签了买房合同后贷款没办下来，夫妻俩要退房支付20万元违约金

现代快报讯（通讯员王亚燕记者严君臣）夫妻俩签订合同，购买了总价150多万元的一套商品房，并支付了40万元房款。后来没能按约办理银行贷款，剩下的110万元始终没有支付，夫妇俩还表示想要退房。8月9日，现代快报记者了解到，日前，江苏如东法院对此案进行了调解，最终这对夫妇支付了约20万元违约金。

据了解，2021年5月，王某夫妇与如东某房地产开发公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：王某夫妇购买商品住宅一套，总价款150余万元，购房款采取分期付款方式，合同签订时付总房价款的20.60%，2021年10月27日前以银行按揭贷款方式支付剩余价款；买受人逾期付款超过90日后，出卖人解除合同，买受人按合同约定总房价款的15%支付违约金；出卖人不解除合同，合同继续履行。

合同签订后，王某夫妇支付房款约40万元，后未能按约办理银行按揭贷款手续，尚欠欠付房款110万元。2022年5月份，房地产开发公司诉至如东法院，要求王某夫妇支付逾期购房款和逾期付款违约金。案件审理过程中，王某夫妇要求退房。经如东法院主持调解达成一致协议：双方签订的购房合同解除，王某夫妇支付违约金约20万元。

法官提醒，任何消费都要量力而行，房产属高价商品，购买前更应正确评估自己的购房能力，以免因欠付房款构成违约，自身蒙受巨大经济损失，也不利于消费市场正常运行。

（现代快报全媒体）

《民法典》后，“违约金过高”的认定依据+方法+举证+调整原则

来源：最高判例、法务之家

转自：山东高法

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本文从《民法典》、“九民纪要”、司法解释、最高法院案例出发，对《民法典》实施后，“违约金过高”的认定依据、原则、方法以及调整方式等进行全面梳理，供读者朋友参考。

一、《民法典》的相关规定

第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：

（一）停止侵害；

（二）排除妨碍；

（三）消除危险；

（四）返还财产；

（五）恢复原状；

（六）修理、重作、更换；

（七）继续履行；

（八）赔偿损失；

（九）支付违约金；

（十）消除影响、恢复名誉；

（十一）赔礼道歉。

法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。

本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。

划重点：根据《民法典》第179条第1款以及第3款规定，支付违约金和赔偿损失都是承担民事责任的方式；支付违约金和赔偿损失既可以单独适用，也可以合并适用。

第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

划重点：损失赔偿的数额应当相当于因违约所造成的损失，该损失包括合同履行后可以获得的利益，但是不得超过违约方签订合同时可预见的损失。（以下称“损失范围”）

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

划重点：

1.违约金数额认定的两种方式：以合同约定违约金数额为准，或者以合同约定的损失赔偿额计算方法计算的结果为准。

2.违约金过高或过低，均可请求适当调整。

3.违约方支付违约金后，还应当继续履行债务。

二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日修正）的相关规定

第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

划重点：

1.在商品房买卖合同纠纷中认定违约金是否过高是，可直接引用该条规定；当违约金超过造成的损失30％时，即可认定为“违约金过高”，应适当减少。

2.该规定应仅适用于商品房买卖合同纠纷，对于其他类型的双务合同，不应直接引用该条规定作为认定依据。

3.原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第29条第2款的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。由于该司法解释已经废止，在审判实践中不应再将此规定作为认定违约金是否过高的直接依据。

三、《全国法院民商事审判工作会议纪要》（“九民纪要”）的相关规定

50.【违约金过高标准及举证责任】认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。

划重点：

1.认定约定违约金是否过高，应以违约所造成的损失（包括合同履行后可以获得的利益）为基础进行判断。

2.借款合同之外的双务合同，不能以LPR的4倍作为判断违约金是否过高的标准。

3.认定违约金是否过高时，应当结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。

4.认定违约金是否过高时，应当由主张违约金过高的违约方对违约金是否过高承担举证责任。

四、《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》（法〔2021〕94号）的相关规定

11.民法典第五百八十五条第二款规定的损失范围应当按照民法典第五百八十四条规定确定，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过民法典第五百八十四条规定的损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。

当事人请求人民法院减少违约金的，人民法院应当以民法典第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁判。约定的违约金超过根据民法典第五百八十四条规定确定的损失的百分之三十的，一般可以认定为民法典第五百八十五条第二款规定的“过分高于造成的损失”。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当承担举证责任相对人主张违约金约定合理的，也应提供相应的证据。

