独家解读：超预期+多个首次的LPR调整，能否逆转当前房地产形势？

这是熊猫贝贝的第1080篇原创文章：

520是个特殊的日子，虽然没有任何法定背景和现实意义，但是因为谐音的讨喜，沾了数字的光，赋予了这个日子浪漫的定义。

2022年5月20日，中国央行，也就是经济环境和市场俗称的央妈，送来了超预期的温暖：

（20日）上午9时许，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：

1年期LPR为3.7%，较上月维持不变；5年期以上LPR为4.45%，较上月下调15BP。

图片来源：央行官网

值得关注的是，MLF利率作为LPR的先行指标，其变化对LPR的变化具有指导性作用。本周，人民银行等量续做1000亿元中期借贷便利（MLF），中标利率保持不变。尽管5月MLF利率保持不变，也未实施全面降准，但LPR报价实现单独下调。

图片来源：央行官网

本次LPR特殊所在：

罕见的和MLF不同轨的独立调整、中长期和短期不同步的降息！

力度很大，动静不小，意义不凡，值得关注和深入分析。

这篇文章，就将基于2022年5月20日LPR调整的背景和相关环境信息，对本次超预期LPR的调整，进行有深度，有态度，有专业的专题分析，并对后续对中国楼市和房地产经济，以及中国经济可能带来的影响，进行有依有据的研判和探讨。

和主流喧嚣肤浅的表面解读不一样的是，既然要聊，就要聊点有深度的，要看，就要看到本质层面。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。头条独家文章，抄袭搬运必究！（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

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1为什么说这一次LPR调整，动静很大，意义不凡？5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，本月贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。

图片来源：网络

“超预期”和“多个首次”是本次LPR调整的关键词。

超预期，主要体现在两个方面：

第一，执行节点超预期。5月16日央行公告称，当日进行1000亿元MLF操作是“等量平价”。一般MLF不变，LPR大概率不变，但本月LPR还是进行了下调。

第二，下降幅度超预期。这是近2年多房贷利率下调3次中，幅度最大的一次，前2次分别是2020年4月的10个点和2022年1月的5个点。而今年短短的5个月时间，房贷利率已经下调了20个点了！

而多个首次，主要是以下几个方面：

1、自LPR政策执行以来，中长期利率调整幅度第一次达到15基点，单次最大幅度的调整；

2、前几天，央行还宣布了，将首套房贷利率的下限调低20BP，那么从现在开始，首套最低房贷利率的下限可以调整为4.4%-0.2%=4.25%，这个数值已经创下近7年新低。

而如此短周期内定向对房地产市场进行精准“降息”，这是第一次。

3、4.45%的中长期贷款利率，如果按照表面上的利率水平，已经首次达到历史最低位。

这个可以用银行大额存单4%的利率来反推对比，一目了然。

当然，客观来说4.25%的房贷利率并不是历史最低，但是和最低比，非常有意义：

2008年，金融危机后救市，除了4万亿放水计划外，房贷利率在基准上打7折，大概在4.16%的水平。2015年，也就是上一轮房价大涨前夕，整体房贷利率水平在4.2%左右，上海最低出现过4%的利率水平。

利率调整，直接影响的就是房贷偿还数额情况，各路媒体已经有测算，大概就是：

30年等额本息方式，利率下调0.15%

50万的贷款，每月可减少月供支出约45元，未来30年内共减少利息支出约1.6万元。

100万的贷款，月还款额少了111元左右，总利息还是少了3.28万元。

200万，差不多就是月还款减少230元左右，总利息少6.5万元。

……再多的，以此推类，并不复杂，事情就是这么个事情，利率调整，一目了然，过度解读完全没有必要

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2结合现实，看懂本质：关于本次LPR调整的几点深度分析

中长期利率定向下调的背景和原因，其实市场早已心知肚明，也很现实，那就是中国的房地产经济和楼市从2021年下半年以来，一直都保持了持续下行的势头，进入2022年，房企爆雷之势仍在继续，期房动辄停工，社零、PMI表现不佳，钱包不鼓更没底气，4月的特殊情况，只是把中国经济的压力和受到冲击的问题更快暴露出来罢了。

但是这一次LPR对中长期利率的调整，并不是简单的“救楼市”，而是有更多深层次的原因和国家对经济层面的诉求所在：

1、MLF不变，LPR下调，银行综合成本受到直接挤压。

LPR=MLF利率+银行综合成本，也就是国家引导银行从自己的利润里面向市场放水。

愿不愿意是一回事，听不听话那就是另一回事了，银行躺赚的好日子，说没就没了。

2、LPR以外，存款利率早已先行一步下调。

据悉近日市场利率定价自律机制召开会议，鼓励中小银行存款利率浮动上限下调10个基点(BP)左右；这一要8求应并非强制，但做出调整的银行或将对其宏观审慎评估(MPA)考核有利。

