美国浮动利率抵押贷款需求激增至14年来的最高水平

《家住美国》5月16日报道,据《CNBC》5月11日报道,近期,美联储大幅提升了利率,由此抵押贷款利率水涨船高。但同时,希望购房者对抵押贷款的需求正在增加。然而,他们更倾向于目前提供较低利率的浮动利率抵押贷款(ARM)。随着利率和房价继续攀升,这种金融产品给美国希望购房者提供了新的希望。

根据美国抵押贷款银行家协会(MBkAii)经季节性调整的指数,上周购房的抵押贷款申请比上周增加了5%。需求仍然比一年前的同一周低8%,但这一年度降幅现在正在缩小。

其中,符合标准的贷款余额(647200美元或以下)的30年期固定利率抵押贷款的平均合同利率从5.36%上升至5.53%,首付20%的贷款的平均合同利率从0.63(包括发起费)上升至0.73。

美国抵押贷款银行家协会(MBkAii)首席经济学家JK认为:“尽管今年春季购房季开始缓慢,但潜在购房者对更高的房价表现出一定的弹性。购房活动目前已连续两周增加。而且,越来越多的借款人继续使用浮动利率来对抗更高的利率。浮动利率型的贷款占贷款总额的比例上升至11%。”今年年初,当利率仍徘徊在历史低点附近时,浮动利率型贷款所占份额仅为所有购买申请的3%。这是自2008年3月以来的最高比例,为11%。

通常,浮动抵押贷款利率提供较低的利率,可以固定为5年、7年或10年。像固定利率抵押贷款一样,浮动抵押贷款利率也需要首付。但是,美国在2000年代的情况并非如此,当时基本不需要首付或者极低的首付,只收利息,导致了房市的崩溃。

还有,美联储提升利率也大大降低了房屋再融资的比例。虽然购房者表现出了更大的兴趣,但目前的房主对再融资的兴趣较低。这些申请每周又下降了2%,比一年前下降了72%。只剩下一小部分借款人可以从当前利率的再融资中受益。在疫情大流行的头几年,再融资推动了创纪录的贷款利润,当时利率创下了十多年的历史新低。现在这个市场已经基本无人问津。

美国抵押贷款利率达到20年新高，美联储或将继续加息

根据美国抵押贷款银行家协会（MBA）于当地时间10月19日公布的数据，考虑到美国房地产市场继续快速放缓，美国上周的抵押贷款利率达到了20年来的最高水平。

据《国会山报》报道，今年10月的第二周，美国30年期固定利率从一周前的6.81%攀升至6.94%，创下2002年以来的最高的30年期利率。MBA的每周抵押贷款申请调查显示，抵押贷款申请总体下降，其中再融资申请的份额已下降到总申请的28.3%。

“今年利率攀升的速度和水平大大减少了再融资活动，并加剧了购买市场现有的负担能力可接受的挑战。”MBA副总裁兼副首席经济学家乔尔·坎（JK）在一份声明中表示。与此同时，浮动利率抵押贷款（ARM）申请的份额达到了自2008年以来的最高水平，上升到抵押贷款申请总数的12.8%。“对于仍在努力寻找减少每月还款额的借款人来说，ARM贷款仍然是一个可行的选择。”坎说。

报道称，飙升的抵押贷款利率也导致新屋开工率和其他表明房地产市场健康的指标下降。来自美国全国房屋建筑商协会（NAHB）的单独数据显示，潜在购房者数量降至2012年以来的最低点——2020年疫情期间除外。“这种情况是不健康和不可持续的。政策制定者必须解决这种日益恶化的住房负担能力危机。”NAHB主席杰瑞·康特（JK）指出。

据悉，美国抵押贷款利率在2021年翻了一番多，美联储在该年夏季多次大幅加息，以达到为房地产市场降温的目的。美国劳工部上周公布的数据显示，通胀连续第二个月仍然强劲，可能导致再次加息。

美联储主席杰罗姆·鲍威尔（JPw）在9月份表示，美国房地产市场可能需要进行调整，以使“住房价格再次变得更加实惠”。“从长远来看，我们需要的是供需更好地协调一致，这样房价才能以合理的速度上涨，让人们重新买得起房子”鲍威尔表示。

供应链金融中，“动产浮动抵押+监管协议”的必要性及对比优势

齐精智律师

“动产浮动质押+监管协议”作为供应链金融中，货物质押贷款的典型模式已经被《民法典担保法制度司法解释》第五十五条明确肯定。但齐精智律师提示在现有的司法体系下，“动产浮动抵押+监管协议”要比“动产浮动质押+监管协议”更有优势。

本文不追浅陋，分析如下：

一、债务人仅签订“动产浮动抵押”协议，没有“监管协议”制约的法律风险。

基本案情及裁判要点：J银行向佛山某公司发放5300万元贷款。佛山某公司将其现有和将有的原材料、半成品和成品（钢材）抵押给J银行，双方已办理抵押登记。后因佛山某公司未按约还款，J银行起诉要求偿还欠款本息，并对佛山某公司提供抵押的财产享有优先受偿权。诉讼中，经现场勘查，佛山某公司处已无钢材或其他抵押物存放。

经审理，法院判决驳回J银行要求对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求。佛山某公司以其现有及将有的钢材作抵押，属于动产浮动抵押担保。鉴于动产浮动抵押是不以特定的动产作为担保标的物，只有因担保权人对担保权的行使、债务人违约等确定事由发生而转换为特定担保时，才以抵押人当时拥有的约定范围内的动产转化为确定的抵押物，抵押权人对于浮动抵押确定时属于抵押人的财产享有优先于其他债权人受偿的权利。