划重点：

1.“损失范围”即民法典第584条规定因违约所造成的损失，其中包括合同履行后可以获得利益，其上限不得超过违约方订立合同时可预见的损失。（以下称“损失范围”）

2.调整（增加）后的违约金数额不得超过前述“损失范围”。

3.增加违约金后，不再支持赔偿损失。

4.调整违约金应以“损失范围”为基础，结合履行情况、过错程度、公平原则和诚信原则等，综合衡量、做出裁判。

5.约定的违约金超过“损失范围”的百分之三十的，一般可认定为违约金过高。

6.违约方请求适当减少违约金的，应当由违约方就违约金过高承担举证责任相对人主张违约金合理的，相对人应就违约金合理性举证。

特别强调：

原合同法解释(二)》废止后，在法律或司法解释没有制定特别规定之前，处理双务合同（商品房买卖合同除外）纠纷，以约定的违约金超过“损失范围”的百分之三十认定违约金过高时，可将该“法〔2021〕94号”作为参考依据，在文书中加以阐述。

五、最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发〔2009〕40号)

7、人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。

9、在当前市场主体违约情形比较突出的情况下，违约行为通常导致可得利益损失。根据交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。生产设备和原材料等买卖合同违约中，因出卖人违约而造成买受人的可得利益损失通常属于生产利润损失。承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中，因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。先后系列买卖合同中，因原合同出卖方违约而造成其后的转售合同出售方的可得利益损失通常属于转售利润损失。

10、人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。存在合同法第一百一十三条第二款规定的欺诈经营、合同法第一百一十四条第一款规定的当事人约定损害赔偿的计算方法以及因违约导致人身伤亡、精神损害等情形的，不宜适用可得利益损失赔偿规则。

11、人民法院认定可得利益损失时应当合理分配举证责任。违约方一般应当承担非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、非违约方因违约而获得利益以及非违约方亦有过失的举证责任；非违约方应当承担其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本的举证责任。对于可以预见的损失，既可以由非违约方举证，也可以由人民法院根据具体情况予以裁量。

划重点：可得利益损失的常见类型、认定方法、举证责任及不宜适用情形

1.调整过高违约，应以“损失范围”为基础，考虑合同履行程度、过错程度、预期利益、缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款、公平原则、诚实信用原则等，防止造成实质不公。

2.可得利益损失主要分为生产利润损失（常见于生产设备和原材料等买卖合同）、经营利润损失（常见于承包经营、租赁经营、提供服务或劳务合同）和转售利润损失（常见于先后系列买卖合同）等类型。

3.违约方一般应当承担非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、非违约方因违约而获得利益以及非违约方亦有过失的举证责任；非违约方应当承担其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本的举证责任。对于可以预见的损失，既可以由非违约方举证，也可以由人民法院根据具体情况予以裁量。

4.在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。

5.在当事人约定了损害赔偿计算方法的情形下，不宜适用可得利益损失赔偿规则。

6.因违约导致人身伤亡、精神损害等情形下，亦不宜适用可得利益损失赔偿规则。

六、第30批指导性案例166号——商事主体的债务人不履行已达成的和解协议，并以和解协议中的违约金过高请求调整的，不予支持

——第30批指导性案例166号“北京隆昌伟业贸易有限公司诉北京城建重工有限公司合同纠纷案”，案号：（2017）京02民终8676号。

裁判摘要：当事人双方就债务清偿达成和解协议，约定解除财产保全措施及违约责任。一方当事人依约申请人民法院解除了保全措施后，另一方当事人违反诚实信用原则不履行和解协议，并在和解协议违约金诉讼中请求减少违约金的，人民法院不予支持。

文书节选：本院认为，隆昌贸易公司与城建重工公司在诉讼期间签订了协议书，该协议书均系双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方诚信履行。本案涉及诉讼中和解协议的违约金调整问题，本案审查焦点有：1、涉案的80万元违约金性质之认定，惩罚性违约金抑或补偿性违约金；2、违约金酌减的考察因素。

