贷款置换所存在的风险？一定要知晓

近期，疫情下，部分地区由于在提前还贷免除其中的违约金，从而让一些人有了提前还贷的念头。但要警惕一些中介机构，打着银行利率降低的幌子，推荐用抵押贷款置换按揭贷款，以节省利息。小编发现，以抵押贷款代替按揭贷款，本质上是中介先通过垫付资金结清剩余的按揭贷款，然后再向银行申请按揭经营性贷款的行为。

其实，在中介口中，这种操作“利率更低，贷款额度更高，还款方式更灵活”。小编从业内人士处获悉，今年以来，银行利率不断下调，以房产为抵押的小微企业年利率可达3.5%，贷款最高可达房屋评估总价的80%，无需拘泥于个人按揭贷款等额本息、等额本金还款方式的限制，可先付息后本金，最长可授信20年。

事实上，根据以上测算，这种以抵押贷款代替房贷的方式，与大多数上调20%的商业地产贷款的利率相差2%以上，200万元的房贷就可以节省每年利息4万多元。这是真的吗？小编联系了银行工作人员表示，所谓中介口中的抵押贷款置换抵押贷款，其实是指银行的小微企业经营贷款业务，只贷款给企业，利率远低于宣传的，并且要求相应的企业有真实的经营，一般要求是流水是贷款金额的3倍以上。另外，贷款期限也没有中介宣传的那么长，多为一到三年。

值得注意的是，往往中介机构帮助个人办理的此类业务，一般涉及通过过桥贷款来支付按揭贷款、为贷方购买和包装一家公司、并保证贷款期内这家企业存续等业务。并且“过桥资金利息、购买和包装公司，加上企业年检、报税等等，算起来费用都不低，把按揭和商业贷款利息的差额从这些扣除，每年也省不了多少钱。”前述银行工作人员表示。

如此同时，不仅如此，由于经营性贷款银行一般要求将贷款放行到与业务相关的第三方公司的收款账户，这种操作也存在资金安全风险。作为公司的所有者，贷方从供应商那里购买了一批货物，由于资金不足，它向银行申请贷款以支付货款，贷款放行后银行将直接用贷款支付货款。所谓按揭贷款置换按揭贷款，其实是虚构这一交易。银行放贷后，会想方设法将资金转出偿还抵押贷款，如果这一步出现问题，可能会造成很大的资金损失风险。

总之，上述操作在政策上是不允许的。“以经营贷、过桥贷等方式偿还房贷的做法，是违反政策的，一旦查出可能会要求提前收贷，既会使得个人短期内面临巨大流动性压力，影响个人声誉，需要特别注意。”

对此你有哪些观点，欢迎在评论区留言。

用低成本经营贷“置换”房贷？中介的推销电话你收到了吗

国内存贷利率普遍下行，部分房主提前还房贷的意愿强烈，甚至打起了用更低成本的贷款“置换”房贷的主意，这让善于包装的贷款中介“有机可乘”。

记者了解到，当下因为经营贷贷款利率普遍低于房贷，不少贷款中介会在推销业务过程中暗示其中“套利”的机会，也有购房者主动寻找相应操作渠道。这一模式在过去炒房客加杠杆炒房时曾“盛行一时”，甚至不少刚需购房者还会通过成本更高的消费贷补足首付款。

不过值得注意的是，这些都属于监管禁止的“资金违规进入楼市”的范畴，一旦被贷后追踪“识破”，不仅会被收回贷款还面临失信风险。另有法律人士对记者表示，如果其中借用空壳公司申请经营性贷款，还可能涉嫌欺诈贷款，银行人员若审核不审慎也会加大内部风险。

经营贷“置换”房贷有花招

三年前刚在北京买房的王强（化名）最近一直在和贷款中介打交道，希望在“少还房贷利息”的问题上找到合适的解决方案。因为相比利率不断走低的经营贷，他手中的房贷利率即使挂钩最新的5年期以上LPR（贷款市场报价利率）也依然更高。

“现在比较划算的就是经营贷（置换）和（房屋）二次抵押贷款，但都需要名下有公司。”面对王强的咨询，一位贷款中介刘奥（化名）这样介绍。

以北京地区为例，上述两种经营贷的利率最低可以做到3.4%～3.6%，均分为10年期先息后本（前期压力较小）、20年期等额本息两种方式，相比当地首套房4.3%的房贷利率的确更低。从金额来看，二者贷款上限在房屋价值的60%～85%之间。

