整个交易流程。

如何解除抵押

各地区对于解押时间的规定不同，有的要求在过户之前完成解押，也就是说这样的房子即便没有办理完解押，也能房屋核验、网签、房屋评估、商贷银行面签。而有的地方规定必须先办完解押，才能核验房源。

解押的大致流程如下：

1）联系银行预约解押业务

2）去银行柜台办理提前还款

3）按约定还款

4）办理结清手续，打印利息清单

5）到银行贷后中心出抵押材料

6）到不动产中心解押

7）归档完成解押

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买房按揭贷款流程以及常见的问题

买房对于大多数人来说可能牵扯到的不是一个家庭，从凑首付到买房的过程对于很多人来说可能都是一个心酸的心历路程，所以很多人总会有很多担心甚至是焦虑。所以今天想和大家聊聊上海买房贷款这件事，把大家再上海买房遇到的一些常见的疑问分享给大家，给有刚需需求尤其是此前没有买房经验的小伙伴做个参考。

首先我们先来了解一下二手房住房按揭有哪些类别？

二手房住房按揭一般有三种形式:商业贷款､公积金贷款､组合贷款。这里我们着重说下一下商业贷款的一些细节。

➢商业贷款：住房商业贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款，具体指具有完全民事行为能力的自然人，购入本市城镇自住住房时，以其所购入的产权房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。

➢公积金贷款：全称是个人住房担保委托贷款，它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面是利率低，另一方面主要为中低收入的公积金缴存职工提供。

➢组合贷款：指符合个人住房按揭贷款条件的借款人同时缴存了住房公积金，在申请按揭贷款的同时，向银行申请个人住房公积金贷款。在购入商品房时，既有个人住房公积金贷款也有银行按揭贷款的，便是“个人住房组合贷款”。

那么很多人会有这样的疑问，哪些银行可以做二手房住房按揭贷款？

答案是商业银行均可以。一般办理房贷业务比较多的像中国银行，农业银行，工商银行，建设银行，这些都是大家所熟知的。

接下来我们了解一下什么是利息和利率，这个问题往往很多人会觉得疑惑，利息一般从贷款人的角度来说，是贷款人将资金借给他人使用所获得的报酬；但从借款人的角度来说，是借款人使用他人的资金所支付的成本。利率是指单位时间内利息与本金的比率=单位时间内的利息÷本金×100%，利率通常以一年期利息与本金的百分比计算。

在申请房屋按揭贷款之前我们被问的最多的是个人征信怎么样？

很多人会觉得自己没贷过什么款就往往忽略了这个问题，但往往是这样的忽略使得自己在申请房屋按揭过程中发生被拒贷的被动情况，所以在买房前最好先了解清楚自己的征信情况。那么什么是征信？很多人可能不是太了解，征信是专业化的、独立的第三方机构为个人或企业建立信用档案，依法采集、客观记录其信用信息，并依法对外提供信用信息服务的一种活动，它为专业化的授信机构提供了一个信用信息共享的平台。像我们平时用的信用贷（蚂蚁花呗、京东白条等）、车贷、房贷、第三方担保、助学贷款，个人基本信息（包括身份证、出生日期、婚姻状况、学历等）、配偶信息、居住信息、职业信息，授信及负债，逾期及违约信息等信息都是在个人的征信上体现出来，2020年1月19日开始起我们国家已经上线了第二代征信系统，个人征信系统上体现的内容将越来越全面。具体我们可以在中国人民银行指定的相关银行网点进行查询。

除了要先了解征信以外，其实还有其他的很多细节需要注意，比如说需要准备的材料，像工资流水､收入证明等，工资流水主要是考察借款人的第一还款来源稳定性及负债以及还款能力。一般大部分银行会要求收入证明以及工资流水是还款额的2倍。

那么商业贷款的一般流程怎么申请，有那些要求等？

商业贷款的流程是面签→客户准备材料→征信查询→住房评估→住房查询→送审→审批通过→出具抵押材料→交易过户→出具抵押证明→放款材料递交银行→放款。

商业贷款基础要求一般通常有以下几点，借款人年龄在18-65周岁，具有购房资，有稳定合法的经济收入且能够提供相应的收入和资产证明，有完全民事行为能力的自然人，无不良信用记录，签定有效的购房合同，支付规定比例首付款等，当然具体还是以借款银行的实际要求为准。当然如果有以下的一些情况，银行可能大概率会拒贷，比如未具备购房资质，假资质（假资料、假收入证明、假工资流水等），骗贷，包括并不仅限于交易双方为亲属或朋友关系、交易双方为债权债务关系等非真实买卖关系，均会被视为骗贷行为，逾期次数过多、信用卡止付或呆账，进入征信黑名单，收入不符合贷款要求，法院判定为“失信人员”等等。

