5年期以上LPR全年下调35个基点 存量房贷客户1月起还款压力减轻

央广网北京12月21日消息（记者蒋勇）据中央广播电视总台经济之声《天下财经》报道，最新一期贷款市场报价利率（LPR）20日出炉，1年期和5年期以上LPR都保持不变。2022年全年，5年期以上LPR累计下调35个基点，明年1月起存量房贷客户还款压力将大幅降低。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年12月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

招联金融首席研究员董希淼分析，12月15日，中国人民银行开展6500亿元中期借贷便利（MLF）操作和20亿元公开市场逆回购操作，中标利率分别为2.75%、2.0%，都维持不变。由于LPR在MLF基础上加点而来，MLF维持不变，LPR下降的可能性较小。

董希淼说：“本月LPR维持不变，主要的考虑可能是市场利率已经较低以及内外均衡问题。今年以来，我国LPR已经下调3次，市场利率处于相对较低的水平。中国人民银行公布的第三季度货币政策执行报告显示，9月企业贷款加权平均利率为4.0%，同比下降了0.59个百分点，处于有统计以来低位。不过，叠加今年以来银行存款利率明显下降和两次全面降准，银行资金成本已经有所下降，减少加点仍有空间。”

从10月、11月金融数据看，住户贷款特别是住户中长期贷款增长比较乏力，反映出居民消费意愿和能力仍然不足。董希淼认为，有必要进一步引导LPR下行。董希淼表示：“应继续引导LPR尤其是5年期以上LPR适度下行，既减轻居民住房消费负担又激发企业中长期融资需求，促进房地产市场平稳健康发展，更好地推动宏观经济稳步恢复。预计2023年1月或2月，是LPR下降的时间窗口。”

记者梳理发现，从2021年12月20日到2022年12月20日，1年期LPR从3.8%下降到3.65%，5年期以上LPR从4.65%下降到4.3%，降幅分别为15和35个基点。

与房贷利率息息相关的5年期以上LPR累计下调35个基点，这对于存量房贷客户来说是很大的利好。由于很多存量房贷是每年1月1日调整当年的执行利率，明年这些客户的利率将比今年下调0.35个百分点，每百万元房贷每月大概可节省200多元利息。

中原地产首席分析师张大伟说：“虽然12月1年期和5年期以上LPR都没有变动，但是从2023年1月开始，大部分的存量房贷依然可以享受到2022年全年三次累计35个基点房贷利率的降低。简单测算，如果贷款30年，100万每个月能够节省205元的房贷利息支出，全年大概在2400多块钱。对大部分购房者来说的确是一个比较大的利好。”

解读｜2023年房贷利率会大降？极有可能，但非所有购房者都受惠

2023年元旦，存量房贷利息要降？这只是个美丽的误会而已。

每年的1月1日，迎来的只是部分房贷客户的利率重新定价而已。

根据有关统计数据，90%以上的存量个人房贷都已转换成了浮动利率挂钩LPR（贷款市场报价利率），一般也选择将每年的1月1日作为房贷利率重定价日。

再过几天就到2023年元旦了，2022年四轮降息后5年期LPR累计下浮35个基点，重定价日后月供将迎来新年首降，但并不是2023年的降息。

当然这只是存量房业主苦高利率久矣的一个缩影，很大一部分业主房贷利率都是在5.5%-6.5%之间，而2022年几轮降息后，11月全国首套房贷款平均利率已仅为4.17%。

