亚开行2021年要上调对华贷款利率

本报驻日本特约记者郭伟民

日本共同社27日报道称，从2021年1月起，亚洲开发银行对包括中国在内的部分“中等偏上收入国家”的发展中国家贷款利率将比其他“中等收入国家”高出0.2%至0.3%。“中等收入国家”贷款利率目前几乎一致，而亚开行要求“已成为经济大国的中国负担相应的利率”。对于收入较低的“中等偏上收入国家”和“中等偏下收入国家”将维持目前的贷款条件。

日媒报道称，亚开行给出的理由为，人均国民总收入每年6975美元以下的国家被列为基本贷款对象，中国人均国民总收入在2017年已达8690美元。中国2018年与亚开行签署的贷款协议总额位列第二，仅次于印度。另一方面，由中国发起的亚洲基础设施投资银行，成为向发展中国家提供贷款的有力债主，日本此前要求缩小对华贷款规模。亚开行战略政策及伙伴关系部门负责人木村知之表示：“希望中国等存在财政方面有余力的国家。对亚开行的财务作出更大的贡献。”

对于中国需要对亚开行做出更大贡献的声音，南开大学日本研究院副院长张玉来28日对《环球时报》记者表示，双方未来加深合作的方式有很多种：一是中国可以提高在亚开行的股资占比；二是中国市场（如环境建设，可持续发展等领域）可以进一步向亚开行开放，推出新的更具吸引力的项目；三是鼓励更多中国企业与亚开行展开深度合作，此前阿里巴巴已经与之建立战略合作关系，共促中国农业振兴；四是进一步推进亚投行与亚开行的深度合作，进而在国际市场上展现中日第三方合作的新魅力。对于亚开行而言，能否更好地抓住“中国机遇”，关键还在于其能否真正以公允、公正和开放的态度对待中国发展。

责编：田刚

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房贷利率本轮上涨或接近尾声 年内涉房贷款趋紧态势难改

近日，融360大数据研究院发布报告显示，7月全国首套房贷款平均利率为5.67%，环比6月上升0.53%，与去年7月首套房贷款平均利率4.99%相比上升13.63%。业内人士表示，今年在房地产坚持调控的背景下，涉房贷款整体稳中偏紧。本轮利率上涨或接近尾声，上涨幅度或逐步放缓。但从整体来看，未来较长一段时间内，房贷利率水平难以下调。

7月房贷利率涨幅收窄

2018年7月，全国首套房贷款平均利率保持上涨，但上涨幅度收窄。融360数据显示，2018年7月全国首套房贷款平均利率5.67%，为基准利率的1.157倍，环比6月上升0.53%，较上月0.71%的环比增幅有所收窄；同比方面，较去年同期4.99%的利率上调13.63%。

具体来看，7月，在全国35个城市533家银行中，有47家银行分(支)行首套房贷款利率上升，占比8.82%，较上月减少9家。其中，146家银行首套执行基准利率上浮10%，较上月减少23家；173家银行上浮15%，115家上浮20%。

值得注意的是，执行上浮25%以上的银行数量增多。其中，28家上浮25%，25家上浮30%，分别较上月增加3家与9家，另有4家银行首套执行上浮30%至40%。中原地产首席分析师张大伟表示，股份制银行房贷利率上浮30%至40%，这一利率对于市场意义并不大。从执行情况看，这些银行基本没有房贷业务，标价只是代表拒绝业务。

此外，数据显示，7月二套房贷款平均利率为6.03%，较上月上涨0.3%，整体涨幅有所下降。融360监测的重点银行中，目前二套房贷利率执行基准上浮10%的仅21家银行，较上月减少1家；执行上浮15%和20%的银行各有28家和243家，分别较上月减少7家和16家；执行上浮20%以上的银行达到213家，较上月增加22的家。

同时，4.13%银行存在停贷现象。例如北京地区监测的30家银行中，有1家银行分(支)行停贷；深圳地区重点监测的26家银行中，7家存在停贷现象。

融360大数据研究院分析师李唯一表示，此前央行放水并未如业内预期的对房贷利率起到降温作用，房贷利率仍以上升为主，预计短期内全国不会出现大面积下调利率的情况。

“但房贷利率水平增速或将减缓。”李唯一表示，2017年7月至2018年7月，首套房贷款利率及二套房贷款利率分别由环比上升2.47%、上升1.27%降至环比上升0.45%附近。据此趋势推算，未来2至3个月内，环比数值会向0趋近，房贷利率仍将保持小幅上调直至稳定。

居民购房杠杆率持续下降

在房贷利率上调、房地产政策收紧的背景下，居民购房杠杆率呈持续下降之势。易居房地产研究院发布《2018年二季度全国居民购房杠杆研究》报告显示，2017年一季度，个人房贷余额同比增幅35.5%出现收窄，2018年二季度回落至18.6%。同时，全国居民购房杠杆率回落至31.9%，环比下降1.1个百分点，同比下降8.6个百分点，已连续五个季度收窄。

