LPR、基准、加点、上浮是啥意思？房贷利率到底是怎么算的？

听说房贷利率又降了，为什么我的没降？

现在银行利率到底是多少？

老说LPR，到底是个啥东西？

我办房贷的时候还没有LPR，现在是咋算的？

我的房贷利率6点多，有没有办法降低一些？

别急，今天老鸟给大家一次谈清楚。

01

最新房贷利率是多少

房贷利率降了。

4月8日，银行公布了最新的房贷利率，部分如下：

02

为什么我的利率没降

房贷利率先后锚定过两个标准：一个是2019年10月8日之前，锚定基准利率（基准利率由央行制定）；一个是从2019年10月8日开始，锚定LPR（即贷款市场报价利率，由18家商业银行报价后综合计算产生，每月20日公布）。

之前大家常说的房贷利率上浮10%、20%或者打7折、8折，都是在基准利率的基础上打折。现在大家说的房贷利率加多少个基点，都是在LPR的基础上增加。

不管是在基准利率基础上的打折上浮还是在LPR基础上的加减基点，这个在贷款合同签订之后都是不会变的。

比如你2010年时候买房，当时的基准利率是6.4%，你的房贷利率打7折，那么你的实际利率就是6.4%*0.7=4.48%。如果你没有转化成LPR，现在还执行基准利率，那么按照央行现行的5年期以上贷款基准利率4.9%（央行最近一次调整基准利率是在2015年10月24日），打7折，你的房贷利率就是4.9%*0.7=3.43%。

如果你在2019年10月8日买房，执行LPR利率。当月的LPR是4.85%，你的房贷加了50个基点（1个基点是0.01%），那么你的实际利率就是4.85%+0.5%=5.35%。最新的LPR报价是今年3月份的4.6%，那么按照最新的LPR计算，你的房贷利率就是4.6%+0.5%=5.1%。

但是。

还没有完。

不管是基准利率还是LPR都会变化。为了银行计算方便，也为了避免大家记不清楚到底该还多少的月供，房贷合同上都会约定在一年的周期内不管利率怎么变化，房贷利率都不变，等到下一个重定价日的时候才会变。

重定价日有两种取值标准：一种是每年的1月1日，一种是每年的贷款发放日。一般情况下都会按照每年的1月1日执行。

再回到你在2019年10月8日买的那套房。

2022年1月1日时候房贷的LPR迎来了重定价日，因为LPR报价的有效期是一个月，所以重定价日参考的LPR报价就是2021年12月20日时候报的4.65%的价格。

2022年1月20日LPR报价为4.6%，但是和你已经没有关系了。

所以，虽然2022年1月20日LPR报价下调了0.05%变成4.6%，但是你这套房在2022年一整年的房贷利率依然是4.65%+0.5%=5.15%。

只能祈祷今年12月份LPR报价时候能够低一些。

当然，如果你在房贷合同上约定的重定价日是每年的贷款发放日，那么你的房贷利率调整参考的就是距离贷款发放日最近的LPR报价。

03

基准利率的房贷怎么办

按照央行规定：在2020年8月31日前，按照基准利率办理房贷的客户可以选择是否转换成按照LPR计算。

只有一次转换机会，没有转换的话银行会自动默认仍然按照固定基准利率执行。

怎么转换？

央行规定：房贷的定价基准从基准利率转换为LPR时，加点数值等于原合同执行的利率水平与2019年12月LPR报价的差值。

如果你原来的房贷利率比此时的LPR报价高，那么你的加点数值就是正数；如果你原来的房贷利率低于此时的LPR报价，那么恭喜，你的加点数值就是负数。

以老鸟自己的一笔房贷来举例：

老鸟在2016年初时候买了一套房子，当时5年期以上贷款基准利率是4.9%，利率打了9折，实际利率是4.9*0.9=4.41%。

在2019年12月份老鸟通过手机银行申请贷款利率定价基准转换为LPR，当月的LPR报价为4.8%，那么老鸟这笔房贷的利率就变成了LPR-0.39%=4.41%（0.39%=4.8%-4.41%）。

这里面LPR部分会根据银行报价调整，下调的0.39%一直不变。

所以，老鸟这笔房贷现在的利率就是4.65%—0.39%=4.26%。

大家可以结合上面讲的内容计算一下自己的房贷利率到底是加了多少个基点。

如果不会算也没关系，手机银行上面一般都会有显示。

04

多说几点

1、LPR每月20日调整一次，每次调整的幅度为0.05%；

2、LPR虽然每个月都会有一次报价，但不代表每次都会有变化；

3、长期来看，LPR是会不断下降的；

4、很多读者问怎么能把之前高利率的房贷转换成低利率的贷款，这里老鸟说一下：除房贷外，个人很难从银行获取这么长时间、低利率的贷款产品。

现在市面上有经营贷的产品，是银行为了响应国家支持实体经济的号召而推出的，利率相对较低，也比较容易审批，还可以按照先息后本的方式来还款，但一般都会要求是全款房抵押，贷款时间一般不超过三年。

