次贷危机又来了？美国房价中位数首破20万美元 专家：不会出事

近日，美国最大的房地产数据平台Ziw集团发布数据显示，今年6月，全美房价总价的中位数涨至20.04万美元（约合人民币133.53万元），这是美国房价中位数史上首次突破20万美元。

最近的趋势表明，全美购房兴趣已经恢复至2006年前的水平。房产调研机构CLi的美国房价指数（HPI）预测显示，2017年5月至2018年5月这一年时间内，美国房价还将上涨5.3%。

虽然房价大好代表经济复苏，但也不禁让人担心，美国房地产市场是否会再次出现泡沫？

需求大而已

专家：不认为会出现泡沫

每日经济新闻（微信号：w）就此采访了全美住宅建筑商协会（NAHB）高级经济学家迈克·尼尔。迈克·尼尔显然并不担心，他表示：“我们不认为全美房地产市场处于泡沫中，低失业率和就业增长证明了这一点。”

美国麻省理工大学房地产研究中心的威廉·惠顿（WiiWh）教授更是认为“没有其他迹象表明美国房地产市场存在‘泡沫’。我并不担心它会重复出现——事实恰好相反。”

美国房价总价中位数走势数据来源：Ziw

回顾当年的次贷危机，因为美联储毫无顾忌的宽松货币政策，导致了银行信贷的过度扩张。

那些按正常风险评估不应该获得住房抵押贷款的所谓“次优级”客户也成了银行竞相推销贷款的对象。2001~2005年，发达国家房价涨幅达到了近一倍，平均每年增幅达15%。这就刺激很多人超出了自己付款能力来贷款购房。而贷款的人越多，房价越是看涨。

但是，到了2006年，形势发生了变化。美联储从2004年开始的连续17次加息，到此时利率飙升至5.25％，还贷的负担增加，很多人无法继续还贷，“次级”贷款客户大批破产。

次贷危机爆发后，美国住宅市场经历了数年的休整，并于2012年正式步入回暖期，进入2017年，房屋买家旺盛的需求，加上不断萎缩的房屋库存，继续推高了房价指数：美国房价中值史上首次超过20万美元。

库存变紧的同时，房价上升，这让人很容易将库存减少的原因归结于待售房屋数量减少。但理由并非如此。

那么，房屋库存下降的原因何在？美国官方数据显示，今年6月，房屋库存同比下滑11.4%。

事实上，不是房屋供给变少了，而是需求变得白热化：尽管房屋供给比率变化平稳，但是购房者却在以更快的速度买进。特别是中国买家，在次贷危机后，中国人在美国房产海外买家的占比已从2007年的9%增长至如今的14%。

中国买家购房年花317亿美元：

65%全款26%申请美国贷款

花50万美元，就能通过朋友介绍的经纪人在美国买一栋联排别墅......来自四川省成都市的吴女士未多加思索，便当即拍板，在美国加利福尼亚州帕萨迪纳（P）市全款购置了一套房产。

事实上，跟吴女士一样赴美购房的中国人越来越多。

根据美国房地产经纪人协会的报告，2016年4月至2017年3月期间，中国买家在美国的购房成交总额达到317亿美元，超过了来自加拿大、英国、墨西哥和印度的买家，成交金额连续四年蝉联冠军，创下新高。同期，中国买家购入40572套房产，购房数量连续三年荣登美国海外住房买家榜第一名。

为什么越来越多的中国人热衷于购买美国房产呢？美国最大的房地产数据平台Ziw集团的首席经济学家亚伦·特拉萨斯表示，“就业和子女教育是中国人赴美购房的主要驱动因素之一。”他同时指出，“投资也是中国买家赴美购房的主要原因之一。”

在美购房的吴女士就是一个典型的例子。她向每日经济新闻（微信号：w）透露，她与丈夫共同经营着一家公司，儿子在美国宾夕法尼亚大学就读硕士，在美国买房一方面是为了自家人的居住所需，另一方面也是以投资为目的配置海外资产。

