买房的基本原理

眼下一二线城市房价确实不低，但房产投资时代的结束，需要两个条件，第一个是城市化进程结束。标志着供需关系逆转。第二个是中国找到替代房地产的另外一台发动机，这标志着即使经济发展，房地产行业也不是增值最快的行业，财富的存钱罐将由其它储值资产分流。在以上两个条件均不具备的前提下，妄谈房地产的核心资产地位，是极端愚蠢的。新瓶老酒还是一样的味道，买房原理还是与以前没有变化。

一、疫情催化远郊盘火力四射

郊区品质洋房别墅=远郊+标杆+旅游。

旅游房产依山傍水，往往在远郊，而其强调高品质、目标客户又是高净值人群，故而价格很贵，标价往往远高于周边楼盘。或是配套不好，导致其居住功能减弱，更像一个旅游度假的住宅。

所以别墅或高溢价洋房就是三大负面词汇的集合，即远郊+贵妇+旅游这三大负面词汇。

品质大平层在未来将对别墅形成冲击。大平层居住体验更好，配套设施更好，外部景观更好。

总结一下：无数的事实证明，旅游地产由于其购买人群稀少、定价过高、持有及流转成本高、周边配套不齐全导致其成为固定产投资的陷阱之一。

郊外别墅特点

1、产权与金融：别墅产权性质是住宅，但不是普通高流动性的产品。银行贷款，为防风险，一般只贷5成，杠杆率低！流动性差，难转手卖出！

2、离大城市核心区的郊外别墅！荒郊野岭，教育医疗商业交通资源配套差，学习工作生活不方便！不宜居！

3、不要为圆儿时的别墅梦，买郊外毫无投资价值的别墅！升值慢，租不出，卖不掉，烂在手里养老鼠！

综合以上3点，不建议各位买远郊别墅！

远郊新房特点

1、远郊新房，远离市中心，没地铁，上班通勤时间过长，一天路上来回1-2个小时，不能长期坚持通勤！

2、周边太荒野，交通、商业、教育、医疗、设施没配套，居住生活不方便！

3、一手房，开发商可以通过营销操控房价！房子未来几年的升值价格空间，已被开发商当前吃掉！

4、远郊房子，往往租不出，买不掉，升值慢！

综合以上4点，不建议各位买远郊新房！

二、买入核心城市核心资产

避开没有金融属性的房产

北上广深的房子不动产，金融属性非常高，尤其深圳金融宽松工具多，千万级别的基本一套房就是一家公司的生意了，如何经营这家公司，也就是如何来利用好金融属性，一个重要环节就是还月供。房产咨询里，最多的一类问题，就是月供怎么还？