即使你找到一笔钱先把现在的按揭贷款还清，但是却不能保证贷款到期后你是否还能申请到这笔贷款、再申请的贷款额度有多少、利率是多少。如果这个贷款批不下来，那么你就要一次性的还清贷款，相当于30年的贷款变成了3年的贷款；

5、市场上还有其他的贷款产品，但考虑到审批难易程度、贷款周期、利率、还款方式等因素，很难用来替换房贷以降低利率。当然，老鸟对这个领域了解的不多，如果你知道的话，欢迎交流。

LPR 利率详细讲解

一、什么是LPR

全称：贷款市场报价利率

时间：20年8月12工/农/建/中/邮，五家国有银行发布公告，8月25日对个人住房贷款批量转换，按照相关规定统一调整为LPR。

二、首批转换时间

2020年3月1日-2020年8月31日。

这次转换是按照19年12月的LPR报价利率来加减基点（BP），19年12月份的LPR报价是4.8。

三、转换方式对比

举例：以原来第一次调整使用LPR时为例，当时没有变化时基准利率是4.9，使用LPR后的报价是4.8，对比怎么切换

说明

看表格：

1.原来：基准利率上浮30%，也就是4.9%*1.3=6.37%

转换后：LPR4.8%+157个基点＝6.37%

转换后的房贷利率还是6.37%，利率保持不变

2.转换后157个基点固定永远不变，后期变化只会是LPR的变化

3.只要以后LPR变化，库存贷款的利率就会发生变化

4.LPR每月20号会更新，新贷款按照最新的市场报价利率执行。

5.库存的房贷，房贷执行的LPR每年更新一次，重新定价日有两种方式，有的银行执行自然年，有的是顺延年，比如按照自然年，这个时候新一年的LPR参考的是上一月12月20号的报价。假如今年12月20号新的报价低于4.8，变成4.6了，也就意味着LPR+157个基点就变成了LPR（4.6+157BP=6.17）

房贷利率一次性讲清楚！房贷利率高位怎么办？给你几个建议

温故知新

什么是LPR？你的贷款利率=LPR+上浮基点数

1、什么是LPR？

1.贷款基础利率，又名贷款市场报价利率（LPiR,LPR）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。贷款基础利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款基础利率的基础上，指定发布人对报价进行算术计算，形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外予以公布。

2、贷款利率=LPR（每个月20号可能变换）+上下浮基点数（俗称BP，贷款签约后为不变量）。

假设，当下你放款的时候执行了LPR4.6%，然后上浮60个基点（即0.6%），放款时候的利率利率为5.2%。在你放款一年之后，就可以根据最新的LPR计算下一年的贷款利率。比如你签约时是LPR4.6%+上浮60个基点，目前LPR变为4.45%，你下一年的利率就是LPR4.45%+上浮60个基点，也就是5.05%。

3、对于购房者来讲更重要的是基点，目前武汉首套房基点数部分已调整为下浮20个基点。

购房者签约时候的基点数将伴随着整个几十年的房贷，近期放款的购房者如果下浮20个基点的话，那新放款的利率计算公式将如下：利率=LPR4.45%+下浮20个基点（即-0.2%）=4.25%。（注意基点也就是BP永远不变，除非房子交易了）

利率、月供对比

2022年春节之前，武汉首套房利率普遍还是LPR4.65%+上浮103个基点=5.68%，而近期首套房上浮基点数由103个基点下降至下浮20个基点，前面买的人确实亏了！武汉首套房利率连续下调。近一年来累计下调了约168个基点。

商贷30年的对比

几个建议

第一种:提前还款

第二种:商转公

第三种：所谓的抵押，经营贷之类的

第四种:房屋买卖

第五种：期待新的一年还贷周期的LPR也是低位的

一：提前还款

首先你自己要确定是否适合提前还贷！

1.比如目前你手里有比较不错的收益项目，可以覆盖你的房贷利率甚至超过，那么肯定是没有必要进行提前还房贷了。如果没有比较不错的项目也没有收益可以覆盖房贷利率的，那么可以选择提前还！

