买房的人注意了！南宁个人自愿缴存住房公积金政策有变化

11月16日，广西区直住房公积金管理中心(简称“区直中心”)发布了《个人自愿缴存住房公积金实施办法(修订)》(以下简称“办法”)。修订后有何变化呢？区直中心相关负责人何苗对在解读通知时称，此次修订，意味着非单位缴存人员的住房公积金“福利”扩大了，自愿缴存人员受益力度更大。

修订之后有四项新变化

2018年9月，区直中心推出了个人自愿缴存住房公积金的政策。2020年，区直中心对个人自愿缴存住房公积金实施办法进行修订，何苗解读了修订之后的几项变动内容。

四项新变化

1

新增线上业务办理渠道。业务办理渠道有线上和线下两种办理方式。“线上方式”是指缴存人自行登录区直中心手机APP办理开户“线下方式”是指缴存人前往受托金融机构承办网点申请开户，中心对自愿缴存线上和线下办理的业务均实行每月自动扣缴。受托金融机构承办自愿缴存业务网点详见文后链接。

2

缩短申请贷款的缴存时长。自愿缴存人员由原来的“正常连续汇缴住房公积金满12个月，可申请住房公积金贷款”修改为“正常连续汇缴住房公积金满6个月，可申请住房公积金贷款”。比如李先生2020年1月起，办理了个人缴存业务，此前，他在2021年才能办理公积金贷款，但调整后，现在他就具备申请公积金贷款的资格了。

3

使用积分倍数增加。为鼓励灵活就业人员多缴长存，享受贷款额度倍数由原来的8倍增加为14倍。

比如，李先生一年共计缴存了30000元。以前，他可以申请的贷款额度是24万元。现在，他购买首套住房的，累计倍数为10倍，可以申请的贷款额度是30万元。

同时，根据缴存时长、住房情况、社会贡献等设置积分，1分对应1倍，正常连续缴存满5年积2分，属首套或首次使用住房公积金贷款的积2分。属退役军人、劳动模范、见义勇为先进个人、脱贫攻坚带头人、烈士遗属等突出贡献群体的自愿缴存人员积2分。

假如李先生是退役军人，再加上他是首次购买住房，那么他的积分倍数为12倍，可以申请的贷款额度就可以变成36万元。

4

降低缴存门槛。由原来的“自愿缴存人员缴存满2年可办理销户提取”修订为“自愿缴存人员停缴满6个月可办理销户提取”，合理设置缴存人员退出机制。

个人缴存公积金有何好处

小陈2018年大学毕业后，在私营企业就业，公司没有给员工统一缴存公积金，而后小陈办理了个人自愿缴存业务。

“想不到确实帮了不少忙。”小陈说，他在父母的支持下，近期正打算购买一套住房，需要贷款56万元。向银行申请商贷利率上浮20%，贷款30年，利息总额达到了63万元，每月还款额要3300多元。后来，想到自己是个人缴存了公积金的，便向公积金中心提出了申请，公积金中心的工作人员帮他算了一笔账，同样是贷款30年，他支付的利息总额仅为31万余元，每月还款的数额为2400余元。

“压力真是小了很多。”小陈说，当时缴存的时候，只是觉得给自己存点钱，不然平时都花光了，结果到了购房时，真的用上了。

据区直中心粗略统计，实施个人自愿缴存公积金两年来，有约1500名个人开始为自己缴存公积金，主要涉及的人群为个体工商户及其雇用人员、自由职业者及灵活就业人员等。截至目前，已申请使用住房公积金贷款的自愿缴存人员约十余人，已发放贷款300多万。为了推进新型城镇化建设，进一步扩大住房公积金制度的覆盖面，今年修订之后，对个人缴存人员更有利。

办理个人缴存业务不麻烦

哪些人能办理？需要什么材料？在哪里办？

很多市民觉得有“福利”的政策，办理起来都很麻烦。记者向最近办理该业务的市民调查了解到，其实办理公积金个人缴存容易且方便。

小王是一名年轻人，他在南宁做小生意，听到人家使用公积金贷款买房，利息少了很多，他便前去咨询，发现自己也可以缴存公积金。他扫码下载了区直中心APP，安装后按照提示进行自主开户，进行身份认证后，无须上传其他材料，就可以提出申请。提交后，由区直中心进行审核，两天他就收到开户成功的短信了。

相关负责人提醒称，目前，线上办理暂仅支持招商银行、工商银行持卡客户。

不太擅长网上操作的人员怎么办呢？

相关负责人提醒称，线下办理有多个网点，市民只需带上身份证、银行卡等材料，向银行申请开户，银行会现场进行审查并签署协议，然后提交给区直中心，经区直中心审验通过后，银行就会通知市民签领协议。

区直中心线下办理

个人自愿缴存公积金的网点

1.建设银行南宁民族大道东支行

地址：民族大道89-1号金禄大厦一楼

电话：0771-5858003

2.交通银行东葛西支行

地址：东葛路29-1号荣和中央公园1号楼

电话：0771-2801347

3.广西北部湾银行南宁市新城支行

地址：东葛路66-1号

电话：0771-5850789、5832569

4.南宁市区农村信用合作联社建政分社

地址：东葛路107号林海大厦一楼

电话：0771-5613780

缴存比例和额度

自愿缴存人员缴存比例统一为12%。月缴存额为月缴存基数乘以缴存比例。月缴存基数下限不能低于上年度最低月工资标准，上限不能超过统计部门公布的2019年度平均工资的3倍。

