业主贷款未获审批，买卖合同应继续履行并承担违约责任

2019年10月21日，原、被告签订了《车位出让协议》一份，约定：1.乙方(被告)自愿购买甲方(原告)出让的明珠小区三期3618号地下车位使用权，车位面积、位置编号以现场实地为准。使用期限至2079年12月9日止。车位使用费75000元，乙方于2019年10月21日支付20000元，余款55000元采用银行按揭分期支付，乙方应于签订协议后三日内提交符合金融机构要求的车位分期业务申办资料，乙方在获得金融机构审批通过后七日内付清车位使用费余款给甲方。

2020年6月8日，原告向被告邮寄了《催款函》一份，其内容为：被告购买了原告案涉车位，被告已支付车位使用费20000元，剩余55000元采用银行分期付款方式支付，根据双方签订的《车位使用权出让协议》第二条约定，被告应于2019年10月24日前来原告公司提交符合金融机构要求的车位分期业务申办资料，原告多次催促被告前来提交资料、配合面签，且已告知被告不按时提交资料的后果。原告特通知被告于2020年6月15日前来原告公司付清55000元车位使用费，逾期将根据协议第四条约定解除合同并追究违约责任。原告因其开发的“小区”项目接近尾声，商品房销售合同、车位使用权转让合同等履行需要诉讼(名单附后，包含案涉案件)，委托事务所律师代理，双方签订《委托代理合同》一份，约定案涉案件代理费为3500元。

原告明珠置业公司向法院起诉请求：1.判令被告向原告支付下欠车位转让款55000元及违约金9790元(以日万分之二的标准计算至2022年6月30日，自2022年7月1日起的违约金按照日5‰的标准计算至被告实际付清之日止)；2.判令被告支付原告律师费3500元。

一审法院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，故本案应适用民法典的规定。原告明珠置业公司与被告覃某签订的《车位使用权出让协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，属合法有效的合同。合同当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。案涉《车位使用权出让协议》第四条约定，“甲方有义务协助乙方顺利办理好车位分期业务手续，乙方自本协议签订之日起90天内须付清全部车位款，逾期视为乙方违约……”，第五条约定，“乙方申请金融机构分期支付车位使用费的，乙方申办需提交的资料以金融机构要求为准，是否获得审批通过和审批金额以金融机构最终的通知为准，申办需交纳的相关费用由乙方承担。”综合前述第四条及第五条的约定，说明原告明珠置业公司仅为被告覃某顺利办好案涉按揭贷款提供协助义务，至于是否获得批准取决于银行的审批及被告的资信状况，原告明珠置业公司并未承诺其一定为被告覃某办妥案涉银行按揭贷款。因此，被告覃某向按揭银行提供了按揭贷款所需资料未获银行批准，责任不在被告。

案涉《车位使用权出让协议》具备当事人名称、标的、数量、价款等合同条款，双方的意思表示明确具体，应系本约合同，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告覃某未在案涉协议签订后的90日内付清车位款，其行为构成违约，应承担继续履行的义务。原告明珠置业公司要求被告覃某支付下欠55000元款项的诉讼请求，予以支持。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务。原告明珠置业公司至今未将案涉车位交付被告覃某使用，而要求被告覃某向其支付逾期付款违约金，不符合公平原则，不予支持。原告明珠置业公司要求被告覃某承担3500元律师代理费的诉讼请求，因无合同约定依据，不予支持。

一审判决：被告覃某于本判决生效之日起十日内支付原告明珠置业有限公司剩余车位转让使用费55000元。

一审判决后，原告明珠置业有限公司不服提起上诉。

二审认为，本案二审争议焦点有：(一)是否应当支持原告请求被告支付违约金的问题。(二)是否应当支持原告请求被告支付律师费的问题。

(一)关于是否应当支持原告请求被告支付违约金的问题。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”经查，原告与被告签订的《车位使用权出让协议》约定了违约责任，一审判决直接适用公平原则排除被告的违约金承担责任不符合法律规定，应依法予以纠正。第五百八十五条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”原告与被告有关违约责任的约定为“甲方未按期交付车位给乙方，每逾期一天按总使用费的5‰的标准支付违约金。”被告提出该约定不公平，本院认为该条约定的违约金支付标准明显过高，本院根据案涉合同的履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短和疫情导致合同履行困难等因素，酌情确定被告应当承担的违约金为5000元。