2.你手里是有一笔现金，但是如果说一次性还完你是否还有剩，你需要考虑一下接下来1-2年左右时间不需要急用钱，而不是手里的现金直接全部还进去，可以适当的选择尝试还一部分，手里还有一定的余量，这是最稳妥的！不要一股脑全部还，需要考虑正常家庭生活的支出等等

3.确定提前还贷是选择减少月供年限不变还是月供不变缩短年限（后者总利息更少但月供压力还是没有变）

比如贷款100万，准备还50万进去，按照5.88%利率算

减少月供年限不变（说白了就是贷的时间还是30年，但是贷款额度只剩50万了）

节省利息：68万

月供不变缩短年限（每个月还是还那么多，但是借贷时间变短了）

节省利息：93万

4.如果说你本身就贷款不多，然后也还了个10年，20年了，你提前还的利息减少也不会太多（具体的大家可以用房贷计算器算）

二：商转公

商贷我按照之前5.88%100万30年等额本息算

月供是：5918总利息：113万

如果按70万算

月供：4143总利息：79万

如果可以转公贷首套3.25%，公贷70万（首套满贷）等额本息算

月供：3046总利息：40万不到

当然了肯定是有前提：

①你需要还6个月商贷，然后提交申请，其次最好能满贷70万额度

②再者因为你商贷100万，那么商贷只能转纯公积金贷，也就是超出部分需要一次性还清！也就是30万你得一次性还进去

③还有就是如果前期本身就是商+公的组合贷，那么你是不能转贷了

④二套房也不能转公贷

还是要求不少

三：所谓的抵押，经营贷之类的

这个简单说一下

这个是明令禁止的，出了问题就会被银行抽贷，上黑名单

市面目前不少3.7%左右的，确实很低，不过所谓的手续费，过桥给你结清房屋尾款资金的费用，还有的是只有5年，10年期限等等。你肯定是得算个明细，不过确实不少是比较划算，但是问题还是那些。明细不再多讲了！

四：房屋买卖

很显然你可以把房子卖了，在卖是不是首套呢，肯定是算的（前提是武汉无房，外地无房贷）

还有有前提：

1.需要交房之后才能买卖

2.房本自办证之后不满2年有5.3%增值税，税费可不低，还不算其余的税费中介费

3.卖给亲友，如果有贷款，这个存在亲戚买卖银行审核，你懂的，即使你自己跑（前提是所有流程你都清楚），还是会有其他费用。不可能一毛钱都不用花就可以直接走完房屋买卖的！如果是卖给正常买家，这个风险性没把控好自己跑其中问题，就不再一一细说了

五：期待新的一年还贷周期的LPR也是低位的

一开始也说了一下利率，LPR，BP。咋们再细致说清楚这个事吧

8月武汉楼市购房利率：首套4.1二套4.9

五年期LPR下调至4.3%，此前为4.45%此次LPR下降15个基点

首套不变还是减少20个基点也就是LPR（4.3）-（0.2）=4.1

二套不变还是加60个基点二套是LPR（4.3）+BP（0.6）=4.9

然后按照今年开年的3月25之前的首套5.63二套5.88来对比8月武汉最新购房利率

以商贷100万30年等额本息。首套，二套的月供还有利息下降还是比较多的

很多人可能不是很清楚。到底是怎么算购房利率

就看在基准的LPR利率上

上浮基点就加BP

购房利率=LPR(每月20更新）+BP

下浮基点就减BP

购房利率=LPR(每月20更新）-BP

LPR以及BP都是可以上下浮动的

那这个针对哪些购房群体可以享受最新利率政策呢

第一类：目前还没买房群体

第二类：已买房，还未签贷款合同

第三类：已买房，签了贷款合同，贷款还未下放（最好再联系下之前给你办按揭的银行工作人员）

那之前买了房，贷款下来已经在还月供的，利率降低会不会跟我有关呢

第一种就是以次年的1月1号开始新的一年一轮的利率还贷，看年底的12月20号的LPR变动，接下来一年都不变

第二种就是以签约时间为准，比如你是8月23签约的，那就是看的8月22出LPR报价进行新的一年一轮的利率还贷。如果是22之前签约的，就是看次年的7月时候的LPR报价进行新的一年一轮利率还贷

最后，买了房的客户只要是LPR浮动式的还贷合同（一年一轮固定还贷，每年更新一次），那么就根据以上一年一轮的利率还贷。

需要注意一点BP永远不变。买的时候BP加点还是减点。是跟随你一辈子，除非是房屋借贷合同结束了。或者说房子卖了。

不管是LPR也好，BP也好，大趋势后期都会保持目前低利率。之前买了房的还是会有一些LPR下降的基点优惠享受的。

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