根据NAR的报告显示，2016年4月至2017年3月期间赴美购房的中国买家中有65%选择全款买房，26%申请美国贷款。

然而，中国买家要想在美国申请到房贷是非常困难的事。据汇丰银行网站信息，除了复杂申请抵押贷款的手续，国外买家的首付比例也比较高，甚至达到40%以上，利率也比当地居民更高。

对此，特拉萨斯向记者解释说：“通常，只有那些在中国和美国均有业务运营的银行才愿意贷款给这类买家，因为只有他们才能评估贷款人的信用风险及收入，一旦贷款人拖欠贷款不还，他们有能力回收其资产。”

I则告诉记者，她经手的中国买家几乎均采用全款购房。

房价这么高，购房者需警惕风险

买房热潮如此汹涌，购房者仍需警惕风险。居外网中国业务总监、美国持牌经纪人吴光慧以亲身经历给中国购房者2个忠告：

第一、选择供求较平衡的成熟社区，避开产业单一的城市及地区。在选择租客的时候，可用三分之一这个标准衡量租客支付能力，即房租为租客全家收入的1/3。建议由专业的物管托管公司管理投资房和租客。

第二、有能力及符合贷款条件的买家，鼓励利用杠杆，但要了解贷款条例。理智选择适合自己的贷款产品，首付也尽可能多付一些。最后是租金收入可抵扣每月房贷加上所有其他持有成本，如房产税、保险和社区费；要有一定的可调动现金储备在海外账户，万一房贷和租金不能持平，可以补上。

的确，截至今年5月，美国房价已经连续6个月创下新高。同时，CLiHPI预测显示，在2017年5月至2018年5月这一年时间内，美国房价还将上涨5.3%。

诺斯福解释说：“经济的复苏以及抵押贷款利率的下降刺激了需求的增长。2017年7月，美国失业率小幅下跌至4.3%，这使许多家庭都有能力购房。不仅如此，美国30年固定利率贷款的抵押贷款利率如今非常之低，2017年7月的平均利率仅为3.9%。然而，新房修建数量依然保持在较低的水平，待售房产量保持在近30年的新低，供不应求使得房价稳步上升。”

美国购房兴趣走势数据来源：全美住宅建筑商协会

摩根士丹利美国固定收益研究部主管VihwhTi也曾表示，受潜在购房者（尤其是千禧一代）增多、待售房屋数量接近新低、抵押贷款申请放松等因素影响，今年美国房价的年增长率将达到4%。

房利美研究组向每日经济新闻（微信号：w）表示，在劳动力市场改善的大环境下，缓慢提高抵押贷款利率能够推动美国房市在未来1~5年内的持续增长，只是房价上涨会有所放缓，但未来5年房价并不会下降。

