在郑州 ‖ 老人来投靠，子女名义贷 （郑州楼市新政）

“父母年龄大，在老家生活不方便了，趁着有好政策想在郑州买套养老房给二老。”这是最近跟笔者的朋友聊天说起的，朋友想买套养老房他估计但贷款可能不好贷，就特意想了解下，老人买房的贷款问题。

那么老人买房子女名义贷款可以吗?下面笔者借此栗子，给大家解析一番。

2021年，郑州受疫情、洪灾以及房地产大环境不景气，市场更加低迷，买房刚需情绪也越来越低，也因此郑州楼市新政开始托市。其中老人投亲靠友也是一项可以有资格再买房子了。

不过对于年龄较大的购房者来说，申请贷款多少会受到一些限制，因此会想到以子女名义贷款，完成买房流程。

一、老人买房子女名义贷款可以吗？

老人买房子女名义贷款，以前的政策限制下是不可以的，即通过成年子女亲属等第三方去参与共同还款、承担还款责任等，因为这种接力贷是为了规避调控政策，所以被叫停了。但是这次郑州楼市新政，投亲靠友老人买房这项被规范化了，有一定的条件限制，并不是全面放开。

二、当前郑州楼市大环境

1、郑州取消“认房又认贷”

2022年，郑州市人民政府发布了“关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知”。成为首个取消“认房又认贷”的大城市。

“郑州二套房认定政策变成了只要符合限购没有欠房贷就算首套，这甚至比‘认房不认贷’更宽松。”郑州是2022年来全国第16个降低首付的城市，也是第一个降低改善需求首付商业贷款门槛的城市。

“这势必降低购房成本，也符合当前购房市场的主流政策，即保障刚需、支持改善。

当前，对于‘五限’政策正进一步放松，尤其是在限购、限贷、限售、限价等领域有所体现。目前出台购房补贴政策的城市已超20城，除了购房消费券，还有现金补贴、购房契税补贴等，以真金白银直接促进购房。郑州的中原区、高新区、金水区则给予商品房契税缴纳补贴，最高补贴达20%。

2、郑州房地产2022新政关于老人投靠的定向放松限购政策解释：

郑州针对居家养老方面的购房需求，限购政策呈现突破性放松。3月1日，郑州发布楼市新政，强调满足居家养老需求，子女、近亲属在郑工作的，老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。

原限购政策为“本地户口限购2套、外地户口限购1套”，本次限购政策的放松进一步释放了购房者的改善型购房需求，按照“一城一策”的要求，推进居家养老规划的进程，与中央加强新时代老龄工作和“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的指导意见基调一致。

三、楼市新政下的利率政策

近期郑州市场上不少楼盘的房贷利率均出现了明显的下降，目前首套房商贷利率普遍为4.9%，且不少楼盘都支持组合贷。

多家银行也在近期陆续下调了房贷利率。笔者梳理之后发现，目前已有中原银行、中信银行、交通银行、邮政储蓄银行等多家银行下调了房贷利率。

总结来说，只要在新政实施期老年人来郑州投靠亲戚来养老，郑州就能给符合条件的投亲家庭购买一套住房的资格！

笔者想说，根据自己的家庭需要谨慎为之，有资金有条件就去申请，毕竟这政策也只是窗口期才有，没有资金条件看看就行了，以后具备实力了再说。疫情当下，经济低迷花钱且珍惜。

我是郑贷李逍遥，如果你有金融信贷知识想了解可以互动交流!请继续关注笔者，后续将有更好、更精彩的内容为您奉上。

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父母买房子女还贷，北京试点60岁以上老人贷款买房，释放一个重要信号

近日，北京住建委发布的一份关于楼市的新文件引起业内外人士“围观”。

这份文件在特定范围内为老年人买房开出优惠条件——认可“接力贷”模式并取消了认房又认贷，符合条件群体可享受首套房35%、二套房60%首付比例。虽然优惠政策仅在昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄三个项目进行试点，但这已经是北京楼市一次久违的松绑，被不少市场人士看作是一线城市“因城施策”松绑的一大信号。

中原地产研究直接指出，这标志着全国调控政策最严厉的北京，也出现了松动的口子。中信期货在研报中预测，针对一线城市的政策底线开始有突破的迹象，未来仍有进一步突破的空间。

就在今年4月，广州重启接力贷“一日游”，一度引起业内外对相关政策的热议。第一财经记者从北京当地银行和地产中介人士处了解，接力贷在北京当地一直存在，但此次政策最大的亮点在于，老年人名下有贷款记录也可享受首套房优惠，且对“普宅线”（影响首付比例）的认定条件更为宽松。