还月供，实际是一个现金流游戏。

如果你只有一个现金流收入来源，例如工资，那么你的玩法就会十分有限。但是呢，当你有了房产以后，你就多了N种收入的手段：

房屋出租的收入；

房屋资产信用，银行会授信给你信用卡，装修贷；

房屋本身的收益，增值的部分还可以重新变为现金；

人的主观能动性，你会努力提高收入以覆盖增加的月供。

所以，还月供，一般分为几个阶段：

第一阶段：一半工资

第二阶段：全部工资

第三阶段：全部工资＋房租

第四阶段：全部工资房租信用卡

第五阶段：全部工资房租信用卡各种贷款

第六阶段：全部工资房租信用卡各种贷款截断再抵押加按揭…

要知道，贷款并不是一个固定数字。

除了你的现金流收入在买房以后得到了增加，随着时间推移，你的债务会持续贬值，相当于月供支出在不断减少。

房产会增值，通过截断再抵押或者加按揭挤出的现金，我们又可以变成房贷。

与此同时，还可以不断用低成本资金，逐步替换掉高成本资金

买房贷款赚钱，核心说穿了道理很简单：

1.你的房产涨幅*贷款杠杆倍数，大于贷款的利率；

2.算好你的现金流，保持为正数。

有产者和无产者的关键区别就在于此：

1.你是把钱当作生产资料，贷款就是生产资料；

2.你把贷款当作只出不进的负担，你只适合手停口停。

用资产赚钱是财富自由的必经之路，用劳动赚钱没有尽头。

90%的富人，贷款比现金更多；

99%的富人，都曾经贷款比现金更多。

换句话说，如果没有贷款工具，一个人几乎没有办法成为富人。

贷款的精髓——月月还清，永远无法全部还清；

只要你的现金流是正数。怎么还月供，道理说穿了就这简单。

小产权房安置房特点

1、产权：没有国家颁发的红本产权证！买卖过后纠纷没保障，拆迁赔付有风险！

2、金融性：不能正常买卖过户，不能抵押，不能贷款！小产权房买卖只能全款交易，没有杠杆！

3、不能入户，没有学位！

4、难出手转卖，升值慢！

综合以上4点，不建议买小产权房安置房。

三、单位团购房别碰

当年单位为什么热衷于集资建房或者团购房？

原来“单位人”吃喝拉撒睡、生老病死行都是单位全包，有些单位托儿所、幼儿园、小学、中学一条龙，连医院都有。

再次，团购房有了纠纷为什么维权难？有单位的人都知道，在单位听谁的？听领导的。你没看到哪个单位维权有领导出面的。有人怀疑领导是不是跟开发商有勾结。有些有，有些还真没有。

而员工来维权，一个你掌握的信息很有限，掌握的证据不充分，还有可能被认为跟领导对着干，一个还想在单位混下去的员工一般不愿来做出头鸟。

郑州的团购房几种情况：

1、高首付比例高于50%甚至全款的团购房，杠杆率降低最后资金收益率反而跑输市场；

2、单位开发建设，员工以远低于市场价的价格购入，但是没有产权，只有居住权，升值也就无从谈起。

3、某项目针对单位的团购，如果该开发商与你们单位有业务合作，有求于你们单位，这个还有一定优惠折扣。目前开发商开盘之前都会派置业顾问去附近单位谈团购，三人成团享额外优惠，这优惠的本质是量大从优，而不是对你们单位做福利。

4、最坑的一种，土地还未拿到，就组织单位以极低的价格团购，承诺后期能更名，价格分为3成首付、5成首付、全款3个档。

金水法院在东明路的团购房时隔8年才勉强解决，工商银行在美商龙湖一号的团购基本烂尾，经开区某事业单位的团购房钱交齐了土地被别人摘了，不要以为你的单位牛逼就没有开发商敢坑你，在开发商面前我们都是弱势群体。截止目前还没有任何进展的祈福城，当初跟着各局委办公务员买郑州啟福城，谁不是图个安心？当初看着齐全的五证，想着自己的购房款能得到资金监管的保护，谁不是把心放在肚子里？可谁能想，如今各局委办公务员被坑得透心凉却敢怒不敢言，普通市民更欲哭无泪，啟福城背后又是有谁撑腰？又有谁能想，本应按节点拨付的资金监管程序没能拦住祈福城胡作乱为的脚步，各级监管部门到底也不能查得动、管的住？不要因为便宜而选择团购房，是否有真实需求才是最重要的。团购房大多首付比例高且提前收款，所以价格低。

四、公寓房不适合年轻人过渡

第一套房太重要，买错了相当于创业失败。

这是郑漂最容易犯的错误，甚至有些致命。不是郑州户口没名额，手上只有几万块，要不先买个小公寓，前期先自己住，以后还能出租补贴月供，听起来很美好，但现实很残酷。在一线城市确实有因为买不起住宅，但郑州不是一线，郑州的房价也没有高到让人绝望，我建议全力以赴买住宅；目前住宅都有首付分期，找到一个首付分期的住宅小户型。

而58同城、安居客发布的《2020年女性置业报告》显示，有81.7%的女性受访者计划在5年内置业。

中国女人越来越喜欢买房了。特别是单身女青年。女客户更感性，买房买个开心、买个安全感、买个独立的不在少数。而感性往往容易被突破或者操纵。女孩子真的适合买公寓吗？

商业性质的公寓

商业性质的公寓，顾名思义土地性质属于商业属性，因此贷款只能贷五成，最多贷10年，利率也要比普通的按揭贷款高一些。买这种公寓不能落户，通常也不带学区，产权年限和商业一样，物管费也相对较高。并且水电气都是按商用的价格计算，使用的成本比较高。更重要的是，商业公寓的交易成本比住宅公寓要高得多。特别是在二手交易市场，商业公寓由于有土地增值税的存在，过户的综合税费是大概在核税价格的20%左右。所以商业性质的公寓不管是购买的门槛、持有的成本还是交易的成本，都要比住宅公寓高许多。

公寓不能变现，只能考虑回本，郑州的公寓太过剩建议还是彻底放弃。

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贷款买房，是被银行占了便宜吗？

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

贷款买房，是被银行占了便宜吗？

中国是从1998年正式推行个人住宅贷款的。我印象中1999的春季房展会上，建行由某位领导带头推广政策，跟摆摊儿卖货似的劝人贷款。

我当时对这些东西没概念，也过去听了半天没听懂，到了也搞不清利息是怎么算的。之后还去问了老板：这可以贷款了，是否对卖房有促进作用？结果老板斩钉截铁的回答：没多大用！

