干货：房贷利率差异如何吃掉你的几十万？

24岁，大学毕业的第二年，存款不到5万买了套首付近30万的房子（详见往期文章25岁，我瞒着父母买了房。）

28岁，存款10万，又买了人生中的第二套房。

两个月后，又帮忙存款仅一万的小叔子买了套洋房，首付15万。

在买房这事上，也算有些经验了。前面聊买房的事共介绍了六点：

1.二手房和新房，选哪个？2.地段v价格，什么更重要？3.首付足够的小户型v一步到位？4.是不是买房的好时机？5.先借钱买房v攒够钱再买？以上5点详见往期文章：五年后，我买了第二套房！

6.让人又谢又气的中介（详见上期文章这14000，花得到底值不值？）

今天继续聊：7.利率差异如何吃掉你的几十万。

上期有说到，我买的第一套房子，因为中介嫌公积金贷款办理麻烦且无贷款服务费，所以最后我用的纯商贷。

当时的商贷基准利率是4.9%，首房首贷还贷款利率上浮了15%，最后执行利率是4.9%*（1+15%）=5.635%。

而当时的首房首贷的公积金贷款利率为3.25%。

同样是贷款30年，一年后我转完公积金贷款，两个月供差了约900元。

当然，我当时公积金最高可贷40万，原商贷比40万多一些，具体已经不记得了。但我们同样以40万30年等额本息计算，两者月供差异为563.06元！利息总额差异为20.27万！

我这还是才40万哟，利息差异能到20万！

那如果是100万的本金呢？利息总额差异为50.67万！

是不是也挺惊讶的？

你说这是公积金贷款嘛，国家福利。不满足公积金贷款条件怎么办？公积金贷款额度能有多少？

今年买房时，又一次关注了房贷利率这事，汇总了下信息，就觉得今年是个买房的好时候：

1.贷款市场报价利率LPR持续下调。五年期以上为例，从2019年的4.85%，到2022年9月的4.3%，降幅较大。

2.房贷利率执行政策变化：2019年初为基础利率（4.9%）上浮20%，执行为5.88%；2022年多为LPR减20个基点，目前大部分城市执行为4.1%，另有一些城市降到4%以下。

3.公积金贷款利率下降，五年期以上3.25%降为3.1%。

4.多子女家庭公积金公积金贷款优惠（重庆）：

二套房首付比例由40%下降至30%（多子女为25%）；

个人最高贷款额度由40w提高至个人50w(多子女60w)，家庭最高贷款额度由80w提高至100w(多子女120w)；

中心城区以外非公积金住房不纳入套数核查范围；

川渝公积金“互认互贷”。

综上，目前首房首贷，商贷执行利率为4.1%，公积金贷款执行利率为3.1%。若同样贷款100万30年，等额本息还款方式，商贷和公积金贷款利息总额差异为20.23万。

商贷2019年初的执行利率5.88%，与2022年11月的执行利率4.1%，100万30年等额本息还款方式，利息总额差异为39.11万！

更不用说某些地区2019年执行利率达到6%以上的了，之前LPR调整的时候，就看到许多评论表示房贷利率太高，后悔莫及。

2022年12月13日凌晨，通信行程卡正式下线，一个时代又在离我们远去。我跟宝爸感叹，我们可能算是帮小叔子抄了个利息的底。当然，也有可能还没到底，所以我说可能。

回头看，我们知道LPR下调以及房地产市场不景气，多半也是受疫情影响到的。

那么现在防控政策发生变化，未来的利率和房地产又会如何发展呢？我们拭目以待。

【儋州】为什么房产抵押贷款是周转的首选？业内人士对你说

为了响应国家相对宽松的金融政策，银行相继运作，更好的抵押贷款产品不断涌现，一些过去的优势产品再现市场，真的为普通人的银行融资增添了好处！最近，央行下调LPR，现阶段1年期LPR3.65%，比以往3.7%低5%BP；5年限LPR4.3%，4.45%降低15%BP；现阶段银行贷款利率确实是近年来最低的，可以说错过了这个村子，也没有这家店！

