即日起，东莞首套个人住房公积金贷款利率下调

10月8日，东莞市住房公积金管理中心发布《关于下调首套个人住房公积金贷款利率的通知》。通知称，东莞首套个人住房公积金贷款利率为5年期以下（含5年）2.6%，5年期以上3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率维持不变。

通知显示，根据《中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率》的决定要求，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率：5年期以下（含5年）个人住房公积金贷款利率由2.75%下调至2.6%，5年期以上个人住房公积金贷款利率由3.25%下调至3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

政策调整前后利率具体有什么变化？据东莞市住房公积金管理中心介绍，目前东莞首套个人住房公积金贷款利率（年利率）为5年期以下（含5年）2.75%；5年期以上3.25%；第二套个人住房公积金贷款利率为5年期以下（含5年）3.025%和5年以上3.575%。

根据《中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率》的决定要求调整后，东莞首套个人住房公积金贷款利率为5年期以下（含5年）2.6%，5年期以上3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率维持不变。

那么，利率调整后可减少多少负担？以当前东莞首套住房最高贷款限额90万元、最长贷款年限30年和等额本息还款方式为例，调整前利息总额约51万元、月供3917元，调整后利息总额约48.3万元、月供3843元。

需要注意的是，2022年10月1日（含）以后发放的个人住房公积金贷款，按调整后的新利率执行。2022年10月1日前已发放未结清的个人住房公积金贷款于2023年1月1日起按调整后的新利率执行。

采写：南都记者黄慧萍

重磅！央行宣布降息，100万房贷能省3万多，首套房最低利率可到4.1%，后续降息或仍有空间

如以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降15个基点，月供减少88.48元，累积30年月供减少3.18万元。

来源：综合中国基金报、北京晚报、大众报业、21财闻汇

降息了！

8月22日9时15分，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，下调5个基点，5年期以上LPR为4.3%，下调15个基点。

此次LPR下调已在市场预期之中。此前8月15日，MLF利率调降10个基点至2.75%。

2019年8月以来历次LPR和MLF变动情况

01、首套房最低利率可到4.1%

按照央行规定，个人房贷借款人和贷款银行可协商选择利率重定价（通常周期最短为1年），每次利率重定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

数据显示，2021年12月和今年1月，央行先后将一年期LPR下调了5和10个基点，随后一直持稳在3.7%；五年期品种在今年1月下调5基点后，又在5月单独下调了15个基点至4.45%。

值得注意的是，5月15日，人民银行、银保监会发布了关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。通知明确，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

这意味着，如按照8月22日的贷款市场报价利率（LPR），那么首套住房商业性个人住房贷款利率下限幅度可至4.1％。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次降息符合预期，此前MLF降息，使得大家对于此次降息动作不会意外。但降息15个基点，幅度略超出预期，充分说明进一步降低中长期资金成本的导向和迫切性。

8月LPR下调对房地产具体有什么影响？

第一，房贷利率下调空间增大。在2020年8月份的时候，很多银行都集中将存量房贷批量转化成LPR。采用LPR定价模式之后，房贷利率会随着市场贷款利率水平的波动而波动，如果LPR下降了，对应的房贷利息也会跟着下降。

第二，存量购房者到2023年才能开始减少利息。

转化成LPR定价模式之后，房贷一般会一年调整一次，至于调整的日期是多少，不同银行规定不一样，有的银行是在合同签署日调整，但大部分银行则是从新一年的第1月份开始调整。这意味着2023年1月份，很多人的房贷将会迎来新一轮调整周期。

第三，对新购房者而言，降息利好更直接。据计算，如以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降15个基点，月供将减少约90元，累积30年月供减少3.18万元。

对于二套房购房者而言，利息的下降也将相应降低月供和利息成本。同时，由于不少城市取消了“认房又认贷”，部分二套房购房者也能够享受首套房的优惠政策。叠加这种利好，购房者的实际成本将有明显下降。

与此同时，与去年末相比，不少城市的放款周期已有明显缩短。根据贝壳研究院的统计，今年7月，在纳入监测的103个城市中，银行平均放款周期缩短至25天，环比下降4天。其中有26城的放款周期低于15天，以“长三角”城市为主。

