二套最低4.5%！首套全部4.1%！南京最新房贷利率出炉
近日，新一轮5年期以上LPR发布，维持在4.3%不变。
据本网最新摸底，本月多数银行最新贷款保持上月水准，首套房贷利率基本都在4.1%，二套房贷利率主力在4.9%，最低可做到4.5%。
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首套利率最低4.1%，二套利率最低4.5%
近日（10月20日），中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年10月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
房贷利率由“5年期以上LPR+各银行基点”构成，虽然本月LPR没有变化，但是实际的首套房和二套房利率呈现有升有降的局面。
本网摸底南京17家主流银行最新房贷利率发现，目前首套房贷利率均为4.1（LPR-20BP）；二套房贷利率有所差距，集中在4.5-4.9%（LPR+20—60BP）。
其中15家银行二套房贷利率做到了4.9%；而且上月利率最低的光大银行，本月回升20个基点，利率为4.5%，仍是目前最低的银行。
通过本次调查，本网发现南京目前主流银行的首套、二套房贷利率基本维持稳定，在5年期以上LPR不变的情况下，短期内不会有较大波动。
备注：（1）各银行数据仅供参考；（2）如有错漏，欢迎指正。
首套房环比上月基本没有变化，只有南京银行由上月的4.2%下降至本月的4.1%。
站在买房人的角度，如果按贷款30年、300万的贷款来算，以等额本息还清，降低10个基点的利率差可以少还近6万元的总额，月均还款减少175元。
二套房环比上个月，中信银行、南京银行、光大银行上调二套房贷利率，涨幅10—20个基点，与大部分银行做到的4.9%持平。
如果按照贷款30年、300万的贷款来计算，以等额本息还清，买房人选择在最低的光大银行办理二套房贷款按揭，较前期每月需多还房贷约374元，总还款额增加近13万元。
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认定存在差异化，二套房标准视银行而定
值得一提的是，本网了解到，部分银行对二套房认定有所差异，如果外地人在其他城市已有房产且房贷未还清的情况下，紫金农商银行和交通银行的工作人员均表示：“只要房产不在南京，在南京买房都可算做首套房”。
除此之外，其余多数主流银行则认定，不管房产是否在南京，只要个人征信有贷款记录显示，全部算做二套房。
目前南京多家主流银行认定首套、二套房的标准为：
名下无房的，或有1套住房、但贷款已结清的单身/家庭，再次购房的房贷利率按首套房执行，最低首付比例不低于30%；也就是说，银行能给贷款总房款的7成。
名下已有1套住房、贷款未结清的单身/家庭，再次购房的房贷利率按二套房执行，最低首付比例不低于60%；也就是说，银行只给贷款总房款的4成。
另外，也有少数银行表示，名下已有1套住房、贷款未结清的，再次购房首付最低8成。
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10月LPR保持不变，专家称正处于观察期
9月底开始，央行、银保监会和财政部在两天内接连出台房贷利率下限放松、公积金贷款利率下降、置换购房个税减免等组合拳政策。
在此政策下，据贝壳研究院统计，截至10月19日，石家庄、贵阳、天津、武汉、宜昌等10余城首套房贷利率降至4%以下。
贝壳研究院市场分析师刘丽杰指出，当前符合阶段性定向降息政策的城市中，包括大连、哈尔滨、温州、泉州等城市房贷利率在4.1%的水平上，后期仍有回调空间。
对于后期房贷利率政策的改变，民生银行首席经济学家温彬表示，随着一系列稳增长政策加快落地实施，9月金融数据明显改善，信贷有效需求回升，信贷结构优化。后续政策效果还将继续显现，短期内仍将处于政策效果观察期，再度下调政策利率的必要性不高。
也有专业人士指出，随着楼市政策利好释放，有利于促进刚性和改善购房需求释放，四季度房地产市场有望加速修复。
（部分观点综合自中国经济信息社、证券日报）
南京购房贷款利率及额度计算方式
1、商贷政策
目前，房贷利率的计算方式为：LPR+基点。据最新报价，1年期LPR利率3.7%，5年期LPR利率4.6%。
目前，南京大部分银行首套房房贷利率为LPR+60个基点，即5.2%，二套房利率最低5%，贷款还清可享首套房利率。
二套房房贷利率为LPR+80个基点，即5.4%。
2、公积金贷款政策
公积金贷款方面主要分为省公积金和市公积金，其不同在于：
①当名下有1套房时。个人最高可贷额度和利率不同。省公积金个人最高可贷额度为50万、夫妻100万，基准利率；而市公个人最高可贷额度为30万、夫妻60万，利率上浮10%。
②可贷额度计算公式不同。市公积金=总缴存额/总缴存比例*0.45*12*可贷年限（男60岁女55岁，连续缴存满5年可贷年限可在55及60基础上+贷5年)；省公积金只要正常缴纳，均可按最高额度申请。
公积金贷款条件：
借款人为具有完全民事行为能力的具有中华人民共和国国籍的自然人。