易居研究院研究员沈昕表示，从2015年三季度开始，居民购房杠杆快速上升，2016年四季度达到2010年以来最高位44.1%。2017年一季度，该指标小幅回落至43.8%，此后五个季度连续下行。

不过沈昕也指出，虽然个人房贷余额增速有所放缓，但整体来看，个人去杠杆仍有空间。2018年二季度，个人住房贷款余额新增9800亿元，同比下降2%。但从房贷余额新增的绝对值来看仍处于历史高位。

数据显示，2017年四季度，个人购房贷款余额新增额降至8000亿元，同比下降33%。但2018年一季度反弹至9600亿元，二季度继续小幅反弹至9800亿元，环比上涨2%。

沈昕认为，短期调控政策和信贷趋紧态势不会改变。随着政策环境和信贷环境趋紧，预计居民购房杠杆率还会进一步回落，下半年全国房价涨幅将收窄。

涉房贷款难松动

房地产从严调控不会松动。7月31日召开的中央政治局会议指出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

从现阶段来看，一方面房地产市场仍然较热，另一方面房地产资金风险压力已到高位。

中原地产报告显示，虽然7月单月全国调控次数刷新历史纪录，在调控重压下，标杆房企销售业绩依然爆发，整体看，累计公布前七个月销售业绩的32家房企，销售金额达到25373亿元，同比上涨幅度高达37%。其中，碧桂园销售额3475亿元，同比上涨44.62%；融创销售2276亿元，同比上涨70%；新城控股销售1136.63亿元，同比上涨106.05%；中国金茂销售788.92亿元，同比上涨187.6%。

与此同时，房企资金链却频亮“红灯”。在地产政策维持偏紧的基调下，房企发债频遭拒。此前，保利置业申请发行的15.14亿元资产支持证券项目状态，从6月19日的“中止”变更为“终止”；万达50亿元供应链ABS，从一年前的“中止”也转为“终止”；美好置业公告称，鉴于市场环境变化，主动撤回2018年公司债发行材料；华夏幸福40亿元私募、合生创展小公募100亿元、金融街50亿元、碧桂园200亿元公司债均处于“中止”状态。

此外，公司债到期的企业也开始出现。此前，中弘控股股份有限公司发布公告称，公司逾期债务本息合计金额约为43.7亿元，控股股东中弘卓业集团有限公司持有的公司全部股份22.28亿股已经遭到司法轮候冻结。

在此背景下，一向受追捧的房地产进入评级公司下调名单。近日，中诚信证评决定将18天房1A、18天房1B列入可能降级的信用评级观察名单。天房集团当前负债超过1800亿元，负债率高达85%以上。

有业内人士表示，对于企业资金，因杠杆风险仍存，涉房贷款不会松。而个人贷款方面，为避免居民借助杠杆投机房产的行为，大幅下调房贷利率也不符合调控的要求，短期内保持稳定的可能性较大。

(责任编辑：李春晖)

央行连放大招，房贷利率重启上调，房企刚需个个“逃不掉”

文/诸葛找房

最近央行很忙首先近期央行多次点名房地产，拧紧调控“闸门”，使信贷市场发生一系列变化，紧接着房贷利率在经历了大半年的连续下调后，多地传来回弹上调消息，令市场对日后房贷是否全面收紧产生联想；

其次是8月5日在岸和离岸人民币汇率双双破7关口，人民币贬值风声蔓延，央行出面解释，这是市场供求和国际汇市波动的正常反应，加税导致国外对中国的出口规模、经济增速降低，中国货币价值预期自然降低，汇率下降利于对出口压力的对冲，后续仍会保持稳定和强势；

最后是8月7日央行就“人民银行8月10日下调存贷款基准利率”的消息进行辟谣，表示此消息不实，且已报案。

监管层的一举一动，往往能在关键时期起到指点迷津的作用。房地产金融连接着两头，一头是为房企开发商提供金融服务，另一头是为购房者提供按揭贷款，近期央行连放大招、房地产金融频频收紧，对开发商以及购房者意味着什么？

房贷利率重启上调在刚过去的730会议上，中央重提房住不炒，并首次明确不把房地产作为短期刺激经济的手段，在此背景下，经历了半年连续下调的房贷利率开始出现回调趋势。

据融360大数据监测显示，6月份全国首套房贷平均利率为5.423%，环比上涨0.14%。南京、广州、苏州、杭州、青岛等地均不同程度上调了房贷利率，宁波部分银行的首套房贷利率甚至最高上浮达45%。

