买房血泪史：无法网签备案的抵押房

文/陈四夕

1从去年10月底原定的交房时间开始，关于这套房子，其实心里面一直都有根弦绷起的。

这几天，总算在业主群里看到了些好消息，要交房了。尽管小区绿化打了折扣，甚至买房时承诺的商业以及社区公交早已被斩断，但是看到交房有望，心里多少还是有些激动。

与其他业主不一样的是，有一百多户业主还多了一道手续，那就是解押，而我也是这一百多分之一。

尽管快交房了，但是这套房目前并不属于我，它还属于银行。抵押房，顾名思义就是开发商抵押给银行的，开发商为了顺利从银行i款，将100多套房子作为抵押。

它不属于开发商、更不属于业主。虽然我们付了首付，甚至有的付了全款，但业主在房管局备不了案、办不了网签。

样品房

我们手里抓住的只有当初付款时的收据，一张薄薄的红色的单据，上头的字甚至都快要看不见。

为了打消业主一房多卖的担忧销售说有一个认购书，而所谓的认购书原件也没有给业主。

有的业主是被无良销售欺骗付款之后，才得知房子是抵押房，已经反悔无望；有的知道是抵押房，但是销售再三保证，交完首付半年后房子一定会解押，然后就可以办手续了。

我们恰好是后者，为什么明知是抵押房，还是义无反顾地买了，为什么呢？那就说来话长了。

219年7月，和队友商量之后，在双方父母的帮助之下，决定把房子买了。

在政策的影响下，有资格买的地方钱不够，钱够的地方没资格。几经考虑之后，把位置定在了三圈层，位置比较偏僻，但已经是我们能够做出的最好选择了。

大概位置定了之后，我们两个就开始实地看房，对于买房我们所做的准备简直就是九牛一毛，四舍五入可以忽略不计。

周末我们两个去楼盘看的时候，还没到售楼处，各种串串儿就拉着我们打招呼。

我们选择其中一个阿姨带我们去看了，售楼处人真多啊，销售忙都忙不过来，阿姨给我们拿了些水果，坐着等置业顾问。

没一会儿，来了一个置业顾问和我们简单介绍了小区，我问他还有没有临河的房子，他说卖完了。

或许是看我们不像买房子的，又或者他觉得时间浪费在我们身上不划算，他三言两语就打发了我们，甚至连联系方式都没有加。

从售楼处出来之后，在街边小店吃了碗面，又跟着另一个阿姨去看了另外两个楼盘。

感觉说得都大差不差，每个楼盘的都说以后地铁会从本小区经过，反正怎么好听怎么编。

这几个楼盘都是精装房，装修风格不是很喜欢。

3我们准备打道回府的时候，阿姨又带我们去看了一个清水盘，价格比精装低不少。

那个置业顾问也还可以，各项问题都解答得很细致，看了小区的规划，有一栋楼朝向各方面我还挺喜欢的，唯一的缺点就是临街。感受到我的犹豫，置业顾问信誓旦旦地说那是条小街，几乎没有车子开过。