(二)关于是否应当支持原告请求被告支付律师费的问题。经查，原告与被告在《车位使用权出让协议》中并未约定律师费的支付问题，一审判决不予支持原告主张的律师费并无明显不当。

二审增判：覃某于本判决生效之日起十日内支付明珠置业有限公司违约金5000元。

「846传真」济南正荣悦棠府首付60%，却连购房合同都没给？

点击左上角34再点关注我们

济南经济广播f90.9章丘FM90.5平阴FM101.5

【导语】鲁女士反映，去年9月份交了百分之六十首付，购买了历城区正荣悦棠府的一套公寓，约定几年6月30日交房，但是至今都没有交付，开发商甚至连购房合同都没给她。来听记者乔木的采访报道：

鲁女士：

【正荣悦棠府的公寓，去年9月份买的，说的是今年6月底交付。

记者：合同上是这么写的吗？

鲁女士：贷款的手里没有合同，还没放贷。

记者：9月买的到现在没有放贷款？

鲁女士：对，十月初交了百分之六十的费用。

记者：因为什么原因没放贷款？

鲁女士：不清楚。

记者：因为你的原因还是开发商的原因？

鲁女士：开发商这边。

记者：这个工程现在是什么情况？

鲁女士：买的时候就光剩下精装这一块了，当时说的是精装，但是6月底去的时候连马桶都没有。

记者：你没签买卖合同？

鲁女士：签了，但是没有给我，说是因为我的贷款没有放下来，所以没法给我合同。

记者：你问银行了吗？为什么不给你放贷款？

鲁女士：都问了。

记者：哪个银行？

鲁女士：民生银行。

记者：你把银行的电话给我一下。

鲁女士：当时就只是一个工作人员在那，没有任何的联系方式。

记者：那你可以打民生银行的官方的电话啊，让他们查询一下你的贷款信息，这都一年了，为什么不放贷？

鲁女士：我只有业务人员的微信。

记者：我建议你先拨打民生银行的电话，查询无法放贷的原因，是你的问题，还是楼盘出现了问题。】

第二天，记者再次联系上鲁女士：

【银行就说快了，这一个来星期，说是他们之间有什么协议过期了，说是继续合作的话得对这个项目审核之后再签订。但是民生那边每次都说快了。】

记者联系上历城区住建局一位不透露自己姓氏的工作人员：

【他现在应该是可以交付了，他给我们反馈的是，合同上面写的毛坯交付，但是后来他们跟业主签了一个装修协议，悦棠府负责装修，这样交房的日期就又往后延长了几个月。

记者：满足毛坯交付状态的话，单体峻备什么的都验收了吗》

工作人员：他说是验收过了，因为验收是属于各个部门，水是水务，电是供电公司。

记者：单体峻备吗？

工作人员：是质监站。记者：质监站不也属于住建局吗？

工作人员：但是我们不属于质监站，我们是房地产市场科。

记者：那咱们落实过吗？

工作人员：他跟我们反馈的是应该是已经验收过了。

记者：他满足毛坯交付的条件了吗？

工作人员：按他的说法是满足了。以前有审批科可以落实这个事情，但是现在取消综合验收之后，没了主要抓这个事情的了。

记者：没有汇总的部门？

工作人员：没有汇总。

记者：你贵姓啊？

工作人员：必须要说姓名吗？不方便。】

在记者的建议下，鲁女士拨打了贷款银行-民生银行的电话，查询无法放贷的具体原因，鲁女士称民生银行的答复是与正荣悦棠府的协议过期，需要重新审核。记者多次尝试联系开发商，电话无人接听。记者联系上历城区住建局一位不肯透露姓名的工作人员，他说，正荣悦棠府的开发商告诉他，目前已经满足毛坯交付的条件了，但是装修还没做完，所以交付延期。记者采访了济南市中正荣凯法律服务所的李荣凯主任：