目前，全国因城施策的步伐还在继续，一线城市中，在北京之前已有深圳推出“一人购房全家帮”的公积金贷款支持政策，广州、上海也出现了二手房指导价松动迹象。调控松绑虽是主旋律，但房住不炒、因城施策仍是底线。

三大松绑细节值得关注

8月4日，北京市住房和城乡建设委员会（下称“北京住建委”）官方微信号发布文章《多措并举提升老年家庭居住品质营造全龄友好型社区》，其中提到，今年北京在第二批供地时，已选取昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等三宗地进行全龄友好住宅项目试点。

而考虑到多数老年家庭购房支付能力相对较弱，因年龄原因贷款年限也受限，经市政府批准，对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买上述试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。

具体优惠支持包括：老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；其子女可作为共同借款人申请贷款。

相比北京当前购房政策，该文件对符合条件的老年人至少做出了三方面松绑：一是限购政策取消认房又认贷；二是对“普通住宅”取消总价或单价限制；三是明确肯定接力贷。

按照当前北京首套房资格认定标准，购房者在京需名下无房且没有房贷记录。此次优惠也意味着，名下有房但房贷已经还清也可享受首套房优惠。另一方面，此前北京对首付比例的要求还与容积率、房屋面积和地理位置相关联，面积越大（以140平方米为界）、越靠近市中心则首付比例可能越高，即与房屋单价和总价挂钩。

（图源：中原视点）

而两大因素松绑之后，无房且有房贷已还清、符合上述条件的老年人购买试点项目，首付比例将从二套房标准的60%（普宅）或80%（非普宅），分别下调至35%或40%；而能够享受普通住宅首套35%、二套60%首付条件的房屋类型，也从需要满足“容积率小于1.0、面积小于140平方米、单价或总价未超过指导价”三大门槛，降低为仅满足“面积小于140平方米”。

简而言之，不论是首套还是二套，购买试点项目且符合条件的老年人都将大幅减轻首付负担。

而在贷款环节，除了利率优惠外，此次文件也明确肯定了“接力贷”的可行性，这同样成为市场关注的一大信号。不过，据记者从银行和房产中介处了解，接力贷在北京并非新鲜事物，此前一直存在，此次政策的区别主要还是在于“忽略”贷款记录。

“肯定能做，但是具体哪些银行能做还要具体确认，毕竟政策也会变化，一般主要是大行做。”据北京当地一位房产中介人士介绍，目前普通的“接力贷”要求主借款人即老年人年龄不高于70岁，最多能贷25年，符合条件的可由子女共同还款。某大行客户经理也印证了这一说法。另有某城商行工作人员明确表示可做“接力贷”，而且“一直可以做”。

“如果商议好了，最后房子可以通过赠予的方式转到子女名下。”另有中介人士建议，如果家里有北京户口、无房无贷老年人，在（年轻人）自己名下有房或有贷款（记录）情况下，可以考虑将老年人作为改善型住房贷款的主借款人，以此节省贷款成本。

不过，因为这一模式在过去一直存在“炒房”嫌疑，争议较大。就在今年4月，广州重启接力贷后又很快取消，一度引起业内外对相关政策的热议。此次北京住建委也强调，房地产从严调控依然是此次政策调整的基础。

中原地产在另一份研报中也指出，结合武汉限购松绑、广州接力贷等政策“一日游”，以及南京发布全面取消限购新政两小时后撤回等可以看出，虽然调控松绑是主旋律，但房住不炒、因城施策的底线仍然不可触碰。

信号意义明显

考虑到只是在特定区域、针对特定项目、支持特定群体的购房政策调整，且试点项目位置相对偏僻，业内对北京此次政策调整的实际效果存在分歧，但普遍认为信号意义较强。中原地产研究认为，这标志着全国调控政策最严厉的北京，也出现了松动的口子，除了利好3个项目的去化，政策标志性意义巨大，未来松绑的口子可能会越来越大。

今年7月28日，中央政治局会议首提保交楼，并强调压实地方政府责任，提出“因城施策用足用好政策工具箱”。中原地产研究认为，这次政策微调意味着北京楼市在需求端开始发力，“因城施策用足用好政策工具箱”的相关表述在北京开始落地。

