罕见！动真格了？房贷利率跌回14年前水平，购房迎来利好？

当前房地产市场形势严峻程度想必不用细说，从国家稳经济的决心和力度就能感知到。很明显，下半年的压力不比上半年小，因为上半年的预期并没有达到理想状态，所以，此时此刻，紧迫性更强。

这次的力度超出了预期。

8月22日，根据央行最新发布的贷款市场报价利率，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，分别较上一期下调5个和15个基点，5年期比年初下调了35个基点，可以说是2022年以来第3次下调。

如果按照贷款100万元、30年计算：基准利率为4.65%时房贷利息总额为98.79万元，月供为5522.04元，基准利率为4.3%时房贷利息总额为91.06万元，月供为5307.27元，月供可以差出200多块钱。对于购房者来说，这是实实在在的降低成本。

而且要知道，以往基本上为了实体经济，以及贯彻落实房子是用来住的不是用来炒的这个定位，一般都是1年期降得多、5年期降得少，而这一次不一样，5年期降得比较多，可能这也是历史上首次。

对于存量按揭购房者，明年1月1日起也可以享受最新利率了。当然，也会一体两面，房贷利率下调也让前期的购房者有点后悔买早了，还有购房者会心里暗暗较劲，要不要继续等？其实，完全没有必要计较一时的得失，买早买晚那一刻放在历史长河中根本算不得什么。

房贷利率算不算降到最低了呢？这么说吧，就目前来看，无论是房贷基准利率（4.30%），还是房贷最优利率（4.10%），都创下了历史新低。

经济学家温彬表示，参照历史最低水平，2008年底首套房贷款利率达到4.158%（5.94%*0.7），这是打七折后的最终房贷利率，个人住房贷款加权平均利率4.34%，当前两项指标分别为4.25%、4.62%，因此仍有10BP、28BP的调降空间。

如今首套房贷款利率低至4.1%，真的可以堪称房贷利率回到了14年前的水平，实属罕见的利好。

22日当晚，央行再次发声，我国经济延续恢复发展态势，但仍有小幅波动。当前正处于经济回稳最吃劲的节点，必须以时不我待的紧迫感，巩固经济恢复发展基础。要保障房地产合理融资需求。

虽然对于房地产的定调只有一句话，但是已经给出了具体的方向，相信一大波相关政策已经在路上。

有人说，房贷利率降至历史新低，加上央行喊话，这将吸引更多的购房者买房，楼市有望走出低谷，房价甚至可能上涨，毕竟这样的操作让购房者重新找回当年的感觉，可以更加大胆地加杠杆。

不可否认，购房者面对的政策利好是空前的，是真的，毋庸置疑，对于一些不得不买房的购房者来说，或许是个比较好的时机。但如果还抱有过去的幻想，希望在这个时候大捞一笔恐怕要让你失望了。

房价上涨与否，绝对不是房贷利率在起关键作用，而且房贷利率一直降，但房价并没有上涨，很明显，过往的逻辑似乎行不通了，说到底还是因为大环境变了。经济学家管清友也这么说，虽然5年期调整后，房贷利率降至历史新低，但时过境迁，此一时彼一时。

政策对房地产市场的影响是直接的，是短期的，甚至可以说是立竿见影的，但是一轮又一轮的政策激励，并没有改变房地产大势。从开发商角度，融资受限，再也没有过去空手套白狼的好时代红利，开发投资受影响，购房者需求也大受影响，从而影响地方。

从这个角度来说，你不用太担心房地产真的会出大问题，但也不可能回到从前那样，现在最重要的也不是让房地产大涨，而是要维护房地产市场的平稳健康。稳定压倒一切。

购房者还有钱吗？

有些话不能说太多，你问问想买房的购房者还有钱吗？本身经济转型加上三年客观因素影响，很多人在吃老本，哪还有钱去买房？你或许会说需要买房的永远没钱，没错，但有钱的更不买了，因为他们要的是投资回报。市场上或许流动性还可以，但这些钱也并没有真正流到老百姓手上。

