定金与订金，哪个不能退？法官告诉你

“五一”假期将至，商家借假日商机各种促销。其中，预付定金是近几年流行的促销方式之一，不少消费者提前选定心仪的商品并支付定金，预售期支付的定金可在销售期折抵更多金额使用。受到商家优惠的吸引，不少消费者匆忙支付了定金。那么，在合同履行过程中，消费者应如何正确理解定金规则，又该如何依法维护自己的权益呢？

提问1：定金与订金有差别吗？

A酒店欲租赁B公司的一处房屋作为经营场地，在实地查看过后，A酒店按照B公司的要求向其转账20万元，B公司开具了《收款收据》，载明“已收到房屋订金20万元”。关于该笔款项，A酒店称，是对方要求先支付订金，才能再协商租赁的具体事宜，但此后双方对于租金的支付方式、租期未达成一致意见，而B公司拒绝退还20万元，因此诉至法院。B公司称，双方约定交付订金后三日签署租赁合同，但由于A公司的资金问题，双方一直未能签署合同，现在A酒店拒绝订立合同，也无权要求返还订金。

法院经审理后认为，“订金”不具有约定“定金”性质，此时收受款项一方主张定金权利并要求使用定金罚则的，不应支持。本案中，A酒店向B公司支付的是订金，不具有保证订约的担保性质，不符合定金适用条件，不适用定金罚则。现双方未订立正式合同，交纳订金的一方有权要求收取方返还所交订金，因此对于A酒店要求返还订金的诉讼请求予以支持。

北京市石景山区人民法院法官提醒：

在我们的日常生活中，无论是买房、购车这样的大额交易，还是预定酒店，都可能遇到过支付定金这种情况。作为一种快捷有效的债务担保方式，定金在促进交易双方诚信履行合同、提高交易效率方面起到了积极的作用。民法典第五百八十六条规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。”第五百八十七条规定也被称为“定金罚则”，即“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”据此，定金是合同一方当事人预先支付给对方的款项，其最重要的特征就是可以适用定金罚则。定金惩罚性的法律效果，可能发生在给付定金一方，也可能发生在接受定金一方，这种双向惩罚性对双方当事人均提供了履约保障。

订金和定金虽只有一字之差，但二者所对应的法律后果却大相径庭。定金属于法定概念，具有担保的性质。任何一方不履行合同或者履行合同不符合约定，即可启动定金罚则的适用。如果双方约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。但订金却并未被法律赋予特定含义及法律后果，更多的是以字面含义理解为预付款、订约金，不具有担保的功能。在双方交易成功时，订金往往会被吸收进合同总价款，但若交易失败，无论是何原因，收取订金的一方均需全额退还订金，不发生丧失或双倍返还预付款的后果。所以，在合同的订立、履行过程中，定金罚则的适用有严格的法律规定和书写规范，交易双方在订立合同、书写收据时，一定要注意“订金”和“定金”的表述，避免造成不必要的损失。

提问2：定金的数额越高越好？

定金虽具有担保的功用，但支付的定金并非越多越好。民法典规定，定金的数额由当事人约定，但是不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金的效力。

2018年11月4日，甲乙两家公司签订了一份购销合同，约定甲公司向乙公司购买不同品牌的房车30台，货款共计580万元；甲公司需在合同签订后3个工作日内支付全部货款的30%即174万元作为定金，提车时付清全部货款的50%，剩余20%作为质保金，提货一年后付清。11月5日，甲公司向乙公司支付了160万元，此后未再支付剩余款项。2019年3月，乙公司向甲公司发出催款通知，要求其立即支付剩余14万元定金，并在3月31日前验货、付款、提车。但甲公司主张，其交付定金后发现乙公司的经营范围没有销售汽车及配件，故认为乙公司并非合法的汽车经销商，不具备售车资质，拒绝支付剩余款项，并诉至法院，要求判令乙公司返还定金160万元。乙公司则辩称，甲公司违约在先，其无权要求返还定金。

法院经审理后认为，甲公司主张乙公司不具备销售汽车及配件的履约资质，但依据相关管理规定，从事汽车销售业务并不需要经过审批，因此乙公司超越经营范围开展业务并不必然导致甲公司的合同利益受损。依据双方约定，甲公司需支付全部货款的30%作为定金，但根据法律规定，定金的数额不得超过主合同标的额的20%，因此合同约定的定金比例过高，超过20%部分的44万元部分不应视为定金。现甲公司在履行的过程中未按约定期限全额支付首笔付款，且明确表示要求解除合同不再继续履行，其行为已构成违约，应当承担违约责任。甲公司支付的160万元中的116万元为定金，可以适用定金罚则，不予返还，剩余44万元，因乙公司未举证证明存在其他损失，应当退还给甲公司。

