使劲薅！这套凑首付的绝招，恐怕会在佛山蔓延

感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。

这年头，只要你想买房，首付压根就不是问题，一堆人会为你献殷勤，只要你扛得住。

话说，这两天我又被禅城盘的送首付消息刷屏了，原本非限购区2成首付，又被玩成了1成首付，开发商垫一成，不是你理解的首付贷那种。

为什么我上面要说“又”？

是因为这个玩法在几个月前，有顺德开发商玩过，当时而且当下市场玩这出的，还不止这两个盘，目测这个玩法会越来越普及。

它不是市面上常见的首付贷，也无需跟第三方金融公司借款。而是开发商实打实地给你打钱凑首付，让你买它家的房子，完了你不用单独还开发商钱。

这操作对于不明就里的小白，第一反应是：开发商变相又降价了？又打了9折不是吗？

这导致原先有盘打出了21xxx/㎡起的价格，在这返1成首付的操作下，被部分老铁误以为该盘降到到一万九一方了。

这让我忍不住要来辟谣，所以才有今天这篇文章。

来，我先说结论：这种开发商返首付的操作，不是降价，你买房该花的总价一分没少，甚至会增加一丢丢成本。

当然，这个操作于渴望买房但又不够首付的人来说，是个解决方案。

在当下高层鼓励大伙儿踊跃入市，鼓励各地发扬创新精神在买房金融政策创新的背景下，这种擦边球的操作看似也有存在的合理性，注意是“看似”。

为了让一头雾水的大伙儿明白，这背后究竟是啥，我来拆解一下。

01

其实，这就是新房版的“高评高贷”（用GPGD来代称）。

买过二手的老铁大多知道，GPGD在过去一直是二手领域的专用名词，它是首付不够人士强硬上车的“天梯”。

二手的GPGD就是通过把二手的实际成交价做高，好多套银行首付出来，这样买家首付就少给了。这个道理，基本买过房的人都能懂。

但成交价不是你说多高，银行就给评多高，得有个度。

于之相对应的是，最低成交价去税局报低税。但这成交价也不是你说多低，税局就得认多低，人家那边也有大致的核税价。

当然，二手整这些自然是违规操作，但它存在监管难的问题......而这操作又的确有实在的需求，所以就那啥了。

02

在过去，二手交易上独有的GPGD和做低税，被认为是买二手比买一手具备的两大优势。

但如今，新房也终于有样学样了，另类版GPGD的金融玩法，被开发出来了，操作简直比买二手还要简单。

举个例子：某盘一套备案价200万的新盘，它楼盘现场劈到尽的实际成交价假如是180万（就算备案价打9折到底），这是可以网签的最低价了。

180万总价，首付2成，合计36万。哎呀，有人只有20万首付，还有16万缺口，但是他又拒绝首付贷、没办法跟亲戚朋友借钱，咋办呢？

开发商又不想错失这么有心买房的客户，于是就想到用非常“合理”的手段帮购房者搞首付，还不用另外上征信。

很简单，这套备案价200万的房子，直接以200万成交，首付2成，合计40万。开发商先垫付20万给购房者的非首付银行卡里（因为银行会看一下首付来源），一成首付就这么来的。

但凡你会算数，你该知道银行贷款是贷200万的8成，即160万。加上你自己的首付20万，总价还是180万。

开发商没有少收1分钱，一套房子依然卖出180万。如果你不用开发商这么操作垫首付，你的成交价就是这180万，看明白了吧？

就是你自己的房贷里，多贷了一成首付出来。这对于购房者而言，会增加什么成本呢？

很简单：原先你贷款144万，后来你贷款160万，你的月供和支付的利息变多了；然后，因为你房子的网签价变高了，相对应要缴纳的契税和物业维修基金也变多了几千块。

如果开发商玩得更骚一点，把备案价拉到225万，这样直接贷款8成就有180万了，这意味着直接“0”首付上车。

甚至更野一点，不但不要首付，还能帮你多套零花钱，这简直是丧心病狂的操作。

03

事情就是这么个事情，情况就是这么个情况。

你说建不建议采用这种操作上车？

从当下刚需首套4.1%的利率来看，确实还挺香。你觉得不够香，是你没经历过6.1%以上的站岗利率。

不过，我希望想要借这种操作硬上车的老铁务必想清楚，买房不是只有首付的爆发力就行，后面的月供才是你的持久力。

年轻人，持久力比爆发力更重要。

成年人要懂得其中的利弊，想清楚后果和该承受的压力后，再去做选择，那样日后假如做错了，负罪感也会少一些。

但是，真为了0首付、套零花钱的话......