近日，建行、工行、中行、农行2年期、3年期普通定期存款利率上限普遍下调10个基点。

对中长期房贷定向降息是目的，但是降低中国经济环境中的资金成本，是更大的目的。

3、基于各地政府“头寸紧张”的现实对楼市调控的手段尽出，楼市依然低迷，房企风险出清持续的背景来看，这一次，中国房地产经济和楼市遇到的问题不简单。

重症需猛药的道理，不用多说，总不能见死不救，所以国家出手，也算是预期和意料之外，但是情理和道理之内的必然趋势。

就算没有LPR调整，有多少城市的地方银行已经多次调低了涉房贷款？

看问题要看到本质，现在的楼市是预期和信心的问题，国家层面的态度，过去两年，大家都看懂了，国家不表态，头铁敢动的有几个？

4、全球主要的经济体都进入了加息紧缩周期，对中国宽松会明显遏制，所以这一次定向降息，是要扶持长期的经济信心，谨慎的态度，依然明显。

中长期贷款对应的就是长期信心，不说买房，就是企业经营和扩大生产，如果信心和对未来的增长预期不足，那么是不会借中长期的贷款的。

不仅仅是楼市，不要局限房地产经济，这次对中长期的利率下调，也是向市场传递了一个更加清晰和明确的货币宽松信号。

5、短期不调整，是国家精细化管理，市场不要钱，银行不缺钱，金融机构都有钱，问题的关键是钱进不到市场里面，都在空转，这不是什么不能说的秘密。

2022年银行跨行拆借，票据空转，甚至搞结构性存款和同业周转来做业绩，不是不想放贷，而是放不出去。

要么就是风险太高，难以把控，终身追责制，屁股决定脑袋；

要么就是需求跟不上，企业收缩，行业不扩张，居民不买房，钱除了空转，能往哪里去？

窗口指导不能解决的问题，那就结构性调整，直接降低银行利润来源，倒逼银行在金融业务上降本增效，这是国家金融主管部门的直接指导思想体现。

6、降低存量房贷的利率不仅仅能减轻普通人的持有成本，还能更好地释放消费需求，这对于当下低迷的经济，有着重要的促进作用。

促消费，稳增长是全国疫情平稳后的重要经济目标。

不说什么宏观大词儿，2022年接下来如果继续延续一季度这样的情况，下半年的就业压力就不可能在经济承压的情况有良好的消化。

如果二季度经济依然不理想，在“LPR-20个基点”的房贷定价思路下，三季度或者四季度房贷利率还有进一步下调的可能。

房贷降低，变相释放了有房群体收入和手头货币的消费力，一个月少几百元的贷款，不就有消费空间了吗？别嫌少，基数上来，对于饱受疫情冲击和经济收缩压力的消费市场而言，绝对是救命甘露。

当然，在这里也倡议，有条件的朋友尽量多去实体店消费和就餐，特别是本地的，小本经营的各种店铺，而不要过于依赖外卖和电商。

善心再小，功德无量。

7、本次LPR调整，更重要的是国家向经济环境和市场释放货币金融大环境的宽松信号。

2022是稳增长的大年，基建和就业是重要的两个方向。

但是政府主导的大基建，新基建，最大的问题就是周期太长，结合就业市场的现实压力，如果房地产这个经济周期之母不发挥作用，那么就是远水不救近火的尴尬局面。

2022年就业压力如果得不到消化和解决，稳经济如何实现，5.5%的目标如何实现？

所以国家的态度很清晰，先救市场，让房地产继续发挥作用。这是急救，不是刺激。

这没有什么争议，但是和房价上涨，大水漫灌，没有任何的关系，更重要的，是针对市场，而不是行业，救市场，不救行业，该出清，该去杠杆，路线不变。

以上分析，不是大路货，值得大家仔细体会。大国做事，要懂得拉高维度去分析意图。

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3走势预判：趋势之下，中国的楼市和房地产经济是否能迎来“迟到的春天”？