北京市石景山区人民法院法官提醒：

定金的所有权在约定的定金惩罚条件成立时，即发生转移，或成为双倍返还的标准。但定金不能超过主合同标的额的20%，这一规定主要是为了避免定金罚则过于严厉，让双方承担过度惩罚的风险。若合同双方约定的定金数额高于合同价款的20%，超过部分不产生定金的效力，即不具备双向惩罚性，但超出部分的约定对双方仍然具有约束力。在实践中，超过部分往往被视为预付款，并应当继续履行，但在适用定金罚则时，只能以合同价款的20%为限进行计算。故在约定定金数额时，交易双方一定要计算好定金的标准，最大程度地保护好自身合法权益。

提问3：未依约履行合同肯定会被罚吗？

2019年12月底，小韩与某婚庆公司签订了《婚庆服务合同》，约定婚庆公司为其提供婚礼主持、化妆、摄像等服务，婚礼时间为2020年2月26日；各项服务费总计36000元。签订当日，接受服务方应交纳10000元作为定金，如因接受服务一方违约解除本合同，婚庆公司有权不返还定金并追究甲方违约责任。随后，小韩支付了定金。但在2020年2月初，小韩被承办婚宴的酒店告知，因新冠疫情的影响，酒店无法在26日为其举办婚宴。得知此情况，小韩立即联系了婚庆公司，协商退还定金事宜。在遭到拒绝后，小韩将婚庆公司诉至法院，要求解除合同，并退还全部定金。婚庆公司称，无论在哪个酒店举办婚宴，公司都可以提供婚庆服务，不能因为原来的酒店无法举办婚宴，就推定所有酒店都不能举办，且合同中也明确写明定金不退，故不同意返还定金。

法院经审理后认为，双方签订的《婚庆服务合同》合法有效，小韩举办婚宴及婚礼的日期正值新冠肺炎疫情期间，受疫情影响，酒店无法举办婚宴，婚礼也无法如期举行，双方签订《婚庆服务合同》的目的已经无法实现，因此法院对小韩要求解除《婚庆服务合同》的诉讼请求予以支持。但合同无法履行并非小韩和婚庆公司的自身原因造成，婚庆公司实际也没有为小韩提供服务，应当返还对方定金。

北京市石景山区人民法院法官提醒：

没有依约履行合同的小韩，为何可以不适用定金罚则，能全额要回定金呢？民法典第五百九十条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。受疫情的影响，个别地区加强了对群体性聚集活动的管控，不论是新人还是婚庆公司，暂时取消婚礼已成为必须承担的防疫责任。本案中，因疫情影响导致小韩的婚礼无法举行，这种情况对于双方来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。而举行结婚仪式的时间往往对于新人有重要的纪念意义，小韩已经不能实现其合同目的，故有权要求解除合同。但该合同不能继续履行是由于疫情，不可归责于双方的任何一方，所以双方的违约责任可以部分或全部免除，小韩在得知婚宴无法举办后，及时向婚庆公司告知并协商解除合同事宜，在此情况下，不应适用定金罚则，小韩可以要求婚庆公司返还全部定金。

“五一”小长假即将来临，又到了假日消费的高峰时期。不少商家推出了提前支付定金，享受减免价款的促销活动。面对这些让人心动的优惠，消费者在支付定金前都务必要看清合同条款，确认好定金的性质，审慎选择付款。一旦支付了定金，就应当依约履行合同。而作为销售商家，在经营活动中应当确定合理合法的定金规则，通过简明的优惠方式和合法的营销手段进行促销，避免出现不必要的纠纷。

供图：视觉中国

碰到按揭贷款办不下来，购房者支付的定金和首付能退回么

每天工作累了，下班回家推开自己的家门，躺在自家沙发或者床上，这是一件多么幸福的事情。但这么简单的事情，对很多人来说却不容易享受到。若享受它则必须在经济能力可承受范围内买房和顺利收房，这其中的关键环节之一为办理银行按揭贷款。一旦按揭贷款办不下来，定金和首付款怎么处理呢？

最近时不时收到因按揭贷款办不下来放弃买房，已经支付的定金或者首付款（含定金）能否退还和退房的咨询。就这个问题，需要分不同情况说明：

一、开发商原因

商品房的上市交易需要具备一定的条件，若开发商尚未取得房屋预售许可证或者销售不符合使用条件的现房，则属于销售不具备销售条件的房子。该种情形有可能会被银行拒贷。此时，购房者可以要求开发商退还首付款、定金、利息损失并解除相应的合同，其中定金还可以适用定金罚则处理。

二、购房者原因

购房者办理按揭贷款需要提供真实的材料和具备良好的信用，比如收入证明、征信报告和其他银行要求的文件。若这些文件不真实或者征信不好，银行会考虑购房者的还款能力和诚信问题而拒贷。此时，若开发商主张解除合同，则购房者需要承担违约责任，赔偿相应损失。