北京住建委在文件中明确，此次调整主要基于促进中心城区人口疏解，以及因城施策支持刚性和改善性住房需求等背景，意在解决老年家庭养老购房困难。对于政策实际效果，有机构认为实实在在的首付比例下降，会吸引部分购房者倾向于选择试点项目；也有分析指出，政策重点仍在于中心城区人口疏解，短期试点项目少且位置较偏远，对老年人群购房的实质性拉动或有限，重点在于提振市场情绪。

从区位因素来看，三个试点项目的位置相对偏僻，均位于北京五环外。其中，昌平平西府地块、顺义福环地块、薛大人庄村地块总建面分别为12.52万平方米、18.73万平方米、6.28万平方米，销售指导价分别为6万元/平方米、5.97万元/平方米、7.3万元/平方米。

自去年下半年以来，房地产调控收紧加上疫情反复，各地楼市的成交持续低迷，但随着监管对相关政策纠偏，各地因城施策为楼市松绑的动作不断。不过相比二三四线城市，一线城市放松的迹象并不明显，而北京作为重点热门楼市之一，除了各银行房贷利率随LPR下调外，一直没有明显的松绑迹象。

从中介人士的反馈来看，经历了去年三、四季度近四个月的零成交，进入2022年的二手房成交一度反弹至接近去年上半年水平，但随后新一轮疫情来袭，居民购房和房东挂牌的热情再次回落。直到最近一个月，部分区域的热门小区成交量才再次回到10套/月以上。

另据中指研究院数据，今年1～7月，北京市商品住宅（不含保障房）成交408.91万平方米，同比下降32.8%。而因为新房尤其豪宅与二手房出现价格倒挂，部分地区销售分化明显，“豪宅热”与刚需/改善型需求未得到满足同时存在。销冠100数据显示，截至7月31日，北京新房的库存为831.94万平方米，大约是7.9万套，消化库存要18.8个月。

目前一线城市中，在北京之前，已经有深圳计划推出“一人购房全家帮”公积金贷款支持政策，上海和广州的二手房指导价也出现不同程度松动。北京住建委表示，下一步将在总结试点经验基础上，进一步扩大全龄友好项目建设，同时研究对多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求的支持措施。

中信期货研报分析，北京这次调整的“试水”反映的是针对一线城市的政策底线开始有突破的迹象，而从局部放松对销量的影响以及对整个市场复苏的效果来看，未来政策仍有进一步突破的空间。中指研究院也认为，这对其他城市的楼市调控也将起到风向标作用，未来各地因城施策的力度有望继续加大。

栏目主编：顾万全文字编辑：卢晓川题图来源：图虫创意图片编辑：雍凯

来源：作者：第一财经亓宁

老爸买房我还贷！北京试点60岁及以上老人贷款买房，专家：有抽疏作用

本文来源：时代财经作者：余思毅

60岁及以上老人或可贷款买房。

8月4日，北京市住建委发布消息称，中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等3宗全龄友好社区试点地块的住房时，将给予贷款方面的优惠政策。

据目前公开消息，部分上述地块拍卖楼面价在29210~33600元/平方米，部分销售指导价59700~73000元/平方米。

考虑到多数老年家庭购房支付能力相对较弱，因年龄原因贷款年限也受限，为了切实解决老年家庭购房中的实际困难，经市政府批准，对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买上述试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。

优惠政策包括：老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；其子女可作为共同借款人申请贷款。

对于北京推广全龄居住社区的举措，8月5日，中国企业资本联盟副理事长、IPG中国首席经济学家柏文喜对时代财经指出，把老城区的户口迁移到这些北京较为外围的地区，确实有对中心城区抽疏的功能，对于不涉及工作通勤的老年人而言具有一定的可行性与推广度。

此政策对于老年人购房方面的痛点问题，包括首付的能力较弱、贷款资格审查的门槛等方面施行宽松的政策。易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代财经表示，允许子女帮忙一起贷款的做法，使得老年人购房方面的压力会更小，是一种非常好的金融创新做法。

但柏文喜提醒，此前有地方提出合力贷、接力贷，这类业务的风险大，也被舆论诟病是否合规。“老年人的负债能力和按揭能力是受到限制的，而且由子女接替父母亲的‘接力贷’在民法和经济法层面上还有需要商榷之处，政策的合法性还有待论证。”柏文喜分析道。

在柏文喜看来，北京这一做法需要经过试点，并打通现行行业规定与法律的堵点和盲点之后，才可言是否具有复制意义。

图片来源：图虫创意

养老与抽疏一举两得

时代财经查询发现，今年4月，北京在第二批集中供地中首次提出建设“全龄友好社区”的要求，选取了昌平区平西府、顺义区福环和顺义区薛大人庄3宗用地进行试点，竞得人须建设以适老性为主的全龄友好社区。