所以，支撑房价上涨的因素不存在。或许这样说不太严谨，毕竟将来还是有上涨的，但更多是下跌的。这是我们将来不得不面对的问题，必须精明化解，晚处理不如早处理。

总之，信心还是要有的，毕竟购房需求大量存在是客观事实，但必须要有自知之明或许不要被炒房者引导误入歧途，时代真的变了，我们必须学会重新认识自己。

房贷利率飙至6%，加息会加暴美房地产市场吗？

全球世界都在关注美联储加息对美股的影响，而美国房贷利率在三个月内悄然飙升至6%，达到2008年次贷危机以来最高水平。

房地美（FiM）最新的抵押贷款机构调查发现，本周30年期固定抵押贷款的平均利率从上周的5.89%和一年前的2.86%攀升至6.02%。上一次利率如此之高，是在2008年11月金融危机的关键时期，当时美国正深陷衰退。

抵押贷款利率的飙升是美联储通过提高消费者和企业的借贷成本、抑制对所有杠杆购买的需求，来遏制通胀的最显著效果之一。美联储希望控制通胀，房地产市场正在发生的事情，正是美联储想要的结果。

放贷利率上升，已经带来了房地产市场的巨大变化，潜在买家每月的抵押贷款支付成本增加了数百美元或更多，减缓了不久前炙手可热的房地产市场。更高的房价迫使一些潜在买家继续租房。自年初以来，平均按揭付款已从年初的1700美元左右上升至2306美元，增幅为38.5%。

其他买家正在其他地方省钱以支付抵押贷款。

抵押贷款成本上升，是最近阻碍住房市场承受能力的最大因素之一。尽管今年房价和租金迅速上涨，但不断上涨的抵押贷款成本使许多美国人倾向于租房。今年利率的迅速逆转，给抵押贷款行业带来了艰难时期。

根据抵押贷款银行家协会（MBkAii）的预测，去年抵押贷款总量超过了4.4万亿美元，但预计2022年的抵押贷款额约只略高于去年的50%。尤其是再融资放缓，因为高利率侵蚀了大多数房主的利益。

抵押贷款银行家协会表示，再融资活动比一年前下降了80%以上。抵押贷款技术和数据提供商BkKihI的一项分析显示，只有452000名房主是再融资的好人选，再融资可以将利率降低至少0.75个百分点。这比2020年末超过1900万的峰值有所下降。

有迹象表明，经济将出现更严重的放缓。根据房地产经纪公司Rfi的数据，截至9月4日的四周内，房屋平均售价比最终标价低0.3%。在这之前的一年半里，房屋的售价普遍高于标价。该公司还表示，家庭旅游活动比年初下降了38%。

Rfi首席经济学家DFiwh表示，这是自2008年房地产市场崩溃以来房地产市场最急剧的转折。DFiwh说：“自2007年、2008年以来，我们从未见过如此高的利率，因此这与我们已经习惯的房地产市场相比是一个巨大的变化。”

DFiwh认为，“购房者没有每月40%的额外资金用于住房。许多购房者不得不退出，转而去租赁市场，或者选择不购买第二套住房或投资性房地产。”

Rfi公司数据显示，旧金山和洛杉矶等大城市受到的影响最大。

MiAiifR总裁DviFv表示，“当你谈论一套150万美元的房子时，即每月额外支付1000美元的抵押贷款。”在新奥尔良，市场上有比过去两年更多的房屋。

另一方面，Rfi还表示，如果美国居民有资格获得抵押贷款，现在仍然是购买的好时机，因为当抵押贷款利率回落时，可以再融资。

DFiwh说：“如果你找到了一栋满足你所有需求的房子，而且你打算在里面住上至少5年，那么现在仍然是买房子的好时机。”。最后，当被问及美国是否会进入另一场房地产金融危机时，DFiwh表示不太可能。

DFiwh说：“现在拥有住房的人通常财务状况良好。获得抵押贷款的标准真的很高。这不像房地产市场崩盘时，人们获得的抵押贷款没有任何业务”。然而，他确实表示，如果美国真的进入另一场衰退，购房者需要考虑，如果他们意外失去工作，是否仍有能力买房。

美国财经媒体评论称，当经济进入衰退时，购房者是否还有能力偿贷，答案应该是显而易见的。这就是为什么美国即将看到一场房地产崩盘，它将与上一次房地产泡沫的破裂相媲美，破坏力甚至超过上一次的次贷危机。

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房贷利率持续下行 对住房需求将产生哪些影响？

个人住房贷款利率下行备受市场关注。贝壳研究院监测数据显示，7月份103个重点城市的主流首套房贷利率为4.35%，二套房贷利率为5.07%，整体房贷利率创2019年以来新低。与此同时，个人住房贷款投放量和投放速度也出现回升。

