监管机构要求四大行向房企提供带担保离岸贷款？相关房企称暂未收到消息

文/梁宝欣

12月2日，市场消息称，中国监管机构要求四大行在12月10日前向房企提供以国内资产做担保的离岸贷款。

该市场消息指出，中国银行、中国建设银行、中国工商银行和中国农业银行将分别挑选几家优质房企发放离岸货款，用以偿还海外债务，此举是中国新推出的政策以支持萧条的房地产行业。

据克而瑞研究中心数据显示，2022年四季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模达1812亿元，其中海外债约为617亿元。如今，多家房企面临着债务到期的情况。

一位私募基金负责人告诉《华夏时报》记者，若是上述消息证实，这意味着境外融资重启，有助于房企偿还离岸债。“第四支箭要来了。”该人士说。

此外，市场消息显示，四大银行将分别选择不同的房企以避免发生重合，在第一批试行完成后，还将扩大范围纳入更多银行。虽然，四大银行更愿意选择国字头房企合作，但他们仍必须选择一些对此类货款有更大需求的民营房企。而中国民营房企“五朵金花”的旭辉控股（00884.HK）、碧桂园（02007.HK）、龙湖集团（00960.HK）、美的置业（03990.HK）和新城发展（01030.HK），将跻身首批获得货款资格的名单中。

对此，12月2日，《华夏时报》记者向相关房企求证，碧桂园、龙湖集团、美的置业等房企内部人士均回复称“暂时没收到相关通知”“目前还没听说过相关消息”。

此外，碧桂园指出，自11月24日以来，碧桂园已经与工商银行、农业银行、中国银行、邮政储蓄银行、中信银行、广发银行、浦发银行、光大银行、顺德农商银行、珠海华润银行等十家银行签署战略合作协议。初步统计，碧桂园这一轮共获得逾3000亿元意向性综合授信支持。

编辑：张蓓

「融资策略」“第四支箭”要来？四大行拟要向房企提供离岸贷款

【热点聚焦】银行支持稳步推进！佛山南海农商银行战略授信额度200亿元

12月2日，佛山本土银行-南海农商银行举行了主题为“稳预期、强信心”的战略合作协议签约仪式，与佛山本地10家民营房地产企业签约，战略授信额度达200亿元。

本次参与签约的房企有：能兴集团、广东恒福集团、东建集团、宏宇集团、融佳地产和海逸地产等，均在佛山本地享有一定知名度。

南海农商银行表示，本次签约仪式后，将进一步深化与签约房地产企业的合作关系，共同促进区域内房地产市场的平稳发展，为合作房地产企业提供涵盖开发贷、个人住房按揭贷款、并购贷款、保函、供应链融资、债券承销与投资等多元化金融服务。

另外，截至12月2日，广东（不含深圳）银行机构已与62家广东房企签订战略合作协议并提供一揽子金融服务，总授信达7621亿元，其中大部分为民营房企。

【融资聚焦】

12月2日，市场消息称，中国监管机构要求四大行在12月10日前向房企提供以国内资产做担保的离岸贷款。

四季度房企海外债多

2022年四季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模达1812亿元，其中海外债约为617亿元。如今，多家房企面临着债务到期的情况。

若是上述消息证实，意味着境外融资重启，有助于房企偿还离岸债。

具体情况

四大银行将分别选择不同的房企以避免发生重合，在第一批试行完成后，还将扩大范围纳入更多银行。

虽然，四大银行更愿意选择国字头房企合作，但仍必须选择一些对此类货款有更大需求的民营房企。中国民营房企的旭辉控股、碧桂园、龙湖集团、美的置业和新城发，将跻身首批获得货款资格的名单中。

【融资案例】

2022年上半年房企纷纷暴雷，多家企业陷入债务危机，进入下半年，房企融资利好政策频频发布。11月份从“第二支箭”至金融16条都在全力支持民营房企融资，政策效果明显，近期多家实力房企也展开“救援”。

案例一：财信地产拟为子公司财信合同能源提供贷款担保6500万元

12月4日，财信地产发展集团股份有限公司宣布拟为子公司提供担保。

财信地产控股子公司重庆财信合同能源管理有限公司与华夏银行股份有限公司重庆中山支行于近期签署了《最高额融资合同》。

合同约定合同能源向华夏银行申请贷款不超过人民币6,500万元，期限为3年，财信地产及控股子公司重庆国兴棠城商业管理有限公司、重庆兴信置业有限公司提供连带责任保证担保，棠城商管公司以其持有的资产提供抵押担保。

本次担保前对合同能源的各类担保累计余额为2,000万元，本次担保后的余额为8,500万元。

截止本公告披露日，财信地产对子公司以及子公司相互间提供的担保87,541.56万元，占最近一期经审计总资产的5.92%，占净资产的72.64%；财信地产及控股子公司不存在对合并报表外单位提供的担保。财信地产无逾期担保和涉及诉讼的担保，也无因判决败诉而应承担的担保金额的情况。