关于“房贷置换”，几家中介经理都表示最近“很多人在做这个”，他们在这方面也有很多操作经验。

根据刘奥介绍，所谓经营贷置换可以通过过桥资金垫资实现还清房贷后，继续还利率更低的经营贷；二次抵押则是直接将正在还按揭的房屋进行二次抵押，以经营用途申请一笔贷款。从正常的借款条件来看，二者均需要借款人名下有房+公司，其中二次抵押要求按揭偿还18个月以上。

结合王强等人的描述和记者咨询，所谓经营贷置换房贷一般需要以下流程：个人携带身份证、房本等资料去银行申请经营贷——中介补充材料——银行根据情况出具批贷函——个人（通过中介）找垫资公司还清按揭——房本解除抵押——银行经营贷放款——个人还清垫资并开始还经营贷。

相比之下，二次抵押的流程更为简单：个人申请二次抵押贷款——银行审核放款——个人拿资金还清按揭并开始偿还经营贷。

通俗理解，二者的区别主要在于：经营贷置换房贷流程更繁琐，而且成本和风险更高，中间涉及高成本的社会过桥资金；二次抵押流程更简单（一般需要借款100万元以上），但因为资金名义上不能用于偿还房贷，所以需要一定的“掩护”。

这也是中介在其中的关键作用——一是帮助个人寻找借款申请需要的“壳公司”，二是寻找“掩盖”资金流水的第三方公司。以申请经营贷为例，王强了解到通过中介买断一家“壳公司”需要1万元左右。在接收经营贷款项方面，有中介人士向一位客户透露，有至少（与其单位合作的）上千家公司“专门用于收款”，以躲避银行的贷后追踪。

各方动机是什么？

事实上，这些中介人士最初找到王强以及其他“客户”的方式是电话营销，主要推销的是个人消费类贷款（利率更高），但因为疫情等原因导致大家消费投资观念趋于保守，这一业务的景气度也发生变化，从而带来一定业务压力。

尤其对于不少背负房贷的人来说，随着理财净值化转型进而收益率波动加大、股债市场下行导致基金收益不理想，加上年内银行定期存款和大额存单利率多次下调，市面上已经很难找到收益可以覆盖房贷成本的产品。

疫情的持续和反复也影响了不少人的收入及预期，个人提前偿还房贷、减少房贷成本的意愿有所提升。“现在主要是要攒钱、还钱，把家庭支出降下来”王强粗略算过一笔账，以其当前所剩300万元左右房贷为例，按照当前利率水平，以经营贷置换房贷可以少还约70万元利息。

虽然王强并不知道自己的联系方式是如何泄露的，但他对中介已经从“排斥”进入“试探性咨询”阶段，而最近和他打交道的这些中介人士普遍自称与国内多数银行有合作，其中至少包括四大行。

“咨询和资料筛选，还有我们为您初步制定的贷款方案，是在我们这边，但真正的贷款流程是要到银行柜台办理的，这一点您放心。”另一位中介人士对王强承诺，一般单位类型的贷款中介是没有问题的，主要是接受银行（某支行）委托，但也有个人类型的中介主要与个别银行客户经理合作。

此前就有中介人士对记者介绍，因为银行对于部分资质较差或贷款金额较小的客户审核比较麻烦，为了拓展业务会选择与中介合作，让后者能够先一步帮其筛选小额贷款客户并进行资料归集、统一申请放款，从而在流程上更高效。尤为关键的是，经过帮助获客和包装服务，中介可以获得可观的中介费。王强接触的一家中介公司明确表示，其在客户端收取服务费的标准是贷款总额的1.5%。

事实上，这一模式在几年前曾是炒房客热衷的“杠杆”工具，但后来随着监管趋严，加上地产环境变化，这一套利模式逐渐式微。而疫情以来，政策对中小微企业的支持力度加大，相应贷款成本不断下行，这让很多中介甚至银行内部客户经理，与有相应需求的客户“一拍即合”。

这些风险不容忽视

虽然从利息成本来看的确很划算，但王强并没有付诸行动，因为这其中有很大的违规风险：一旦被银行追踪到资金用途不实，这笔贷款会被收回，而且还会影响个人征信。

资金违规流入楼市一直是监管重点打击的领域。近期各地银保监局开出的相关罚单密集，房地产贷款业务管理不规范、房地产授信业务管理不审慎、贷款支付管理与控制不到位，导致个人贷款资金违规流入房地产等是主要原因。

在近期罚单的其他案由中，个人经营贷款贷前调查不尽职，个人消费贷、经营贷违规流入房地产等也频繁出现，其中既涉及大行、股份行的地方分支机构，也有城商行、农商行。

根据记者从多个中介人士处咨询了解，一般银行会与中介签订相应协议，包括约定中介需要完成多少获客，银行需要为其设定“绿色通道”等。王强咨询过的一家规模较小中介机构的人士表示，可以为其找到比市面上经营贷利率更低的贷款，但贷款方主要是东北地区某村镇银行。

