婚前贷款房 离婚怎么分

来源：人民网-人民日报海外版

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尹律师：

您好!结婚前我贷款买了一套房，登记在我名下，婚后也是用我的工资偿还贷款。现在我和妻子关系不好准备分开，妻子却说这套房子她也要分割。我很困惑：我婚前买的房子，登记在我的名下，婚后也是用自己的钱还房贷，我妻子能分吗？

上海读者封先生

封先生：

您好!首先很遗憾地告诉您，您的这套房子确实是有女方的权益的。下面我将一一为您分析。

哪些是夫妻共同财产

婚姻关系存续期间，下列规定当中的财产属于夫妻共同财产：

1、《民法典》第一千零六十二条之规定：

“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金、劳务报酬；(二)生产、经营、投资的收益；(三)知识产权的收益；(四)继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。”

2、《民法典》司法解释第二十五条、第二十七条之规定：

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第二十五条规定：“婚姻关系存续期间，下列财产属于民法典第一千零六十二条规定的‘其他应当归共同所有的财产’：(一)一方以个人财产投资取得的收益；(二)男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；(三)男女双方实际取得或者应当取得的基本养老金、破产安置补偿费。”

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第二十七条规定：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”

简言之：夫妻只要结了婚，且双方没有书面约定财产归属，那么绝大部分收入都属于夫妻共同财产。

怎么分割婚前贷款买的房

先看看具体法律规定：

《民法典》第一千零八十七条第一款规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。”

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”

简言之：1、房屋归属：一方婚前签订购房合同、个人财产支付首付款并贷款、房屋登记在一方名下的，婚后用夫妻共同财产还贷的，该房屋属于夫妻共同财产；2、离婚分割标准：先由双方协商，双方协商不成，法院“可以”判决该房屋归登记一方享有，但登记一方要向配偶方支付补偿款；3、补偿款标准：原则上为婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分的一半。举个直观的例子：男方婚前购房，房屋总价款100万元，男方首付50万元，婚后还贷25万元，离婚时尚欠25万元贷款未还，离婚时房屋总价值为200万元，如房屋归男方所有，男方应支付女方25万元补偿款，即婚后还贷25万元对应的财产价值及增值为50万元，再由夫妻平均分得25万元。这是理论上最简单的计算标准，在司法实践中则要综合参考还贷的方法、还贷的利息、相应税费、增值发生在婚前还是婚后等具体情况进行个案认定，不宜一概而论。

需要注意的是，即使是婚前签订购房合同、支付首付款并办理贷款，但如果房屋是登记在对方名下或双方名下，则不适用上述规定，需要根据具体情况进行认定。

如何未雨绸缪，防止离婚伤心又伤财

就中国国情而言，夫妻一旦进入婚姻阶段，只要没有书面约定归属的财产，很大可能被认定为夫妻共同财产，如何运用法律工具进行防范呢？以下几种思路可以参考：

1、为了防止离婚伤心又伤财，不妨双方坦诚相待，签订一份《婚前财产协议》或《婚后财产约定协议》，对各自主要的婚前财产、婚后财产的来源、归属等进行明确约定。

2、婚前有大量非实物财产的，应当注意不要与婚后财产产生混同，比如存款、股票、基金等。

3、防止婚前个人财产因为婚后财产形态的转化，与婚后财产混同，比较常见的是卖掉婚前个人较小的房屋再购置较大的房屋。

4、父母名下资产较多的，为了防范过世后的遗产成为子女的夫妻共同财产，宜通过订立遗嘱进行明确。

律师提醒

婚前财产规划是一个需要适时调整完善的过程，不是签订一份财产约定协议就能万事大吉的。希望每一对夫妻步入婚姻的殿堂是因为纯粹的爱，“众里寻他千百度”只是幸福生活的开始，要想婚姻美满长久，不因财富带来的束缚为幸福婚姻埋雷，财产规划是您不二之选。

(北京雷杰展达律师事务所高级合伙人、律师尹红志)

婚后取得的房产，一定是夫妻共同财产吗？

长期以来，大家都有一个朴素的财产观念，认为婚后所取得的财物都属于夫妻共同财产，然而法律意义上对夫妻共同财产的认定结果却经常令人意想不到，很多情况下婚后所取得的房产却不一定是夫妻共同财产，本文将列举10种情形：

一、婚后一方用其婚前存款全款购买的房产，为其个人财产

婚前存款属于婚前个人财产，这个本质并不因财产的外在表现形式而有所变化；个人财产从存款变成房子、车辆、股票、基金、股权等等，只是外在形式上的转换，并不会影响个人财产的本质。