所以，2022年提前还贷、转贷等话题也都是爆火，但似乎并不具备普遍操作性，大家最关心的还是2023年，存量房贷利率会不会下降？

爆火的“提前还贷”与“转贷”，并不适合大多数人

提前还贷自不用说，这个需要经济实力支撑。

或者这样“把5.88%的房贷利率直接转成4.1%的按揭利率，轻松帮助客户节省几十万”的诱惑广告在线下爆火，让房贷利率高位站岗的购房者也着实心动。

为什么？切中痛点啊，疫情之下，收入减少、对未来预期的不确定性，最直接的表现就是收紧钱袋，这个一年省2000多跟一年省10000多那还是明显不一样的。

但是呢，“转贷”这个事并不适合大多数人。

顾名思义，“转贷”就是重新申请一笔新的贷款替换老的贷款，该操作确实可为贷款者节省一笔不小的成本，但却有着不少的限制条件。

首先，这个是有违规风险的，能不能正常办还存疑。毕竟在2019年央行的第16号文件就严禁提供个人住房贷款“转按揭”服务的。

第二，前两年房贷利率高位站岗的购房者大多数可能还没有交房，或者房产证还没有下来。毕竟“交房即交证”也是这两年的事情，被疫情耽搁的项目也不在少数。这是最大的硬伤，没证是办不了的。

第三，限制条件多，实际上有不少是“转经营贷”包装成的，“转经营贷”这个不多说，这个是扶持中小微企业的贷款政策。虽然利率最低可到3.4%，但是呢银行也有经营贷申请的风险防控措施，包括中途本金归还的时间限制等，普通人适用不了。

第四，当然是成本的支出。算大账，比如30年的贷款好像是节约了几十万，但是这是个总量，平摊到每年也就是1万多块钱；转贷有个过桥的成本支出，3-5%左右，100万可能要收个3-5万元。而当下，可能最实际的问题并不是长期的总量费用，而是短期的支出问题。

所以，对大多数人来而言也就没有转贷多少事了。

2022年四轮降息，2023年存量房贷支出下降了多少？

截止到2022年12月，LPR连续三个月“按兵不动”。

但是，2022年央行年内已经连续4次降息，其中LPR在三个月份分别出现下调，从1月到9月分别降息5个基点、15个基点、15个基点，累计35个基点，最新一次下调是在8月。

2022年11月21日，央行公布的最新市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

如果加上5月央行针对首套房定向降息的20个基点（针对首套房），那么调整后的LPR，首套房贷款利率最低可至4.1%。实际上9月份，央行阶段性放宽首套房贷款利率下限，多城首付房贷最低可做到3.7%。

而这对早两年买房的存量房贷来说，就没那么友好了，妥妥的高位站岗的即视感。这是河南郑州的《大河报》曾经报道过的案例，早两年买房，贷款100万月供竟相差1000多元。前两年买房业主，房贷利率普遍都有加点，基本上稳定在5.37%-5.88%左右，甚至一度达到了6.37%，几乎都踩在了利率的高点。

那这次1月1日存量房利率重定价日过后，月供具体会下降多少呢。

2022年LPR（贷款利率）下调35个基点，即下降了0.35%，如果我们房贷刚好贷款100万的话，贷款30年，那么下调0.35%之后我们每个月的房贷就可以减少大约200来元，一年下来节省2400-2500元。

与前面按4.1%的最低房贷利率下降幅度相比，显然是杯水车薪。

存量房贷打折有迹可寻，2023年大救市背景下存量房贷差别化打折大概率落地

在中国地标城策院前几天的文章《研判｜是定向还是普惠发放购房券呢？救楼市第三招：救购房者》中就详细研判过政府救市的走向，降息/发放全民购房消费券/限贷与限购的逐步宽松。限贷的宽松就包括二套房首付门槛的降低、存量房贷的打折等来提振市场的消费信心。有的城市行动很快，这是早上最新的消息：南京二套房首付降至3成，武汉收缩限购圈。

呼吁存量房利率打折，这个并不是什么新鲜事，上半年疫情封控严重时，就有不少呼声，建议存量房利率打折，释放消费，除了热议外，最终不了了之。

为什么这个点上，我们对于存量房利率打折又保持乐观呢？因为存量房利率打折这个事是有迹可寻的，而且越来越近。

第一，存量房利率打折这种情况是有先例的。2009年新年第一天，四大国有银行在存量房贷优惠利率执行上松了口，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录，原则上都可以申请0.7倍优惠利率。而此前全国多家银行如民生银行、交通银行、浦发银行、光大银行以及其他中小商业银行已经针对存量房贷客户推出了0.7倍优惠利率。当时的背景类似，2008年金融风暴时期，为了刺激消费、提升经济。