1、涉案的80万元违约金性质之认定，惩罚性违约金抑或补偿性违约金。惩罚性违约金抑或补偿性违约金之区分应以损失填补为主要标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定了违约金制度，分析该条之立法精神，我国合同法领域，以损失弥补为标准，区分了补偿性违约金与惩罚性违约金，前者系以损失填补为目的，后者除了填补损失外亦具有惩罚违约方之违约行为功能。本案中，隆昌贸易公司与城建重工公司签订协议书约定城建重工公司未能于2016年10月14日前向隆昌贸易公司支付人民币300万元，剩余的本金2284648.68元、利息462406.72元及诉讼费25802元（共计2772857.4元）于2016年12月31日支付，则隆昌贸易公司有权申请执行原一审判决并要求城建重工公司承担80万元违约金。现城建重工公司于2016年12月31日前未依约向隆昌贸易公司支付剩余的2772857.4元，隆昌贸易公司的损失主要为剩余的2772857.4元的财务成本，双方所约定的80万元违约金除填补损失外亦具有惩罚作用，一审法院认定涉案80万元违约金系惩罚性违约金，并无不当，本院亦表认同。

2、违约金酌减的考察因素。本案中，城建重工公司在诉讼期间与隆昌伟业公司达成和解协议并撤回上诉，隆昌贸易公司按协议约定申请解除了对城建重工公司账户的冻结。而城建重工公司作为商事主体自愿给隆昌贸易公司出具和解协议并承诺高额违约金，但在账户解除冻结后城建重工公司并未依约履行后续给付义务，具有一定主观恶意，有悖诚实信用，有损诉讼秩序，一审法院判令城建重工公司依约支付80万元违约金，并无不当。

附：指导案例166号点评

点评人：清华大学法学院教授王洪亮

166号指导案例涉及的主要是，在诉讼中和解协议约定的违约金数额过高的情况下，人民法院判定是否减少违约金数额的参照因素。在债务人严重不履行约定义务、主观恶意明显，且有违诚实信用的情况下，对于债务人要求减少违约金数额的主张可以不予以支持。

该案例的指导意义有二：一是在和解协议中单独约定违约金的情况下，和解协议可以作为债权人主张违约金的依据；二是在违约金具有压力功能的情况下，人民法院是否减少违约金的数额，考虑的因素主要是当事人的履行情况、过错情况以及诚实信用原则等。

第一，隆昌贸易公司与城建重工公司是在一审裁决后、二审上诉期间达成和解协议，而且人民法院并没有据此作出调解书。在性质上，该和解协议属于实体法上的和解协议。和解协议的目的在于当事人双方相互让步以排除当事人对于法律关系的争议或不确定性。在和解协议中，城建重工公司允诺向隆昌贸易公司分期支付本金、利息以及诉讼费，如果城建重工公司未按照协议约定的时间支付首期给付款300万元或未能在2016年12月31日前足额支付完毕全部款项的，应向隆昌贸易公司支付违约金80万元；如果城建重工公司未能在2016年12月31日前足额支付完毕全部款项的，隆昌贸易公司可以自2017年1月1日起随时以（2016）京0106民初6385号民事判决为依据向人民法院申请强制执行，同时有权向城建重工公司追索本协议确定的违约金80万元。而隆昌贸易公司允诺申请解除在他案中对城建重工公司名下财产的保全措施，并实际上撤回了二审上诉申请。一般认为，和解协议只是为了解决法律关系的争议与不确定性，并不会导致债的更新。本金、利息的请求权基础仍在当事人之间的原合同或者基于原合同的判决之上。但是，在和解协议中，当事人可以另行约定承担义务或者承认债务以及违约金条款。这些新增加义务与责任可以成为新的诉讼基础。所以，本案中，隆昌贸易公司有权依据和解协议中的违约金条款请求城建重工公司支付违约金。

第二，当事人在和解协议中约定的违约金是否过高呢？违约金的约定是当事人的自由，但为了救济支付违约金一方在约定违约金时过于轻率以及在对方压力下作出决定可能不自由，在约定的违约金过分高于造成的损失时，人民法院可以根据当事人的请求，予以适当的减少（《民法典》第585条）。在这里，首先需要判断，违约金是否过分高于造成的损失，而所谓造成的损失，既包括所受到的损害，也包括合同履行后可以获得的利益，而且损害的数额受到可预见性规则的限制（《九民纪要》第50条）。本案中，隆昌贸易公司的损失可以是2772857.4元的债权未得到及时清偿，也可以是该笔款项的利息或者投资的收益。而城建重工公司应支付违约金为80万元。另外，隆昌贸易公司选择的是强制执行并要求对方支付违约金，而依照约定，这种情况下，80万元违约金担保的债权对象是全部债权，而实际上城建重工公司已经支付了300万元，而且剩余的2772857.4元债权依然存在。所以，综合来看，违约金80万元过分高于损失。

