“先生，利率3.2%的贷款要吗？”这些电话竟是购房者的陷阱！丨小时调查

钱江晚报·小时新闻记者楼肖桑蒋敏华

“先生，利率最低3.2%的银行贷款需要吗？”

最近，推荐房屋抵押贷款、资金过桥的营销电话又多了起来，贷款中介极为活跃。前几年，这些贷款中介极力推荐房抵经营贷，怂恿购房者拿这笔资金去摇新房，去炒房，而如今，他们又怂恿人们将高利率的房贷替换为利率较低的经营贷。

顾名思义，经营贷是用来帮助企业的，用于买房或者还房贷都是违规操作。一通通推销电话的背后，究竟隐藏着哪些风险？钱江晚报·小时新闻记者进行了一番调查。

找中介违规代办经营贷

贷350万元要付20万元服务费和手续费

今年8月，钱江晚报·小时新闻曾报道过，选择提前还贷的购房者比往年多不少。这其中，不乏有人通过抵押房产，将房贷“替换”为经营贷。究其原因，是这些购房者买房时的利率较高，而如今经营贷的利率较低，购房者先将按揭还清，再将房屋抵押，从而实现高利率向低利率的转换。

事实上，名下没有公司的普通购房者即使对经营贷的低利率动心，也无法办理这类业务。而贷款中介却通过违规操作来包办这一切，并收取高额的服务费。

本周二，钱江晚报·小时新闻记者以想办经营贷为由，约见了一家金融中介机构。这家公司的办公地点位于钱江新城的一幢写字楼内，在将近一个小时的沟通中，记者了解到，不论购房者名下是否有公司，贷款中介都能代办经营贷款，一般抵押额度可以达到房屋总价的七成，全部流程下来要收取抵押额4%~5%的服务费。

“我们会带你去银行拉征信、做评估，再给你挂靠一个公司，这样就可以办经营贷了。并且这种挂靠是没有痕迹的，天眼查、企查查这些A都查不到。”这家公司的一位中介人员透露，所谓的“挂靠”就是他们会安排一家公司，让购房者和这家公司签订一份类似分红的协议，以“暗股”的形式将材料提供给银行，银行会认定购房者也是企业的经营者之一，就可以办理经营贷。

此外，因为办理经营贷需要提前将现有的按揭还清再进行抵押，如果购房者自有资金不够，这家公司还提供“资金过桥”的服务，按照每天千分之一利息收取。该中介表示，还贷到抵押再到放款，整个流程基本上要两周时间。

以一套总价500万元的房屋为例，如果贷款350万元，这家中介公司“过桥”再加上办理抵押业务，差不多要收取20万元的手续费和服务费。

中介表示，类似的业务他们已经办理过很多，并且服务费在经营贷放下来后再支付，相应条款也全部会在合同中写明。

诱人的低利率背后

潜藏着诸多风险

去年最高超过6%的房贷利率，通过贷款中介的违规操作，就能“替换”成3.5%左右的经营贷利率，节省不少利息，的确能让一些购房者动心。但是，这种做法其实潜藏着不少风险。

首先，因为不同银行的政策不同，中介往往会带着购房者跑好几家银行去拉取个人征信，而在银行眼中，这种行为是妥妥的减分项。“一个人一个月内查询贷款审批类征信超过3次，银行一般就不太愿意接他的业务了。”某城商行工作人员表示，这样的情况说明这个人可能资质存在问题，或者说想到处借钱，资金去向会有风险。

其次，在中介“帮助”购房者获取经营贷资格的过程中，大部分中介的做法是为购房者包装一个空壳公司，让其成为公司法人或股东。然而，这样的公司本就风险极大，甚至有可能已经存在巨大的债务风险，购房者或许能成功办理抵押，但却不知自己已经无形中背上了巨额债务。

此外，办理经营贷对公司流水也有要求，贷款中介为了包装好空壳公司，还要制作假的财务报表等。记者在暗访贷款中介时，对方表示如果想抵押500万元，需伪造1000万元的流水证明。

所以在办理经营贷时，购房者有可能“偷鸡不成蚀把米”，甚至要承担法律风险。

更大的风险在于，违规办理经营贷可能失败，此时购房者若已经向贷款中介借钱还掉了按揭，意味着变成欠贷款中介巨额债务。以500万元为例，每天千分之一的利息，一天就是5000元。根据法律法规，借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。贷款中介设置的千分之一日息，正好卡在36%的年利率。

银行称严禁和中介合作

有工作人员因此被开除

当记者质疑5%的服务费过高时，中介隐晦地表示“现在找人办事肯定要花钱”“我们也要向银行的人打点”，意为购房者缴纳的这笔服务费，有一些最终进了银行工作人员的口袋。

“一般来说银行都不允许跟贷款中介合作。那些自称和银行有合作的中介，多半只是与银行业务员个人之间存在某种合作关系，银行是不认的。”某银行人士告诉钱江晚报·小时新闻记者，购房者接到这类电话一定要谨慎。

“我们是严禁和贷款中介合作的，之前有一个同事就因为和中介合作被开除了。”一位银行的客户经理如此告诉记者。

在她看来，通过中介来办理房抵贷业务，存在诸多风险，“中介往往会夸大他们与银行的合作关系，声称可以拿到极低的利率，或者可以帮助‘包装’和‘洗白’以求顺利通过贷款审核。可问题是，中介做的是一锤子买卖，后期如果抽查发现有问题，比如贷款客户提供的流水造假或者名下并无真实经营平台，这时根本就找不到中介，即便找到了对方也不会认账，只能自己背锅。”