以2019年度为例，月缴存额下限为1680元×12%=202元，月缴存额上限为22747元×12%=2730元。

来源：南国早报

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来源：南宁广播电视台

提问：100万的首套商品房，每月要还多少钱？

首付30万，贷款70万，按揭30年。

答：每月还款的多少取决于你贷款的方式和还款方式。贷款选择有两种：（1）商业贷款，（2）公积金贷款。两种还款方式：（1）等额本息，（2）等额本金。每月的还款方式通过组合有四种：

（一）商业贷款，等额本息计算

按照银行基准利率4.9%计算，贷款总额70,0000元，贷款360期，每月需还款额度固定，为3715.09元。

还款总额133,7431.34元，需额外还总利息63,7431.34元。

（二）商业贷款，等额本金计算

按照银行基准利率4.9%计算，贷款总额70,0000元，贷款360期，每月需还款额度梯度减少，第一个月为4802.78元，每月减少7.94元。最后一个月需还款1952.38元。

还款总额121,5929.17元，需额外还总利息51,5929.17元。

可以发现，等额本息方式还贷每月还款额稳定，但还款总额比等额本金方式还贷要多十二万余元，用等额本金比较划算。

（三）公积金贷款，等额本息计算

按照银行基准利率3.25%计算，贷款总额70,0000元，贷款360期，每月需还款额度固定，为3046.44元。

还款总额1096719.92元，需额外还总利息396719.92元。

（四）公积金贷款，等额本金计算

按照银行基准利率3.25%计算，贷款总额70,0000元，贷款360期，每月需还款额度梯度减少，第一个月为3840.28元，每月减少5.27元。最后一个月需还款1949.71元。

还款总额1042197.91元，需额外还总利息342197.92元。

可以发现，等额本息方式还贷总额比等额本金方式还贷总额只多5万余元，用等额本金比较划算。

房贷利率“换锚”，每月要还多少贷款？

（ICh/图）

早在一个多月前，中国人民银行就发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。

此前，各银行在发放个人住房贷款时，主要参照央行发布的贷款基准利率进行上下浮动。

LPR是由首批9家报价行（包括工商银行、农业银行、中国银行等）首先报出本行最优质客户的贷款利率，然后由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并对外发布的平均利率。相比此前的贷款基准利率，LPR能更好地反映信贷市场的供需情况。

房贷利率“换锚”后，会带来什么变化？

其实对于已经购房正在还贷的人来说，是没有影响的，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。新规针对的只是2019年10月8日以后新发放的个人住房贷款。

对于10月8日以后贷款买房的人来说，是否要偿还更多利息？

不一定。按照新的定价基准，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（BP，1个基点为0.01%）。

以2019年9月20日央行发布的LPR最新报价利率来看，1年期为4.20%，5年期为4.85%。由于个人住房贷款大多为5年期以上，这意味着，商业性个人房贷利率的最新标准为：首套利率不低于4.85%，二套利率不低于5.45%。

上海易居房地产研究院发布的《中国LPR房贷利率报告》中，选取了国内14个重点城市进行研究，发现如果以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的贷款案例进行成本测算，房贷利率“换锚”后，14城平均首套房的月供额比过去大约增加6元，而二套房的月供额比过去大约增加15元。

南方周末记者从多地银行了解到，目前广州、深圳、上海等地均已执行新的定价基准LPR，但在LPR的基础上增加多少基点，情况各异。

如深圳的房贷利率就比过去提高了。以9月初提前试水LPR房贷的招商银行深圳分行为例，该行工作人员对南方周末记者说，该行9月5日起就开始执行新利率，按照央行8月20日公布的LPR为基准，首套房贷利率为5.15%，二套房贷利率为5.45%，较“换锚”前利率分别提高了0.005%和0.06%。

假设按照贷款100万元、30年等额本息方式进行还款，那么该行整个贷款期限的利息比此前分别多了1108.85元（首套）、13497.03元（二套），平均每月多出3.08元（首套）和37.49元（二套）。

佛山的贷款利率却降低了。佛山一位国有大行工作人员告诉南方周末记者，目前该行首套和二套房贷利率在LPR利率上分别增加63和85个基点，即10月的首套房利率为5.48%，二套房利率为5.70%，较未“换锚”前的利率分别降低了0.16%和0.18%。

上海较为特殊，作为全国房贷利率的长期“洼地”，甚至在“换锚”后，低于全国最新LPR。一位招商银行上海分行的工作人员向南方周末记者表示，上海的房贷利率变化不大，为了保持上海房地产市场的稳定态势，上海房贷利率初步为首套个人住房贷款利率不低于LPR减20基点，最低约4.65%；二套个人住房贷款利率不低于LPR加60基点，约5.45%。

城市间房贷利率之所以有所差异，是因为各地房地产市场以及银行资金、风险等因素有所不同。

央行在近期发布的公告中提及，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

南方周末记者观察多地房贷利率变化发现，以10月“换锚”后的利率来看，一二线城市房贷利率大多略有上升，部分三四城市则略有下降。

广州克而瑞首席市场分析师肖文晓亦向南方周末记者表示，LPR在各地的加点标准依然是“因城施策”，最终结果相较基准利率时期，有的低一些，有的高一些，但总体是稳定的。

今后，LPR利率每个月将更新一次。但新规明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可自行选择。

也就是说，如果借贷双方约定1年后调整贷款利率，而1年后贷款利率比上年低，购房者即可按照降低的利率去还贷；但若利率上升，也要随之承担加息压力。

不过，在2019年8月20日举行的国务院政策例行吹风会上，中国人民银行副行长刘国强曾表示，房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。“但可以肯定的是，房贷的利率水平不下降”。

南方周末记者卢宝宜