短暂回落后再度上冲！美国房贷利率又创新高，楼市难言乐观
周三，据美国抵押贷款银行家协会（MBA）公布的数据显示，截至11月4日当周，美国30年期固定利率按揭贷款的平均合约利率升至7.14％，逼近2001年以来的最高水平。
根据MBA的数据，该协会的购房按揭贷款申请指数微升1.3%，这是六周以来的首次增长。然而，购买需求仍然比一年前下降了41%，接近七年来的最低点。
包括再融资在内的整体按揭贷款申请指数下跌，降至1997年以来最弱水平。再融资指数本周又下降了4%，与一年前同期相比，下降了87%，降至22年低点。
房地产市场是经济中对利率变化最敏感的领域之一，随着美联储收紧货币政策以帮助降低通胀，房地产市场今年迅速恶化。
MBA负责经济和行业预测的副主席JK在一份声明中说：“在有消息称美联储将继续提高短期利率以应对高通胀后，上周按揭贷款利率走高。30年固定利率连续第三周保持在7%以上，大多数贷款类型的利率都有所上升。”
固定按揭贷款利率的稳步攀升也激励了更多购房者寻求更便宜的融资选择，如可调利率贷款。五年期可调按揭贷款利率升至5.87%，为2011年以来的最高水平。
业内人士认为，如果周四公布的CPI指数高于预期，美联储可能会在12月的会议上选择再次额外大幅提高联邦基金利率，这可能会推动按揭贷款利率略微上升。因此，有些人预计，按揭贷款利率将进一步上升，可能会达到8%。
上周五，美联储发布半年度《金融稳定报告》。在报告中，美联储认为，美国房价在近年来因超低利率而大幅上涨，但未来高企的房价可能会出现大幅下跌。
美联储表示，尽管近期随着美联储加息，美国房价涨幅有所放缓，但与租金等指标相比，美国房价估值仍然过高。美联储认为：“由于估值处于高位，房价可能对冲击特别敏感。”
上月，美国公布的房价数据显示，继7月20城房价环比出现十年来的首次下跌后，8月颓势延续，环比跌幅创下2009年金融危机期间最大。同比涨幅也“猛踩刹车”，8月美国全国房价指数同比增13%，增速较前月放缓的程度为史上最大。
本文来自华尔街见闻，欢迎下载APP查看更多
美国楼市“风雨飘摇”！抵押贷款利率突破7% 创二十年新高
美国抵押贷款利率延续连涨势头，二十多年来首次超过7%。
抵押贷款银行家协会(MBA)周三数据显示，30年期固定利率抵押贷款的合同利率在截至10月21日当周上涨22个基点至7.16%，连续第10周上涨，创下2001年以来的最高水平。
受抵押贷款利率上升负面冲击，MBA购房和再融资贷款申请指数下跌1.7%，为11周来第10次下跌，依然处于1997年以来的最低水平。MBA购房贷款申请指数下跌2.3%，至2015年初以来的最低水平；再融资贷款申请指数几乎持稳。
美国周二房价数据显示，美国8月SP/CS20座大城市季调后房价指数环比跌1.32%，创2009年3月来最大环比跌幅。20个大城市中的每一个城市的价格涨幅都在减速。
标普道琼斯指数董事总经理CiLzz在一份新闻稿中表示，“一个月前我们注意到的美国房价的强力减速，在8月得以延续。20个大城市中的每一个城市的价格涨幅都在减速。这些数据清楚地表明，房价增长率在2022年春季达到顶峰，此后一直在下降。”
华尔街见闻网站上个月文章指出，当时7月的20城房价指数环比下跌0.44%，为2012年3月来首次下跌，这标志着美国地产长达十年大牛市的结束。
由于美联储激进加息，美国按揭贷款利率飙升，近几个月的房地产数据大多非常低迷，需求遭遇严重打击。今年初，30年期按揭住房贷款的平均利率约为3%，而当前已经飙涨至7%。与此同时，由于卖家不愿意放弃此前享有的低利率，上市的房屋数量也在减少，从供给角度说，这对房价构成一定支撑。不过分析认为，鉴于宏观经济环境更具挑战性，美国房价很可能会继续减速。
本文来自华尔街见闻，欢迎下载APP查看更多
紧缩风暴席卷美国楼市：房贷利率创20年来新高，突破7%大关已“势不可挡”？
21世纪经济报道记者吴斌上海报道
随着美联储超鹰派政策不断超出预期，美国楼市受到的冲击比此前的预期更加猛烈。
10月21日，作为“全球资产定价之锚”的美国10年期国债收益率继续大涨，突破4.3%关口。此前一天，10月20日，10年期美债收益率才刚刚升破4.2%关口。与此同时，美国房贷利率也在狂飙，30年期抵押贷款利率升至6.94%，创下2002年4月以来最高。
在高利率和高房价的双重打压下，美国楼市成交量正持续下滑。美国全国房地产经纪人协会（NAR）20日公布的数据显示，美国9月成屋销售环比下降1.5%，连续第八个月下滑，而且可能会在未来几个月进一步下降。
房价方面，9月成屋价格中位数同比上涨8.4%，达到38.48万美元。不过环比来看，价格在降温，在6月攀升至41.4万美元的高点之后，房价已连续第三个月环比下跌。