接下来我们再了解一下商业贷款的还款方式，主要分两种：等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款特点是每月还款的本息和一样，初期还款压力减小，但还款初期利息占每月还款的大部分，还款中本金比重逐步增加，利息比重逐步减少。此种还款方式所还的利息高。等额本金还款即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额也逐月递减，前期偿还款项较大，此种还款方式所还的利息低，但前期还款压力大。

那么商业贷款的贷款年限如何计算以及银行对于首套/二套的首付比例及利率标准是什么？

1､一般要求房龄在30年内，一般最长贷款年限计算：贷款年限+房龄＜50年，当然各银行间有差异，具体以实际的银行政策为准

2､当然也要看借款人年龄，一般男性要求65周岁以内，女性要求60周岁以内，最长贷款年限计算：贷款年限+借款人年龄70周岁

3､最长不超过30年（商业用房最长贷款年限10年）

以上三点同时满足，以贷款年限短的为准

购入普通住宅首套最低首付比例35%，二套最低首付比例50%，购入非普通住宅首套最低首付比例35%，二套最低首付比例70%，首套和二套的利率我们再上一篇的文章〖关于LPR的相关问题〗已经说过了，存量房贷已经从基准利率转成LPR，具体怎么计算，这里就不重复说明了。除了以上，买房贷款还有一些注意事项需要注意

1､不要过多的查自己的征信，个人建议一年以内最好别超过6次

2､避免一些不必要的查征信，各种银行的信用贷，网上小额借贷平台，如借呗，微粒贷等尽量别用。

3､个人按揭贷款一般情况下有两个时间点会被银行查征信，一个是贷款审批时，一个是放款时，第一个往往大家都比较注意，但第二个可能会忽略，贷款审批通过后，征信最好不要发生变化，更不要有新的负债情况等。

(注:银行政策多变，具体以实际的各银行政策为准，以上内容仅供参考)

按揭贷款购房的流程 办房贷需要提交啥资料

按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。所谓按揭是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人作为还贷保证人在按揭人还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。

一、提交贷款申请并提供以下申请资料：

(1)个人住房借款申请书

(2)身份证件复印件(居民身份证、户口簿、军官证、在中国大陆有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件)

(3)经办行认可的有权部门出具的借款人稳定经济收入证明或其他偿债能力证明资料

(4)合法的购买(大修)住房合同、协议及相关批准文件

(5)抵押物或质押权利清单及权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押或质押的证明，贷款行认可的评估机构出具的抵押物估价报告书

(6)保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明

(7)建设银行的存款单据、凭证式国债单据等借款人拟提供给贷款行质押的有价证券

(8)借款人用于购买(大修)住房的自筹资金的有关证明

(9)房屋销(预)售许可证或楼盘的房地产权证(现房)(复印件)

(10)如果借款人的配偶与其共同申请借款，借款申请书上还要填写清楚配偶的有关情况，并出示结婚证和户口簿等

(11)贷款行规定的其他文件和资料。

二、签订贷款合同。

借款申请人在接到银行有关贷款批准的通知后，要到贷款行签订借款合同及担保合同，并视情况办理公证、抵押登记、保险等相关手续。

三、开立账户。

选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议，并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。同时，售房人要在贷款行开立售房结算账户或存款专户。

四、支用贷款。

经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内，或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。

五、按期还款。

借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。目前可供选择的还款方式有委托扣款和柜面还款两种方式。

六、贷款结清。

贷款结清包括提前结清和正常结清两种。提前结清是指贷款到期日(一次性还本付息类贷款)或贷款最后一期(分期偿还类贷款)前结清贷款正常结清指在贷款到期日(一次性还本付息类)或贷款最后一期(分期偿还类贷款)结清贷款。如提前结清贷款，借款人须在清偿应付各项款项后，提前10个工作日贷款行提出提前结清申请。贷款结清后，借款人从贷款行领取"贷款结清证明"，取回房地产权属抵押登记证明文件及保险单正本，并持贷款行出具的"贷款结清证明"到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。