“这次降息对刚性需求和改善型需求和换房需求，都有比较大的促进作用。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。

楼市期待更多利好

相比于其他类型的稳楼市政策，降息向来被视为最具实质性的措施之一。今年以来的三次降息，对房地产市场的信心提振作用同样不可忽视。

今年以来，全国已有超过100个城市出台各类稳楼市政策，市场也一度出现复苏势头。但由于各种原因，市场回温的局面仍然在近期出现了反复。

根据国家统计局的数据，今年7月，全国70个大中城市中，有40个城市的新房价格环比下降，51个城市的二手房价格环比下降，数量比6月略有增加。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖指出，房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。

央行数据显示，2022年第二季度，个人房贷余额38.86万亿，同比增长6.2%，创2009年一季度以来最低增速。

中原地产首席分析师张大伟指出，相比于降息带来的实际影响，其对市场带来的心理影响更大。由于房贷的具体调整日期相对滞后，对于存量房贷而言，多数银行需要到次年1月才开始调整。因此，除非是新购房者，此次降息的利好并不会立刻显现。

但他同时指出，年内三次降息释放的积极信号，仍然会让供需双方的信心都得到提振。

分析人士普遍认为，对于处在筑底阶段的房地产市场来说，要想彻底扭转现有的局面，还需要其他的利好政策出台。

李宇嘉表示，稳定地产消费，稳定土地和房屋价值，稳定全社会信用，使地产金融加速器效应恢复，这是一个过程。短期内，最需要做的就是夯实5月份以来地产销售稳定的局面，让7月以来楼市再次下行的局面扭转。

他认为，要想稳住地产消费，还需要在居民收入端下功夫。从城镇化、新市民、年轻人这个楼市的需求主力看，要加大对中低收入群、外来务工人群、失业人员、育龄人群等，在消费券、一次性生活补助、专项补贴（比如生育）等方面发放的力度，积极的财政政策在此有很大空间。稳住了居民端，才能真正让住房消费和销售稳定，才能实现行业全链条的稳定。

张大伟也认为，降息的主要目的是为了稳定经济，稳楼市的目的也是为了稳经济。当下楼市面临的问题已经不只是房地产问题，更多是对经济的预期问题。需要楼市出台更多更积极的稳楼市政策，市场才有望稳定。

他还指出，除少数城市外，大部分的首套房贷最低利率并未降至4.1%的下限，因此，就房贷利率而言，各地也有进一步下调的空间。

02、对市场有何影响？

A股影响

有券商分析称，短期来看，市场在LPR调降前的两周里可能会出现上涨，但在落地后的一周内通常表现不佳。历史来看，在LPR调降前，市场通常表现较好，在大多数时候均呈现上涨状态，这种现象的发生可能与投资者对流动性宽松的预期升温有关。但是当LPR调降落地之后，股市的表现则相对较差。

长期来看，LPR调降对市场的影响主要取决于宽信用的落地情况。从长期的角度来看，股市的表现终究要回到基本面，如果宽货币能够成功传导至宽信用，那么股市通常会有较好的表现，例如2020年初前后的时间段，反之，则股市难有较好的表现，如2022年初时情况。

信贷影响

LPR下调后，8月信贷或脉冲上行：第一，经验证明LPR下调会为信贷带来快速修复。回顾历史，企业信贷增速受到LPR影响较为明显，随着疫情影响淡去，LPR下调将会对贷款有较好的拉动作用。相较之下，居民贷款看似对LPR变化并不敏感，但观察同比多增数值的边际变化，可以发现以个人住房按揭贷款为主的中长贷对于5年期LPR调降的反应较为明显快速。

第二，监管指导因素在今年表现尤为明显。今年信贷的增长受监管指导因素的影响较大，当政策部署加大信贷投放力度时，当月信贷往往会得到明显的提振。从央行降息的举措以及二季度货币政策报告中“加大对实体经济信贷支持力度”的表述来看，目前信贷增长依然是政策非常重视的问题，配合大概率下行的LPR，我们认为对于8月的信贷增长可以再乐观一些，新增规模有望达到1.5万亿，同比多增3000亿元。

