贷款200万，利息都可以再买一套房了，买房的价值在哪里？

文/楼市大家谈（）

作为一个农村出生的人，一直很不理解有些城里人辛苦贷款买房的意义何在，直到现在，我理解了。买房靠贷款，基本上是现在年轻人的普遍现象，随便在路上拉一个90后年轻人，只要不是富二代，基本上很多都是想为了贷款买房拼命打拼的人。问他们如何买房，他们会说家里人出首付，自己贷款，或者是直接说“靠贷款买房啊，还能怎么买。”什么时候，全款买房成为了时下90年很难实现的事情？而贷款买房真的划算吗？

全款买房成为一件很难的事情，原因和我国的房价分不开。从房改开始，从流入房地产界的资本逐渐增多开始，房子就被人利用上了。房价越来越高，年轻人不得不成为高房价的接盘侠，无奈只能靠贷款买房了。记得很早的时候，大概九几年的时候，家里亲戚买了一套房子，那个时候我感到很奇怪，他们怎么买得起的？一家人都是当老师的，赶上好时候，买了套单元房。十年过去了，这套房子卖不掉了，因为县城没人接手，但是正是因为买了这套房，他们的女儿享受了好的教育资源，他们的工作越来越顺心，从农村走到城市，现在还有存款为女儿买另一套房，这就是房子带来的收益。

所以，我是支持贷款买房的，但是前提是，这个金钱你是如何衡量的，而其中的收益看你是如何计算的。打个比方，贷款200万买套房子，按照目前利率上浮20%来计算的话，购房者要付的利息是226万元，而本金和利息加在一起是426万元。这是什么概念呢？利息比本金还多，且利息还足够买一套房子了。那再计算一下你的房子今后卖出去的价格，能有四百多万吗？按照现在的楼市来看，一套200万的房子，怎么也得是武汉、成都这样的新一线城市，而未来的房价，按照现在的政策走向，只会是稳中微涨，但是要翻倍几乎是不太可能的。所以，按照这样来说，确实是一件不划算的买卖。贷款200万，利息高于贷款，买房看升不升值还有意义吗？

城里人买房，还要看房子能否升值，能升值的房子对于购房者来说就是一笔财富。很多时候，房子就是一笔财富，买房为了不亏，升不升值的意义还是挺大的。为什么说房子就是一笔财富呢？除了上述的“不划算”的贷款利息的计算之外，买房的价值其实远远不止房子今后能升值那么简单。

为什么说笔者还是支持贷款买房的呢？本金和利息算起来肯定是不划算的，但是如果看你买了房子得到的东西，你就会知道多划算了。人往高处走水往低处流，之所以这么多人顶着压力去买房，一方面是为了自己生活质量的提高，一方面是为了下一代的幸福。

生活在农村和生活在城市，本身的眼界就是不一样的。城市里面有各种各样的资源，你会获得更多的岗位和机会，一切都是向前发展的。城里能享受到的东西太多了，可以体验科技的飞速发展，可以体会生活水平的提高，成为成功人士之前，首先你得在城里扎根下去。而且，一代人在城里买房了，对于下一代的影响是很大的，他们的孩子出身就是城里人，城里的教育、医疗、生活质量都能享受得到，整个家族会向前发展。

所以，买房看似亏了，其实也是为了未来子孙后辈而考虑的，不仅仅是为了自己而已。不能把这笔账简单的就用本金和利息计算了，毕竟你也享受了商品房带来的利益，而不是就是买套房子而已。所以，买房的价值很高，但是前提也是你买哪里的房子。大城市的房子固然值得投资和购买的，因为大城市的房子周围资源更多。想少亏一点，就买大城市的房子，但是买房一事还是得量力而行。

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买房人不要天真的以为：楼盘封顶再放贷，是百利无一害的大利好

文/观察员老王最近几天，地产圈讨论的最热闹的，就是青岛多银行执行“楼盘封顶后再发放按揭贷款”的事儿。很多人对于这一新政感到鼓舞，因为他们认为：

银行这样做可以减少烂尾率，置业安全会大大增加。

当然，还有一部分买不起房的愤青理解不了那么深，只是觉得开发商难受了我就高兴了。

理性一点，各位。

在老王看来，这以银行单方面利己的行为，带来的不都是利好，甚至有很多的副作用。

1银行“自保”没堵住烂尾的口子

如果我们多看几个烂尾盘就会明白，楼盘封顶距离交房，还有很长的一段路要走。所以，银行联合给出的这条新政，其实很不专业。

远的不说，我们就说说灵山湾那个销冠开发商的网红系列，多少楼座都已经封顶了，但是现在却因为开发商暴雷而无法推进下一步？

银行和监管部门真正应该做的是积极联动，切实按照施工进度去付款。你前期施工我给你相应的资金，你封顶了再给你相应比例的资金，你外墙做完了再一部分，你绿化做完一部分，然后你交房办证了，扣下质保足额支付。

