一文说透！车位，值不值买？到底定价多少合适？有哪些坑？

车位，作为房子的“附属品”，关注度不高，却又关乎生活“痛痒”！

一般情况，车位都在项目售罄或交付之后，才开卖，但今年天津有点特别，很多期房都在卖车位！

不由地让人疑问，为什么会这样？

归根结底，主要是i的问题！

此前房地产“一路高歌猛进”，开发商们都看不上车位这点的蝇头小利，再者车位的建设成本已经摊进房价里，后期放在手里还能继续“经营”赚钱。

而今年，天津楼市不景气，房子不好卖，开发商为了扩大眼前利润，不得以提前把车位拿出来卖了。

01

那么，车位到底价格多少合适入手呢？什么样的车位值得入手呢？

先来介绍几个项目车位的价格：

●海河金茂府车位35万；

●万科大都会车位14万；

●格调松间车位12.5万；

●万科紫台车位12万-15万；

●碧桂园中骏天寰部分楼座车位优惠价8万；

●富力又一城车位8.8万；

●富力新城车位4万；

●仁恒海和院车位14万；

●星河国际车位11万；

●中交樾公馆车位10万；

●新城樾风华车位9万；

●六和茗著车位8万；

●大唐盛世车位7万；

●运河文化城车位有两个档位，为18万、15万；

●华侨城碧桂园天境车位正常价13万，现优惠价10万；

●中建新丽壹号10月份特别推售车位4万一个；

●金侨瑞公馆新加推楼座，车位2万；

●另外，已售罄项目——泰达城河与海负一层车位13.5万、负二层车位12.5万，大唐印象车位6万……

可以看出，目前各项目车位的价格高低不齐，没有统一的标准，由开发商自主定价！

问题又来了！车位到底多少钱是一个合理的价格呢？

在此，365淘房根据市场经验，给出一个合理的定价区间：车位一般是房子单价的五倍，最多不能超过单价的六倍！(如果一个项目有多种产品，车位价格就按项目均价计算。)