我很不理解，问为什么？老板反问：你听了半天听懂了吗？会贷款吗？

我当然是没听懂怎么算账，但听懂了是借10万得还将近20万。反正我不会借的，太亏，也没必要。那会儿我每年踏踏实实的能挣十多20万，在市中心都能买20平米，南四环能买6/70平米，何必贷款呢，攒两年钱不就完了。

老板说对啊，现在买房的基本都是有钱的，或是做生意或是工资高的，再或者是拆迁户，都没必要贷款。而买不起的自然工资低，他们舍得还利息吗？更何况北京是全中国公房规模最大的城市，该有房的都分了，而想劝胡同大杂院里的底层百姓贷款？势如登天！

再一点，北京和广州上海不同，没什么商业传统，思想也保守，更没有投资的意识。上海是冒险家的乐园，老一辈人里做过投机生意的有的是。广州则是沿海靠近香港，早就被熏陶的商业意识浓厚了。所以要想让北京人接受贷款，没个三五年的推广根本没戏。

结局都让老板说中了，北京在住房改革之后并没有迎来牛市，反倒以公寓为代表几乎崩盘。方庄环岛西南角的建行倒是开了第一家房贷业务部，但据说也没什么业务，北京百姓太聪明，就是觉得贷款太坑人。

之后连着好几年，北京楼市都半死不活的，涨涨跌跌，开发商赚点儿辛苦钱。2003年非典之后，楼市真正回暖，贷款的开始多了，之后的2006-2007年，房价暴涨，全款的越来越少。但贷款的真正成为主流还是2009年开始的，没别的，房价涨得太高了，普通家庭根本拿不出这么多的钱。而且大多数人也都有了投资的知识，明白贷款是买房的捷径。

那问题来了，这么多年过去，北京人到底接受了贷款没有？其实是没有，之所以贷款还是因为无奈，并不是真的具有了什么投资理念。直到今天，还是有很多人动不动就说，贷款还利息太亏了，实在舍不得。

每次遇到人这么说，我也懒得解释，只是问一句，不贷款还能有什么好办法吗？

而其实在我看来，贷款买房对普通百姓来说，真的是人生中唯一一次最划算的投资。当然以前可以有无数次，以后却越来越难。现在也就是首贷资格还能多贷，二套资格就没戏了。至于其他的贷款，大多数普通百姓既不懂，也不敢，很难像深圳那样流行。

贷款买房到底亏不亏，那就举个例子吧，或者做个逆向思维，换位思考。假定有资金200万，要买套400万的房，贷款200，25年还下来要还350万，每个月1万出头。这么看银行肯定是赚了大钱了，整整150万啊。

但是，既然决定银行占便宜了，那干脆别买房好不好，把这200万本金借给我，我给你同样的银行条件，每个月给1万多，25年还清，给350万。干不干？

肯定是不干的，几乎所有人都脱口而出，不值。今天的200万，和10年20年后的能一样吗？今天的200万，20年后的购买力估计也就剩20万了，谁借谁亏，傻子才往出这么放贷呢！

这就对了，既然自己觉得亏，傻子才这么放贷，那为什么还会觉得银行占便宜呢？为什么有机会拿这种贷款还不要呢？

中国从20年前就流行一个段子，也就是中美老太太的天堂对话。美国老太太说终于把贷款还完了，中国老太太说终于攒够买房的钱了。

这个段子据说是地产大佬孟晓苏编的，真假不知。但这个段子其实应该有后半段的，也就是：只要有一个借钱还贷的美国老太太，其背后就一定有一个，甚至几个只存钱不借贷的中国老太太，无可避免，否则哪儿来的钱啊？

我曾经有很长时间想不通，中国老太太为什么不愿意借贷？这个借钱买房能占便宜的道理并不难懂啊！也曾经问过银行的人，他们也不理解，无论和客户怎么说，就是讲不清楚。

直到前几年看了刘慈欣的科幻名著《三体》，豁然开朗，终于理解为什么讲不通道理了。这原因就是“降维打击”。

我们都是生活在三维空间里的，已经习惯了这个生存环境。考虑问题呢，也自然局限在三维空间，也就是长宽高，说白了就是只考虑现在、眼前。而有句俗话叫：人无远虑必有近忧。这句话加入了一个维度，时间！那大部分人对于场景是可以想象的，是形象思维，但对于数字这种抽象思维，很难做到时空转换。

