深圳楼市：事业单位人员如何避开开公司限制，申请企业抵押贷款？

以下内容选自“深房大表哥”公众号，客观立场、论点全面、方法实用、目标明确、只聊深圳！近期问答集锦【粉丝提问】夫妻有一套100平米，市值650万。谢谢贷款110万房子。手头有现金130万。事业单位，家庭年收入到手50万。现在想买二套，（两人都贷过公积金）550万左右。把手头钱充贷后，抵押付首付，方法可行不？

回答：

1.按照规定，事业单位工作人员是不允许开公司，担任法人监事职务的。而抵押贷主要分企业经营贷和消费贷，消费贷由于不利于管控，被限制额度和要求，所以目前大多就以企业经营贷发放居多。一般是需要名下有一个公司，来申请企业经营贷，以房产做抵押，款项用于公司经营，主要通过取现或者通过其他熟悉公司走账，来规避关联审查。

2.公务员和事业单位人员，可以不做法人，让亲戚或朋友做法人，用实际控股的方式来申请抵押贷款，这一块属于非标单，会有一点渠道费产生。

【会员提问】非深户满5年社保，目前手上有200w，月薪5~10w，年薪加收益大概在150左右，女朋友深户，手上有50w，月薪2w，首次置业。目前想着未婚前2个都有名额，可以首付3成选2套房。我的标的在500万以内3房，月供不超2万。目前首选沙井和光明，女朋友的标的在350万内2房，月供不超1.5万。目前首选罗湖的置地广场。两套尽量控制月供在4万以下。我们上班都在南山科技园，想着可以先在罗湖住，等待光明沙井的配套起来后就换过去住，将罗湖的房子出租，但也有朋友建议把两套的钱凑成一起在福田买一套，目前不知道自己的想法是否正确？望大表哥给些意见建议，感谢！

回复：

1.正解。你自己的想法要更加睿智。原因在于你本身其实有做研判和分析。首先，罗湖解决自住，沙井光明用于投资，投住分离。其次，无论是从片区独立性，房产流动性，融资的互补性上说，优势是明显大于孤注一掷，也是符合经济学鸡蛋篮子的分散投资逻辑。

除了你自己的想法，另外一个建议就是：购买时间上“错峰出行”，两套之间的间隔1-2年以上，原因有下：第一、有“粮草”蓄力第二、是流动性互补

2.沙井是一个不错的投资选择，大会展都知道，深外也已经入驻沙井新桥，未来3-5年沙井海岸城大概率会跑赢大多数片区，与科技园的地铁通勤时间也就半小时不到，发展不起来是不符合逻辑的。

3.光明作为承接科技园的需求外溢，重点打造的科技产业片区，未来的13号线将承接南山科技园--西丽大学城--光明科技城，链接三大科技产业园，形成深圳科创的“中轴线”，去年光明19年的成交量和市场情绪已经被市场验证。

4.想法上没有问题，新人的首套都只是过渡产品。上车就是0和1的区别，不用过早考虑学位，住房子不用想着天荒地老，3-5可能就分道扬镳了。

5.思维和追求再进步，在物质和精神匮乏的时代，我们父辈哪一代人用个锅碗瓢盆甚至都要用个十几年。而如今物质秀色可餐，精神泛滥成灾，房产过剩的时代，变动是永久的主题。房子也是慢慢换大换好的。

【会员咨询】目前我们和父母在四季花城有两套房，估计一套600万一套550万梅林荔园阁二期一套87平米还剩150万贷款世界花园海华居一套146平米房子。小孩2023年上学，父母都已退休，我和老公加起来月入5万，想买个面积大些的学区房一起住，纠结买百花，香蜜湖还是南山，麻烦您给指点迷津，多谢。

回复：

1.你目前的四套房产，合计价值2630，欠款150。A.坂田万科四季花城600+550B.梅林荔园阁二期620w（欠款150）C.白石洲世界花园860w

2.我们熟知的深圳四大有两个在百花片区（深圳实验，深圳外国语）。百花片区只适合读书，片区的居住配套算不上顶级，勉强及格，配不上它现在的价格。百花片区的学位房是目前深圳学位房中溢价最严重的，没有之一。学票价值远远大于房票价值。从板块提升上来，几乎没有任何可能性能够成为豪宅，伪豪宅都算不上。尽管如此，任然有一群家长挤破了头往里面挤，期待孩子能够成为天之骄子。选百花片区学位房的原则：只买学，不买位，可以不用去住。

3.对于你目前的需求，学位+大面积改善。如果3房的香蜜湖片区，带荔园+高级中学，门槛在1600左右，比如翠海花园、香格丽苑，基本没有次新楼盘。如果上4房的话，门槛就要到2400左右，如香域中央花园、中旅国际公馆。但是比如像南山科技园的华润城一期，1700是可以入4房，1400入3房，楼龄比较新，南外科华9年制学位在南山也是名列前茅。

4.参考方案：（置换A和B，另外C白石洲世界花园保留）.如果入华润城4房1700标的。A坂田2套+B梅林1套，出掉后1620，基本不需要叠负债。

.如果入华润城3房1400标的。A坂田1套+B梅林1套，出掉后1070，背负债320左右，月供1.7w，另外两套还有出租收益，白石洲世界花园这套租金就在1w左右，四季花城租金也有4-6k，两套加起来租金回报基本抵月供。