第三，接下来需要判断的是城建重工公司可否主张减少违约金数额。在违约金过分高于造成的损失的情况下，支付违约金的一方可以请求减少违约金数额。有疑问的是，商事主体是否可以酌减违约金。在德国法上，商人不得要求减少违约金。不过，我国没有相应的规则。但在本案中，人民法院最终没有支持城建重工公司减少违约金的主张，应当是考虑了当事人均是商事主体的因素。最重要的是，对于违约金数额，人民法院是否酌减，需要进行综合考量。违约金具有压力功能，可以促使债务人符合要求地履行其承诺的义务。所以，在酌减时，首先考虑的应当是合同履行的程度。本案中，隆昌贸易公司已经诉请城建重工公司履行支付本金及利息义务。在和解协议签订后，隆昌贸易公司依照约定撤回了二审诉讼，并申请解除了对城建重工公司财产的保全。但是城建重工公司却在支付300万元之后，迟迟没有支付剩余数额。本来，隆昌贸易公司已经进行了财产保全，如果不解除财产保全，可能2772857.4元的债权已经得到实现。所以，城建重工公司已经严重违反了履行义务，而隆昌贸易公司则完全依约履行了自己的义务。其次要考虑当事人主观状况。根据本案的具体情况，当事人达成和解协议，城建重工公司主要的目标就是要隆昌贸易公司解除财产保全措施，从而能够规避执行，甚至达到“假和解、真逃债”的目的。而且，城建重工公司明知要支付约定的违约金负担，仍不支付剩余金额，其主观过错程度比较高。而债务人过错程度越高，不予以酌减的正当性就越强。本案中，在判定是否减少违约金数额时，人民法院还考虑了诚实信用原则。诚实信用原则是判定是否减少违约金数额的兜底条款，在此框架下，人民法院可以考虑当事人双方的过错，债权人的减损义务、预期利益、债务人经济状况等因素。基于上述要素的考量，在本案中，最终人民法院裁决不支持债务人要求减少违约金数额的请求。

八、最高法院相关案例

1.（2019）最高法民再307号

——《四川好彩头实业股份有限公司、德利宝（广州）香料有限公司买卖合同纠纷再审民事判决书》

文书节选：关于案涉逾期付款违约金计付标准问题。四川好彩头公司主张依据合同约定的违约金计付标准确定的违约金数额过高，请求予以适当调减。判断合同约定的违约金是否过高，一般应当以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的损失基础进行判断。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”德利宝公司为证明其因四川好彩头公司逾期支付货款产生的损失，在本案再审期间提交了库存原料数据明细表、借款合同等证据，但其依据上述证据所主张的备货损失、融资损失及其对外产生超期支付货款的违约损失等均不足以证明与四川好彩头公司拖欠货款存在因果关系，不能证实其因四川好彩头公司逾期付款而遭受的损失及具体损失数额。鉴于德利宝公司系商业主体，其未收回货款达23307760元，对公司运营会造成一定影响，故其损失客观存在。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案四川好彩头公司逾期支付货款数额为23307760元，如依据双方合同约定，以日0.2%的标准计算违约金，违约一年的违约金约为欠付货款总额的73%。在德利宝公司未能提供证据证明其实际损失数额的情况下，应认定按照双方约定的违约金计付标准计算的违约金数额过高。四川好彩头公司二审中明确提出了合同约定违约金过高，应予调整的请求，二审法院未予调整不当，本院予以纠正。由于四川好彩头公司逾期不支付货款存在违约和过错，德利宝公司在本案中并无过错，综合考虑德利宝公司实际损失客观存在，在兼顾双方合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素的情况下，本院酌定本案违约金数额以四川好彩头公司逾期支付的货款23307760元为基数，自2016年12月1日起，按年利率24%计算至实际付清之日止。因此，四川好彩头公司应向德利宝公司支付货款23307760元及违约金，违约金数额以23307760元为基数，自2016年12月1日起按照年利率24%计算至实际付清之日止。

2.（2018）最高法民终1120号

——《贵州新西南矿业股份有限公司、陆水初买卖合同纠纷二审民事判决书》

文书节选：关于一审判决违约金是否过高的问题。本案《股权转让协议》第五条第4项约定，如不按时付款，剩余款项超一天按千分之二进行处罚。基于贵州新西南公司的调减申请，一审法院结合案件实际情况，将违约金的计算标准调减为“按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%”，并无明显不当。贵州新西南公司上诉认为顾文元、陆水初、章俭的实际损失为银行贷款利息，并因此主张违约金计算标准应调减至按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，缺乏事实依据，本院不予支持。