现在这个新政，银行可以掐着大把的流动资金，反而给购房者造成一种假象：

好似有了这个新政，房子就永远不会烂尾了，新政传递这种错觉，在老王看来反而影响更大。

2市场上只剩“国家队”不是好事

如果这一新政全面铺开，必然会引起青岛楼市的全面洗牌。这就不是国企、央企占主流的比例了，很可能成为通杀局，民企几乎全面被清出市场。

这会是件好事吗？

我们不可否认，民营房企这些年太能作了。高杠杆，高周转，只做卖家秀，除了利润啥都不顾的开发商比例不小。但是还有一部分房企，其实对于这个市场还是有正向贡献的。

央企、国企同一个道理，大部分国企、央企资金充裕，在开发商更为规范。但是也有不少房企单纯的追求利润，毛利率达不到我的标准我坚决不拿地，造出一大堆垃圾盘，对于地方发展不愿意有一点点担当。

或者是拿地、操盘毫无章法，只会内卷内斗，交付力惨不忍睹，让业主苦不堪言。

还有一部分央企，饼画得不小，住宅卖得也很好，要让他付出的时候，开始三天打鱼两天晒网，不愿意投入了。

如果市场上开发商大大减少，地方上只能求着这些“爷爷”的时候，对于区域发展并不完全都是好事。

很多老辈的人都能回忆起市场上只有“国营”造时，各类商品的品质，和市场经济体制下百花齐放是一个水准吗？

3资金成本或转嫁购房者

市场上的开发商越来越少，大佬们自然只会挑着肥肉吃，而不愿意啃骨头。在这种情况下，核心区的地应该不愁卖，但是房价不一定还是目前这个状况。

大家想啊，如果一个楼盘，有三五个竞品，他会怎么去卖？如果只有它自己在销售，又是怎样一种销售策略？

国企的钱也不是大风刮来的。你银行掐着他的资金，自然他就要融资，融资的成本自然要转嫁给消费者。

还有，银行掐着贷款，开发商的优惠政策自然向高首付和全款业主倾斜，如果要平衡利润，那么贷款购房者可能就会在此消彼长间付出更多成本。

这么分析下来，你还认为这是好事儿吗？

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是不是以为只要房贷获批就万事大吉了？就不用再注意什么了？

你是不是以为只要房贷获批就万事大吉了？就不用再注意什么了？其实不然，要知道，有房贷在身，便就意味着实际上该房子还并不完全是自己的，按揭买房不像全额买房的人一样，一手交钱一手交货，而且在按揭买房之后，房贷期限又长达几十年，因此，购房者就要更加小心了。总而言之，在还贷期限内，这几件事最好碰都不要碰。

一、还贷一年内，不要提前还款

虽然在买房时候，有不少都会选择贷款买房，但对于他们而言，这是无奈的选择，因此，可以这么说，有不少购房者还是不喜欢欠钱，比如说，如果你在手头上有钱了，不想背负那么大的房贷压力，想结束按揭，就想提前还完贷款。

但是，小编一般都是不建议选择提前还款的，提前还款虽可减轻房贷压力，可它不会让利息变少，这样就会白白多付不少的利息。

住房按揭贷款提前还款，一般要一年以后，由于银行每申办一笔住房按揭贷款，都要耗费某些人力、物力，产生很多成本费用，而不到一年期的住房贷款，所支付的利息根本不够支出这笔开支。

正因如此，假使开展了住房提前还款业务的商业银行，对贷款一年内期限的提前还款，都有不同程度的限制。但一年贷款期限满后，即可申办提前还款。

如无明确约定，按揭经办行会与客户共同协商一个双方接受的违约金额后进行。如果允许提前还款，一般违约金额是绝对会超过所归还款一个月的利息额。

当然了，大部分的银行也都是需要还款满了一年后才能申请提前还款，并且还很可能面对巨额的罚息。这样一来，就得不偿失了。

若当初选择的是公积金贷款，按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应该在还贷满一年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。

二、房贷还不起的时候，千万不要死扛

在还房贷的漫漫长路之中，谁也不能保证自己能够一帆风顺，一旦出了意外，那么就免不了要面临房贷还不起的局面。因此，很多人在房贷还不起什么都不做，死扛着，直到断供，这样做，风险实在太大了。

最重要的是，弃房断供这样的做法实在是太不可取了，要知道，一旦断供，银行会收回房子，进行拍卖，拍卖所得填补房贷，多退少补，断供人还可能会上征信黑名单，实在不划算。如果遇到房贷还不上的困难，购房者首先要做的事情是，向银行提出延长借款期限的申请。

三、房贷还不起的时候，不要到处去借民间高利贷

虽然现在各种类型的贷款机构以及平台都有，但为什么大部分人还是喜欢向银行贷款买房呢？这就是因为向银行贷款安全。但是在实际生活中，有些人房贷还不起第一件事不是去找银行申请延长还款，而是去借各种民间高利贷。

其实，向民间借贷这种做法是可非常不可取的，而且风险之极大。因此，小编在此想要提醒一下广大购房者，如果实在是还不起房贷了，哪怕弃房断供也好，就是别去借民间高利贷，当然如果实在还不起房贷了也可以考虑出售。

四、不要遗失各种重要购房材料

当购房者你购完房子之后，是不是会随用将购房相关的凭证和资料发票丢了？其实，这样的习惯是非常不好，因为你知道房贷一借就是二三十年，很多人就把买房时候的一些重要材料遗失了，导致最后还完贷款，办理不动产权证却要面对着多种困难，实在让人焦头烂额。