武汉推出住房公积金贷款细则 父母子女联名购房不能申请公积金贷款
记者从武汉住房公积金管理中心了解到，为进一步规范武汉市住房公积金贷款业务，加强贷款风险防范，武汉市日前推出《武汉新建商品房住房公积金个人住房贷款实施细则》和《武汉存量房住房公积金个人住房贷款实施细则》，即日起开始实施。
二套房认定标准发生变化
调整后，第二套住房的认定，删除了原规定中明确要求的“建筑面积在144平方米以下”这项条件。
公积金中心介绍，缴存职工符合武汉公积金贷款条件，申请公积金贷款的房屋被认定为二套房的，家庭名下首套房面积超过144㎡，仍可申请二套房公积金贷款。
比如，夫妻名下已有一套住房，面积为150㎡，用公积金贷款购买且贷款已结清。目前，因小孩读书想再用公积金贷款购买一套学区房。按照新贷款细则规定，他们可以申请二套房公积金贷款。
二手房公积金贷款最长期限延长
与原来的规定相比，新贷款细则将原规定的“二手房公积金贷款期限最长为20年”，变更成“存量房最长贷款期限不超过30年”。
公积金中心介绍，此项规定的变化，对二手房购买者来说，申请的公积金贷款期限比细则调整前延长了10年，可减轻家庭还款压力。
女职工申请公积金贷款的年龄上限提高
在新出炉的细则中，新增了“党政机关、人民团体中的正、副县处级及相应职务层次的女干部，事业单位中担任党务、行政管理工作的相当于正、副处级的女干部和具有高级职称的女性专业技术人员年满60周岁退休的，需提供单位文件或者加盖单位公章的说明”。
该项规定说明，此类女职工申请公积金贷款的年龄上限已由55周岁延长至60周岁，贷款年限也随之增加了5年。
父母子女联名购房不能申请公积金贷款
公积金中心介绍，在政策调整前，父母子女联名购买经济适用房可以申请公积金贷款，但由于目前房地产市场已经没有经济适用房供应，所以贷款细则也相应进行了调整。
新的贷款细则规定，父母子女联名购买新建商品房或存量房的情况，不能申请公积金贷款，可选择商业贷款。（记者冷靖华）
炒房客懵了！深圳下狠手：夫妻无资质一方不得联名买房！“假结婚”彻底凉凉
为了进一步规范房地产交易市场，深圳再一次对购房规则进行细化。
1月19日，深圳市住建局发布“深圳市住房和建设局关于明确《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》若干问题的函”，对此前“7.15新政”在途交易问题、高层次人才购房条件问题、居民家庭住房登记问题作出进一步明确。
其中最被关注的一条是，居民家庭购买的商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下；
而在此前深圳市住建局发布的《深圳市住房和建设局关于贯彻落实《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》的通知》（下称“通知”）中，居民家庭夫妻双方只有一个人符合购房条件的，购买的商品住房只能登记在符合购房条件的一方或双方名下，不得单独登记在不符合购房条件的一方名下。
而在最新的文件中，去年7月这条“可以登记在双方名下”的细则被明确指出不再执行。这也意味着，通过“假结婚”来获得购房资格的行为被“围堵”，这种方法行不通了。
深圳是住房交易最活跃的城市之一，民间在购房资格、金融杠杆的运用上向来较其他城市大胆。随着官方加强对市场行为的规范，深圳的“炒作”氛围渐弱，市场逐渐步入平稳发展阶段，深圳楼市维持“高位运行”状态。
图/21世纪经济报道
官方出手打补丁！“假结婚”彻底凉凉
深圳住建局本次发函，可以视作是“715新政”之后的又一次打补丁。
2020年7月29日，深圳住建局的发函中指出，居民家庭夫妻双方只有一个人符合购房条件的，购买的商品住房只能登记在符合购房条件的一方或双方名下，不得单独登记在不符合购房条件的一方名下。
2020年9月，一份由不动产登记中心关于深圳715新政相关条款最新执行标准细则的复函流出，其中表示复婚或再婚家庭，按照现有家庭住房套数计算，不再考虑其双方离异前家庭拥有住房情况。
这是备受议论的政策细则，当时有部分中介人士以及潜在购房者认为，“假结婚”又行得通了，但这一“空子”也很快被堵上。
2020年9月10日，中国人民银行深圳市中心支行、深圳银保监局、深圳市住建局联合下发通知提出，深圳市住房和建设局进一步完善房地产信息平台功能，通过省数据共享机制为商业银行提供购房人婚姻登记（含结婚、离异）信息的查询便利。
通知称，商业银行办理个人住房贷款业务，应通过房地产信息平台，查询借款人婚姻状况和购房家庭成员名下在深圳拥有住房套数，作为贷款审核依据，有效落实差别化住房信贷政策要求。深圳住建局进一步完善房地产信息平合功能，通过省数据共享机制为商业银行提供购房人婚姻登记（含结婚离异）信息的查询便利。
这被视作是官方“严打”假结婚来获取购房资格行为的方式，而在1月19日的这份发函中，则宣告将“假结婚”这种乱象彻底解决。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受21世纪经济报道记者采访时分析认为，有部分外地的投资客通过假结婚的方式来获得购房资格“炒房”，在深圳这个现象有很多案例，中介通过“一条龙服务”来规避限购，现在这次政策是把这个堵上了，原来的政策，对假结婚是没有堵住的。
除了对居民住房登记问题进行明确之外，深圳住建局在发函中还对高层次人才的住房资格作进一步的明确。