【在现实生活中这种事情很多，有一些业主交了钱之后开发商不给合同，按照我们国家《民法典》的规定，开发商这种行为是错误的，也是违法的，作为业主，第一可以要求开发商把合同给他一份，第二点，如果长期办不了手续的话，作为业主可以要求解除合同，退还购房款，甚至可以要求开发商承担违约责任。我建议她，第一，要求开发商把合同给她，第二要求开发商讲清楚贷款办不下来的具体原因是什么；第三点，如果开发商有经济能力的话，可以要求退款。因为他是以这个房产为抵押办理贷款，如果开发商的手续齐全的话，可以正常贷款，如果是开发商的原因办不下来，开发商承担违约责任，如果是业主的原因办不下来，业主承担违约责任。】

记者再次联系上历城区住建局的那位不肯透露姓氏的工作人员：

【记者：他是否有权利要一份买卖合同啊？

工作人员：我估计贷款没下来他的合同不好要。

记者：我也咨询了一下节目的法律顾问，在交钱的时候有权利索要买卖合同，而且因为开发商的原因导致的贷款办不下来，开发商是要承担责任的。

工作人员：这就是经济纠纷了，哎呀...银行贷款这个事情..

记者：我们现在都是在公对公，你给我的答复是代表历城区住建局的。

工作人员：我只是按照我的认知，我的认知有局限性的话也回答不了你。

记者：你现在给我的就是工作答复，您需要落实一下再答复我吗？业主的诉求是正当的，我交了百分之六十的购房款，却连一个买卖合同都没有看到。

工作人员：就是贷款批不下来呗。

记者：对，而且不是因为业主的原因，具体原因得问问开发商，我也想联系他们，打电话没人接。

工作人员：你这样吧，我们也得问问领导。这个是合同纠纷，对吧？

记者：我觉得政府部门应该监管的部分得监管啊是吧？

工作人员：合同纠纷，说实在话，是需要他们双方去解决的。我们这个科室现在主要负责延期交付。

记者：你肯定不只是负责延期交付，这个在你们官网上都是有职责说明的，都挂出来的，大家都能登录去看的。

工作人员：我给我们科长反馈反馈你这个事情。

记者：你还是不方便说你姓什么？

工作人员：不方便。】

深圳律师：关于借贷合同纠纷必须知道的5件事-法斗士

今天，小编为大家普及了关于借贷合同纠纷的五件事。

1.民间借贷属于借款合同纠纷，或者贷款合同纠纷包括私人贷款案件。由于私人贷款案件较多，它们与贷款合同纠纷分开。正如建设工程合同纠纷与加工合同分离一样。

2.民间借贷纠纷与借款合同纠纷的相似之处在于，一方向另一方借款；不同之处在于，借款合同纠纷现在特别指银行向单位或个人贷款，必须有利息。民间借贷纠纷是指企业之间.单位与个人之间的贷款，不一定有利息。

3.《合同法》第一百九十六条借款合同是指贷款人向借款人贷款，期满后偿还贷款并支付利息的合同。

4.除非自然人之间的贷款另有约定，否则按《合同法》第一百九十七条的借款合同应为书面形式。借款合同的内容包括贷款类型.货币.用途.金额.利率.期限和还款方式等条款。

5.《合同法》第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者承诺不明确的，视为不支付利息。

以上就是关于借贷合同纠纷必须知道的5件事，希望能帮到您~

打官司，找律师。经典案例：工厂企业破产清算法律服务，妥善处理人员安置方案；国企女高管50岁被强制离职，女职工退休年龄维权案例；高管巨额业绩提成经仲裁一审二审维权；深圳罗湖建设工程转包分包劳务报酬纠纷代理思路......搜索“深圳中企智库”,提供法律解决方案。