当然，本次LPR最直接的利好就是房贷，中国绝大多数的中长期贷款就是房贷，所以不可避免的，会让很多房地产和中介进行大肆宣传和热度炒作。

可以理解，久旱逢甘露。但是楼市成交会不会触底反弹，房价会不会就此开启新一轮上涨，房地产经济和开发商能不能支棱起来，个人有不同的看法和观点：

1、利好属实，但是具体的市场情况和后续效果，现在就下结论还为时过早。

事实上就算LRP没有调整，很多城市和地区的涉房贷款的利率，其实早已到了最近几年的低位水平，甚至更低，但是市场反馈并没有太积极。

基于现实，不要浮躁，事实如此。

2、民众对于未来经济的预期减弱，是不争的事实，不仅买房的人少了，4月份中国金融数据显示，提前还贷款数量比申请新贷款的数量还多，说明了什么问题？

大国博弈，国际冲突前景不明，疫情导致的信心不足，为了应对不确定性，很多人都开始提前还房贷降杠杆储蓄了。

美国围绕中国进行地缘围堵和针对，搞事情不停歇，缺乏一个安定稳定的经济环境。

3、越来越多的人看清了房地产行业的底牌，曾经光鲜亮丽的开发商都是债务驱动，烂尾楼违约和质量折损，对应的信用危机，不是说扭转就能扭转的。

在当下的市场里面，民营房企的期房，图纸房，在被烂尾楼伤害过的群体血泪控诉之下，买房群体心里不会打退堂鼓？

信心问题不解决，信任关系不建立，谈行业回暖，市场恢复，就是真真耍无赖。

这是不是良心话？不谈别人，但凡有人问我买房的任何问题，四个字不会少：“只买现房”！

4、从市场和居民的角度来看，“缺钱”是绕不开的现实情况。

三年疫情，经济结构调整，客观来说，很多人的收入和工作受到了史无前例的冲击和挑战，不谈什么预期和信心，就算贷款成本再低，也要看看手头上的钱能不能扛得住吧？

说房地产是夜壶没问题，但是现在的情况是什么？

夜壶是提起来了，尿没了。巧妇还难为无米之炊呢，手上真没钱，先考虑生存吧？

总的来说，从个人的角度来看，政策利好是一方面，至于2022年接下来楼市和行业是否能够回暖，还有一个关键的因素，或者说信号，那就是一线和新一线这样的城市，房价会不会出现拉行情的情况。

只要头部城市房价能稳住，那么本质还是利好刚需和改善，不用猜，这就是国家想要的结果。

但是不拉行情，又如何刺激市场和投机资金进场，为国接盘，提供财政收入呢？

或者，这才是真正值得各地政府和金融系统去思考的和面对的关键问题。

拉行情就是加杠杆，就是加大透支，和国家意志相悖，基于这个底层逻辑，什么触底反弹，什么新一轮暴涨启动，其实都是无稽之谈，别说“迟到的春天”了，能够恢复稳定，恢复循环，就难能可贵了！

图片来源：头条图库

写在最后：量体裁衣，量入为出，从真实需求出发

LPR中长期超预期向下调整，对于房贷和楼市而言，肯定是正面积极的利好信号，而且具有实际降成本意义。

各大媒体和关联群体宣传中，都少不了“月供降低”的相关笔墨。但是稍安勿躁，要看清本质：

1、降LPR，是鼓励楼市增量购买群体，而对于原本固定利率，公积金贷款的群体，没有任何影响。

这次LPR下降，最重要的受益者还是即将买房的刚需。

2、对于2022年以前买房，有较高房贷利率的群体而言，可能会进一步促进提前还款的动作，或者至少也会有重新贷款的刺激。

3、LPR是跟着经济走的，现在降，不代表未来不会涨，经济只要向好，利率就必然跟着往上，动辄拿“30能省多少”的说法说事，其实很有迷惑性，2022年是降下来了，2023年加上呢？

或者更加乐观一点，2022年下半年经济超预期恢复和爆发式增长，还没到2023年就加回去，这个时候热血上头买了房子，省了几个月小几百，意义有多大？

这个账，谁都会算，不用多说。

综上所述，有依有据，经得起推敲和审核，利好和现实的经济活动，特殊时期，非常阶段，一定要从需求出发，结合自身情况，保持理性，客观和冷静。

买房不是小事，特别是在当下经济环境，一定要充分评估债务承受能力，用最极限的情况，最坏的打算，去看待自己的杠杆风险水平。

大概就这样，文章最后，善意赘述一句：

君子不立危墙之下，出于需要，现房为王，不贪便宜，降低预期。

大道至简，不过如此。

图片来源：头条图库

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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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重磅！央行突然降息10个基点，买房人有望再省一笔钱

马上过年，央妈准备给大家发“新年礼物”了！

全面降准仅1个多月，降息又来了，而且一次下调10个基点，足见逆周期政策发力稳增长的紧迫性。

1月17日，央行公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，今日开展1年期中期借贷便利（MLF）操作7000亿元和7天期逆回购操作1000亿元，中标利率分别为2.85%和2.1%，均较上一期下降10个BP。