每经记者孙宇婷蔡鼎高涵张凌霄兰素英

每经编辑汤亚文文多宋思艰王可然

*注：本文为《每日经济新闻》今日（8月24日）刊发的国际新闻中一部分。欲知更多深度解读，欢迎点击下方阅读原文。

本文为｜每日经济新闻w原创文章｜

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轮到汽车上演次贷危机？美国消费者还不上车贷现象明显上升

美国似乎已陷入了汽车泡沫之中。自2020年以来，美国次级贷款人的汽车回收率已经翻了一番，上升到11％的水平。

这些信用较差或者个人财务状况一般的贷款人因为有较高的几率违约，被称作次级贷款人，而汽车回收（CRi）是指汽车购买方无法继续支付车贷时，按照约定，由卖方收回汽车。

是不是觉得似曾相识？引爆2008年金融危机的导火索就是住房类的次级贷款，而这次轮到汽车类贷款了。

但今天的汽车泡沫又不仅仅是次级贷款人的问题，连所谓的优质贷款人也出现了问题的苗头。据报告显示，优质贷款人的汽车回收率已经从往常的2％上升了一倍，达到4％。

这意味着过去两年的购车人士，现在越来越多的人无法还上车贷，危险正在逼近。

价格屡创新高

据统计,5月新车平均价格已经升至47000美元以上（折合人民币约31.6万元），同比上涨了12％。二手车价格也在上涨，同比上浮了16.9％。

驱动汽车价格上涨的一个重要原因来自于供应链瓶颈，关键部件芯片得不到足量供应，美国汽车市场处于持续的去库存阶段。

另一方面，2021年美国政府再次发放新冠救助，为经济体注入大量现金，美联储的宽松环境也刺激消费者的购物神经。

在疫情，消费者本就减少了出行和外出餐饮的费用，节省下了一笔开支。再加上政府的补贴，越来越多的消费者进入汽车市场购买新车。

需求激增加上库存减少，共同刺激美国汽车价格飞涨。但有相当一部分的需求，其建立在短暂的收入暴增之上，这为之后的“泡沫”埋下伏笔。

当潮水褪去，他们只能裸泳。经济刺激不再，这些人的收入可能缩水了一半。

叶史瓦大学卡多佐法学院教授PFh表示，这个汽车“泡沫”早在2021年就该刺破，但由于新冠经济刺激计划被一直拖延。而现在，这个问题变得更糟糕了。

贷款负担沉重

据纽约联储的数据，截至2022年3月，美国的汽车贷款债务总额已经上升至1.47万亿美元，占所有消费者债务总额的10％。

另有数据显示，美国每辆新车的平均融资金额在2022年第二季度也达到了接近创纪录的水平，从一季度的39726美元攀升至40602美元。

此外，6月有高达12.7％的新车购买者每个月需要支付1000美元以上的贷款，达到有记录以来的最高水平。

一名汽车经销商称最近看到一些月收入仅2500美元的人正在背负每月1000美元的汽车贷款。他暗示美国的经济可能并没有想象的那么强劲，情况可能会变得更糟。

当贷款占据了收入的大部分时，违约就成为意料之中的事。一些人开始预计这种情况会像2008年的次贷危机一样上演。当时最先出现的就是大量的房屋次级贷款违约，然后风险传导到金融衍生品上，造成全球金融地震。

只不过这次的导火索由房地产变成了汽车，而美国灾难性的高通胀和越来越受质疑的货币政策，正在增加更多的压力。

而QiIi的首席执行官DiDiMiBh曾经撰文称在经济问题即将出现时，汽车回购通常扮演煤矿中的金丝雀角色，是最先感知到危险的事物。

现在，金丝雀似乎正在发出哀鸣。

本文源自财联社

美国次贷危机或将再次上演，美国人“借钱过日子”的游戏正终结？

许多年以来，世界经济存在一个奇怪的景象，这就是美国经济创造了大量的繁荣和财富，而美国经济总量也毫无争议地占据着头把交椅。但美国人和美国联邦却一直在变本加厉地重复着“借钱过日子”的游戏，而美国每一次金融危机或经济萧条的始作俑者也几乎都是债务的过度膨胀。

以10年前的那场金融危机为例，众所周知，它始于美国楼市次贷危机。次级贷款（i）是针对于信用和偿债能力来界定的，就以美国金融为例，银行通常不会将那些信用良好，有足够清晰偿还能力的贷款行为划分为“次贷”；而失业次数较多，信用被质疑的的借贷者，通过一些渠道得到了放款，则被明确为次贷。人们习惯于把美国次贷危机归咎于雷曼兄弟的破产，往往忽略了正是美国经济当年贪婪的次级贷款业务冲击下，导致这一提供多元化融资服务机构的崩溃。