3.（2014）民申字第1726号

——《中铁十六局集团有限公司、中铁十六局集团有限公司哈齐客专项目部与齐齐哈尔市海通建筑材料制造有限公司买卖合同纠纷申请再审民事裁定书》

文书节选：本案当事人在合同中明确约定了违约责任条款，即“延期付款按日千分之三付滞纳金”。在合同有效的情况下，一般而言应当根据当事人的约定确定违约方的责任。然而，《中华人民共和国合同法》第114条第二款明确规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院……予以适当减少”。本案中，中铁十六局在一审过程中因认为违约金过高提出了调整的请求。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”二审法院根据案件的实际情况，酌情减少违约金的数额，依据中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.95倍计算违约金数额，并无不妥。二审判决所述“1212896.62元”，是指根据中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算出来的违约金数额，并非是双方当事人同意的最终违约金计算数额。

九、其他参考文献

《中华人民共和国民法典释义》（主编：全国人大法工委民法室主任黄薇，法律出版社2020年6月出版，1133—1134页）

在判断约定违约金是否过高以及调低的幅度时,一般应当以对债权人造成的损失为基准。司法实践中对此掌握的标准一般是,当事人约定的违约金超过造成损失的30%的,一般认定为“过分高于造成的损失”,但对此不应当机械适用,避免导致实质上的不公平。此时,可以综合考虑辩论终结前出现的以下因素：

（1）合同履行情况。在合同履行瑕疵较为轻微,例如违约时间很短,可以适当调整违约金的数额。如果部分履行对债权人意义甚微,则应审慎酌减违约金。

（2）当事人过错程度。债务人主观过错程度较小或者债权人也有过错时,可以适当调整违约金的数额。在违约方属于恶意违约的场合,例如双方当事人签订合同后,在履约的时候突然价格上涨,卖方违约将货物卖给别人而不卖给原已签订合同的买方,违约金的调整应当体现出对恶意违约的惩罚。在违约但非违约方也有过失的场合,违约金的调整就不应过多体现惩罚色彩。

（3）预期利益。预期利益实现的可能性较大时,酌减违约金应当更为审慎，此时,应考虑债权人的一切合法利益,而不仅仅是财产上的利益。

（4）当事人的主体身份。如果债务人是商事主体,其对违约风险的预控制能力更强。《德国商法典》第348条就规定,商人在其营业中约定违约金的不得依《德国民法典》的规定减少,这可能过于绝对,但至少在此时,违约金应当更为审慎。在经营者和消费者之间以格式合同为载体的交易关系之中果违约金债务人是消费者,当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同也是可以斟酌考虑的因素。

（5）其他因素。例如,债务人给付约定违约金达到了可能严重影响债务的生存的程度债务人因违约而获利的,也可以予以考虑。在实际损失无法确定时,可以斟酌考虑合同标的总价款、一定倍数的租金或者承包金、通常利率一定倍数、投资性质合同中的投资总额的一定比例等。借款合同的期内利息法定限额规则,基于禁止法律规避的考虑,也应延伸适用于针对迟延还款所约定的违约金。但是,除借款合同之外的双方合同,作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务,不应当以受法律保护利率的上限判断违约金的是否过高的标准。

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上海二中院：贷款买房中的违约责任分析，看这篇就够了！

房贷审批是政府调控房地产市场的重要抓手，而贷款的审批结果和发放时间又对房屋买卖合同的履行至关重要。一旦贷款环节遇到问题，买卖双方往往会就是否构成违约及违约责任的承担发生争议，相应的责任究竟该如何划定？下面是几种常见情形的分析。

情形一贷款申请未获审批通过

案情

甲乙双方签订房屋买卖合同，约定买受人乙方通过贷款方式支付第二笔房款，如贷款申请未获审批通过或审批通过的额度不足申请额度，则乙方应在交易过户当日用现金方式将差额部分补足并支付给出卖人甲方，否则构成违约。若乙方未按合同约定期限付款超过15日，则甲方有权解除合同。

签约后，甲方配合乙方办理了贷款申请手续，因银行住房贷款审批随着房地产调控政策收紧，审批持续数月仍未通过。最终，在乙方无法于宽限期内筹措资金支付房款的情况下，甲方发函解除合同。

解析

当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，相对方可以解除合同。房屋买卖合同中买受人的主合同义务是支付购房款，若其贷款申请未获审批通过，经出卖人催告并给予宽限期后，仍未能以约定的现金方式补足的，出卖人有权解除合同。