佛山买房，问问楼司令吧！

司令说楼：用真金白银探索的楼市经验，用接地气的方式让你躲开楼市里的坑。为买房人解惑答疑，买对房子少费心。那些别人不肯说的，司令告诉你。

西安“首付分期”重出江湖 是“馅饼”还是“陷阱”？

石青玲/发自西安

近日，记者从保利发展陕西公司微信公众号获悉，其旗下项目保利·锦上推出了“首付7万元起”的营销活动。据调查，在保利·锦上之外，外围区域的部分项目如金辉城、万科四季花城等项目也纷纷效仿。

一时间，项目的热度得到了提升，部分购房者也掏出了真金白银，但这种营销活动合规吗？北京金诉律师事务所主任王玉臣分析认为，对于房企而言，这虽然能够提高销售业绩，尽快实现资金回笼，但通过一系列融资方式将风险转嫁到了购房者身上，利大于弊。且这本身属于违规行为，有被处罚的风险。

保利·锦上首付7万元

对于项目首付分期的政策，一位置业顾问对记者介绍道：“签约时支付总房款的10%，2023年3月30日前付至的20%，2023年6月30日付清首付，相当于首付款在7个月内支付。此外，项目还有一些优惠政策，比如不参加首付分期的话，可以在总价的基础上打97折，首付分期是98折。”

“我们做分期主要为了缓解客户年底的首付压力。”上述置业顾问表示。在一位不愿具名的业内人士看来，之所以通过首付分期来获客，除了年底冲刺业绩之外，也意味着项目在销售上面临着一定的压力。

西安市住建局官网显示，2022年5月份，保利·锦上首次推盘，均价14853.36元/平方米，共计132套房源，最终核验人数超过房源套数，摇号开盘。不过这种热度并没有持续多久，自5月至今，保利·锦上共进行了10次推盘，合计1670套房源，只有前3次推盘需要摇号，其余均平销。

作为陕西保利在港务区开发的第一个项目，保利·锦上无论是在品牌、开发能力还是交付力上都是有优势的，项目之所以平销离不开港务区新盘的集中入市。

资料显示，保利·锦上位于国际港务区港兴三路、和泰路交会处，产品为毛坯高层、小高层，户型面积为95平方米、105平方米~108平方米、128平方米，主要聚焦刚需及刚改客群。此外，还有少量130平方米~140平方米的四室产品。

该板块是目前港务区新房供应量最大的板块，同时也是竞争最为激烈的板块，仅一路之隔就分布有雲玥府、龙翔奥城·珑樾府两个项目，无论是产品还是价格，这三个项目均不相上下。其中，雲玥府主力户型为100平方米及125平方米的三室，均价约1.52万元/平方米；奥城珑樾云璟府的户型为122平方米的三室和143平方米的四室，最新备案价为1.59万元/平方米。而放眼整个港务区，还有华润·紫云府、港悦府、玖峯悦、中冶奥体云璟等20余个在售、待售项目。

激烈的竞争环境叠加业绩压力，倒逼保利·锦上在营销上不断创新，这一行为是值得肯定与鼓励的，不过效果如何还要看购房者是否买单。一位购房者对记者表示：“这个政策没有什么吸引力，能够在7个月内筹集到剩余资金的人就不会选择首付分期。”

警惕风险

保利·锦上之外，外围区域的部分项目也给出了首付分期的政策。

如位于泾河板块金地乐华翰林艺境、滨江锦樾纷纷推出了首付5万元~9万元起的营销活动；位于蓝田的万科四季花城推出了首付5%，交房前3个月补齐剩余首付款的活动；位于泾河新城的金辉城，首付只要7万元，在签约后3天内交总房款的10%，剩余的20%需要3个月内交齐。

首付分期的操作是否合规？易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，首付分期跟首付贷有相似之处、但不完全相同，前者可先草签锁定房源、不涉及贷款，首付贷涉及贷款、相关流程也会走完。首付贷肯定违法，但首付分期存在灰色地带，如果还没过户仅锁定房源、逐步交款，只能说存在购房及收房风险。

广东省城乡规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，首付分期跟首付贷不完全一样，前者比如三成首付一个月或半年内缴纳，这种属于打“擦边球”，不算明显违规；如果购房者在分期首付的时候，有对接金融机构做融资的行为，那就相当于首付贷。

此前，市场上就一直存在房贷“首付分期”的现象，尤其在市场整体表现不佳时，一些房企常常会用“首付分期”方式吸引购房者，从而拉动销售。李宇嘉分析道，设置首付比例要求，便是为了衡量购房者的还款能力，如果能拿出相应首付、月供和流水合格，后续按揭便可保障；如果首付都要靠融资，后续还款压力会很大，违约概率比较高，这是上述问题的关键所在。

对于购房者而言，也需仔细甄别。王玉臣对记者分析道：“首付分期看起来似乎没有手续费，但是为了及时支付剩余首付款，有些人通过消费贷、金融机构、小额贷公司、中介进行筹措资金，既会产生新的成本，又会产生更多的融资风险。尤其是有一些机构提供的融资利滚利，不小心就会掉入金融陷阱。”