第二，政策上的有迹可寻。5月份115号文件，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，首套房定向降息；9月份，再次阶段性调整差别化住房信贷政策，调整首套住房贷款利率下限。减少居民利息支出，首套房有空间，存量房也有调整的空间，这是政策上的铺垫。

第三，全力拼经济阶段，提振消费首当其冲。收入下降，疫情3年掏空老底，如何提振消费？目前，中国有43.4%的城镇用户背负住房贷款，以城针家庭户2.43亿户来估算的话，涉及约1.05亿户。不敢消费，每个月雷打不动的房贷也是重要因素；存量房贷数量远大于新增房贷数量，存量房贷的打折，或许见效更快。

当然，也有人会讲，2008年的存量房贷规模只有2-3万亿，以央行官方数据，2021年末房贷规模达38.3万亿，都翻了十几倍，打折一年就有几千亿的利息损失，银行会同意？

不要忘了，房贷利率是政策工具箱的一部分，促进消费循环，是当务之急；另一方面，也有利于提升楼市信心。2023年，和市场的差别化回升一样，存量房贷或会迎来差别化打折大礼。

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12月LPR出炉，房贷用户注意了！给你算算明年能省多少钱

新一期贷款市场报价利率（LPR）如期出炉，据央行官网，2022年12月20日LPR为：1年期3.65%，5年期以上4.3%，均与此前保持一致。

需要注意的是，5年期LPR的定价也关乎所有购房者月供。因大多居民房贷重定价日为每年的1月1日，据北京商报记者测算，在等额本息计算方式下，以北京地区贷款100万元25年期为例，相较2022年1月1日之前的房贷，2023年1月1日之后，“房奴”们首套每月月供可少还204.18元左右，二套月供可少还209.26元左右，一年下来可省约2500元。

图片来源：北京商报

缘何LPR按兵不动

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，12月20日LPR为：1年期3.65%，5年期以上4.3%，两类均与此前保持一致。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

图片来源；央行截图

最新一期LPR维持不变，符合市场预期。事实上，自8月LPR实现非对称下调后，近几月LPR报价均“按兵不动”，主要与MLF等政策利率维持不变，资金利率快速上行和市场波动使得银行负债端承压、信贷需求不足下净息差已处于历史低位等因素有关，LPR报价没有相应下调空间。

正如光大银行金融市场部宏观研究员周茂华解释了多个方面的因素，“作为LPR的锚，本月MLF利率不变，市场对本月维持LPR不变已有预期；另外，近年来，国内银行受宏观经济波动与持续让利实体经济，部分银行的净息差和经营压力明显增大；考虑国内因城施策稳楼市政策措施仍有较大空间，国内需要继续引导各区域用好政策空间；市场对经济复苏前景持续增强，稳楼市一揽子政策效果滞后显现，楼市有望筑底企稳回暖”。

中国民生银行首席经济学家温彬进一步补充，12月MLF利率维持不变，则主要源于内外因素的综合考量。一方面，美国CPI虽连续第二月超预期回落，但美联储决议及鲍威尔讲话偏鹰，且利率终值预期提升，2023年至少还有75个基点的加息空间，短期仍对我国政策利率下调形成一定制约；另一方面，近期防疫、地产等稳增长政策持续加码，各项重要会议积极定调提振市场信心，经济回稳向上的大趋势已基本确定，政策效果显效观察期内继续下调政策利率的必要性不高。

除了政策观察期原因，也有人士提出房贷利率重定价日效应。正如仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟向北京商报记者说道，LPR按兵不动，最大可能是要配合多数居民房贷的重定价日（每年1月1日），同时作为LPR报价基础12月MLF利率未发生变化。“但是总体来看，2023年尤其是2023年上半年居民房贷利率下行的概率比较大。”庞溟说道。

