“全款买房”和“贷款30年”买房，哪个更划算？曹德旺给出答案

随着房地产的下行，房子越来越难卖，地方财收不断下降，越来越多城市开启了房价下跌模式。

据统计，10月份加入下跌通道的城市又增加好几个，比如70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市比上个月又增加了4个，现在已经多达58个；二手住宅销售价格环比下降的城市比上个月增加1个，现在已经达到62个；

而从各等级城市来看，目前，无论是一二三线城市新房还是二手房，价格环比全线下跌。其中，一二三线城市新建商品住宅销售价格环比分别跌0.1%、0.3%和0.4%，二手住宅环比跌幅分别为0.3%、0.5%、0.5%。

下跌的趋势还在蔓延，不少专家大佬以为，只有通过两方面着手，才能有效缓解下行压力。一方面给供给端提供融资支持、预售资金盘活等；另一方面加快降低普通大众的购房门槛和成本，鼓励刚需及改善型需求入市。

其实，关于鼓励刚需及改善型需求入市，今年以来，各个地方已经出台了各种政策，包括央妈今年也三次下调了与房贷利率有关的五年期LPR利率。

如今，刚需买房不仅仅首付低了，而且有些城市的房贷利率甚至降到了“3时代”，除此之外，不少地方还给予购房者上万元的购房补贴，针对那些有孩子的家庭，特别是多孩家庭，给予的补贴就是更大。

那么，房价下跌、购房门槛越来越低，对于那些确实有需求的家庭，眼下究竟是全款买房，还是贷款30年买好呢？哪种方式购买更划算呢？

关于这个问题，有不少业内人士认为，不管购房者是否有实力全款买房，建议还是选择“贷款30年”买房更好。理由很简单：

其一，虽然贷款30年买房的压力不小，但随着工资收入的不断上涨，购房者的还贷压力就会不断下降。缓过这几年，以后还款都会很轻松。

其二，如果贷款买房，首付三成以后，剩下的资金就可用于做其他更高收益的投资。比如，如果贷款利率只有4%，但投资收益可获得的6%，相当于用银行的钱买房以后，还实现了2%的收益。如果全额买房，花光了所有的流动资金，将来即使遇到更好的投资机会也只能含恨错过。

不过，个人以为，普通人如果有经济实力，还是建议“全款买房”。原因有几点：

第一，出于压力来考虑，全款肯定日子会过得更轻松一些，因为没有高负债，不用考虑每月的房贷。而且，不论商贷利率再低，贷款30年，利息总额都不低。就拿现在普遍的4.3%的贷款利率来计算，100万的房子，贷款70万，30年的利息支出起码也得50几万，相当于可以购买一套小户型房子。所以，贷款30年买房并不划算。

第二，专业人士以为，有全款资金也尽量选择贷款30年买房，多余资金可以用来投资比房贷利率更高回报的金融产品。可实际上，这一点对于普通老百姓来说，压根不现实。更确切地说，对80%以上购房者都不现实。因为普通老百姓的投资技巧和经验都不丰富，要想长期跑赢银行的房贷利率难度系数太大。

要知道，就段永平这样的炒股高手也仅仅以通胀作为自己的机会成本买卖股票，普通人想要在投资市场长胜，几乎为0。

现实情况99%的人的结果是，拿着剩余资金用于投资高收益品种，最终却是越投资越亏损。要知道往往高收益投资的背后藏着高风险。所以，千万不要把那些高收益投资品种想得那么美好，也千万别高估了自己的判断。

第三，贷款30年买房需要人们必须面对的一个残酷事实就是：没有人能保证自己的收入能一直稳定上涨。在大的环境不好、及整体经济状况较差、或者伴随着年龄的不断上涨等不可抗力因素出现时，收入水平极大可能出现不可避免地下降。

就比如这一次疫情，楼市带动经济飞速发展20多年，这期间没人怀疑自己将来会越来越好，大家不担心未来的收入，过分消费，提前消费。结果，疫情三年，收入停滞或是大幅度下降，导致很多人因此债台高筑，还不上房贷，最终被走上停贷断贷的道路。

显然，“贷款30年”买房，所要面临的不确定性实在太大。

而就当下的大环境，以及房子供给与需求之间的不平衡，外加房价实在太高，企业家曹德旺在几年前则表示：年轻人可以不用顶风而上买房居住，与其花大价钱去买房，倒不如选择租房来居住。

其实，不论如今站在什么角度去衡量，曹老的话，对于生活在绝大多数城市的年轻人来说，都是一个非常实用的建议。

如果所在城市的房子现在已经出现明显的供大于求，考虑到将来人口流入及产业经济不足，房子有价无市，抑或是房价不断下跌，未来如果出现燃眉之急，想要以房子作抵押、抑或是卖房解决此困局，几乎不可能。