1、年利率较低

由于借款人提供了房产作为抵押，贷款公司承担相对较小的风险，会给借款人相对较低的年利率。

这意味着什么？这意味着你不必承受更多的债务压力，可以更好地做自己的事情，每个月少支出，从长远来看也是不小的财富。

2、贷款期限很长

住房抵押贷款，一般可以贷款5到10年，有些银行可以贷款20年，最多信用期可以达到30年。相同的贷款100万，不同的还款周期是不一样的，贷款期限越长，月供越少。对于大多数贷款的人来说，这是一件可以缓解经济压力和生活压力的大事。毕竟，除了每月还款，还有很多地方要用到资金。

3、贷款额度较高

由于房屋属于使用价值相对较高的固定资金，金融机构肯定会给予比其他贷款还款方式更高的金额。一般来说，房地产贷款成数的最大限制是1000万，最大限度是房屋评估系数的70%。

4、通过率较高

将房地产抵押给银行或金融企业可以最大限度地降低贷款风险。正是如此，其他要求相对宽松。贷款人只需要有良好的工作和良好的信誉就可以获得贷款。这意味着如果你有房地产作为抵押贷款，贷款会简单、方便、节约成本。

5、贷款还款方式灵活

贷款还款方式多样，可根据个人需要灵活选择。经济富裕时，最好提前部分或全部还清贷款，但必须按照贷款协议提前向银行或其他贷款公司提出申请。

2022年12月20日LPR公布，伤了我这个房奴的心

今天是12/20，按照央行惯例，今天LPR公布，然后伤了很多房奴的心，类似于我。

中国12月1年期贷款市场报价利率（LPR）报3.65%，上月为3.65%；5年期以上LPR报4.3%，上月为4.3%。

LPR保持不变，向有些不了解的房奴，哦说错了房贷还款人解释下.2020年以前都是基准利率上浮或者下调XX基点，注意，是基准利率不是文中开头说的LPR，所以以前房贷是固定利率.

国家这两年推行的是浮动利率，LPR利率法，就是LPR+基点，如加100基点，就是4.3%+100基点就是5.3%。

这么做的好处是对于房奴来说，以后贷款利率有下调的机会，因为LPR是变动的，说不定以后LPR小于4.3%。此前2020年LPR4.85%，眼下就4.3%了，相比2020年还款少了.

银行比较懒，在合同上签订的是每年1月1日调整贷款利率。那就是说，那就是说，那就是说！这个事情比较重要，强调下，解释以下两点。

1，咱们的房贷合同假如是LPR+100个基点，那就是5.3%。如果2022年12月20日LPR不是4.3%了，是4.1%了，那2023年全年的贷款利率就是5.1%了。听起来不多，贷款100万只少了2000元，一个月少了167元，现在这个行情，少了就是赚到啊。

不少人今天很愤慨的就是这个，央行耍流氓呀，假如LPR到2023年1月份再降，全年贷款利率还是按2022年1月的来，降了也白降。

2，有的房奴说我以前6.37%，假如是2020年贷款的，基本属于LPR（4.85%）+152个基点，2023年我贷款利率是不是和今年贷款的人利率一样变成了4.3%啊？这个问题只能打击你了，加的152个基点不能变，至是LPR由4.85%减少到了4.3%。那整体您的贷款利率是4.3%+152个基点，5.82%。听起来不错吧，少了呢。。。。

你说LPR的定义是每个月变动，为啥银行就非要等年初调整呢。一来是签订的按揭协议是年初调整，二来房奴明显好拿捏，房奴说为啥不给我降息。银行说您瞅瞅，合同可是您签的字，利率可是您认的，老百姓直接被怼回去了。

可笑的是啥知道吗，给企业的贷款利率，企业说太高了，现在LPR低了，你银行得给我调。然后向银行申请，银行根据权限报省行或者总行，是可以调低的。。。

而老百姓没法和银行抗衡，就很可悲，尤其那些高位站岗站一辈子的人。

说起来在银行系列里面，房贷是优质资产，时间长（20年乃至30年），收益高（经营贷现在只有3.6%，房贷4%乃至6%），风险低（相比现在国家要求普惠金融，就是向小微企业放款的要求，解决小生产经营者难贷款的政策，国家出发点特别好，但是风险很高，笔者和银行人打交道时候，银行说，有些小微不敢贷啊，今天看着招牌还在，明天还能不能找到人都不好说）。

然后就说中国钢铁世界采购第一一样，铁矿石的定价权还是在澳大利亚那边，付钱的不是大爷。

LPR眼下不错，至于以后呢，嘿嘿，央行吗，这两年房地产不景气我降。过两年升不升看情况喽。