可偏偏贷款这种事儿的原理，是必须放到时空坐标中才能想明白的。相当于把未来的钱搬运到今天来使用，然后用今天的钱来还。可是未来的钱是不值钱的，今天的钱是值钱的。那拿值钱的钱去还不值钱的钱，能想明白是否划算吗？

其实想不明白就甭想了，这玩意儿确实挺绕脖子的。那就简单这么说吧，金融游戏都是零和博弈，必有吃亏和占便宜的。银行其实是赚差价的中间商，是中介，是出借方的代表，可以把其剔除。那这就是两个老太太，一边是要往出借钱25年，一个是借钱后还钱25年，你觉得哪方占了便宜哪方吃了亏？

再说简单些吧，可以加入一个等值变量，也就是最保值的商品。很多人都用粮食，不对，其产量在建国后增长非常快，早就不是合适的等价物了。我一般建议用平均工资，这才是真正的等价商品，是普通人出卖劳动力换来的，而且必须换到能够正常生活的回报，也就是必须跟上通胀，否则社会都将动荡。

那假定，20年前某人贷款贷到20万，这相当于多少个月的工资？就按一年2万算吧，差不多就是这数，那20万就是十年的工资。这笔钱是从今天挪到20年前的，今天是多少个月的工资？多了说也就是2年吧。这人借了20万，20年大概要还30万，3年工资。

那也就是说，某人当年借到了10年的工资，到最后只还了3年的工资，算上加权平均也就是最多5/6年的工资吧。请问，谁占便宜谁吃亏？

为什么这跟人们的计算不一样？因为人们从来算账都是静态的，而忽视了投资中最大的变量：通胀，无可避免逐年增加的通胀，而且还是复利！

我也不知道我说明白没有，要是还理解不了就算了吧。我的结论就是，从银行贷款，银行肯定没亏，他们就相当于是链家，赚了中介费。借贷人也没有亏，利用时空转换占到了通胀的便宜。那谁吃亏了，只有把钱放在银行，委托银行放贷的借贷人吃亏了。但这也没办法，确实没有其他投资渠道，只能眼看着自己的钱被时间和通胀所逐渐吃掉。

总之，在我看来，只要能从银行能借出这25年期的贷款，无论是不是买房都占了便宜，占了存款人的便宜，占了通胀的便宜。如果不认可，那就问自己愿不愿意把钱存进银行25年，愿意的话算我没说，不愿意的话想想为什么？

仅供参考。

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贷款买房区别大！内行“3点”建议，别再傻傻给银行“送钱”了

提到房子，不少人会眉头一紧，脑中瞬间浮现很多关键词：买不起，价格高，贷款难等等，有这些想法十分平常，大多数人都有同感，我国平均房价从2000年到2021年虽然只上涨了4倍，但是对于一些经济增长较快、人口流入较多的城市来说，房价变化往往是2—4个四倍，除了房开商的亲戚朋友，相信没有人不为买房忧愁，前段时间中国房价行情网数据统计显示，我国已经有103个县城房价过万，36个一线城市中，北京、上海、广州、深圳的房价最高，普通人购买一套住房，不吃不喝奋斗几年可能连个卫生间都买不起，除非买彩票中大奖、拆迁等小概率幸运事砸到头上，否则全款买房是很多人遥不可及的梦。

反观收入，目前我国的人均收入还未破万，一套房少则几十万多则几百上千万，普通人买一套房子基本都需要向银行贷款，不仅如此，有的还得因为首付款而掏空两个家庭的6个钱包积蓄，你以为这时候买房就上岸了吗？其实并不是，记下来就是长达10年—30年的房奴生涯，银行会每月准时收取本金和利息，直到完全还完贷款，一旦还不上贷款，你的房子可能就不是你的了，很无奈的是，即使我们知道利息不少，除了接受基本没有别的办法，当下市面上60万—150万总额的住房较多，今天我们就以100万总价、首付20万、贷款金额80万为例计算，贷款年限30年需要支付给银行多少利息呢？

其实，在这个互联网发达时代，想要得到答案并不难，按照6月份全国72个主流城市首套房贷款利率5.52%计算，80万房贷，贷款30年，等额本金和等额本息两种对比如下图：

贷款80万，30年固定利率5.52%

从测算结果来看，选择等额本金还款方式，还款金额呈阶梯递减，每月递减10.22元，还款周期的前11年里，等额本金的月供金额高于等额本息，而还款周期的后19年里，月供低于等额本息月供，最后一个月还款金额仅为2232.44元，两者对比来看，不少人会选择等额本息，随着时间推移经济增长货币会有所“缩水”，前期可以减缓压力，事实上，且不说等额本金总利息可以节省174608.06元，单单从11年后的还款递减来看，等额本金性价比其实更高，伴随着房贷压力的减轻，后续的房贷可以为其他类型的投资或消费腾出更大空间，并且前期虽然还款金额高于等额本息，但是对于年轻人而言，可以侧面激发创富潜能。