所以，如果以解未来之困为由贷款买房，倒不如提前做好规划，将每月可供房的资金储蓄起来，来的更现实。

既然看到这，就顺便点个赞吧！

干货：房贷利率差异如何吃掉你的几十万？

24岁，大学毕业的第二年，存款不到5万买了套首付近30万的房子（详见往期文章25岁，我瞒着父母买了房。）

28岁，存款10万，又买了人生中的第二套房。

两个月后，又帮忙存款仅一万的小叔子买了套洋房，首付15万。

在买房这事上，也算有些经验了。前面聊买房的事共介绍了六点：

1.二手房和新房，选哪个？2.地段v价格，什么更重要？3.首付足够的小户型v一步到位？4.是不是买房的好时机？5.先借钱买房v攒够钱再买？以上5点详见往期文章：五年后，我买了第二套房！

6.让人又谢又气的中介（详见上期文章这14000，花得到底值不值？）

今天继续聊：7.利率差异如何吃掉你的几十万。

上期有说到，我买的第一套房子，因为中介嫌公积金贷款办理麻烦且无贷款服务费，所以最后我用的纯商贷。

当时的商贷基准利率是4.9%，首房首贷还贷款利率上浮了15%，最后执行利率是4.9%*（1+15%）=5.635%。

而当时的首房首贷的公积金贷款利率为3.25%。

同样是贷款30年，一年后我转完公积金贷款，两个月供差了约900元。

当然，我当时公积金最高可贷40万，原商贷比40万多一些，具体已经不记得了。但我们同样以40万30年等额本息计算，两者月供差异为563.06元！利息总额差异为20.27万！

我这还是才40万哟，利息差异能到20万！

那如果是100万的本金呢？利息总额差异为50.67万！

是不是也挺惊讶的？

你说这是公积金贷款嘛，国家福利。不满足公积金贷款条件怎么办？公积金贷款额度能有多少？

今年买房时，又一次关注了房贷利率这事，汇总了下信息，就觉得今年是个买房的好时候：

1.贷款市场报价利率LPR持续下调。五年期以上为例，从2019年的4.85%，到2022年9月的4.3%，降幅较大。

2.房贷利率执行政策变化：2019年初为基础利率（4.9%）上浮20%，执行为5.88%；2022年多为LPR减20个基点，目前大部分城市执行为4.1%，另有一些城市降到4%以下。

3.公积金贷款利率下降，五年期以上3.25%降为3.1%。

4.多子女家庭公积金公积金贷款优惠（重庆）：

二套房首付比例由40%下降至30%（多子女为25%）；

个人最高贷款额度由40w提高至个人50w(多子女60w)，家庭最高贷款额度由80w提高至100w(多子女120w)；

中心城区以外非公积金住房不纳入套数核查范围；

川渝公积金“互认互贷”。

综上，目前首房首贷，商贷执行利率为4.1%，公积金贷款执行利率为3.1%。若同样贷款100万30年，等额本息还款方式，商贷和公积金贷款利息总额差异为20.23万。

商贷2019年初的执行利率5.88%，与2022年11月的执行利率4.1%，100万30年等额本息还款方式，利息总额差异为39.11万！

更不用说某些地区2019年执行利率达到6%以上的了，之前LPR调整的时候，就看到许多评论表示房贷利率太高，后悔莫及。

2022年12月13日凌晨，通信行程卡正式下线，一个时代又在离我们远去。我跟宝爸感叹，我们可能算是帮小叔子抄了个利息的底。当然，也有可能还没到底，所以我说可能。

回头看，我们知道LPR下调以及房地产市场不景气，多半也是受疫情影响到的。

那么现在防控政策发生变化，未来的利率和房地产又会如何发展呢？我们拭目以待。

11月LPR保持不变，办理贷款还需要等吗？

快年底了，房贷一族们都翘首以盼，期待央妈能再发个“红包”，利率再降一降。虽然11月15日央行的MLF操作，已预示着11月LPR大概率维持不变——

11月21日，最新一期LPR报价出炉：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均维持不变。至此，LPR已连续3月“按兵不动”。靴子终于落地了，大家也许有点小失望。

其实，最近大家最纠结的一个问题就是，年末房贷利率还能不能再降？与此同时，又担心转过年2023年1月份利率又回升。由于人民银行三季度货币政策执行报告中提到，LPR减20个基点阶段性政策执行到年底，到期后将自动恢复。因此，大家最近都很焦虑。那么，贷款到底是现在办，还是再等等？下面，小编以银行人的视角，为大家作几点分析。

之一：年底前房贷利率还会降吗？

这是大家都很关注的一个问题。按照之前大多业界专家的判断，年底前可能还会有一次降准或降息。降准其实对房贷利率没有直接关系，影响不大，所以其实11月份LPR还是很受期待的。但是在11月份LPR降息落空之后，留下的机会也只有看12月份LPR能否降息了。目前看，12月份LPR能否调降，存在分歧：