债市影响

对于债市而言，1年期MLF利率作为10年期国债利率的定价锚，预计长债利率中枢会跟随下调10，考虑到目前债市做多情绪，不排除短期内超调的可能，但在区间下沿操作还需谨慎。中长期来看，MLF降息后的LPR报价下调将成为宽信用的催化剂，此前支撑债市表现的“资产荒”逻辑后续可能被打破，流动性市场供给减少而需求回升的背景下，债市利率或存在调整的压力。

03、专家：不排除再次降息的可能

下一步货币政策走向如何？央行在7月份发布的《中国区域金融运行报告(2022)》中指出，下一步要继续深化LPR改革，完善LPR报价机制，不断提高LPR报价质量，使中央银行政策利率通过市场利率向贷款利率和存款利率的传导更加顺畅。

中国民生银行首席经济学家温彬认为，在后期美联储加息节奏有所放缓、“以我为主”的政策基调下，不排除再次降息的可能。三季度降准的概率不高，但若四季度房地产融资有所改善，宽信用进程加快，在结构性流动性短缺框架有所恢复的情况下，为给银行体系提供长期流动性、进一步降低负债成本，也不排除会适时进行0.25个百分点的小幅降准操作。

郑州各区月供地图首次公开！月供最低2332元

之文今天想跟大家聊聊月供这事儿！

按照银行对房屋个贷的要求，

房贷月供不能超过月收入的50%，否则就不具备贷款资格。

也就是说月收入8000元，房贷月供不能超过4000元。

据搜狐焦点网运营中心统计的数据，郑州10月份新房均价为13402元/平，首套房房贷利率普遍上浮15%，如果想买一套90㎡的房子，贷款30年的话月供大约4864元/月，这个大概是在郑州买房的月供平均水平。

如果按照月供与收入比例1：2来算的话，那就意味着你的收入需达到9728元/月。

再来看一下郑州的平均工资水平。

郑州平均工资7697元/月！

再努努力，这个平均工资水平是能够得上月供要求收入的。

再不济,工资不够，钱包来凑，毕竟咱也是有6个钱包的人，买房子这件事是不可能单打独斗的。

大多数人的情况就是，举全家以及七大姑八大姨之力凑足首付，奔赴战场，然而月供终归是自己承担的。

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那么，现阶段，在郑州买一套房，到底需要多少首付资金，承担多少月供压力？

为了让大家有一个更为直观的感受，之文专门做了两张月供地图。

依据郑州最新出炉的10月房价地图各个区域的房价情况，以及大家对于房子的不同需求，详细计算了各个区域的首付和月供，供大家参考。

据悉,目前郑州市场新房首套房贷款利率都为：5.63%，也就是基准利率上浮15%，换算成目前执行的LPR贷款利率标准：5年期LPR利率4.65%+98基点。

0190㎡住宅首付月供地图

（说明：以90²住宅户型为例，首付为三成，月供以商业贷款30年等额本息计算）

首付20万以下，月供2500以内：可以选择上街和平原新区。

首付21-25万，月供2800-3500：可以选择荥阳、新郑和航空港区。

以上这些片区是郑州目前购房成本最低，月供最为轻松的片区。是对价格非常敏感的刚需所能承受的，楼盘单价多在6000-9500元/²之间，但需要通勤成本，而且这些地方距离市区会稍微偏远些。如果是在片区周边工作的话，买来自住是可以的。