.如果入香蜜湖片区3房1600标的。A坂田1套+B梅林1套，出掉后1070，背负债520左右，月供2.7w，另外两套租金回报，每月并不会有太大压力。

.如果入香蜜湖4房2400标的，这样需要四套清巢而动，不可取。

【咨询】表哥，您好，请问什么是药单？

回复：

我们经常讲的药单是指，房屋本身并没有问题，房屋的物理属性甚至是非常良好，但是产权有问题的房子。比如说高利贷还不起出来的房源，或者说房源有多重挤压查封，甚至上家是吸毒人员，这样的房子大多数不能挂网出售，我们都称之为药单。

产权有瑕疵的房子，它并不能一开始就当成笋盘，只能说是药单，但是当我们像解开绳索一样层层化解，最终把房子存在的产权问题，债务问题等问题弄得干干净净，折价的房产变成正常房产的时候，这个时候药单就成了笋盘。

以上内容选自“深房大表哥”公众号，供大家置业、房产优化、投资参考。在岁月中跋涉，每个人都有自己的故事，看淡心境才会秀丽，看开心情才会明媚。累时歇一歇，随清风漫舞，烦时静一静，与花草凝眸，急时缓一缓，和自己微笑。

深圳上班族申请信用贷款需要注意那些方面

信用贷款又被称为无抵押贷款，针对无房跟车的人群是目前非常受欢迎的一种贷款方式。

工薪族因有稳定的工资收入，因家庭装修或急需资金周转的情况下，信用贷款就是一个比较好应急帮手，那工薪族申请信用贷款需要注意那些方面。

1、要保持良好的个人信用

信用贷最主要的就是要看个人信用记录，要确保自己的征信信用记录良好，这就必须要求借款人平时要注意保持和维护好个人征信信用记录，如信用卡及时还款（有些信用贷要求信用卡不能最低还款，信用卡单张使用率不能超80%），房贷车贷也不要逾期。个人名下有经济纠纷或者有刑事案件也是会被认为信用不良。

自身的信用记录良好、工作收入稳定，银行金融机构会给出更高的贷款额度。

2、要选择合适的贷款产品

对于工薪族来说，想申请到信用贷款，就要选择适合自己的信用产品，尤其是在现在互联网金融快速发展的背景之下，很多工薪族不懂得贷款方面，胡乱借款，借了高利息的低额度网贷产品，网贷额度满足不了自己的资金周转需求，再想再借高额度的，但是因网贷会把自身的大数据搞乱，很多工薪族欠款不多，再想借银行高额度低息产品，很多银行申请不下来很大原因就是网贷数据过于混乱。

所以工薪族想申请信用贷，不要满目的申请，导致后期无款可贷。

3、要选择合适的贷款额度

对于工薪阶层来讲，不是额度越高越好，额度高，用的多，产生的利息多，根据自己的需求和还款能力，一般来讲贷款额度是工资代发的15倍左右。

申请人的单位性质和个人负责状况也是重要的衡量因素，申请的额度合适的话，其审批通过的概率就会高一些。

通过以上的介绍，可以知道工薪族申请贷款也不是什么难题，只要根据自己的实际情况，选择适合自己的贷款产品就可以。

如有需要可➕关注，留言讨论。希望可帮到你，少走弯路

不是企业法人，非营利社工组织也可获得银行贷款？深圳破局

新京报贝壳财经讯（记者程维妙）企业法人、具有营利特性等，是传统融资中对公借款人的“标配”，不过这一标准近期获得突破。记者10月20日从央行深圳中心支行获悉，拥有600余名正式在册社工成员的深圳市龙岗区至诚社会工作服务中心（下称“至诚社工中心”），获得了500万元信用贷款。深圳由此实现非营利社工组织的融资难题破局，这也是今年金融创新服务中小微企业的一个案例。

至诚社工中心是一家社工组织，主要为各级政府部门和事业单位提供服务，收入来源为政府采购社工服务项目付费。疫情发生以来，至诚社工中心第一时间组织社工无偿参与抗疫工作，导致中心原企业社区、禁毒精防、卫生健康等服务项目进度延缓，项目回款推后，出现现金流紧张、工资发放压力等问题。

“我们已与多家商业银行联系过贷款事宜，商业银行反馈企业贷款主体必须为企业法人，而我们是非营利社会组织，不符合贷款政策。非营利特性也使商业银行担心我们是否有可靠偿债资金来源。再解决不了资金问题，我们600多名社工的就业和生计就濒临困境。”在央行深圳中心支行今年6月开启的“深入社区政银企对接”实地走访中，至诚社工中心财务总监甘乐天说出他们的难处。

对此，央行深圳中心支行先后组织不同银行与至诚社工中心进行5次对接，最终交行深圳分行以政府采购贷风控模式切入，在4个工作日内完成审批，给予至诚社工中心500万元信用贷款。还本付息方面，至诚社工中心主要承接政府购买服务项目，年度项目金额超过5400万元，令还本付息有保障。

新京报贝壳财经记者程维妙编辑赵泽校对李世辉