多地按揭房业主“集体断供”，有何法律风险？

业主集体断供，能倒逼烂尾楼复工吗？

近期，湖北、河南、山西、江苏等多地按揭楼盘业主发布声明，要强制停止偿还贷款，直至相关项目完全复工为止。

网传的近50份“强制停贷告知书”显示，所在楼盘或因监管资金耗尽，或因银行可能涉及违规放贷，或因监管资金被房企违规挪用……总之，楼盘停工且面临烂尾风险，而这一风险最终由“既拿不到房又要还月供”的业主来承担。

期望通过“抱团停贷”倒闭烂尾楼复工，更像是一种走投无路。多位律师解释，尽管有银行将开发商作为业主还款的担保人，但业主和开发商之间的购房合同、业主和银行之间的按揭贷款合同，是完全独立的的法律关系。

房贷是业主个人与银行之间的借贷关系，也是民事关系，开发商是担保人，抵押资产是购房者购买的房屋，虽然开发项目可能因为各种原因导致停工，但是业主与银行之间的借贷关系依然存在。

向业主按期交付房子是开发商的义务，而不是银行的义务。因此，即便开发商出现违反购房合同的约定，例如逾期交付房屋等，业主也只能依据购房合同关系向开发商主张权利。

只有当银行发生了违反贷款合同约定的行为时，业主有权停止向银行还贷。否则业主做出的停止还贷行为，属于违反业主与银行签订的贷款合同约定的违约行为，不受法律保护。业主还将将向银行承担违约责任。一位不愿透露姓名的律师提醒：“虽然很同情业主们的遭遇，但还是要建议大家谨慎理智，考虑多种因素和后果再做决定。毕竟，贸然停贷不仅会有征信问题，还可能面临被起诉的风险。”

值得一提的是，据红星新闻报道，最高法新修订的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”并且这一新司法解释已经被运用于判决中。

要说明白的是，解除贷款合同的前提是先解除买房合同，即买房人不再要房子。也就是说，业主与开发商签订的房屋买卖合同必须被确认为无效、或被撤销、解除，如果房屋买卖合同处于合法有效状态，那么该条款是无法被适用的。而房屋买卖合同被认定为无效、被撤销、解除均需要满足相关的法定或约定的条件，否则均是合法有效的。

目前，多地业主的诉求，希望以停止还贷倒逼烂尾楼重启，等于是以停贷向银行施压，而并没有要求解除买房合同。这样的诉求在司法层面上恐怕难以得到法院的支持。而解除合同的方案对于买房人来说，也只是“及时止损”，不是全身而退。

湖南金州律师事务所高级合伙人罗淇予律师解释，一般商品房交易市场上，房屋借贷合同是购房者与银行签订，开发商作为担保方，担保的是购房者按期向银行偿还贷款的行为。在该合同中，购房者是有义务向银行按照贷款合同约定的时间和金额偿还每期房屋贷款的，而银行的合同义务是在购房者符合按揭条件的情况下依约放款。那么在银行履行了放款义务后，购房者应全面履行依约还款的义务，购房者不能以开发商未依约履行购房合同的义务为由，拒绝按期向银行还款。

“这种行为不仅无法实现购房者自身的权利，反而给购房者带来征信受影响以及承担违约责任的后果，建议购房者通过合法途径维护自身合法权利。”

总的来说，即便有种种因素影响事件未来发展，但买房人的集体“停贷”诉求，仍然是一个鲜明的信号：过去那种房产开发和银行高度绑定，把风险全留给期房业主的积弊，必须改改了。

潇湘晨报记者李鑫智

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因疫情不能按时还房贷，可以自行“断供”？律师提醒：千万不要

每经编辑：李泽东

近期，受到疫情影响，部分贷款人因收入下滑，面对的房贷压力更大。近日，多家银行已经公开表示，对受疫情影响且满足条件的客户实行还款宽限。

据新华社4月7日报道，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行五大国有商业银行称，对受疫情影响的个人住房贷款客户，可提供包括延后还款时间、延长贷款期限、调整账单计划等在内的服务支持。

据报道，建行表示，截至今年3月末，已累计为约100万户、超过4300亿元的房贷提供了延后还款服务。今年以来，在疫情形势较为严峻的吉林地区，已为超过1150户的客户办理延后还款服务。

图片来源：视觉中国-VCG211308670616

交通银行表示，目前来看，申请延期还房贷的人群总体占比不高。目前住房按揭贷款资产质量整体稳定优良，不良率保持低位运行。

针对贷款逾期是否会影响征信记录问题，工行表示，延期还款期间，客户不列入违约客户名单，同时对客户做好征信保护，持续加强客户服务。建行表示，针对受疫情影响、符合延期还款条件的客户，实施征信保护措施，并开通征信异议受理绿色通道，全力保障客户权益。

那么，这是否意味着，在疫情期间，贷款者可以随意“断供”呢？

据第一财经13日报道，上海中夏律师事务所合伙人李晓茂表示，目前针对疫情影响，不少国有银行都出台了相应的房贷延期还贷政策，购房者可以缓交规定期限内的本息，但注意要提前联系银行、递交材料进行申请，千万不要自行断供。

“断供就会面临合同违约风险，产生相应法律责任，甚至连房子都可能被收回。”李晓茂律师表示。

图片来源：摄图网-500926637

此外，对于烂尾楼购房者出现不希望再继续供楼的想法，李晓茂表示，烂尾楼业主不可贸然断供。“开发商售楼时有预售许可证，是通过房管部门审核的，开发商后续无法交付了，他们跟业主存在合同违约情况，这时开发商是过错方，而银行的角色则是第三方，银行是没有过错的，从这个角度来说，不管是疫情还是烂尾等原因，只要断供，购房者都会被银行追究责任。”