如果车位价格比这个定价区间便宜，购房者就可以毫不犹豫下手了！

但是呢，个别项目车位会超出这个定价区间，这就需要根据实际情况，具体问题具体分析。

比如海河金茂府，一个车位就能卖到35万，相当于环城纯刚需项目小半套房子的价格，并且已超过项目单价50000元/平米的六倍！

为啥人家能这么豪横？

主要原因是，寸土寸金的海河沿线，确实没有地界儿停车，当然开发商能“坐地起价”！

02

在天津，车位基本上都没产权，在买车位的时候，签的都是20年的租赁权。

关于车位付款的方式，各项目情况都不一样。

有的要求一次性付款，有的可以贷款，贷款期限，最长贷款年限为9年，具体能贷到几年，主要看贷款银行的要求。

对于车位贷款形式，有的是信用贷、有的是装修贷，还有的是消费贷等，各有不同。（以下附带一张格调松间（南里）车位贷的产品介绍）

地下停车位，一般分为人防车位和非人防车位，两者最主要的区别是，人防车位产权属于国家，一旦遭遇战争或重大自然灾害，人防车位将会被国家无偿征用。

而在实际选择的时候，人防车位和非人防车位没有太大的区别，但最好明确区分自己选择的什么性质的车位。

除地下停车位，还有机械车位和地上停车位。

机械车位就是通过载车板的升、降或横移，变换空位存取车辆。

项目采用这种车位，一般都是实际停车位不够用，开发商用来凑车位配比的，而且这种停车位，后期需要维护、容易出故障……

除非不得以，要不然千万别选择这种车位。

地上车位分两种情况，一种是普通停车位，一种是公共配套车位，比如来访车位。

这两种情况中，只有普通车位，开发商可以拿出来卖。

关于小车位标准方面，直车位尺寸标准：宽2.5米，长大于等于5米，一般标配尺寸是2.5米×5.3米。

当然，开发商把车位做的越大越好！

斜车位尺寸标准：宽2.8米，斜长达到6米，两斜线的垂直距离还是保持2.5米的标准。

03

最后，我们汇总一下选择房车位需要注意的问题。

A.选择车位的时候，一定要看车位配比。

如果车位配比低，1:0.9或者1:08，后期很有可能车位紧张，如果有车位出售，赶紧入手。

如果车位配比高，1:1.1或者1：1.2，高于一户一个车位的配比，后期多余的车位就有可能出租，所以不必着急入手。

B.一般刚需项目，位置偏远，区域管制不严，有车的业主也不多，可以停在马路边，或者等开发商把车位拿出来出租。

C.现在天津的新房项目，基本上都是地下停车位。

在此特别注意一点是，选择的地下停车位最好要直通业主的楼栋大堂，千万别自己家距离停车位相隔“千里之外”！

D.对于实际，车位到底多少钱，是合适的？

那就得看，购房者买的车多少钱，如果有几十万的车，买一个十来万的车位是值得的。

反之，车才几万元，买车位却花十几万，就显得不合适了。

最低承受底线，也得车的价格高于买车位的钱。

还需注意的是，不是购房者买了车位，就“一劳永逸”，不用花钱了！当车位正式使用之后，还需要给物业交管理费，一般情况，每个月200元左右。

所以有比“经济账”，需要说一下，租车位的月租金包含管理费；买车位之后，还得花管理费。

事实已表明，情况允许的话，当然租车位更合适！

在此，小编再给大家说一个“拉仇恨”的消息！

知道深圳吗？房价最高达30多万一平的地方！人家的车位居然只租不售，而且车位的月租金还有统一价，仅仅250元，对比房价，简直就像不花钱！

E.最好选择带充电桩的车位，毕竟电动汽车是发展的主方向。

F.最后，我们来说一下实际选择车位的问题。

独立车位

该车位为两侧有建筑物和柱子，为独立车位，停在这里，不仅施展空间大，车门打开方便，而且不用担心蹭上旁边的车辆。

两个柱子间的两个车位

柱子的间距不是以标准车位的间距定的，如果柱子间的宽度不到三个车位的宽度，也只能画出两个车位，这种车位就比标准的宽，起码有一边不影响他人的车。

两个柱子间有多个车位

在两个柱子间有多个车位，最好不要选夹在中间的车位，有可能空间不够充足。

总之，车位一定要选择进出库方便、离电梯近、靠近停车场内的立柱、视野好、对着车道、不临弯道、不在角落，周边没有管道、阀门、消防器材、电控箱等障碍物的车位。

问政海南 | 海口水滨花园车位强租20年涉事开发商：按月租还不上贷款

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近期，水滨花园二期业主和开发商因车位强租20年的问题僵持不下，记者与开发商展开对话，他们坦言，水滨花园车位建设资金来源是从银行融资贷款，若按月租的方式，无法及时偿还银行本息，但也做出让步表态，在租金交付方式上可采取分期付款方式。

背景

业主张先生告诉记者，2011年6月，因海口市的城市规划，他们同意海口市政府的拆迁方案，并签署海口市拆迁安置协议书，于2014年9月份被安置在水滨花园二期的安置小区居住，但住进来了8年，房子的产权证明，却一直没有拿到。

地下机械车位陈悄摄

地下机械车位陈悄摄

记者调查发现，水滨花园二期是和平南路、文明东路贯穿工程建设、流水坡拆迁等项目的安置小区。据了解，水滨花园安置房建设项目的业主单位为海口市政府投资项目管理中心，代建单位为海口市美兰区招商建设投资有限公司（以下简称招投公司）。

接受采访的业主陈悄摄

早在2021年，水滨花园业主就曾联名向政府有关部门提交了投诉信。在一份落款日期为2021年4月27日的《关于水滨花园业主信访事项答复意见书》中，记者看到海口市美兰区住建局称由于2011年海口市发改委变更了该项目的安置住房投资差额解决方式，导致招投公司在项目建设中出现严重资金缺口，在招投公司垫付项目建设资金的情况下，仍无法使项目完成全面竣工验收工作，导致水滨花园安置户的房屋产权办理工作难以落实。

地下机械车位陈悄摄

简而言之，就是开发商招投公司资金出现了缺口，小区的业主入住了8年，小区还无法顺利完成建设通过验收，导致产权办不下来，而这也是车位租赁风波的导火索之一。

缺口

记者查询发现，海口市美兰区招商建设投资有限公司由海口市美兰区委、区政府批准设立的国有全资企业,受美兰区政府委托的国有资产运营机构。主要经营范围为房地产开发，项目招商引资，旧城改造拆迁等工作。

对于业主反映强烈车位20年起租的问题，记者在海口市美兰区招商建设投资有限公司的会议室内，见到了招投公司的总经理陈志超。

开发商出示的规划建设书陈悄摄

他坦言，水滨花园是政府投资的安置房小区项目，因出现了资金缺口的问题，安置小区的建设进程非常缓慢，以至于包括在消防设施、车位配比等问题都没有通过规划验收，招投公司垫资建设推进了小区工程进度，但到了停车位的建设，招投公司也无资金可垫付了。“我们为了能够快速建设车位，从银行贷款融资建设了车位，但银行给我们的还款期限不会是20年，我们的还款期限是三年，所以我们只能通过这么一种方式来收回投资建设的成本。”陈志超说。