明年房贷能省多少？

因5年以上贷款大部分是房贷，其利率下调情况备受购房者关注。北京商报记者根据央行数据统计，今年以来，LPR一共调降过3次，时间分别在1月、5月和8月。

图片来源：央行截图

其中，1月两个期限LPR出现非对称下降，1年期LPR下调10个基点至3.7%，5年期LPR下调5个基点至4.6%；5月，1年期LPR不变，但5年期以上LPR单独下调15个基点至4.45%；8月，1年期LPR下调5个基点至3.65%，5年期则下调15个基点至4.3%。

值得一提的是，因大多居民房贷重定价日为每年1月1日，因此后一年房贷利率水平，一般要依据上年12月5年期LPR报价。据北京商报记者粗略计算，今年内5年期LPR共调降35个基点，假设某购房者在等额本息的计算方式下，按照基准计算，存量房贷利率变化即，贷款100万分25年期，明年首套月供可少还204.18元左右，1年内可省下2450.16元；二套月供可少还209.26元左右，1年内可省下2511.12元。

在庞溟看来，下调LPR尤其是优先调降、单独调降5年期依然很有必要，这样可以逐步降低增量和存量房贷利率以及购房成本，满足和进一步释放居民刚需、改善型按揭贷款需求，提高居民购房意愿与能力，促进房地产市场销售，推动楼市尽快出现趋势性回暖势头。

“如果要降低LPR，在未来几个月内降息也就具有必要性和可能性。因为降息可以有效帮助商业银行降低利息收入下降带来的资产端的压力，同时最近存款利率进入新一轮下调趋势，也助力了报价行下调LPR报价加点的动因。”庞溟说道。

一季度LPR调降仍有可能

同日，央行发布消息称，为维护年末流动性平稳，12月20日人民银行以利率招标方式开展了1460亿元7天期和14天期逆回购操作，其中7天期50亿元，14天期1410亿元，利率与此前保持一致，因今日有20亿元逆回购到期，实现净投放1440亿元。

“近日央行加大逆回购操作力度，以熨平年末短期资金面扰动因素影响。整体看，国内经济复苏前景更加乐观，物价整体温和可控，宏观政策环境友好，市场流动性保持合理充裕，对股、债均偏有利。”周茂华评价道。

事实上，近期各项稳经济政策不断加码，中央经济工作会议释放出更强的稳增长、扩内需、提信心信号。在业内看来，为进一步刺激信贷需求、激活主体活力、促进楼市回暖，并有利于消费回升，2023年LPR仍存在下调空间。

时间点上，温彬认为，考虑到明年初银行面临“开门红”任务，在信贷亟待发力的情况下，LPR调降可有效带动实体融资成本下降，推动信贷扩张。同时，金融支持地产“16条”措施出台后，按揭贷款等仍在低位徘徊，也需要信贷政策进一步配合，推动地产销售和投资回升。因此，明年一季度LPR调降或存在可能，且以能够更好支持实体的5年期以上LPR调降最为必要。

同时，从银行息差角度考虑，居民房贷重定价日多为每年1月1日，也不排除报价行从维护全年资产收益角度考虑，推迟到2023年一季度再下调5年期LPR报价的可能，这样既可以有效促进信贷增长，又给予了自身进一步降低负债成本的时间窗口，具备可行性。

温彬进一步称，考虑到当前新发放的按揭贷款利率已经较低，多地首套房贷利率降至4%以下，进入“3时代”，部分地区房贷利率已处于历史性低点。而今年居民按揭贷款持续疲弱的一个重要原因，则是存量房贷与新增房贷之间利差不断扩大（有客户利差高达2.27%）造成的按揭早偿率大幅提升。为此，在调降5年期以上LPR促楼市回暖之外，更重要的是通过下调存量房贷利率进一步降低住房消费者的负担，以稳定居民资产负债表，促进消费恢复。

北京商报记者刘四红