而在次贷危机中，破产的还有千千万万采用了这一贷款方式的美国人。我们把他们统称称为“次贷者”。从偿债的角度来讲，次贷危机也是债务和信用双重危机的一种表现形式。无独有偶，今天的迹象表明，美国次贷危机或即将再次上演。美国人“借钱过日子”的游戏或也正在终结。

彭博社近期计算得出，美国最大的信用卡发卡机构的平均坏账率在过去九个季度一直在持续蹿升。根据TUi数据所示，美国90天以上的信用卡违约率在第二季度继续上升达到了1.53％，高于一年前同期的1.46％和2015年的1.20％。随着信用卡债务几乎每个月都出现历史新高，美国银行业再次对次贷风险感到恐慌，三年内首次大幅削减次级信用卡贷款额度，将借款人的平均信贷额度从去年同期下调了10％，致使新信用卡账户的平均借贷上限降低3％至5649美元。而在未偿还的信用卡贷款数量创下了自2008年金融危机爆发之前的新高后，无论是投资人还是银行业，对这种市场可能恶化的担忧又进一步加深。

众所周知，美国经济的特殊性在于，高度发达的金融业已侵蚀到美国人生活和消费过程中的方方面面，在美国，高借贷低储蓄似乎已成为不成文的“约定”。据BiIi报道，美国消费者债务已远超当年美国经济“大萧条”前的水平。根据美联储公布的数据，一年以前，美国家庭负债总额就已达到12.84万亿美元，这相当于美国目前GDP的三分之二。

据CBi网站公布的研究显示，有78%的美国全职工作者承认自己把月工资花的一分得了不剩；超过81%的女性和75%的男性均透露每月都经历“左手进右手出”留不住钱的尴尬。美联储理事LBi稍早前警告称，虽然，就业率的上升正在转化为财务状况的改善，但并非适用于所有人，仍有40%的人表示他们拿不出400美元的急用，或者需要借钱或卖东西才行”。美国历史上最伟大的美联储主席、美国和世界经济影响最大的金融泰斗保罗-沃尔克（PVk）曾表示，“今天，美国人所背负的债务数字已经远远超出此前任何一个时代”。

值得注意的是，2008年金融危机之后，美国联邦更是开启了“借借借”的经济运营模式，债务从10.63万亿美元持续蹿升。而在截至目前的一年多时间里，美国联邦债务总额更是从19万美元到20万亿美元和21万亿美元，完成了三级跳，比1989年里根发表离职讲话时翻了约5倍，几乎创下美国经济史上的纪录，这一数值还在呈现上升趋势。联邦预算委员高级政策主管马克·戈德魏因稍早前就表示“，美国已永久性进入一个每年万亿美元赤字的时代。”

这些迹象表明，无论是美国人还是美国联邦或都将无法摆脱欠债上瘾的尴尬。而随着美联储或将对美元的持续加息，美国人和美国联邦的偿债成本都将不断被抬高，这无疑或将拉响美国经济的债务警报。亦如，美联储主席鲍威尔曾指出“长期来说，美国处于不可持续的财政道路”。

分析认为，随着消费者年龄结构的变迁和美元利息的升高，美国信贷违约率还将进一步上升。或正是意识到了信贷违约对银行业的较大冲击，据彭博社报道，在美国，银行多年来以放宽贷款标准作为推动信用卡市场份额发展的基础之后，现况出现了逆转开始收紧。而亿万富翁投资人吉姆.罗杰斯(JiR）则认为，“从2008年以来就没有发生过非常严重的金融市场危机，这就需要引起我们警惕了。“美国面临着比2008年金融海啸还要严重的一场危机，受美国债务及美股高估值的影响，美元资产或将成为彻头彻尾的威胁。”。

图片来源Mwz

中国银行国际金融研究所的李赫博士此前对金融时报表示，美国消费已经出现过热现象，2017年的消费率高达69%，甚至超过了十年前次贷危机时的68.8%。如果消费被过度刺激，很有可能导致经济危机。（完）

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