记者问“那是否可以理解为被安置的老百姓来为这个资金缺口买单?”他回答：“投资建设的车位属于国有资产，如果还款的年限过长，也会造成财务成本的增加，国有资产也是属于老百姓的，所以我们要三年内把这个钱拿回来还给银行，并不能因为一个小区或者局部的老百姓让国有资产受损，这跟国有资产的增值保值也是不符的。”与此同时他表示，若大部分业主都不同意租用这个车位，“可能考虑引进其他社会资金。”

那水滨花园小区初始的车位建设没有计划资金吗？为什么要走到让小区业主交20年租金来还车位贷款这一步呢？陈志超向记者出示了一份海口市发展和改革委员会（2011）796号文件，他表示水滨花园第一版的规划建设资金由政府兜底，但过了几个月后，最终审批落实的终版规划文件中，把关于车位这一块的计划资金给剔除了。“也就是说，后面政府只出一部分钱，另外一部分钱由小区的车位及商铺带来的收益自筹解决。”同时，陈志超表示，在车位建设资金出现困难时，曾多次发文向美兰区政府求助财政拨款来推进建设。“但一直未通过，至于为什么一直无法申请下来，这明显超出了我所能解释的范畴。”

回到本次业主和开发商之间的症结点，车位租赁的年限有没有缓和的余地呢？陈志超表示，目前也在考虑采取分期付款的方式来进行收租，“但我们20年起租的立场不会改变，我们对一些经济比较困难的业主可以考虑让他三年之内分期付清租金，他们（业主）要我们不要强卖，但是他们也不能强买，要我们一个月一个月租给他们，会拖垮了我们的银行贷款。”

心声

29日，记者在海口水滨花园内再次走访，听取了业主的心声和诉求。

业主李先生表示，业主也不是蛮不讲理的人，因为现在产权办不下来，业主们希望可以保持现状，等小区通过竣工验收产权办理下来后，可以再跟开发商商量长租的问题。“我们业主现在对于小区的产权证明最终能不能办下来都没有一个底。”李先生说。

与此同时，李先生表示，现在小区停车库只初步建设了机械车库，对于车库的安全监控设施，车库环氧地坪等配套设施都没有建设完成，业主也无法在这种未彻底完成的条件下与开发商签订长租协议。“开发商只跟机械车库的维保单位签了三年的维保期，这样让我们怎么敢租20年,万一三年后开发商不购买维保服务了，我的车在半空中因为机械链条故障下不来，叫天天不应叫地地不灵，这中间我们都要承担很多风险。”李先生说道。

开发商出示的规划建设书陈悄摄

另一位业主陈大爷告诉记者，“我们不是商品房或者经济适用房具有一定的经济实力，我们大部分都是下岗退休职工，都是农民，为了响应城市发展安置在这里。当时未通过验收就违规交付就让我们搬进来，现在却让我们来背负本不属于我们该背负的东西，我们之前的房子有房产证，现在搬过来反而没了房产证，现在还要为这个车位的事情这么闹心。”这位业主称，小区内车位的问题和当初交房未通过验收一定关系，现在严重影响了业主子女上学、房产质押等问题，同时他表示，现在希望开发商能够尽快公布房产证实际进展情况，计划需要时长，若未能完成需公示原因，“如果产权的问题解决了，车位的问题也迎刃而解，我们苦苦了8年需要有知情权。”他说道。

记者从白龙街道工委副书记、办事处主任陈施明了解到，街道办已组织了包括住建部门、市场监管部门和开发商、业主等多方定于31日再召开一次协调会，我们也希望问题能早日得到解决。

北京楼市：北京车位升值性表现如何？

大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！

以下内容为【京爷说房】公众号粉丝问答

关注“京爷说房”【微信公众号】，加入【知识星球】“京爷说房”进行提问和获取资料，有问必答，全程指导。1、提问：京爷你好，想咨询一下北京小区买车位的事。家里小区地上地下的车位都比较充裕，大部分时间停车没问题。一方面买下来确实方便，车位带产权将来也不会亏，另一方面买比租确实贵太多了，而且过几年会考虑卖房置换，这种情况是继续租还是尽量买一个？