申请公积金贷款时已开户并且连续、足额汇缴，连续缴存住房公积金满6个月（含）以上。
具有合法有效的房屋买卖合同或经有关部门批准建修住房的证明文件。
不低于规定比例的购房首期付款金额。
借款人具有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力，个人征信良好，无影响贷款偿还能力的其他债务。
所购买、建修住房土地性质为国有土地；以所购买、建修房屋作抵押担保。
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文章来源:乐居买房
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南京：购买二套房首付最低4成！多家银行最新回复……
昨日，南京房地产圈被一张关于按揭政策调整的消息刷屏！
主要调整的二套房贷款政策：有一套贷款在还，首付四成，贷款六成，利率4.9%！即日执行，所有银行统一。
至于“没有贷款在还”的、“有两套贷款再还”的，政策不变！
（图源朋友圈）
经本网调查发现，目前南京多家主流银行都表示，“确实已接到行里‘降首付’的通知。”但是部分银行尚未开始执行！
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多数银行已接到通知，部分尚未确定执行方案
根据朋友圈消息，新的按揭政策：
（1）没有贷款在还：首付三成，贷款七成，利率4.1！
（2）有一套贷款在还：首付四成，贷款六成，利率4.9！
（3）有两套贷款在还：停贷！
对照本网此前调查南京主流银行商业性个人住房贷款首付比例情况，名下无贷的，首付三成，贷款七成；名下有一套房贷、未结清的，首付六成，贷款四成；名下有2套房贷、未结清的，拒贷。
也就是说，购买二套房，首付最低降至4成！目前多数主流银行针对二套房的认定标准，都是有一套房贷未结清，并且不在意名下是否有房。
随即，本网致电南京多家主流银行，基本都得到了肯定的答复：无房贷与有两套房贷未结清的，信贷政策不变；有一套房贷未结清的，首付可能调整至四成。
建设银行某工作人员表示，已接到通知，“（建行）现在已经确定二套房可首付四成，贷六成；有两套房贷在还的，不给贷”。
工商银行某工作人员同样明确表示，“目前已经执行，有一套贷款在还，再买房的首付可4成，利率约4.9%”。
虽然也有部分银行接到了通知，但是具体执行时间未定。据中国银行某工作人员表示，“目前已经接到通知，二套房贷利率近期会有变化，但是具体（首付）几成变化暂未通知。不着急买房，可以再等等”。目前有1套房贷在还的，首付仍是6成，利率为4.9%。
农业银行的情况也一样，目前尚在执行老政策，新政策具体推行时间要等一等。
另外，也有个别银行的工作人员表示，暂未收到通知，“具体要等到总行文件下发通知”，不过今天也确实听到了风声。
根据本网11月下旬摸底南京20家主流银行房贷利率发现，目前二套房贷利率集中在4.65-5.05%（LPR+35—75BP）不等。其中约8成银行二套房贷利率为4.9%（LPR+60BP）；徽商银行二套房贷利率最低，为4.65%（LPR+35BP）。
备注：（1）各银行数据仅供参考；（2）房贷利率由“5年期以上LPR+各银行基点”构成；（3）如有错漏，欢迎指正。
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”降首付”成楼市政策优化标配，放松会延续
这不是南京第一次降低二套房首付比例，今年8月份南京二套房首付比例由8成降低6成。
而且不止是南京，今年地方层面出台的楼市新政中，“降低首付比例”已成为多个城市优化政策的标配，包括但不限于公积金、商业性个人住房贷款首付比例调整，首套、二套房贷首付比例调整等。
11月11日，杭州楼市信贷政策调整，包括：首套房视客户征信情况可申请最低4.15%房贷利率，二套房贷款利率最低调整为4.9%；二套房首付比为40%等等。
同样的多地“认房认贷”政策也做出变化，明确对已结清首套房贷的居民，再买房可执行首套房贷款政策。
这与今年“保障住房刚性需求，合理支持改善性需求”的政策相契合。
种种积极信号传递，好像也在昭示着房地产或将步入平稳发展周期。
有业内人士指出，首付比例出现积极下调，加上房贷利率也处于较低水平，“说明今年实际上形成了历史上较好的信贷环境和政策，购房成本已降至历史低点。这是购房者需要积极把握的。”
今年四季度以来，根据本网调查二手房市场发现，首套房贷利率调整至4.1%后，在部分刚需比较集中的区域起到一定的作用。
“尤其是近期有传言这一利好到今年就会结束，明年可能将有小幅度回升，更是加速了潜在购房者入市的脚步。”某二手房中介如是说道。
不过，也有专家指出，对于市场处于降温通道的城市，这种拉动的边际效应正在递减。熟悉南京市场的，想必也看到了近期很多热门板块楼盘首付比例调低，报名却仍无法达到摇号标准，实际去化也一般。
对于后期走势，多位专家也都认为，未来相当一段时间的政策仍会延续放松态势，需求端政策将继续改善，降低购房成本、降低购房门槛仍是重要方向。