案例二：绍兴镜湖开发集团30亿元私募债获上交所受理

12月5日，绍兴市镜湖开发集团有限公司2022年面向专业投资者非公开发行公司债券（第三期）已获上交所受理。

本期债券品种为私募，拟发行金额30亿元，承销商/管理人为国金证券股份有限公司，浙商证券股份有限公司，东方证券承销保荐有限公司，受理日期为2022年12月1日。

【上市房企分析】

基本情况

财信集团创立于1992年，历经多年发展，已成为一家相关多元民营企业。主要业务包括：基础设施投资及运营、环保产业、地产开发、金融投资等。先后荣获“企业信用评价AAA级信用企业”“中国最佳雇主企业”“重庆市优秀民营企业”等殊荣。2020年，财信集团跻身“中国民营企业500强”前列、“重庆民营企业100强”第六强。2021年，集团引入广东欧昊集团战略投资入股，强强携手共谋发展，布局现代科技型制造业，推动产业创新升级。

旗下财信地产发展集团股份有限公司为主板上市企业，在2018-2022年连续五年获得“中国房地产百强企业”。

企业估值

公司估值是投融资、交易的前提,有利于对公司的内在价值进行正确评价,从而确立对公司各项交易的订价。

图表1：财信地产发展集团股份有限公司价值评估表

财信发展总市值在排名中，处在中上位置，总市值较大，说明财信发展规模在房地产开发行业中较大，且在行业中地位中上。

市盈率是公司股票价格与每股收益的比率。该指标主要衡量公司的价值，高市盈率一般由高成长支撑着。市盈率越低，股票越便宜，相对投资价值越大。截止至2022年12月05日10时，财信发展的市盈率为负值，虽有较大的投资机会，但需要关注财信发展的经营状况。

财务水平

流动资产占比较大资产变现能力较强

财信地产发展集团股份有限公司2022年三季度资产总额为1,214,457.52万元。其中，流动资产为1,149,584.07万元，主要分布在存货、其他应收款、货币资金、其他流动资产环节，分别占公司流动资产总计的71.65%、10.17%、9.63%和7.13%；非流动资产为64,873.45万元，主要分布在递延所得税资产、固定资产环节，分别占公司非流动资产总计的50.38%和22.03%。

图表2：资产构成图

企业资产处在合理范围

通过对比2022年三季度与2021年三季度销售收入、息税前利润及资产构成各项与总资产的占比情况，得出5个指标的变化情况，具体说明如下：资产报酬率基本不变，表明企业单位资产获取受益水平比较稳定；总资产周转率基本不变，说明周转天数变化较小，企业资产运营效率、销售能力比较稳定；流动资产/总资产基本不变，说明资产的流动性、应变能力、创造利润和发展的机会以及加速资金周转潜力都比较稳定；长期投资/总资产基本不变，说明企业战略投资比重基本稳定，资产增值能力稳定，且对企业资金的占压变化不大，对资产的流动性影响不大；无形资产/总资产基本不变，说明开发创新能力变化不大，企业综合竞争力比较稳定。

融资需求

经营状况不佳

10月24日，财信发展发布2022年三季度报告。公司前三季度营业收入27.92亿元，同比增长0.50%。归属于上市公司股东的净亏损为2.04亿元。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净亏损为2.06亿元。基本每股收益-0.1854元。

公司又于12月4日发布公告，拟为子公司财信合同能源提供贷款担保6500万元。

银行介入机会

根据公司经营情况及公告显示，财信发展未来会有较大的融资需求，银行可以在政策大力支持房企融资下，寻求和类似于“财信发展”的房地产企业，开展业务，并利用双方优势，促进房地产平稳发展。

第四支箭要来了！四大行“内保外贷”助房企重启境外融资，海外债违约潮将终结？

华夏时报（www.hii..）记者李贝贝上海报道

12月2日，有市场消息显示，中国监管机构要求中国银行、中国建设银行、中国工商银行和中国农业银行这四大行在12月10日前向房企提供以国内资产做担保的离岸贷款，银监会一位内部人士日前已向《华夏时报》记者进行了确认。

一位私募基金负责人则告诉《华夏时报》记者，若上述消息证实，意味着境外融资重启，有助于房企偿还离岸债。该举措也是人民币国际化的重要推手。“第四支箭要来了。”该人士表示。

据悉，旭辉控股、碧桂园、龙湖集团、美的置业和新城发展将成为首批5家获得货款资格的房企。但截至《华夏时报》记者发稿，5家房企均未就此作出公开声明。其中，部分房企告诉《华夏时报》记者，“暂时没有相关业务落地”“如有消息将与会及时发布”。

该消息也令房企海外债务再度受到关注。《华夏时报》记者综合机构数据发现，今年8-11月，在房企融资结构中，海外债占比均为0%，预计2023年1-11月，房企海外债券到期规模为3541.98亿元。