三、非买卖双方原因

房屋买卖按揭贷款办不下来，除了开发商和购房者原因外，还可能由于政府对房地产的调控政策或者银行本身的规定变化等客观因素导致。

如2021年国家和各地为达到房地产的“软着陆”，实现“居者有其屋”、“房住不炒”和房地产行业的健康发展出台各种调控文件，导致各地银行的房贷额度紧张，部分城市的银行更是对按揭贷款所需提供资料进行了扩大化要求并进行审慎审核。

如遇此种情况，购房者可以举证非因自身原因，且确实无力购房，进而解除合同并退还首付款（含定金）。

上述三种原因导致按揭贷款办不下来，都可以优先与开发商协商。若房屋买卖合同等对三种情形均有约定，且该类约定公平合理，不符合格式合同或者民法典关于合同无效的规定，则遇到前述三类情形会优先适用合同约定。

如何防范这类风险呢？

1、在平时的生活中保持良好的信用水平，尽量不要出现逾期。若出现逾期，应尽早修复，且不要超过银行所允许逾期的次数。此外，尽可能不要使用花呗、借呗、微粒贷或者网络借贷平台借款。

2、做好工资流水或者银行流水的维护，避免出现过多清偿他人债务的记录。

3、买房前，自行前往各银行网点查询、打印自身的征信报告，评估征信情况。

4、看房、选房前，评估好自己的首付能力和选房的唯一性。当然，不差钱除外。

5、签署购房合同时尤其重点关注按揭贷款条款是否有约定，如无约定，建议在合同中注明：

“若按揭贷款不能办理，购房者可以解除合同并不承担违约责任，开发商需返还定金和首付款（含定金）。”或者“如果因申请银行贷款达不到逾期额度，或者银行拒绝贷款而导致购房失败的，可免责并退回所交的各类款项”。

6、办理按揭前，事先认真了解申请按揭贷款的程序和要求，并理解相应条文的法律意义。

购房过程坑坑洼洼多，希望有购房计划的购房者事先多了解、多询问专业人士，望大家都能顺利置业成功，早日实现心中的那个归属——家！

——ThE——

↓↓↓

如您有法律方面的问题，可以联系我

文章中的相关图片来源于网络，如有侵权，请联系本人进行调整并作删除处理

关于住房贷款退税

每年都有“房贷退税潮”，这对于申请了房贷的借款人来说，无疑是一个好消息。毕竟房贷的本金+利息组合起来，确实是一笔不小的额度，如果房贷可以退税的话，确实能够缓解一下经济压力。什么时候可申请住房贷款退税？基本情况是这样的。

什么样可申请住房贷款退税？

纳税人本人或者配偶单独或者共同使用商业银行或者住房公积金个人住房贷款为本人或者其配偶购买中国境内住房，发生的首套住房贷款利息支出，在实际发生贷款利息的年度，按照每月1000元的标准定额扣除，扣除期限最长不超过240个月。

简单来说，想要申请房贷纳税，借款人需要符合以下标准。

1、必须是首套贷款，并且在退税的年份里正在进行还贷。（借款人可以直接去房管局开具首套房贷证明，或者也可以直接携带贷款合同，因为贷款合同里面一般也会标注首套房）。

2、房贷的贷款偿还期限，必须超过一年。假设借款人是在2021年的10月份申请的房贷，那么在2022年的3月份是无法申请房贷退税的，需要等待2023年才可以。

3、用于申请退税的房子，必须是中国境内的。

4、如果借款人有租房的话，只能在房贷利息抵扣个税和住房租金抵扣个税里面选择其中一项。

5、借款人必须是纳税人。如果借款人无法确定自己是否缴纳了税款，那么可以通过当地税务官方账号或者当地税务应用程序查询。

二手房可以退税吗？

如果借款人购买的是二手房，也是可以申请退税的。

具体退税流程为：

1、申请。借款人需要向其主管征收机关提出申请，领取并填写《契税退税申请审核表》，同时按照征收机关的要求报送有关资料。

2、受理、审核。主管征收机关确认报送资料齐全后，应当场受理退税申请，并审核借款人填写的表格是否符合要求。如果不符合标准的话，是需要重新打回重新填写的。

3、批准。审核完毕，没有错误的地方，借款人符合退税要求的话，报分管处长、处长及分管局长审批后开具退税凭证。

4、归档。经办人将退税凭证(第五联)、《契税退税(款)申请审核表》(第一联)等退税资料装订好，每半年交档案管理人员归档。

如果借款人觉得线上操作不好，也可以直接携带相关准备资料，再提供一张本人银行卡号，去家附近的税务局办理