本案中，J银行在要求行使抵押权时对其主张行使优先受偿权的抵押物的品种、数量、规格均未予明确，且对抵押物的现实状况明确表示不清楚。经法院现场勘查，佛山某公司处现已无钢材存放，故无法认定抵押物真实存在，J银行要求对抵押物享有优先受偿权的基础丧失。

浮动抵押的抵押物具有不确定性，只有约定或者法定的实现抵押权的条件成就时，抵押财产才特定化。债权人在设立动产浮动抵押后，应该加强对抵押人抵押物的监管，有效降低抵押物“浮动性”的风险。

二、为实现债权人的动产浮动抵押权的实现，债劝人有权与监管人签订的相关“动产监管协议”。

为实现债权人的动产浮动抵押权而签订的相关“动产监管协议”，协议的履行关系到债权人享有的抵押权实现，与借款合同及相关担保合同存在密切联系，均属于借款担保合同纠纷，法院将应将案动产监管协议纠纷一并审理

最高人民法院认为，本案是借款担保合同纠纷。因案涉《动产监管协议》是“为保障甲方（平安银行重庆分行）与巫山县龙翔商贸有限责任公司签署的银渝综字20121218第004号《综合授信额度合同》及相关担保合同的履行”而签订，且约定了抵押权人、抵押人、监管人三者的在提供抵押物及动产浮动抵押、保管、监督等方面的权利义务，该协议的履行关系到债权人享有的抵押权实现，故《动产监管协议》与《综合授信额度合同》及相关担保合同存在密切联系。《综合授信额度合同》及相关担保合同是《动产监管协议》签订的基础，《动产监管协议》签订的目的是为保证借款抵押担保合同的履行，实现债权人的抵押权。因此，当事人因《综合授信额度合同》及相关担保合同、《动产监管协议》发生的争议均属于借款担保合同纠纷。一审法院将案涉合同纠纷一并审理并无不当。

索引：中海中西部物流有限公司与平安银行股份有限公司重庆分行等借款合同纠纷案；案号：（2015）民二终字第293号；合议庭法官：杨国香、李振华、张娜；裁判日期：二〇一五年十月二十二日。

三、针对不确定动产为债权人设定担保，只能约定为动产浮动抵押而非动产浮动质押。

1、浮动抵押是以不特定动产担保债权实现的担保方式，是对担保物权特定性中担保财产特定化的突破。抵押财产的不特定性也是浮动抵押与一般抵押最主要的区别。

浮动抵押具有以下主要特征：其一，担保标的物是抵押人现有的以及将来取得的不特定动产，抵押物在抵押期间处于浮动状态，这是浮动抵押区别于典型抵押的显著特征；其二，在实现抵押权的条件成就时以抵押人享有所有权的相应动产即时特定为抵押物，抵押权人只能对浮动抵押标的物确定时属于抵押人的动产享有优先受偿权；其三，抵押权自抵押合同生效时设立，这有别于不动产抵押以登记作为抵押权设立的要件，浮动抵押未经登记只是不得对抗善意第三人；其四，抵押期间抵押人不丧失对设押财产的管理处分权能，其日常业务经营不因浮动抵押的设定而受影响。”因此，债权人仅能就抵押财产确定时的财产优先受偿，在抵押财产确定（固定、结晶）前，抵押人对抵押财产享有处分权，抵押权人对抵押财产不享有处分权，也不享有优先受偿权，对抵押物或抵押物价款无追及力。

2、动产浮动质押必须以确定范围的动产作为担保物。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十五条：债权人、出质人与监管人订立三方协议，出质人以通过一定数量、品种等概括描述能够确定范围的货物为债务的履行提供担保，当事人有证据证明监管人系受债权人的委托监管并实际控制该货物的，人民法院应当认定质权于监管人实际控制货物之日起设立。监管人违反约定向出质人或者其他人放货、因保管不善导致货物毁损灭失，债权人请求监管人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。

质押物的特定化的目的在于明确质押物及其担保价值，从而明确动产质权的支配范围，尽管流动质押的标的物大多为原材料、半成品、产品等种类物，但如果出质人与质权人通过仓库的独立新、货物的区隔化以及最低价值或数量控制等兼有实体特定于价值特定的方法实现存货的明确化、可识别化，从而有效划定质押物的“客观范围”，不至与非质物混同，就可以实现质物特定化。

四、动产浮动抵押的成立条件要比动产浮动质押的成立条件简单。

1、动产浮动抵押的成立条件

《民法典》第三百九十六条：企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就抵押财产确定时的动产优先受偿。

2、动产浮动质押的成立条件

《民法典（三草）》第429条规定：“质权自出质人交付质押财产时设立。”

《九民纪要》第六十三条规定流动质押有效设立的条件：查明监管人究竟是受债权人的委托还是受出质人的委托监管质物，确定质物是否已经交付债权人，从而判断质权是否有效设立。

（1）如果监管人系受债权人的委托监管质物，则其是债权人的直接占有人，应当认定完成了质物交付，质权有效设立。

（2）如果监管人系受出质人委托监管质物，表明质物并未交付债权人，应当认定质权未有效设立。

（3）尽管监管协议约定监管人系受债权人的委托监管质物，但有证据证明其并未履行监管职责，质物实际上仍由出质人管领控制的，也应当认定质物并未实际交付，质权未有效设立.

综上，在现有的司法体系下，“动产浮动抵押+监管协议”要比“动产浮动质押+监管协议”更有优势。

齐精智律师，仲裁员、北京大学法学院北大法宝学堂特约讲师，公司股权、借贷担保、房产土地、合同纠纷全国专业律师