而为了保护各方的利益，维护房地产市场健康平稳发展，监管部门曾多次重拳出击。2018年，住建部就曾会同六部委开展治理房地产市场乱象专项行动，其中就包括整治提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式。同年，西安市房管局等11个部门联合发布通知，明确规定房地产开发企业不得通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。

此次，在首付分期重出江湖之际，多个城市也加大了监管，郑州便是其中之一。倘若“首付分期”在西安市场持续蔓延，相信西安也会类似监管动作。另一方面，这也提醒购房者，在购房时要擦亮眼睛，结合自身情况仔细衡量利弊，切莫迷失在眼花缭乱的营销活动中。

专+帮｜0首付购车并抵消月供？并没有这样的好事……

做任务可以“白赚”一台车？最近，陈先生的家人陷入了这样的“骗局”，在APP做任务就可以换取“门票”，用“门票”的收益享受0首付购车，并抵消月供，最快一年可以还完月供。然而，事情并不简单，未同意签署纸质合同，只是电子签约了征信授权，落地价13.2万的车，经过操作变成19.8万，差点“背上”两笔贷款……

一年可以“白赚”一台车

陈先生告诉记者，自己母亲在今年5月下载了蚁丛旅游APP，APP上某“老师”告诉她，通过刷任务可以得“门票”换取收益，会员还可以享受0首付购车，并送“门票”抵消月供，最快一年可以还完。听说一年就可以白赚一台车，陈先生母亲有些心动。于是，该“老师”推荐了东骏车行的某业务员，介绍她到东风南方汽车销售服务有限公司南方新塘店购车。

“该业务员让我父母在东风日产汽车金融小程序操作，征信授权并上传身份证等资料，车行再给到4S店办理，”陈先生说，“7月24日，业务员让我父母去4S店办理车贷合同。当时我姐夫陪同，觉得有些不对劲，于是联系到我，我没有让他签署合同。”

陈先生表示，父母被APP与车行联合“套路”了。“0首付”其实是东骏车行帮忙垫付2.7万元的首付款，而自己父母并未在纸质合同上签名同意，4S店已经放贷。“我们怀疑车贷是不是使用的征信签名，金融公司客服说必须有纸质签名才放款，一开始说有纸质签名，后来说有电子签名，但我去APP查不到任何东西。”陈先生说。

莫名其妙多了一辆车，让陈先生非常焦虑。尤其是并没有同意签名的情况下，车贷已经生效，眼看着贷款日期逐渐临近，不交贷款意味着将影响征信。随后，陈先生联系到东骏车行，对方称，如要解除车贷合同要返还2.7万元，否则可以和车行签署9万元的贷款合同，车行免除2.7万元的首付款，赠送1980张“门票”，用1980张“门票”收益去还贷款。

“我要求解除车贷，4S店以需车行同意为由拒绝，车行给了两个方案，返还27000元的保证金，或者继续贷款9万元完成购车，同时还要还10.5万元的车贷，”陈先生说，“落地价13.2万的车，经过这样操作变成19.8万。全过程什么合同都没有签，只是电子签约了征信授权。”

谨防“0首付”购车骗局

事实上，这种“0首付”购车是不是真的能白赚一台车呢？

记者查看《汽车贷款管理办法》规定，汽车贷款发放实施贷款最高发放比例要求制度，贷款人发放的汽车贷款金额占借款人所购汽车价格的比例，不得超过贷款最高发放比例要求。《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于调整汽车贷款有关政策的通知》显示，自用传统动力汽车贷款最高发放比例为80%；自用新能源汽车贷款最高发放比例为85%，这也意味着，购车首付不得低于20%和15%。

据相关报道称，看似“0首付”，则是由担保公司先将全部购车款，包括20%的首付款和各类保险费、税费等垫付给经销商，从而实现从银行或汽车金融公司获批车贷的行为，由购车人承担高额的服务费用。其中暗藏玄机，购车人很可能因为一时贪图小利，最后“车财两空”。

陈先生的案例中，还有一个疑点，仅仅一个征信授权，是否就能完成贷款下放？记者联系到银保监局投诉热线，对方反馈称，已经了解相关情况，会进一步反馈。

记者联系到东风南方汽车销售服务有限公司南方新塘店，一工作人员称，“贷款买车必须本人同意授权，我们的流程都是按照标准来操作的，不签名不可能放款，”她说，“现在都是电子化产品，征信授权用的是他本人的，都要用到验证码信息，需要本人亲自签约，如果他只认纸质版签名的话，可以和我们再沟通处理。”

目前，陈先生通过与4S店直接协调，已经付给4S店1287元违约金解除车贷，与东骏车行还存在保险纠纷。江西省南昌市第二金融法庭也对汽车消费者发出忠告，“天下没有免费的午餐，广大购车者务必擦亮双眼，保持高度警惕和理性消费，切勿轻信‘零首付’购车，莫因一时贪图便宜，陷入不法分子精心布置的陷阱中”。

【记者】拱千舒

【主理人】姚翀

【出品】美好生活实验室

【作者】拱千舒

美好生活实验室