5家房企将获四大行离岸贷款支持

12月5日，银监会一位内部人士已向《华夏时报》记者确认了“中国监管机构要求四大行在12月10日前向房企提供以国内资产做担保的离岸贷款”的消息。

具体而言，中国银行、中国建设银行、中国工商银行和中国农业银行将分别挑选几家优质房企发放离岸货款，用以偿还海外债务，而旭辉控股、碧桂园、龙湖集团、美的置业和新城发展将成为首批5家获得货款资格的房企。同时，四大行将分别选择不同的房企以避免发生重合，在第一批试行完成后，还将扩大范围纳入更多银行。

截至《华夏时报》记者发稿，5家房企均未就此作出公开声明。其中，部分房企告诉《华夏时报》记者，“暂时没有相关业务落地”“如有消息将与会及时发布”。

不过，《华夏时报》记者了解到，目前银行在“总对总”向优质房企提供意向性融资额度的同时，借助于境外市场帮助房企融资已是多元化服务的重要方向，其中就包括为房企提供离岸贷款。

而金融机构为房企提供离岸贷款，主要通过“内保外贷”形式，即境内银行为境内企业在境外注册的附属企业或参股投资企业提供担保，由境外银行给境外投资企业发放相应贷款。

《华夏时报》记者注意到，11月23日起，中国银行、农业银行、交通银行等国有大行相继宣布与中海、万科、龙湖等房企建立战略合作关系，提供意向性授信。而银行在“总对总”提供意向性融资额度的同时，借助于境外市场帮助房企融资也是多元化服务的重要方向。

例如，11月24日，美的置业与工商银行总行举行战略合作协议线上签约仪式并签署了《全面战略合作协议》，双方明确以“总对总”模式进一步提升双方整体合作力度，建立长期稳定的战略合作关系。根据协议，工商银行将为美的置业在房地产开发贷款、债券承销与投资、预售资金监管保函、境外融资、内保外贷、房地产并购融资及其配套服务、租赁住房融资、个人住房按揭贷款等方面提供综合授信支持。

前11月房企海外债融资占比仅为2.3%

“监管机构要求四大行为房企提供带担保离岸贷款”的消息，也令房企海外债务再度受到关注。

今年以来，房企海外债整体发行量锐减。2022年1-11月，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。从融资结构来看，海外债占比仅为2.3%，同比下降14.1个百分点。《华夏时报》记者综合中指研究院统计数据发现，今年8-11月，在房企融资结构中，海外债占比均为0%。

与此同时，多家房企正面临着境外债务到期的窘境。克而瑞研究中心指出，2022年四季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模达1812亿元，其中海外债约为617亿元。在即将到来的新一年，房企境外债压力仍不容小觑。中指研究院报告显示，在到期债务方面，2023年1-11月，房企海外债券到期规模为3541.98亿元；2023年海外债券偿债高峰分别集中在1月、4月、10月，到期规模分别为568亿元、556亿元、435亿元。

公开信息显示，11月以来，房地产行业迎来了一波美元债违约“小高峰”。其中，上坤出现交叉违约，旭辉到期未付4.14亿美元境外债本金和利息，并暂停支付所有境外债务本息，中南建设、中梁控股也公告暂停美元债兑付。

重压之下，寻求债务展期成为多家房企的被迫之举。目前，富力在11月10日完成了旗下全部境内债的展期，总规模达到了135亿元。据克而瑞研究中心统计，由于企业在7月份就已经完成了全部境外债的展期，富力因此成为了首家完成境内外债券全部展期的内房企业。

不过，随着近期境内融资开闸、政策支持力度加大，一些优质的稳健型房企现已经积极安排了美元债务偿还。例如，今年10月底，龙湖对外宣布，已经对其2023年上半年到期的境外到期银团以及2023年4月到期的3亿美金美元债做好了资金安排，并计划对该两笔债务进行提前偿还。11月15日，碧桂园发布公告以每股2.68港元的价格，配售14.63亿股新股，募集总额约39.2亿港元资金，所募款项净额将用于境外债项进行再融资及一般营运资金。

此番“第四支箭”有望落地，被业内公认利好颇多。有分析人士指出，“内保外贷”措施通过银行向房企提供带担保的离岸贷款，将有助于房企偿还离岸债、缓解房企现金流压力、提振市场信心、改善房企离岸市场信用环境、修复全球投资者对中国房地产行业的悲观预期等。

“此类离岸贷款的资金来自境外，且放款的对象也是境外客户，所以更会强调对于离岸债等方面的偿还。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者指出，其目的也比较清晰：即在债务问题的解决上，既要解决境内的债务问题，也要解决境外的债务问题。“这有助于公平和公开透明，对于修复境外投资者的投资预期等具有非常重要的作用。”严跃进表示。