近郊买房可以重点关注一些名企楼盘，比如荥阳的恒大养生谷、新郑的万科星图、航空港区的兴港永威南樾等楼盘。

首付26-30万，月供3600-4000：可以选择中牟。

首付37-40万，月供4100-5000：可以选择二七区、高新区、中原区和惠济区。

首付40-50万，月供5100-5600：可以选择管城区和经开区。

这个范围的楼盘是目前郑州的绝对主力楼盘，数量众多，可供选择性强，属于刚需置业比较偏好的区域。

二七区、惠济区、中牟，主打生态。高新区主打教育。中原区主打配套。经开区主打升值潜力，购房者可以按需选择。

首付50万以上，月供6000以上：可以选择金水区和郑东新区。

金水区和郑东新区的房价属于郑州的第一梯队，这两个片区配套资源非常有优势。区域以改善产品为主，单价较高，小面积户型并不是很多。

目前金水区性价比较高的，可以关注明天香槟花园、天伦城、和昌优地等楼盘，目前在售的均有小面积户型。

02120㎡住宅首付月供地图

（说明：以120²住宅户型为例，首付为三成，月供以商业贷款30年等额本息计算）

首付21-25万以下，月供3100-3500：可以选择上街和平原新区。

首付26-30万，月供3600-4500：可以选择荥阳和新郑。

以上这些片区都属于郑州的近郊区域，区域内改善产品可供选择的楼盘也比较多。

比如新郑的雅居乐天域、荥阳的永威溪樾、平原新区的恒大御景湾。

首付31-40万，月供4100-5500：可以选择航空港区和中牟。

首付41-50万，月供6600-7000：可以选择二七区和高新区。

首付51-60万，月供7001-8000：可以选择中原区、惠济区、管城区和经开区。

主城改善，月供6000-8000：可以重点关注这些楼盘：

南边盛澳金尊府；西边康桥玖玺园和常西湖碧桂园名门凤凰城；北边万科民安江山府、保利海德公园、中海湖滨世家等楼盘，目前均有120㎡左右房源在售。

首付61万以上，月供9000以上，可以选择金水区和郑东新区。

终极改善，也伴随着更高的期待。终极改善盘只有在改善的区域里才能真正体现其价值。在郑州，拥有最典型终极改善气质的区域是哪里？很显然，是金水区和郑东新区！

这里有房价最高的楼盘融创中原壹号院，315㎡洋房均价达到了110000元/㎡。而金水区顶级改善楼盘万科美景世玠也当仁不让。金一环之上，打造了容积率3.0的改善洋房。不差钱的各位可以按需选择了。

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看完郑州各区域购房首付和月供，是不是顿时压力山大？

很多人凑够6个钱包来买房，靠工资还贷是很吃力。更何况，这一还，还是30年，想到就辛酸。

那么问题来了，月供占收入比例的多少比较合适？

根据比例分为三种类型：

1、潇洒舒适型，房贷占收入20％左右。

这意味着，1万的收入还贷2k，剩余8k用来日常生活开支，基本不会影响生活，非常的潇洒舒适。

2、稳定型，房贷占收入20％－35％。

之文认为这个区间应该是最合理的，可以买到最合适的房子生活也没什么压力，就算遇到央行加息，结婚生子也都比较稳定。

3、高压型，房贷占收入超40％-50%以及以上。

就生活压力而言，超过了50%的比例，家庭生活维系较为困难，而且遇到突发变故比如央行加息、工作变动等应急能力都会下降，生活质量也会受到很大的影响。

如果是单身族，一人吃饱全家不饿的话，月供超过收入50%勉强还能吃吃馒头咸菜充饥，如果是结婚生娃了，还是要适当考虑一下家庭情况啊。

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低首付，到底香不香？

首付/月供自然是以房价水平为基准，不过目前郑州各区都也有一些“低首付”楼盘，可以适当的缓解刚需的资金压力。

为了便于大家参考选择，之文给大家统计了一下，目前市场上，一些低首付楼盘，如下表所示：

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写在最后

无论是凑够6个钱包来买房，还是选择低首付楼盘，月供都要量力而行，毕竟贷款30年差不多就是大半辈子了，有能力买房是好事，没有足够的经济实力就相对应的降级一下。

买房不要只看价格，要通过区位、地段、配套等各方面来考虑。一切都要以自己的具体情况为出发点，切忌跟风！

目前郑州主城区有不少楼盘推出低首付或者特价房的促销活动，近日位于三环边的亚星星河郡就推出了单价低至9800的房源。

前有绿博房价腰斩，后有融创价格屠夫，楼市促销大战已经正式开始，年底前仍然是下手的好时机。