律师注：财产所有者需事先保留相关证据，证明该财产系婚前个人所有，避免与婚后共同财产发生混同。如果婚后购入的房产不是全款，双方共同承担了部分贷款，则共同还贷部分的财产归属需另议。

二、婚后共同财产全款购房，双方协议约定所购房产归一方所有

民法典婚姻家庭编规定，男女双方可以通过协议约定婚姻存续期间财产的归属。因此，婚后共同财产全款所购买的房屋，双方约定为一方所有并登记在一方名下的，为登记一方的个人财产。

律师注：夫妻财产约定协议必须根据实际情况、采取书面的形式进行约定；涉及不动产权属变更登记的，应当及时办理登记手续。

三、婚后一方受赠取得的房产，赠与合同中确定只归一方所有

夫妻存续期间，一方通过赠与所取得的房产（大多数情况是父母赠与子女），如果赠与合同中明确表示该赠与房产只赠与一方所有，与配偶无关，则该赠与房产系一方的婚后个人财产，与配偶无关。

律师注：如果赠与合同中没有明确表示“房产单独赠与一方个人、与其配偶无关”，则法律默认该房产是赠与给受赠人及其配偶双方的财产，属于夫妻共同财产。因此应当重视赠与合同的关键条款。

四、婚后一方继承取得的房产，遗嘱中确定只归一方所有

一方的亲属过世，逝者生前留下遗嘱将房产指定由一方继承，且明确表示该房产与继承人配偶无关，此时该房产为一方的婚后个人财产，与配偶无关。

律师注：如果遗嘱中未明确表示“遗产只归继承人单独所有，与其配偶无关”，则法律默认遗产系继承人的婚后共同财产。因此应当重视遗嘱的内容表述。

五、婚后一方用婚内个人财产所购买的房产，为其个人财产

假如一方将前述第三项获赠的房产卖出，取得的售房款依旧是个人财产，再使用该笔售房款购入其他房产，则新购入房产依旧属于个人财产。如果新购入财产不是全款，双方共同承担了部分贷款，则共同还贷部分的财产归属需另议。

婚内个人财产的范畴很广，比如婚内通过受赠和继承而取得的明确与配偶无关的现金、财物、不动产；另外，婚前个人财产在婚后自然产生的收益与孳息，也算婚内个人财产，常见的如房屋租金、股权投资收益、保险收益、信托收益等。

律师注：如果婚前财产的收益中包含了婚后的劳动成果，则该收益可能被认定为婚后共同财产，建议采取委托第三方专业机构代管的方式，避免与婚后财产混同。

六、夫妻实施财产独立制，各自取得的财产归各自所有

双方可以通过协议约定，在婚姻存续期间采取财产独立制度，各自所得财产归各自所有，一方通过劳动所得、投资收益、赠与、继承等方式所获得的财产，与另一方无关，包括但不限于房产、车辆、投资股权、其他全部财物等。实施财产独立制度的夫妻，一方婚后所购买的房产，为其个人财产。

与前述第二项对于单个财物所有权归属的约定不同，本项约定是对于夫妻关系存续期间全部财产及负债的约定，适用于经济水平势均力敌的夫妻。

律师注：该项约定涉及双方现有的、未来将可能会有的所有的财产及债务，需采取书面形式进行严谨的约定。且该协议的效力不得对抗第三方。

七、民法典实施之前，一方父母全额出资购房登记在一方名下

《民法典》于2021年1月1日起实施，这是一个重要的时间节点。在民法典实施之前，根据我国婚姻法司法解释三第七条规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为一方的个人财产，而不是夫妻共同财产。

律师注：在民法典及婚姻家庭编司法解释实施之后，如果父母没有明确约定或者声明购房款是对子女一方的赠与，则该房产默认是对夫妻二人的赠与，为夫妻共同财产。

八、一方婚前所有的房产婚后被拆迁，拆迁安置房为个人财产

婚前个人所有的房产，婚后因拆迁而获得安置房补偿或现金补偿的，无论登记在个人名下还是夫妻名下，其本质仍属于个人财产，不认为是夫妻共同财产。

律师注：依据拆迁补偿安置政策文件认定财产归属，不排除少部分情况下会以常住人口计算拆迁补偿金额，这时需明确补偿财产的份额和比例，通常仍会将绝大部分补偿所得认定为拆迁房所有者的个人财产。

九、夫妻婚后购房登记在未成年子女名下，并明确表示赠与

这种情况下视为夫妻对未成年子女的赠与，此时房产既不是夫妻一方的个人财产，也不属于夫妻共同财产，而是归子女所有的财产。

律师注：并非所有登记在未成年子女名下的房产都归未成年子女所有，实际生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考虑而将房屋产权登记在未成年子女名下，并不是只存在赠与这一种情形。如果夫妻确有将房产赠与子女的真实意思表示，需要完善赠与手续，通过书面形式将赠与行为确定下来。