北京市住建委称，试点项目将在配套设施、室内空间、交通流线设计、公共空间、智慧应用与安全保障、服务等方面进行适老性建设，也兼顾其他年龄段市民居住需求，打造适合全龄居住的社区和住宅产品。

8月5日，中国文旅创新创业智库丛书总编、文旅专家张德欣对时代财经介绍，随着智慧养老观念的普及，对老年人的居住生活条件提出了更高的要求，比如专门为老年人设计老年用房，在一些无障碍、便捷、友好化方面很提高设计等。

今年3月份，北京市老龄办常务副主任王小娥在公开场合表示，截止到去年底，北京市60岁及以上的常住老年人口已经达到了441.6万人，占比达到了20.2%，预计到2035年，北京市老年人口接近700万人，占比超过30%。

为积极应对此问题，近年来北京市作出了系统安排并采取了一系列举措。北京市还编制了《“十四五”时期老龄事业发展规划》，提出了开展示范性老年友好型社区创建工作，实施现有居住社区建设补短板行动，鼓励开发建设老年宜居住宅、专业化养老社区。目前，昌平、顺义的试点就是一项实践。

同时，时代财经还注意到，试点所在地昌平、顺义处于北京非中心城区、人口密度较低。柏文喜称，把老城区的户口迁移到这些北京较为外围的地区，也有对中心城区抽疏的功能。

2014年2月26日，国家提出京津冀协同发展。这一政策提出的背景，是北京人口规模增长过快，疏解北京“非首都功能”。据悉，非中心城区主要指的是，门头沟区、房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区、怀柔区、平谷区、密云区和延庆区这10个区。

时代财经结合第七次人口普查数据计算发现，北京在一线城市当中是面积最大，达16410.5平方公里，人口密度最低，每平方公里1334人。而深圳的人均密度达8791人每平方公里，可见北京非中心城区的空间有很大利用空间。

父母子女共同还款的合规性待考

北京这一具有养老功能的楼盘，究竟价位如何？

据悉，顺义区福环地块建筑面积18.73万平方米，在第二批集中供地中被中海地产以54.7亿元价格获取，楼面价29210元/平方米，销售指导价为59700元/平方米。

北京懋源宏展房地产开发有限公司和北京懋源置业有限公司联合体以19.55亿元竞得顺义区薛大人庄村两宗地块（包括SY00-0025-6001地块为R2二类居住用地、SY00-0025-6003地块为A334托幼用地），住宅楼面价约33600元/平方米，溢价率15%，销售指导价73000元/平方米。

试点为老人买房提供了便利，除了执行北京既有的购房政策即首付比例35%的规定以外，还可以享受优惠的贷款利率，降低了老年人后续贷款方面的门槛。即便是有房产的、认定为第二套购房的老年人，也可以享受首付60%的优惠。据悉，北京此前此类首付比例为80%。

值得一提的是，老年人购房也可以享受“一人购房全家帮”，即子女可以作为共同借款人申请贷款。严跃进指出，北京此次政策，对于老年人的购房采取了定向放松、针对具体项目试点的特点。此类政策说明北京针对特定群体和特点房产落实了宽松的政策，有较强的信号意义。

“此类做法和此前上海针对临港新片区放松购房政策、广州针对郊区市场落实宽松落户政策等是相似的，说明一线城市都有一些局部的、定向的政策微调。”严跃进补充道。

柏文喜认为，从目前政策面的解释来看，出发点是为了改善老年人的居住条件，而不是为了促进楼市回暖和刺激楼市，运用子女共同贷款的方式确实从市场端而言有利于扩大购买力基础，而且对于未来全龄友好住宅带来示范效应。

“不过按照目前的信贷政策，老年人的负债能力和按揭能力是受到限制的，而且由子女接替父母亲实现还贷，或是共同还贷，在民法和经济法层面上还有需要商榷之处，政策的合法性还有待论证。”柏文喜指出。

据悉，此前曾引发舆论关注的接力贷指以某一子女（或子女与其配偶）作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品。

柏文喜称，按照民法通则和一般的经济法原则，只有贷款主体才会对归还贷款负有责任，‘父债子还’从来在司法实践和法理层面上都是不成立的，如果这个政策的合法性不预先解决好，未来可能会出现大量的老年人遗留贷款的还款纠纷问题。