其中指出，经市人力资源部门认定的高层次人才，在享受人才优惠政策有效期内，可凭高层次人才认定证书在深圳市购买首套商品住房，无需提供在我市缴纳的社保或个税证明。高层次人才家庭购买第二套商品住房的，按深圳市现行限购政策执行。
楼市高位运行，二手房均价达8.8万/平米
深圳住建局频繁对细则进行调整，现实的原因是，深圳楼市的“炒作”之风较盛，即使在“715新政”之后，深圳房地产一二手交易也没有明显熄火，依然维持在高位运行的状态。
国家统计局近日公布的2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，一年来，70个大中城市中，深圳涨幅最高，涨幅高达14.1%，在各大城市中遥遥领先。根据中国城市房价平台数据，2020年12月，深圳二手房平均单价已经达到了每平方米87957元，大幅领先于京沪广，是北京的1.36倍，是上海的1.5倍，是广州的2.2倍。
交易量方面，据戴德梁行的数据，2020年深圳住宅交易总量将稳居近五年之首。
其中，前11个月，龙岗一二手商品住宅成交总量达360.22万平方米，在全市占比27%，稳居各区之首。与2019年同期对比，包括一二手交易在内的住宅成交总量增幅超过50%的区域分别为光明、龙岗、大鹏、龙华，增幅分别为64.5%、64.1%、58%、56.2%。
深圳图/新华社
买房“打新”也有新规
在一手房方面，深圳在“715新政”之后，由于存在价格倒挂，依然频现“千人摇”，众多“购房者”参与到这场“打新”的游戏当中。
但官方对“打新”行为的管理也悄然而至。2021年开年，深圳前海两大“网红盘”龙光前海天境和天健悦桂府开始进行预售，两者都要先在i深圳APP上进行购房意向登记，才能在相应公众号线上提交资料。目前，i深圳APP上“购房诚意登记“已经上线。
系统也特别提示：若购房人违反购房政策，将可能会面临5年内禁止使用购房意向登记系统、定金被没收、记入诚信档案等处罚。
此外，针对购房者的购房资格以及收入流水的资格审核也越趋严厉。在天健悦桂府的意向登记温馨提示中，开发商明确要求购房者提供“近半年银行流水盖章文件，需体现首付款流水、打印工资流水或能体现稳定收入，不少于月供金额的2倍”。
一名小贷公司的业务员告诉21世纪经济报道记者，银行对流水（审核）非常严格，收入和流水对不上，“会很严重”。
在对需求端进行规范的同时，深圳也应在供给侧发力。中国城市经济专家委员会副主任宋丁此前在接受21世纪经济报道采访时建言，官方可针对楼市里面出现的新情况做一个“补漏洞”的行为，但针对需求侧的压制，是一种扬汤止沸的办法，深圳的根本是从供给侧加大供应。
据深圳市住房和建设局1月11日发布《深圳2020年度房地产管理工作数据盘点》，数据显示，2020年深圳市进一步加大商品住房建设力度，共完成新开工商品住房建筑面积1236万平方米，为历年之最，同比增长160%；商品住房用地供应227.53公顷，完成2020年度实施计划的182%。
栏目主编：张武文字编辑：房颖题图来源：视觉中国图片编辑：雍凯
来源：作者：21世纪经济报道吴抒颖
买房贷款的手续及全流程，一文全知晓
今天我们专门给大家整理出来了关于买房贷款，贷款额度以及贷款方式的详细流程，全是干货，建议收藏！
一般来说，买房贷款主要分为三类：住房公积金贷款、商业性贷款以及组合贷款。
目前我们最常见的就是公积金贷款和商贷。
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公积金贷款
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什么是住房公积金贷款？
住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。
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公积金贷款的类别有哪些？
公积金贷款的类别有：新房贷款、二手房贷款、自建住房贷款、住房装修贷款、商转公贷款等。
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公积金贷款申请条件
贷款对象：
个人按月连续足额缴存住房公积金规定期限（当前12个月）以上，具有完全民事行为能力的职工，购买自住普通住房时，可申请住房公积金贷款。
同时具备以下条件：
1.具有有效身份证件；
2.有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
3.购买住房的，须具有符合法律规定的购买住房的合同或协议；
4.借款人应为房屋买受人（仅限夫妻）其中之一。房屋买受人为父母子女或亲戚朋友联名购买的，不予受理；
5.购买住房的，应已支付了不低于规定比例的首期购房款；
6.同意按照公积金中心和受委托银行认可的担保方式进行担保；
7.申请住房公积金贷款时不存在尚未还清的住房公积金贷款本息；
8.法律、法规、规章规定的其他条件。
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公积金办理所需资料
贷款人需要准备以下资料：
1、借款人及配偶身份证（居民身份证或其他有效证件）原件及复印件(三份)；
2、借款人婚姻证明原件及复印件（三份）；
3、房屋买卖购房合同或协议原件（三份）；
4、购房首付款凭证及复印件（三份）；
5、借款人家庭具有稳定收入和偿还贷款能力的证明（原件一份，复印件两份）；