回答：你好，在北京历史数据中，车位的升值性表现并不是太好，有些甚至没怎么动。主要原因是外部人不好买入，而且没有金融属性，泡沫起不来。其实这跟北京的房价是不一样的，毕竟北京的房子可以接受全北京的买家买入，而且能贷款，这样升值才快。稀缺性和金融属性是决定价值的关键点。如果你是长期居住，那买一个倒是比较有必要，毕竟刚需，如果过几年要换，那就没有要折腾了，租就是了。详见星球资料《京爷北京买房十大顶级思维》

2、提问：请问京爷，最近在看南三环三环新城/万年花城的房子，觉得南边发展一般，所以想看看东三环双进，百子湾那边的，请问下京爷从增值的角度这俩地方哪个好一些呢？600万上下的两居

回答：你好，各有优缺点吧，三环新城/万年花城虽然地处南城，但在南城中属于好地段了，而且小区次新，有一定性价比或者稀缺性，保值性还不错；双井，百子湾附近，600万两居，其实较难买到好的小区，但板块还可以，所以保值性没问题。总体来看，各有优缺点，升值性没有太大的差距，从你自己的居住属性出发选择即可。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》

3、提问：京爷好，我发小目前和父母住王府井，几年内也还是会住王府井，金融街上班。总首付280万（总价55-600）买朝阳，首套首贷，想春节前出手，希望未来升值性好一些，想要两居，房龄尽可能新一些。想着是东四环或五环，离地铁别太远（头几年先出租），板块上您有推荐吗？他自己目前看了高碑店兴隆家园2居，青年汇佳园的1居，管庄远洋一方的2居。

回答：你好，如果从配套、流动性、升值性角度来看，热点板块次新一居或者两居都可以考虑。选择一居和两居就得看咱们的需求了。从一居来看，其实你选的青年汇就还不错，升值性和流动性都比较突出。如果是想要两居，像附近的国美就还不错，地铁稍微有点儿距离。你提的兴隆家园未来有地铁，虽然品质一般，但性价比还不错，可以考虑。管庄远洋一方还是远了一些，当然盘非常不错。详见星球资料《这些二手房跑赢大盘》

4、提问：你好。总价650万以内。希望找次新小区20年以内的，希望房子结构好一点，目前目光集中在北苑和立水桥，有以下几个纠结的小区：

①老北苑这边，望春园等一系列园，塔楼人口密度过大，担心楼损耗太大，品质下降过快。这个担心对吗？

②新北苑感觉没有能拿得下的二居，有没有建议的小区？

③立水桥挑中了两个小区：北京北和明天第一城五号院。这俩小区您怎么看？哪个值得入手呢？

你好，我的回答如下：

①老北苑价格不如新北苑的原因就是楼龄老，密度大。不过毕竟价格低，也不算老破小，受众人群还是不错的，不用担心。特别是望春园新一些，有稀缺性，保值性和升值性都不错。

②可以重点看看中国铁建国际城，应该有小两居选择，还不错。

③两个各有优缺点吧，教育方面都是【菜鸡互啄】，都差不多。总体来看，可以重点考虑北京北，热度高一些。相关房源可以直接在咱们的小程序中查找

5、提问：①首套，在达官营上班，我老公在798，未来可能会去中关村，现在只有2人，未来1-2年考虑生宝宝。刚需上车，首付在170万以内，至少2居，最好能兼顾保值性，您有没有推荐？

②最近在看芳园里、丽都职工公寓的房子，您感觉对于我们来说是否合适？这两个小区房价趋势如何？

③富华家园的房子我们也有在看，但地理位置上差一些，不过房子新一些，这个小区您感觉怎么样？

回答：①既然你的老公在798，而且未来可能会换到中关村，那还不如选一个安贞、惠新西街、西坝河之类的板块，配套齐全，保值性也还不错，而且如果换工作了，上班也方便。你的预算可以考虑小两居，尽量找管理好点儿的就行，比如西坝河东西里独立管理的房子。

②芳园里有点儿老，丽都职工公寓稍微好点儿。这里的房子除了离你老公近一些，其他没有什么太大的优点，升值性一般，毕竟整个板块都不行，又不是稀缺次新。

③富华家园，小区不太突出，而且交通对其价值影响较大，而且你们也得考虑通勤的问题。可以查询咱的小程序进行比价，小区和大盘比价，小区与小区比价

以上内容为【京爷说房】公众号粉丝问答

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大数据：

《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》

《独家楼市大数据实时监测，这些板块正在上涨》

《北京各小区历史收益统计，让你成为投资专家》

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