很多人只知道房贷利率对购房成本和利息有影响，其实它更是楼市调控的有力武器。受2015年的相关内容调整影响，国家鼓励购房，楼市利好措施频出，连续五次下调房贷利率，银行推出最低7折购房、8.8折已成主流，在北京这种一线城市，购买二套房甚至执行首付比例4成。

很快这迎来大批投资客涌入，2015年年底-2017年年初全国楼市出现一波牛市。

而这样的疯狂没过多久，随着2016年底房住不炒定位提出，全国楼市调控从严，除了行政手段，金融手段牵制很快提上日程，低成本贷款利率自2017年逐渐走向上行趋势，从1月份开始一直到2018年11月连续22个月上涨。

以北京为例，2017年317调控后房贷利率逐渐回归基准利率水平，此后三四季度接连上浮10%，房价便踩着房贷利率变化的节奏逐步下降。

与房贷利率上调一起出现的还有银行放款周期延长。银行方面消息称，2019上半年很多银行可以做到最快7个工作日放款，但7月份以来放款周期越来越长，很多客户甚至要等到1个半月到两个月，且银行不承诺给出具体放款时间。

对开发商来说，资金链需要一定的现金流来维持运转，国家对房贷额度启动规模控制，上调房贷利率、放慢贷款速度，一方面银行对房贷审核严格，使开发商拿到贷款的速度减慢，另一方面购房者的购房款回款速度也变慢，造成整个回笼资金的流程延长。而想要增加销售量加速回款，开发商只能通过打折促销、降价卖房的方式应对，这也就意味着房价下跌是大概率事件。

对于购房者来说，房贷利率上调显然会增加购房成本，拿上述提到的宁波来说，如果按照基准利率4.9%，贷款100万期限30年，总利息91万，如果房贷利率上调45%，则总利息为141万，购房成本多出50万。这也是为什么只要有房贷利率上调的新闻，就一定会给准备买房的人带来恐慌。有人质疑，房贷利率上调不是针对炒房者，保护刚需的吗，为什么会令刚需受委屈？

其实，这不是不让购房者买房，而是在引导大家理性买房。过去鼓励购房时房贷利率较低，使得多数人都在疯狂加杠杆，这样有一大风险就是最终无力还债导致坏账产生。对银行来说，最有效的做法就是提高房贷利率和放贷门槛，对自己的客户进行一个资质筛选，在求质和求量之间，只能选择其一。

针对这一轮部分热点城市的房贷利率上调，是否预示着房贷进一步收紧的问题，业内人士认为应保持淡定，因为相较于去年高利率水平，目前整体利率还是较低。

央行的态度很明确，房贷利率不搞一刀切，意在不能误伤刚需，只针对部分房地产过热城市和之前房贷利率过低的城市限制。预计未来一段时间房贷利率虽有进一步上调的可能，但上调幅度不会太大，更不会整体收紧，否则就与之前提出的“保持个人住房贷款合理适度增长”相背离。

这也意味着未来调整的大方向没变，仍是从严从稳，虽然根据各城市分化严重会适当进行因城施策的调整，不管上调还是下调房贷利率，都是以稳为前提和目标。

人民币破7老百姓对人民币汇率涨跌、对货币未来升值贬值的关心，远没有对房价的预判更感兴趣。过去人民币对内发行得多，房子作为一种高价消费品吸引了大量手握财富的消费者，人民币预期升值，国外资金大量流入国内房地产，房价自然被推高，但在房价保持平稳的当前，人民币预期贬值，以人民币计价的房产就会相对贬值。

对开发商来说无疑是利空的。一方面，开发商的建设成本出现微涨，比如进口类的工人工资，进口设备的实际成本；另一方面，今年5月份开始房企的融资渠道持续收紧，而我国的房企大部分是通过发行的美元债进行境外融资。据wi数据统计显示，2018年，内地房企共发行海外债137支，融资总额高达519.5亿美元，较2017年上升60%。

外债压力如此巨大，在看到人民币币值下降后，等于要花更多的人民币来偿债，简直是压力加大祸不单行。资金链紧张的房企，尤其是高周转型房企怎样调整策略？只有降价卖房，退出各类营销活动快速回笼资金。

当然，我们不会看到市场上大面积的房价下跌，毕竟监管虽然加强了，但政策不是一刀切，整体房价也不会因为几个资金困难的房企而产生较大波动，像那些市场份额占据量大的房企并不会受到太多影响。

而人民币破7对于购房者来说影响并不像房企那样大，楼市属于纯内销商品，和外汇关系并不大，说白了只要你不兑换美元，购置国外房产，基本不会有影响。绝大多数人对此过分紧张了，要知道相比之前的1:6.7，如今也只是正常幅度小幅上升，并非一下从6跳到7，影响的也只能是人的心理预期。