看他“真诚”的样子我信了，但是钱没带够，我们表示第二天来付款。他再三让我们交定金，说那个房子楼层各方面都很好，不交定金极有可能被别人买了。

他迫切的样子让我有些不安，虽然已经决定要买那个房子了，但是并没有交定金，或许冥冥之中自有定数。

当天回去之后，心里总是不太安定，总觉得哪里不对劲儿。

第二天去付款的路上，他打电话催了我们两次，到了没有。我突然反应过来不安的点在于置业顾问并没有带我们去工地看，甚至房子具体修在哪里我们都不知道。

于是我们决定自己导航过去看看，到了工地那儿才发现，置业顾问口中车子很少的小街实际上是双向四车道，并且属于必经之地那种，还好没有交定金。

而工地附近正好还有一个h大的楼盘，对于这种大品牌，有种天然的吸引力，如果它后面没爆雷的话简直就是完美。

没想到出了一个坑，又进了另一个坑。

4置业顾问的态度是这几个楼盘中最好的，小区环境各方面都还不错，对比之下是我们能力范围之内最有选择了。

未售楼层中13层是我最满意的，总楼层比较高，14和30层作为避难层不对外销售，也就是说13层不用担心楼上漏水或者楼上噪音。

对于遭受过楼上噪音的我来说，这简直是绝佳的楼层，这一点就足够让我心动。

准备付款的时候，置业顾问才告诉我们，15楼以下全部被开发商抵押给银行的，无法网签备案，就算我们付了首付，购房手续以及贷款也只能等开发商向银行解押之后才可以，但是也不用担心，半年之后铁定会解押。

房子内部

买房子之前压根没有了解过抵押房，在这之前甚至连抵押房是什么都不知道，耐不住对房子楼层的喜欢以及置业顾问的保证。

迷迷糊糊地就付了款，付款之后以为会有个合同什么的证明，但是什么都没有，只是那种薄薄的付款收据。

我们后知后觉地有些后悔，但是已经为时已晚。

5我们眼巴巴地等着半年后房子解押，然而解押的消息并没有传来，等来的是因为疫情解不了押。

置业顾问说你们可以选择退房子，购房款也会一分不少地退，至于退款到账时间她也不能保证，她只能在权限范围之内给予我们帮助。

她的态度和当初卖房时判若两人，她气定神闲的样子让我生气，我们气急败坏的样子仿佛一场讽刺的笑话。

她又保证在21年10月底交房前一定会解押，作为一个大品牌，h大也绝不可能做出一房多卖的事情，让我们放心。与她的争执毫无意义，只能回去等消息。

后来，解押的消息没等到，倒是等到h大爆雷的消息。

十月底业主们还在等收房消息，殊不知工地早就停工了，怎么可能交房。那天去了很多人，售楼处早已破败不堪，没有购房时辉煌的场面，透过栅栏，小区里头杂草丛生，有的窗户都还没安。

复工

后来十二月底，工地开始复工，在经过半年多的等待之后，总算等来了要交房的好消息，可是我们抵押房还前路漫漫，不知走向如何。

或许明天就解押了，或许又是一轮漫长的等待。

抵押房业主群里，有人说自己是被置业顾问哄骗付的款；有人说要知道是抵押房压根都不会买。

而我明知是抵押房还是买了，我是图啥啊？

图啥，或许是图楼上没人，图安静吧~~~

我的买房血泪史还没完，或许快了吧，谁知道什么时候解押呢~

时代的一粒灰落在普通人头上就是一座山。我头上这座山什么时候才可以移去呢？

作者：陈四夕，别失去希望，谁知道明天会有怎样的惊喜！

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我都当成了鼓励与喜欢~

每日简讯｜广州市荔枝湾保利东郡：没有贷款不能网签

1、广州市南沙通大旭日园：楼盘已延期两年，开发商无力完成装修交付

广州市南沙通大旭日园位于南沙区进港大道金枫路（奥园中环广场旁），开发商是广州市富晟房地产开发有限公司。截至目前，楼盘已延期两年未交付，业主多次投诉无果。今年7月，南沙区住建局介入处理，经过4个月，问题仍旧毫无进展。业主称：“开发商装修完全不投入资金，靠部分业主投入资金来维持少量工人开工。”

2、广州市荔枝湾保利东郡：没有贷款不能网签

广州市保利东郡是保嘉房地产开发有限公司建设的项目，有购房者质疑其销售行为不合理，“先是销售人员表示因贷款未通过不能网签，再是贷款完成办理后，销售人员称延迟网签，需缴纳20多万元的滞纳金。”购房者称，其多次投诉至保利售后平台，均没有得到回复。