一种认为仍存在下调可能性，理由是：一是考虑到稳增长、控风险，降低实体经济和市场主体融资成本，协力支持房地产市场平稳健康发展，进一步引导贷款利率下行十分必要。二是央行三季度货币政策报告中，提到房地产方面将持续提供政策支持。三是近期银行启动新一轮存款利率下调，在此带动下，5年期LPR报价仍有下调空间。

另一种认为下调可能性偏低，理由是：一是此前密集出台稳楼市政策，且阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限，降低了调整利率的必要性。二是银行净息差持续收窄，盈利压力增长，动力不足。

那么，12月份到底还能不能再降息？在小编看来，我们可以重点关注一下11月21日，也就是在LPR公布的当天，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，其中“关爱楼市”的部分占了超过一半。其次，正在召开的2022年金融街论坛，“一行两会”的高管纷纷都特别提到房地产。因此，小编认为，12月份降息仍值得期待。

之二：明年房贷利率会回调吗？

关于房贷利率，最近网传12月之后LPR-20BP政策优惠将会收回，利率年后上涨。这源于11月17日人民银行官微发表的《2022年第三季度货币政策执行报告专栏》中，原话是这样表述的：针对首套住房商业性个人住房贷款，是阶段性的，2022年底到期后原有政策将自动恢复。

如果按报告字面理解，也就是说，LPR减20个基点4.1%利率止于2022年底，明年恢复上调后，首套房最低利率LPR底线就是4.3%了。

但结合全文会发现，这个所说的“年底到期后自动恢复”，并不是收回LPR减20个基点的首套房贷优惠，而是收回一部分城市在“LPR减20个基点”的基础上进一步利率下调的部分。

也就是说到年底，9月29日的这个政策就作废，所有城市一视同仁。真正要回调的城市，是那些针对2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。比如今年10月份利率下调到4.1%以下的山东济宁、湖北黄冈、广东清远和阳江、浙江温州和舟山等这些城市。

根据国家统计局公布的70个主要城市数据，符合条件的只有23个。比如：对于青岛来说，由于不是连续三个月下跌的城市，之前利率并未在下调20个基点基础上再取消下限，降到4.1%以下，因此本来就不在适用该政策的城市名单里，所以就根本谈不上房贷利率回调这一说。

由此可见，年底利率回调的城市是指那些利率比LPR-20BP还要低的极少数城市，对目前利率等于或高于4.1%的城市无影响。

之三：青岛的房贷利率会怎样？

依小编所在的城市青岛看，近期也有很多人咨询，买房贷款是现在办，还是再等等？在11月份LPR已落地不变的情况下，小编认为可以抓紧办理了。主要基于以下几点：

一是年底前降息有可能，但现在办不受影响。如果你非得等到12月20号LPR出来之后办理，即便到时候降息，那时距离年底也只有10多天时间，银行又面临年终决算，时间已经非常紧张，放款有可能来不及。如果明年1月贷款利率政策真有变动回调，那就得不偿失。并且，即便现在办理贷款，银行放款一般约定重定价起息日为每年1月1号，即使12月份LPR下调，明年1月1号也照样可以享受利好，不会受影响。

二是明年房贷利率“回调”不涉及青岛。如前年述，由于青岛不是连续三个月下跌的城市，因此利率一直维持在LPR-20个基点4.1%的水平，并未取消下限利率破“4”。因此，即便2023年1月开始利率回调的话，不涉及青岛。当然，由于当前楼市低迷，不排除到期后央行继续顺延9月29日政策，对自9-12月连续三月下跌的城市，可以扩大范围取消下限。但是从央行这次报告中看出并没有那个意思，试想想，如果计划到期顺延，报告会表述为“视情况”自动恢复。

需要注意的是，目前我们从理论上理解的政策是这样。但是，明年初如果央行连LPR下调20个基点政策也收回呢？一旦回调，那利率影响还是挺大的。20个基点的差距，如果以贷款100万元30年计算，每个月能差距120元左右。即便12月份LPR下调，幅度也远没这个大。因此，从这一角度看，小编认为，在年底前如果有办理贷款的，还是应该抓紧，没必要押注赌政策还会延续。

三是目前的房贷利率已处于历史低位，触底反弹的几率大。当前我们的房贷利率水平，无论从国际、还是从国内形势看，都处于历史低位，值得“珍惜”。从国际形势看，国外利率现在基本都涨到5-6%水平了，美国上周房贷利率已达到7%，并且美国加息至少还有2轮。从国内形势看，目前执行的5年期LPR4.3%这个报价，已经是自1991年以来房贷基准利率出现过的最低值。可以说，全国的房地产贷款利率也降到了三十年来的最低。在这个利率水平贷款，你还有什么可遗憾和后悔的呢？