这是MLF利率连续21个月“原地踏步”后，首次下降。

两项累计，市场里多了2900亿的资金。

这预示着，本周四（1月20日）的LPR利率也将再次降息，而且可能是1年期和5年期都降低。

2019年8月20日，中国利率定价体系改革，以后的基准利率不再由央行制定，而是由18家大型银行联手制定，每月20日变更一次。

LPR利率5年期最近几次变化：

2019年8月20日改革之后，LPR就从4.9%降低至4.85%；

2019年11月20日，利率再次下降，变成了4.8%。

2020年2月20日，利率又下降了，降到了4.75%。

2020年4月20日，利率又双叒叕，降到了4.65%。

然后一直保持4.65%到2022年1月，距离下一次公布最新LPR还剩3天时间。

如果1月20日，大概率最新LPR是会下调了，而且很有可能降低到4.55%。

利率降低，最直接的影响，就是房贷也跟着降了，这是好事。

对于已经买了房，或者曾经买了房，2020年3月1日前把固定利率重新签了LPR浮动利率，每年一次调整周期后的人来说，又要节约一笔钱了。

以德阳大部分刚需商业贷款金额50万元为例（公积金贷款不受影响，3.25%的利率太低了！）。

贷款30年，如果1月20日LPR再次下调，从4.65%降至4.55%。

你的月供就将减少31.73元。

请注意，这是对于已经买了房子的人来说，春节前央妈发的新年礼物。而且一定是签了浮动利率的朋友才能享受，固定利率没有此项福利。

没有买房的也没有。

31.73元看似不多，一年也就是380.76元。但是关键是不断降低的趋势，让月供越来越少。

你看，从当初LPR4.85%到即将可能实现的4.55%，月供少了95.66元/月。

一年还是少还了近1200元，30年还是可以少还3万多元。前提是LPR一直保持这个状态到你的贷款还完，但如果未来LPR继续下降呢，意味着你的月供会越来越少。而反之，如果LPR某天涨高了，也意味着你的月供越来越多。

不过，在肉眼可见的未来，降息是一个大趋势。

在全球各大主要经济体国家，利率都在飞速下降，降到了接近零，甚至负利率的也比比皆是。

目前日本是1.41%、芬兰1.48%、瑞士1.61%、斯洛伐克1.65%、法国1.69%、德国1.89%、中国台湾1.92%、比利时1.94%、意大利2.03%。

中国房贷利率的下浮空间太大了，所以你看央行的救市底牌有多强。

记得曾经利率打7折的时候，3.43%的贷款利率简直不要太爽。如果现在签了浮动利率，加点直接为负数，还在不断减少月供。天呐！

但是，没有买房的朋友！对不起，你还享受不到LPR降低给你带来的福利。

为什么？

因为LPR是“因城施策”，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

如果你还没有买房，LPR降低跟你无关！

因为在各个城市，最终与你签定贷款合同的是各个银行里的一家，而每家银行的执行利率都不一样。

但是，可以肯定的是，大家都会参照对方，参照市场行情来定。且LPR只是基础，最终会根据执行利率来反推加点加多少。

征信不好的人甚至会多加一点。

意思是什么？

就是，如果2020年你没有买房，按照大部分银行执行利率5.78%来反推，加点大概是113。

如果2021年1月20日LPR降低之后，根据执行利率5.78%来反推，你的加点就是123！

始终以最终执行利率为准，加点一旦签定，终身不变！

LPR降低了，你才买房子，实际上你要给的钱变多了，而不是减少了。

你比之前买房的人就会永久性地多给1万多出去。

这1万多买点啥不香呢。

现在去买房来得及不？如果你已经看好了，可以下手就下了。多等几天办贷款，万一LPR降了，是你的损失。

尤其是已经给了首付的朋友，尽早办贷款，免得平白无故损失1万多块钱。

不要问我到底是选固定利率还是浮动利率了。

答案很明显了啊！

那么1月20日的（LPR）是否会有调整，我们拭目以待。

稳就对了！LPR利率10月最新发布，我们的房贷利率变化几何？

文/房天下王木木

10月8日，房贷利率正式“换锚”，参考LPR定利率。

5年期以上LPR作为一个新事物，于8月20日首次发布、9月20日第二次发布、10月21日（因周日而顺延）第三次发布，全部是4.85%。相当稳！

1年期LPR自8月、9月连续两次下调后，10月的数据持平（4.20%）。

现行贷款利率，稳字当头。

房贷多为5年期以上，新的“基准”走出一条水平线。

房天下调研烟台市内的银行得到的反馈，实际利率也是一个稳字。

——虽然房贷利率换锚，但是，因为实际执行利率是在LPR基础上加基点，而银行基本上是根据原先的执行利率反推要加多少个基点，所以反馈到贷款客户这边儿，实际感知利率基本没有变化。

2019年10月21日全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）公告

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2019年10月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.20%，5年期以上LPR为4.85%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

贷款市场报价利率简介：

贷款市场报价利率（LPR）由各报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。

LPR报价行目前包括18家银行，每月20日（遇节假日顺延）9时前，各报价行以0.05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，并向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR，于当日9时30分公布，公众可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。