李晓茂建议，如果购房者遇到楼盘一再延期交付，还是先等一等，看看是否有望交付，这期间不要断供，如果开发商确实已破产，楼盘交付无望，则应该申请由政府部门介入处理。最重要的一点是在实行住宅预售制的当下，购房者一定要足够谨慎，避免买到有风险的楼盘。

上海中原地产首席分析师卢文曦也表示，贸然断供不可取，会影响征信，房子也可能会被银行收回。

“断供其实是有一个过程的，并不是有一个月没还上，立刻就会被判定断供了。一般来说，最起码有两个月没还贷，银行就会约谈借贷人，询问未及时还贷的原因，接下来才会进入流程。”

针对被裁员失去收入人群，卢文曦表示，如果不涉及疫情，目前这部分人群是没有特殊政策的，还是要正常还贷。他建议，购房时应该评估自己的还贷能力，要有风险意识，手中至少要有大约等于两年还款额度的现金储备，以应对不时之需。

对于楼盘已停工的业主，卢文曦表示，建议先等待复工，申请政府介入，仅依靠个人的力量并不容易处理。

每日经济新闻综合新华社、第一财经

每日经济新闻

儿子以母亲名义贷款买房，房屋断供，母亲需担责吗？

儿子由于银行征信不良

不能办理贷款，

遂以母亲的名义购房，

此后房屋贷款断供，

母亲是否应当承担相应责任？

近日，

江西省南昌市第二金融法庭审理了

这起金融借款合同纠纷案！

案情回顾

秦某与李某系母子关系。李某因银行征信不良不能办理银行贷款，在征得其母亲秦某的同意后，决定以秦某的名义办理购房以及银行贷款手续，李某实际返还银行按揭款项。2016年7月，某银行与秦某、某开发商签订《个人借款合同》，约定：借款金额174万元，贷款期限为240个月，贷款用途为购买案涉房产。

借款人如未按时足额偿还任意一笔贷款本息，银行有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期。某开发商自愿提供阶段性连带责任保证，并由秦某以案涉房屋为上述借款提供抵押担保，但未办理抵押登记手续。

起初李某均能按月返还银行贷款，后因生意不景气，资金日益紧张，导致房贷多次逾期。某银行清收未果，双方由此涉诉。

法院判决

法院经审理认为，名义借款人与借款的实际使用人不一致的，应当按照合同相对性原则，以名义借款人秦某为诉讼当事人，并由其承担还款义务。秦某多次逾期支付房屋按揭贷款，已经构成违约，某银行据此诉请解除《个人借款合同》，并要求秦某提前归还全部借款本息，于法有据，予以支持；截至起诉时，秦某尚欠借款本金154.5万元及利息、罚息等，亦予以确认。某开发商作为阶段性保证人，原告要求其承担保证责任，符合法律规定，予以支持。担保人承担保证责任后，有权在承担担保范围内向债务人追偿。

法院以合同相对性为由，依法判令解除某银行与秦某之间的《个人借款合同》；秦某返还某银行借款本金154.5万元及利息、罚息等；某开发商对上述借款本息承担阶段性担保责任。

借名买房存风险需多防范

借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并将房屋所有权登记在他人名下，但约定实际出资人享有房屋权益的行为。借名买房由来已久，不少人明知存在风险，仍敢于冒险，个中原因复杂多样。

实践中，购房者或是因自身资信不良，不能按照正常程序在银行办理购房按揭业务，进而采取借他人（多为亲属）名义在银行获取贷款，通过借名贷款达到借名买房的目的；或是为了规避房地产限购政策，希望通过采取借名买房的方式获取购房资格；或是为了享受某种优惠或便利，在不具有购买保障性住房的人利用政策漏洞，私下操作，利用他人购买保障性住房的资格，通过借名买房享受优惠购房的待遇。

此外，还有人出于某种不正当目的，通过借名买房隐匿、转移财产以逃避债务，甚至出于洗钱等非法目的，与出名人签订借名买房合同，从而达到违法犯罪目的。

对出名人而言，如果购房需要的是出名人的资格、条件以享受优惠或者购房、贷款资格，出名人再次享受该优惠条件的机会以及自身购房、贷款的资格将被占用，影响将来购房或贷款；如果非全款购买该房屋，而是办理了按揭手续，房屋断供后，银行可能根据合同相对性原则，将出名人诉至法院，要求偿还剩余借款本息，个人征信也将产生不良记录，甚至导致出名人的其他财产被强制执行。

对借名人而言，出名人有可能不认可“借名”事实、不配合办理过户，也有可能基于公示公信原则擅自处分房屋，如无法证明借名购房事实的存在，借名人自身权利得不到保障，导致“钱房两空”；如果所购房屋为保障性住房，借名人实际上并不符合购房条件，即使出名人认可借名购房事实，借名人也不可能取得该房屋的所有权。

对金融机构而言，借名贷款和借名买房容易造成银行风控机制失灵，扰乱了正常的金融秩序，给贷款安全带来了极大的隐患。

法官提醒

借名买房看似美好，实际上暗藏许多不可预测的风险，最终可能导致房、钱两失，必须加以防范。购房者务必增强遵法守法意识，恪守诚实守信原则，充分考虑借名买房会给自己带来的风险和损失，对借名买房坚决说“不”，千万不要为贪图眼前利益或出于其他考量，而轻易采用借名买房这种方式，使得自己陷入法律风险之中，最终导致得不偿失。

同时，对已经通过借名买房方式购房的购房者，应当提高证据意识和举证能力，注意留存房款支付凭证、银行流水及相关协议等证据，如果发生纠纷，可以凭书面证据通过法律途径妥善维护自己的权利。

（法治日报）