3、佛山市新城盛悦之光：销售承诺买贵可退，但后期拒绝退款新城盛悦之光是新城控股在广佛（广东省佛山市）TOP产品系，项目位于三龙湾核心宜居新城。业主反映购房时销售承诺买贵可退，故支付了32万首付款，但在十几天时间内该楼盘就降价几十万，协商退款时被拒，销售称“领导不同意退，无法退”。

4、黄埔中央城：诚意金迟迟不退

黄埔中央城开发商在没有拿到预售许可证的前提下，违规销售该楼盘，并要求购房者缴纳20万元诚意金，面签时又要求缴纳20万元，业主表示：“准备面签时，我被告知因是中介客，没有资格购房，所以最终决定退房并要求退还40万诚意金，但开发商一直拖拉不给办理。”

5、山东省德州市绿地城际空间站：项目延期再延期

德州市绿地城际空间站本应于2021年8月15号交房，在收到开发商的两次延期通知后，得知项目将在2022年3月30号交房。然而，业主发现：“施工现场没有工人干活，开发商也没有因交房周期紧张而加快进度缩短工期。”

*欢迎继续爆料，核实、补充并完善上述信息。

本期互动话题：购房时应不应该给诚意金？

首付交了，房贷批不下来，首付款能退吗？

问：卢律师，我首付交了，但是现在贷款办不下来了，能退首付吗？

答：首付款能退，但退多少就说不准了。

贷款买房时，首付交了，网签办了，办理按揭贷款被拒。这个时候，我们只有两个选择，一个是付全款，一个是解除合同、撤销网签。那么，怎么解除合同呢？买方是否要承担违约责任？

首先明确，去房管局撤销网签手续，需要法院出具的生效法律文书，所以，即使与开发商协商一致解除，也需走诉讼程序。

诉讼程序可不是白走的，所以最好找专业律师咨询，根据不同法院的政策，跟法官及调解员沟通，选择最合适的方式，出具文书，节省诉讼费。如可通过诉前调解号出调解书、进行司法确认、与法院沟通如何按件收费等方式节约诉讼费。毕竟，一个价值为200万的房产，诉讼费即为22800元。

其次，违约金的承担，需要根据按揭贷款被拒的原因，判断谁承担违约责任，再根据商品房买卖合同中关于违约金的约定，判断违约责任的承担方式。

所以，关于违约情形、违约责任承担方式一定要约定明确，没有约定或约定不明，可能导致后续没有依据主张违约金→本建议适用一切合同。

①开发商的原因：如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，银行审查时发现上述情况则不予批准贷款。此时购房者可要求开发商退还首付款及定金，并要求开发商支付相应的利息损失。

②购房者的原因：如因购房者征信有问题、提供材料不真实等购房者自身原因导致按揭贷款被拒，则由购房者承担违约责任，至于责任如何承担，具体得看双方签订的商品房买卖合同系如何约定的。

在此，提醒大家，签合同的时候一定要看好内容，就算是看不好甚至没看合同内容，到法庭上，你说从来没见过合同，也不知道合同怎么约定的违约金，就签字、捺印了，是没有说服力的。法官都说这合同这么长，他买房子时也没怎么看，但那又怎样呢？

③非买卖双方的原因：如果政府的政策或者银行的规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现，购房者应与开发商协商，协商不成合同上又没有约定的。购房者可以起诉并举证自己没有过错并确实无力购房，要求开发商返还首付款及定金。

法律依据

第十九条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

在购买商品房时，首先要认真考虑自己的资金能力，如果采用按揭方式，要事先认真了解申请银行按揭的程序和要求，在与开发商签约时，要仔细阅读所有需要签署的合同条款，弄明白条款的法律意义。

问：卢律师，百度说，可以要求开发商在合同中加一句话，“如果因申请银行贷款达不到预期金额，或银行拒绝贷款，而导致购房失败的，可免责并退回所交款项。”，可以吗？

答：，当然可以，开发商愿意就行。

听说医生怕百度，有些情况下，律师也怕~