如何看待房贷利率持续下行？对住房需求将产生哪些影响？房贷利率是否还有下行空间？记者就这些问题采访了有关专家和学者。

房贷利率为何下行

房贷利率为何持续下降？一方面与5年期以上贷款市场报价利率（LPR）密切相关。目前，99%的房贷利率与5年期以上LPR挂钩。5月20日，5年期以上LPR从4.6%降至4.45%。2019年8月份LPR改革以来，5年期以上LPR已逐步从4.85%降至4.45%。另一方面，今年5月份监管部门下调首套房贷款利率下限，从“不低于5年期以上LPR”下调为“不低于5年期以上LPR减20个基点”。贝壳研究院监测数据显示，截至目前，103个重点城市中已有74城房贷利率低至首套4.25%、二套5.05%的下限水平。

“LPR下降带动房贷利率下降，不仅新发放的房贷利率降低了，存量房贷利率也相应降低。”国家金融与发展实验室副主任曾刚表示，这有助于减轻购房者利息成本，改善消费支出能力。

与“价降”同步的是“量升”。数据显示，今年6月份房地产贷款新增规模较5月份明显提升，已连续两个月环比多增，预计6月份房地产贷款新增超1500亿元，较5月份环比多增2500亿元，其中个人住房贷款多增1500亿元。

“目前的放款速度已达2019年以来最快。”中国银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，监管部门指导银行提高贷款审批效率，满足居民合理购房需求。贝壳研究院数据也显示，7月份个人住房贷款的平均放款周期为25天，较上月缩短4天。

如何影响购房需求

房贷利率下降、疫情防控精准有效等因素，共同推动了居民购房需求在6月份集中释放，房地产销售形势略有企稳。“今年以来，5年期以上LPR下调，监管部门下调首套房贷利率下限，这对于推动居民购房有激励作用。加之疫情趋于稳定，释放了前期积压的购房需求，6月份商品房销售面积和销售额回暖。”中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏说。

“从销售面积看，上半年商品房销售面积同比下降22.2%，较前5个月下降23.6%有所好转；从销售额看，上半年商品房销售额同比下降28.9%，同样好于前5个月下降31.5%。”中国民生银行首席经济学家温彬说。

从销售价格看，6月份商品住宅销售价格环比总体趋稳，环比上涨城市个数增加。国家统计局数据显示，一线城市、二线城市的新建、二手住宅销售价格环比均有所回暖。从新建商品住宅销售价格看，一线城市环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，二线城市环比由上月下降转为上涨0.1%。从二手住宅销售价格看，一线城市由上月持平转为上涨0.1%，二线城市环比下降0.1%，但降幅比上月收窄0.2个百分点。

在购房需求释放的带动下，居民部门加杠杆的意愿有所恢复。“6月份居民部门中长期贷款新增4167亿元，为2月份以来最高水平，显示出居民部门加杠杆意愿有所恢复。”温彬表示。

未来市场走势如何

未来房贷利率是否还有下调空间？这主要取决于5年期以上LPR是否进一步下行。

“客观上可能存在下降空间。”曾刚认为，目前利率期限结构变动不一致，5年期以上LPR下调幅度远不及短端1年期LPR下调幅度，因此中长端利率有进一步下调的可能。

“我们对下一阶段的消费表现仍持谨慎态度。”温彬认为，一是经济主体消费意愿仍不算高。中国人民银行数据显示，今年二季度城镇居民储蓄意愿已上升至58.3%，刷新有统计以来最高水平；二是居民部门的预防性储蓄倾向仍然偏高，今年上半年住户存款增加10.33万亿元，同比多增2.88万亿元，创历史同期新高。

基于以上因素，市场高度关注三四线城市的房地产走势。“当前，三四线城市房贷利率下调幅度之所以较大，是由于住房供给相对过剩。”娄飞鹏表示，受疫情影响，部分居民收入有所下降，其对房价走势的预期也逐步调整。因此，仅仅下调房贷利率并不能有效稳定房地产市场。接下来，一方面要优化完善进城落户政策，特别是与住房配套的相关政策，吸引人口定居；另一方面，要为新市民等群体购房提供有效政策支持，满足新市民等群体的刚性住房需求和改善性住房需求。

监管部门正加大对住房租赁市场发展的支持力度。“《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》已发布，将保障性租赁住房贷款从房地产贷款集中度中剔除，以提升银行投放保障性租赁贷款的积极性。”刘忠瑞说，目前住房租赁相关贷款较上年同期增长62.9%。