即使成功办理了经营贷，也并非放款之后就万事大吉，因为贷后往往还会有银行自查和银监抽查。就比如去年曾有一段时间，银监部门要求各地严查经营贷违规流入楼市，一些违规案例不断浮出水面。这些遭查处的违规贷款客户，都会被银行要求提前还贷。

“如果贷款客户虚构贷款用途，或者在中介的帮助下提供了虚假的贷款材料，显然涉嫌骗取贷款。在司法实践中，以欺骗手段取得100万元以上贷款，或者给金融机构造成20万元以上经济损失的，就有可能构成骗取银行贷款罪，刑期在3年以下。如果情节特别严重，骗取的贷款金额超过500万元或者造成的经济损失超过100万元的，刑期一般3年以上7年以下。”浙江君安世纪律师事务所肖琳律师提醒说，违规办理经营贷的法律风险很大，千万别踩过界。

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助贷从业人员如何提升贷款的放款成功率（1）-客户充分分析

从事助贷行业的标准，可以简单概括为，比客户更了解客户自己，比银行客户经理更了解产品。于此，才能更好地为客户解决融资问题。

如何做到比客户更了解客户自己，比银行客户经理更了解产品，非一朝一夕，也非运气使然，需要足够的专业和经验。在我们接触到的客户中，有各种类型的客户，比如说标准化客户：

何为标准化客户，可以通俗理解成客户的资质完全符合银行的产品大纲，这种情况客户自己只要能找准银行，即使自己去办理，成功率也是极大的，只是简单的操作规范就可以走完贷款的整个流程。现在银行的纯线上产品基本就是为这一类客群服务的。

当然，标准化客户并没有那么多。很多客户多多少少都有这些那些瑕疵，这些瑕疵并不必然导致贷款失败，但是处理不当就会大大降低贷款的成功率。那么这部分就是需要我们下功夫的地方。本篇主要从这个角度来进行阐述。

如果要合理规范处理这些瑕疵，我们首先要做到：

充分地客户分析-瑕不掩瑜：对客户的情况做全面细致地了解，提炼重点和亮点，让瑕不掩瑜。

充分分析客户主要是这两方面：

一是信息的广度；

一是信息的深度。

信息广度：

信息广度并不是说毫无边界地挖掘客户的一切信息，不然就会引起客户的抵触，就像我们经常说的和查户口一样。我们限定一下广度的边界，主要就客户还款来源和财力证明两个角度。

还款来源主要看是否多元，比如说对工薪族而言，工资性收入是收入的重要构成部分，那除了工资性收入，会不会有斜杠青年的身份，有一些副业收入，或者说自媒体这么甚行，有没有这方面的收入等等；

财力证明主要看财力是否充足，最直白的就是房产，有房产好于无房产，多套房产优于单套房产。当然财力证明还有其他方面，比如说理财、大额存单等，你如果留心，就会发现很多银行的产品大纲里面对收入的认定，会将这些财力折算成类似现金流类的收入。

信息深度：

既然说信息深度，肯定不是流于表面，流于形式，这就需要我们进行某一信息的深度挖掘。以贷款用途为例进行说明，如果某一客户的贷款用途是进行装修，那么我们需要了解装修哪里的房子，房子的面积多大，准备简装还是精装，当前的装修进度怎么样了等等，而不仅仅是装修两字结束（备注：实际业务操作中的一些不合规地方不在我们讨论的范围之内）。

对客户充分分析后，接下来就是要发挥我们专业度的时候了，不同的业务人员，一定会带来不同的操作结果。正如医生看病，良医和庸医对同一个病人的诊断肯定是不一样的。下篇我们来具体说明如何做一个“良医”。

采购管理-货款拖欠问题

企业总是想着拖欠供应商的货款，相信这是很多采购人员都遇到的问题。虽然按时付款是商业社会的基本准则，但是目前我国现实很多企业都会拖欠货款。其实当企业和个人的信用都被透支了，是很难在驾驭供应商了。

简单总结欠款原因主要分为此三类：

一、恶意拖欠：企业有钱，老板就是不想付给供应商钱。从古至今从来没有一家企业靠拖欠供应商欠款而做大做强的，所以聪明的话，尽快离职吧，这样的企业没前途。供应商不会白白吃亏，长久下去成本只会越来越高，害人害己。

二、老板和采购想付，但是没有及时回款。没钱付。

这种情况应该要加强应收账款催要按照信用等级对客户进行分级，信用差的直接改为款到发货，有些客户不合作，也不要产生呆账。不能一味迁就客户。一旦客户养成习惯就会面临集体联合讨债，破产风险。

采购人员应该主动拜访，安抚供应商，说明理由，获得供应商支持和理解。按欠款类别分为以下三类

A、供方数量占10%，资金占比70%。

B、供方数量占比20%，金额占付款20%

C、供方数量占70%，金额只占比10%。

这个时候记住一定不要拖欠C类供应商的钱。保证C类供应商准时付款。拖欠C类解决不了资金困难，缺关乎供应商的生死。A类供应商往往实力很强，说明情况，分期付款，压力不大。B类，争取供应商理解无支持，资金缓和后迅速解决这类问

三、采购不专业，花钱没计划。

题。

不考虑资金利用率，库存周转率。经常大批量囤货大批量采购。使得大量宝贵资金变成原材料库存。钱躺在了库房里，需要付款时缺没有资金。

库存周转率=销售的物料成本/财务平均库存。（注意销售的物料成本，不是销售额）。

库存周转率与现金之间的关系：需要的现金=(销售的物料成本)/365*（平均应收款周期+365/库存周转率-平均应付周期）。

没有指标约束一旦价格低，恨不得全部采购回来。多批次，小批量频繁采购，才能灵活企业资金。