通常情况下，开发商在跟银行合作时有一定的贷款指标，尤其是那些地段比较好、开发信誉高的楼盘，银行更希望购房者选择最长年限的等额本息方式贷款，往往销售人员在介绍时也会主推这种方式，值得注意的是，因为选择不同，不少人会傻傻的给银行“送钱”，从事房地产行业多年的内行表示，牢记“3点”，别再傻傻给银行“送钱”了：

第一、能缩短贷款年限时，尽可能缩短贷款年限我们知道，选择还款年限当然是越低越好，全款购买没有任何利息，当然能全款时，这里就不赘述了，以80万房贷为例，以等额本息贷款利率5.52%贷款10年、20年、30年需要承担的利息分别为242803.9元、522913.4元、838848.06元，以等额本金贷款利率5.52%贷款10年、20年、30年需要承担的利息分别222640元、443440元、664240元，可以看出，选择等额本金时，每增加十年还款周期，利息就要多承担4万—8万，而选择等额本息时，每年承担的利息相差并不大。

这个时候如何选择就要因人而异、因地制宜了，前期还款压力较大、负担较重时，可以考虑选择年限时间较长的等额本息模式，希望少支付利息的朋友，可以根据自身能承担的月供金额选择适当的还款年限和还款方式，比如家庭每月具备还款8000元能力时，可以选择还款年限16年等额本金方式进行贷款，80万贷款总利息333040元，相比之下可以节省不少利息支出，从第一个月8124.44元开始每月递减20.44元，所以说具体如何选择还是根据家庭实际情况来，别傻傻的统一按照最长年限30年等额本息方式贷款。

第二、夫妻共同承担房贷或现金流稳定时，选择“双周供”更省钱所谓“双周供”，指的是房贷每期偿还频率是2周，也就是间隔两周偿还一次房贷，这种还贷方式频率明显比月供高，比较适合夫妻双方共同承担房贷或现金流稳定个体户。

买房承担的银行利息一般都不低，在减少还款利息方面最常见的就是提前还款，比如有的银行贷款合约规定偿还房贷满一年或两年后，可以申请全额提前还款或部分提前还款，提前偿还部分本金利息自然降低，这种情形比较适合做承包生意的老板，比如工程承包类，一年或者两年时间所获得的利润可以提前还清房贷，而对于普通夫妻之间共同承担房贷或现金流稳定的个体而言户，其实“双周供”更合适。

事实上，“双周供”由于还款频率较高，也是一种变相的提前还款行为，当夫妻在两个不同公司上班时，发放工资的时间节点往往不一样，有的公司是月中也有的是月末，每隔两周进行还款所承担的利息会相对更低，同样开实体店的个体经营户也比较适合“双周供”还款方式，尤其是餐饮行业的个体户，垫资压力不大、回款周期较短，双周供更合适。

第三、别盲目跟风转换“计息”方式LPR是这两年央行发布的最新房贷“计息”方式，属于浮动利率，由基础贷款利率+B组成，每月20日根据18家银行报价平均值确定基础贷款利率，再根据每家银行自身的经营情况确定BP值，目前新房购买统一按照LPR计算房贷利率，取消了原有的固定利率，对于已经按照固定利率计算的房贷，业主可以选择是否转换为LPR计息方式，到底要不要转换呢？很多人一脸雾水。

从LPR新实施以来，我们可以看到，还款利息确实比之前固定利率要低不少，于是纷纷开始转换为LPR，值得注意的是，在转换之前，我们一定要弄清楚LPR的原理，说白了LPR计息就是一个浮动利率，采用这种方式以后的月供可能比之前高也可能比之前低，但一定不要忘记一点：谨防先甜后苦，先给个糖果再挨一巴掌的道理，在不考虑人民币在国际上是否贬值的情况下，毋庸置疑国内的通胀仍然会存在，把主动权交给利息收取方还是值得思考的，利率高银行高兴，利率低购房者高兴，最终谁才受益者呢？这就因人而异、见仁见智了。

综上所述，买房贷款时选择不同，差别还是蛮大的，一套房子承载着年轻人付出的青春，能通过选择适合自己的方式减轻房贷压力少还利息何乐而不为呢？所以说，在面对买房贷款选择时，更应该根据自身的实际情况作出最有利于自己还款方式，希望上述的“3点”能给到购房者些许感悟。