友情提示

选择以按揭贷款方式履约的买受人可在签约前向贷款银行或中介机构了解贷款政策，在房地产调控政策实施期间，买受人更应该提前做好资金筹措计划，以免政策调整影响主合同义务的履行，使己方陷入违约的被动处境。

情形二贷款审批稍有迟延

案情

2020年12月20日，甲乙双方签订房屋买卖合同，约定2021年1月20日之前办理过户手续，买受人乙方申请的贷款需在过户之前完成审批，否则应于过户当日以现金方式补足差额部分。若乙方未按照约定期限付款，每逾期一日应以未付款的日万分之五支付违约金；逾期超过15日的，出卖人甲方有权解除合同。

履行中，因房屋产证面积与网签合同所载面积有差异，只能重新办理产证后再次申请贷款，最终贷款于2021年2月5日获批，仅比合同约定的出卖人可行使解除权的日期2021年2月4日晚1天。出卖人诉请解除合同，法院未予支持。

解析

房屋买卖合同中出卖人的主要合同权利是获得售房款，贷款审批通过的日期虽晚于合同约定的日期，但并未影响出卖人获得售房款这一主要合同目的的实现。若仅以买受人的瑕疵履约行为为由解除合同，不仅有害于交易安全，也有悖于双方签订房屋买卖合同的初衷。当然，买受人仍应按照合同约定承担逾期付款的违约责任。

情形三未明确约定放款期限

案情

2021年4月15日，甲乙双方签订房屋买卖合同，约定买受人乙方通过贷款方式支付第二笔房款，且贷款应在房屋过户前通过银行审批，若贷款未获审批或审批额度不足，则乙方应以出卖人甲方认可的方式补足差额部分。乙方所贷款项在交易中心办出的他项权利证明到达贷款银行后，由银行在规定时间内直接发放至甲方银行账户。

2021年5月28日，双方办妥房屋过户手续，公积金贷款与商业贷款分别于2021年8月13日、2021年11月10日发放至甲方账户。之后，甲方以贷款未在过户前发放至其账户为由起诉乙方，要求其支付逾期付款违约金，法院未予支持。

解析

受房地产调控政策影响，贷款审批额度尤其是放款时间具有不确定性，甚至连贷款银行也无法提前给出准确时间，所以房屋买卖合同一般不会约定具体的放款期限。实践中，银行在房屋过户前完成贷款审批，办妥过户手续及抵押权登记后，银行在其规定时间安排放款。据此，出卖人以房屋过户前未发放贷款为由追究买受人逾期付款责任缺乏依据。

情形四逾期办理贷款申请

案情

甲乙双方于2020年9月3日签订房屋买卖合同，约定于2020年11月10日前办理过户手续，买受人乙方应于签约后七日内向银行申请贷款，若贷款未获审批通过或审批额度不足，则乙方应在过户前将相应房款直接支付给出卖人甲方。另约定，任何一方未按约履行，每逾期一日需向对方支付总房价款万分之五的赔偿金，逾期超过十个工作日的，对方有权解除合同。

履行中，乙方于9月28日完成原有房屋交易过户后取得购房及贷款资格，于10月18日向银行提交贷款申请，后在甲方配合下于11月4日通过审核。11月11日，双方办理过户手续。之后，双方就乙方延期申请贷款产生争议，甲方亦晚于约定期限交付房屋，遂涉诉，法院未支持甲方诉请的乙方延期申请贷款违约金。

解析

买受人虽基于自身原因未能在约定期限内申请贷款，但其贷款申请仍在过户前获得足额审批，对办理过户手续及后续放贷等合同主要义务的履行均未造成影响，可免于承担违约责任。

友情提示

因贷款申请需要出卖人配合完成，若买受人晚于合同约定的时间申请贷款，给出卖人配合履约造成额外损失的，买受人应予以赔偿。另外，买受人在房屋置换过程中应该预留充足时间，以防出现前手买卖中未及时过户导致限购，或前手买卖中买家迟延付款导致己方无法按约完成购房款支付等问题。

结语

房屋买卖合同从签订到履行完毕是一个程序复杂且时间漫长的过程，买卖双方需要在中介、贷款银行、不动产登记中心的参与下完成多道手续，过程中难免遇到政策调整、资金周转等情况，这就要求买卖双方，尤其是买受人一方更加慎重地根据自身实际情况选购房屋，避免不必要的法律风险。

作者：高勇

来源：上海市第二中级人民法院

编辑：史梓敬