6、借款人及配偶征信报告（一份）；
7、借款人及配偶印章；（1.5×1.5正楷方章）
8、其他相关资料：
（1）人才公司代缴公积金的，需用工关系证明及劳动合同；（用工关系证明一份原件，二份复印件）
（2）申请异地公积金贷款的，需提供《异地公积金缴存使用证明》（原件）及近一年缴存明细。
（3）申请购买二手房的，需提供网签合同（原件三份）、资金监管协议（一份）、首付资金凭证（复印件四份）及评估报告（三份）。
（4）一手房提供购房合同复印件（复印件一份）。
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公积金办理流程
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住房公积金贷款额度
贷款额度=（借款人公积金缴存账户余额+配偶公积金缴存账户余额）×15倍×缴存时间系数
借款人与配偶缴存账户余额小于2万的：
1、账户余额合计＜5000元的，贷款额度最高不超过20万元；
2、5000元≤账户余额合计＜1万元的，贷款额度最高不超过25万元；
3、1万元≤账户余额合计＜2万元的，贷款额度最高不超过30万元。
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公积金首付比例
缴存职工家庭首次使用住房公积金贷款购买自住住房，面积在144㎡（含）以内的首付比例不低于35%，面积在144㎡以上的首付比例不低于40%；
对结清首次住房公积金贷款后，再次申请使用住房公积金贷款购买自住住房，面积在144㎡（含）以内的首付比例不低于40%，面积在144㎡以上的首付比例不低于45%；
注意：第三次及以上申请住房公积金贷款的均不予受理。购买精装修房屋首付款比例均不低于40%。
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提前还款
办理条件：在西安住房公积金管理中心申请贷款，贷款发放6个月以上，借款人或配偶可以申请提前全部或部分还款。
办理资料：
1.申请人身份证原件；
2.《个人住房公积金贷款提前还款申请书》
办理地点：
1.网上办理：登录手机支付宝，进入城市服务，点击西安公积金，实名认证后选择本人贷款，点击提前还款，按照提示选择“一次性提前还清”或“部分提前还款”。
2.柜台办理：公积金贷款银行网点(具体位置可点击中心网站“业务网点”查询）
办理时间：
1.网上办理：24小时；
2.柜台办理：法定工作日上午9：00—12：00
下午13：00—17：00
（7、8月14：00—17：00）
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商业贷款
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什么是个人住房商业贷款？
个人住房商业贷款是中国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。
具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业贷款。抵押贷款是商业贷款中的一种贷款方式。
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个人住房商业贷款的申请条件有哪些呢？
主要有以下几点：
1、具有合法有效的身份证明。
2、有稳定合法的经济收入、能提供相应的收入和资产证明：收入证明由借款人所在单位出具，加盖公司人事章或公章加营业执照复印件；个体户、私营、民营借款人可提供近三个月税票和营业执照复印件；所开具的月收入超过2000月人民币的，应提供税单或其他资产证明（银行存单、有价证券、投资证明、房产等）。
3、具有完全民事行为能力的自然人，无不良信用记录。
4、与卖方签订有效的购房合同或购房协议。
5、支付了规定比例的首付款（一般不低于30%）或在贷款银行存入了不低于首付款的存款。
6、贷款人在18-65岁，不同年龄所贷款年限有所不同。
7、贷款银行规定的其他条件。
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办理个人住房商业贷款所需材料
如下：
1、贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的身份证（暂住证、护照、未成年人出生证或独身子女证）复印件。
2、贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的私章。
3、贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的户口薄复印件。
4、贷款人婚姻情况证明（已婚提供结婚证、未婚提供单身证明、离婚提供离婚证）。
5、贷款人收入证明。
6、房屋买卖合同原件一本。
7、买卖合同上所述的出售方签字的首付款收据。
8、所购买房屋的产权证复印件。
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个人住房商业贷款的申请流程
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最新商贷利率
8月25日，央行发布公告将调整新发放商业性个人住房贷款利率，自2019年10月8日起执行。