对于王强担心的银行贷后追踪问题，刘奥则明确表示不用担心，后续的事情交给他们（中介）就好。据记者了解，银行一般会在贷款发出后1个月或3个月内进行资金用途追踪，之后也会定期追踪，因此如果个人是在“买断壳公司”后申请经营贷，一般需要至少持有10年以上。也有中介人士表示，有些银行只追踪第一手，只要在借款1个月之后再用，大概率不会出问题。

尽管中介的介绍看起来“天衣无缝”，但并不代表没有风险。有法律人士对记者表示，这一违规操作过程中，除了个人面临贷款被收回、征信受影响，银行面临行政处罚外，如果是居民和中介联手造假申请经营贷，还涉嫌骗取贷款；如果串通银行内部职员，银行工作人员则涉嫌违规发放贷款罪，银行内部的系统风险也会大大增加。

现在是置换房产的好时机吗？置换需要注意什么？

在一片回暖迹象中，迎来了2022年。对于置换群体来说，这个时候态势最稳，是比较适合置换的时期。

如果手里握着地段差、面积小、品牌弱的房子，想置换到核心区域、更大户型和更知名开发商的新盘，现在这个阶段是比较好的置换机会。为什么这么说？主要有下面3点原因：

1.市场平稳

从市场角度来看，市场分为三种状态，上涨阶段、横盘阶段、下跌阶段。目前绝大多数城市处于横盘阶段，部分一二线城市在年底有了回暖的迹象，此时的市场是平稳的，房价不会大涨大跌，房价稳定的同时，还给了你充足的置换时间。

你想卖稍微高一点的价格，用些技巧是可以做到的。你想买一个还可以的笋盘，花些时间认真淘笋，也是可以找到的。

而一旦市场行情走热，成交和价格都上扬的时候，你既要担心自己的房子卖低了，又害怕自己中意的房子涨价，毕竟置换的优质房源往往涨幅更大。所以在房价上扬阶段，置换买房压力就会变大，难度也随之增加。

2.政策支持

无忧找房资讯显示，从去年9月份开始，楼市政策开始回暖，在高层会议中对房地产的表述也逐渐缓和，提出了“房地产是支柱产业”、“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”、“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”等多种利于房地产的观点。

种种表述都说明了房地产行业基本面发生了重要变化和好转。在政策的支持下，今年的楼市情况、房企的运转情况肯定会比2021年好，这是毫无疑问的，此时正是置换、打新的好时机。

3.信贷充足

在金融方面，2021年12月15日，央行全面降准，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。对购房者来说，银行的钱多了，房贷利率会下调，并且利率也会相对平稳；对房企来说，规模房企将获得更多的资金支持；对房地产市场来说，降准有利于房地产市场平稳健康运行。

在个人住房贷款方面，从去年10月份开始，房贷利率出现下调，放款速度明显加快。银保监会也多次强调，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，置换其实指的就是改善性住房。所以想要置换的话，今年上半年金融政策会比较宽松。

从以上这三个方面来看，当前确实是置换的好时机。那置换需要注意什么？如何正确的置换？

置换买房需要注意什么？

1.先卖还是先买？

这个问题往往让置换购房者头疼，到底是先卖还是先买呢。无忧找房建议大家，上涨阶段资金充足的话可以先买后卖，横盘阶段、下跌阶段建议先卖后买。还要考虑到限购情况，如果你的购房资格是只能买一套房，也需要先卖再买。

2.注重改善与提高品质

置换不同于刚需，置换这种改善性住房更注重房子的品质，不仅仅是房子要足够大，还要全面考虑地段、社区配套等问题。并且在买房时要抓住核心需求，理性思考自己是注重面积、户型还是地段。

3.尽量做到一步到位

置换房屋是为了有更好的生活，为了拥有更舒适、方便的居住环境。在购买改善型住房后，一般不会再次换房，再加上房产买卖涉及税款较多，浪费人力物力财力，因此要尽量做到一步到位，擦亮眼睛挑准了。

4.做好预算，多了解市场行情

在买房之前，根据自己的住房需求、资金实力以及市场行情等因素，估算自己的实际购买能力，确定所要购买房屋的价位。趁现在房产平稳期有较多的时间可以挑选，多去看看新楼盘，对比择优。

以上就是关于置换的时机以及需要注意的地方，置换在房产买卖中占有很大的比重，希望置换客们能在稳定期内完成所有的置换步骤，买到心仪的房子，完成从普通资产向优质资产的大跨越。