尽管贷款利率飙升打压了房价，但相对紧张的库存仍给房价提供一定支撑。9月的待售房屋数量为125万户，较去年9月库存下滑了0.8%。按照目前的销售速度，出售市场上的所有房屋需要3.2个月的时间，仍然低于5个月的关口，表明市场供应依然紧张。
亚洲房产科技公司居外IQI集团联合创始人、CEO卡希夫·安萨里（KhifAi）对21世纪经济报道记者表示，美国低密度独立屋的住宅传统，公共交通及其他基础设施薄弱，加上千禧一代的购房需求，多重因素导致了美国住宅用地紧缺、住房供应不足的情况，而且将在相当长的时期内存在。
美联储激进加息打压楼市
面对数十年未见的高通胀，9月美联储连续第三次加息75个基点。美联储将于11月1日召开为期两天的政策会议，多数经济学家预计将再次大幅加息75个基点，而且今年12月会议上可能还将加息75个基点。
更糟糕的是，20日美国初请失业金人数意外下降，显示就业市场持续火热，再度强化了投资者对美联储将持续大幅加息的预期。利率期货市场已首度押注美联储本轮紧缩周期的利率峰值将突破5%。对比来看，一周前市场的预测还在4.70%左右。
牛津经济研究院副主任ChihB对21世纪经济报道记者分析称，高企的能源价格和普遍高于预期的通胀导致央行积极收紧货币政策。近几个月来，随着信贷环境收紧、贷款利差扩大以及对经济衰退的担忧开始显现，房地产的债务成本急剧上升，市场面临调整压力。
NAR数据显示，美国9月成屋销售总数年化471万户，创2020年5月以来新低，8月为480万户。如果除去疫情暴发初期的异常值，那么9月成屋销售实际上创下了2012年9月来最低。此外，美国9月成屋销售已经是连续第八个月下降，创下2007年以来最长连降。
对此，NAR首席经济学家LwY表示，尽管销售疲软，但由于库存有限，一个房子仍会出现多个买家，有超过四分之一的房屋最终售价高于标价。目前的供应不足与2008-2010年美国房地产市场低迷时期形成了巨大反差，当时的库存水平是现在的四倍。
整体而言，如今美国楼市的健康状况比2007年金融危机时要好得多。B对记者表示，从积极的方面来看，商业地产市场在这次衰退中相对于全球金融危机时的情况更好。自全球金融危机以来，放贷变得更为保守，投机开发活动减少，总体空置率也有所下降。
此外，疫情后美国楼市也出现了一些迁移趋势。安萨里表示，人口稠密的大城市周边无法建造更多住宅，导致这些地方地价高企、房价居高不下，在家办公的新趋势使不少人迁往南方“阳光地带”州，这些地方的地价得到支撑。居外IQI的数据也反映了上述地价上涨趋势，前10名的州为：得克萨斯、加州、佛罗里达、华盛顿州、夏威夷、北卡罗来纳、纽约州、内华达、马里兰和伊利诺伊。
美国房贷利率仍有上行空间
对于美国楼市而言，未来的一大关键问题是，房贷利率还要涨到多高？
美国住房抵押贷款金融巨头房地美（FiM）20日公布的贷款商调查显示，30年期贷款的平均利率从上周的6.92%攀升至6.94%，创下2002年4月以来的最高水平，而去年同期仅为3.09%。
与此类似的是，美国抵押贷款银行家协会（MBA）19日公布的数据也显示，美国30年期固定利率抵押贷款的合同利率在截至10月14日当周再度攀升，上涨13个基点至6.94%，为连续第九周上涨，创下2002年以来的最高水平。
在美联储紧缩政策的持续冲击下，美国房贷利率突破7%几乎已成定局。金融机构WhGAvi主席ChihWh甚至预计，2023年美国30年期抵押贷款利率将飙升至10%。“今年美联储加息步伐迅猛，而反映到抵押贷款利率会有一段滞后期，即便美联储决定在12月议息会议后暂停进一步加息，30年期抵押贷款利率在明年2月时仍能轻松触及10%。”
在贷款利率持续攀升影响下，截至10月14日当周，MBA购房贷款申请指数下跌3.7%至164.2，为2015年以来最弱；再融资贷款申请指数下跌近7%，创2000年以来新低。
另一方面，建筑商信心也不断下滑。全国住宅建筑商协会（NAHB）/富国银行18日公布的数据显示，10月份美国建筑商信心指数从上个月的46降至38，连续第10个月下滑，创下2020年5月以来的最低水平，同时创下1985年开始统计该数据以来的最长连降。
对于当下的市场，NAHB首席经济学家RDiz评论称：“虽然一些分析家认为住房市场现在更加平衡，但事实是，更高的利率和持续升高的建筑成本继续将大量潜在买家拒之门外。自2011年以来，独栋住宅开工数量首次下降。鉴于市场对利率将继续升高的预期，预计2023年将看到独栋建筑开工数量进一步下降。”
从种种迹象来看，美国房价接下来还会继续下行，但暴跌不太可能。摩根士丹利美国住房策略师JE最近下调了对房价的预测，称2023年12月房价将同比下降，但预计下跌幅度仅为3%。
展望未来，B对记者表示，短期内美国房地产的表现将不佳，但长期来看并非如此。预计主要经济体的政策利率将在明年企稳，然后在2024年进行一系列连续降息，后续房地产市场或迎来反弹机会。
更多内容请下载21财经APP