十、婚后为他人代持房产，该房产与夫妻双方均无关系

婚后一方名下登记了房产，但该房产并非一方或双方财产所购，而是第三方借用夫妻一方名义购买的房产，购房资金也来自于第三方，此时房产归属第三方所有（不考虑房产代持无效的情形），代持房产的所有权不归夫妻双方所有。

律师注：房产代持的效力在司法实践中仍有争议，为了规避限购政策而采取房产代持手段购房的情形，目前仍存在很大的法律风险，因此尽量不要采取代持手段。如果必须进行房产代持，应事先准备好代持协议、相关人员承诺书等全套文件，避免日后在房产归属上纠缠不清。

结语：认定房产的归属，需要核实购房背景、取得房产的途径、资金来源、实际出资人、资金性质、不动产登记信息、房贷偿还、有利害关系的第三人、有无特殊约定、有无其他法定情形等因素，并核实相关法律文件，从而综合判定房产的归属。

结婚前买的房子算夫妻共同财产吗？

（此处已添加小程序，请到今日头条客户端查看）现在年轻人结婚都是需要有房屋居住的，有的人可能经济条件比较雄厚，会选择在结婚以前购买房屋。如果是婚后取得的财产，毫无疑问是夫妻共同财产，那么，如果是结婚前买的房子算夫妻共同财产吗?

一、结婚前买的房子算夫妻共同财产吗

第一，结婚前买的房子，如果是婚前全款购买的，房子是你的个人财产。结婚不改变房子的产权属性。

第二，结婚前买的房子，如果是婚前首付一部分，贷款买的房子，婚后双方共同还贷了(只要是婚后用你自己的收入还的，都算作共同还贷，因为你的收入是共同财产)，那这个问题现在是有争议的。要综合看首付的比例、产权证取得时间来看，还要看地域，不同地方的法院对这个问题的认定是不完全相同的。如果认定为共同财产，对方就享有一半的产权，只需要把你婚前首付以及婚前还贷的一半退还给你就行了。如果认定为你的个人财产，那你需要付给对方婚后还贷的一半。

二、夫妻共同财产的特征

1.夫妻共同财产的主体，是具有婚姻关系的夫妻。未形成婚姻关系的男女两性，不能成为夫妻共同财产的主体。

2.夫妻共同财产，是在婚姻关系存续期间取得的财产，婚前财产不属于夫妻共同财产。婚姻关系存续期间，自合法婚姻缔结之日起，至夫妻一方死亡或离婚生效之日止。

3.夫妻共同财产的来源，为夫妻双方或一方所得的财产，既包括夫妻通过劳动所得的财产，也包括其他非劳动所得的合法财产，当然，法律直接规定为个人特有财产的和夫妻约定为个人财产的除外。这里讲的“所得”，是指对财产权利的取得，而不要求对财产实际占有，如果一方在婚前获得某项财产如稿费，但并未实际取得，而是在婚后出版社才支付稿费，此时这笔稿费不属于夫妻共同财产。同理，如果在婚后出版社答应支付一笔稿费，但直到婚姻关系终止前也没有得到这笔稿费，那么这笔稿费也属于夫妻共同财产。

4.夫妻对共同财产享有平等的所有权，双方享有同等的权利，承担同等的义务。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。特别是夫妻一方对共同财产的处分，除另有约定外，应当取得对方的同意。

5.不能证明属于夫妻一方的财产，推定为夫妻共同财产。

6.分割夫妻共同财产，原则上应当均等分割。根据生产、生活的实际需要、财产的来源等情况，由双方协议处理，协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。

7.夫妻一方死亡，如果分割遗产，应当先将夫妻共同财产的一半分归另一方所有，其余的财产为死者遗产，按照继承法处理。

结婚条件可以更改吗

法律规定的结婚条件是不能更改的，在法律没有更改的情况下，结婚条件会一直延用，婚姻登记部门会按法律规定的条件进行结婚审查。

华律网

依据《中华人民共和国婚姻法》

第五条结婚必须男女双方完全自愿，不许任何一方对他方加以强迫或任何第三者加以干涉。

第六条结婚年龄，男不得早于二十二周岁，女不得早于二十周岁。晚婚晚育应予鼓励。

第七条有下列情形之一的，禁止结婚：

(一)直系血亲和三代以内的旁系血亲

(二)患有医学上认为不应当结婚的疾病。

第八条要求结婚的男女双方必须亲自到婚姻登记机关进行结婚登记。符合本法规定的，予以登记，发给结婚证。取得结婚证，即确立夫妻关系。未办理结婚登记的，应当补办登记。