最新的商贷利率新政中，贷款市场报价利率（LPR）取代了基准利率的概念，而百分比上下浮，也被修改为了固定数值的加点制度。
根据最新发布（8月20日）的LPR，一年期LPR4.25%，比原来基准利率降10个基点，比以前老的LPR降6个基点；五年期以上LPR为4.85%。
如果贷款期限按五年以上计算，新政实施后，首套房的利率下限4.85%，相比之前4.90%的基准利率降低了5个基点。
目前西安，首套房贷利率基本是上浮15-20%之间，即5.64-5.88%，二套房贷利率一般是20-25%之间，即5.88-6.125%。
西安监测的11家银行中，农行、建行等九家银行首套房贷均上浮15%，其余两家即西安银行和工商银行分别上浮10%、18%。
二套房贷利率而言，11家银行中有10家上浮20%，只有工商银行上浮25%。
整体来看，8月，全国首套房贷款平均利率为5.47%，环比上涨了3BP；二套房贷款平均利率为5.78%，环比上涨2BP。
需要注意：LPR每月都是浮动的，各城市之间也有所不同。具体执行利率要根据具体银行、贷款人具体信用情况来最终确定。
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个人住房贷款还款方式
1、等额本息还款法
即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，又称为等额法。其特点是每月还款的本息和一样，容易做出预算，初期还款压力减小，但还款初期利息占每月还款的大部分，还款中本金比重逐步增加，利息比重逐步减少，从而达到相对的平衡。此种还款方式所还的利息高，但前期还款压力不大。
2、等额本金还款法
即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额也逐月递减，因此又称递减法。其特点是每月归还本金一样，利息则按贷款本金金额逐日计算，前期偿还款项较大，每月还款额逐渐减少。此种还款方式所还的利息低，但前期还款压力大。
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个人住房组合贷款
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什么是个人住房组合贷款？
个人住房组合贷款是指对按时足额缴存住房公积金的职工在购买、大修各类型住房时，银行同时为其发放公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款而形成的特定贷款组合。一般是指住房公积金贷款和住房商业贷款两项贷款的合称。
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组合贷款流程：
购买商品房、经济适用住房办理个人住房公积金贷款（组合贷款）的程序可分五步：
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---到贷款银行提出借款申请
借款人持购房合同和开发商售房许可证复印件、身份证、住房公积金储蓄磁卡、印章到各区县的建行房地产信贷部申请住房公积金贷款（使用夫妻双方住房公积金贷款的，还须携带结婚证或其他夫妻关系证明），填写“个人住房公积金贷款（组合）贷款申请书”。
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---银行审核
贷款银行根据借款人提供的资料，考核借款人是否符合贷款条件，计算贷款额度，确定贷款期限。
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---到贷款银行签订借款合同
贷款银行审核借款人的申请后,借款人与银行签订借款合同和抵押合同（不用房屋担保的签订质押合同）。
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---到产权部门办理贷款担保手续
办理住房公积金贷款（组合贷款）有两种担保方式，借款人可以根据自己的实际情况选择其中的任何一种。
1、借款人可用自有、共有或第三人房产进行抵押
购买商品房、经济适用住房（已取得产权证）并以所购建房屋办理抵押的，持借款人身份证、预交款收据原件、名章、借款合同、抵押合同，填写《天津市房屋他项权申请登记表》并加盖借款人（抵押人）和贷款银行（抵押权人）印章后，到房屋座落地的产权管理部门办理《房屋他项权证》。
借款人用期房抵押的（没有取得产权证）,持上述材料到房屋座落地的区县房地产管理局产权管理部门办理《天津市房地产抵押权证明书》。
2、用国债、银行定期存单等贷款银行认可的有价证券进行质押，借款人持有价证券交贷款银行收押保管。
5
---办理住房抵押保险手续
借款人到产权部门办理完抵押或质押手续后,连同借款合同、抵押合同（质押合同）、房屋他项权证、抵押权证明书等借款资料交贷款银行办理房屋保险手续。
6
---签订还款协议和划款
采用储蓄卡代扣方式还款的,借款人到建行储蓄网点办理还款代扣储蓄卡，并与贷款银行签订代扣协议。委托单位代扣还款的，单位与贷款银行签订协议。
7
---银行划款
借款人按与贷款银行约定的时间到贷款银行办理领款手续,贷款银行将款项划入售房单位；用于修、建房的贷款,借款人按借款合同支取。
注：以上梳理的各类流程和办理所需手续等信息为一般通用流程，具体以当地相关政策为准。
