存隐性收费、续贷不一定成功 经营贷换房贷暗藏诸多风险

存在隐性收费续贷不一定成功或影响个人征信

经营贷换房贷暗藏诸多风险

调查动机

银保监会近日公布了8张行政处罚罚单，其中5张罚单处罚原因涉及个人经营贷款违规流入房地产市场、个人经营贷款制度不审慎等。

近年来，随着国家对小微企业的支持力度加大和贷款市场报价利率逐步走低，多家商业银行的经营贷利率下调至4%以下，低于多地首套房按揭贷款利率，且远低于二套房贷款利率。由于存在较大的利率差，一些中介活跃在推销经营贷的前线，忽悠群众将手头利率较高的房贷转换成利率较低的经营贷，声称可以省下一大笔利息。

然而，真有这样的好事吗?经营贷置换房贷背后隐藏着怎样的风险?《法治日报》记者对此展开了调查。

□本报见习记者张守坤

□本报记者陈磊

“我们可以代办‘转贷降息’，对您来说特别合适。”近日，家住广东省广州市的王蕊(化名)接到一名从事资金周转服务中介的电话。对方称，相对于目前的房贷利率，经营贷利率低至3.2%左右，若选择置换，每年可为她省下上万元贷款利息。

王蕊心动了。去年，她买了一套二手房，总价约250万元，纯商业贷款利率5.5%，月供超过8000元，感觉到压力特别大。在听到中介介绍的“经营贷置换房贷”办法时，王蕊很快来了兴趣。中介告诉她，经营贷是商业银行针对中小企业或个体工商户推出的贷款产品，目的在于减轻企业从事商业经营活动时的负担，“房贷转经营贷，都是通过正规银行放款的，绝对安全”。

据了解，办理经营贷的基本条件，申请人必须是一家企业的法定代表人或者最大股东，且该公司经营资质要达到一年以上。目前市场上很多中介对于不符合资质的贷款人也宣称，通过一番“私下操作”也能让对方顺利拿到钱、省下钱。

然而，《法治日报》记者近日调查发现，经营贷置换房贷，不仅存在诸多隐性收费，后续还有一系列未知风险，比如扰乱金融市场秩序、可能会对购房者征信产生不可逆的影响等。

暗箱操作以贷换贷

宣称降低还贷成本

记者采访发现，有不少人收到过金融中介、房地产中介的推销短信或电话，称可以通过经营贷置换房贷达到降息目的。

据了解，经营贷主要用于支持小微企业和个体工商户的经营发展，贷款额度一般为抵押物的七成甚至更高，而且融资门槛和利率较低，银行向小微企业发放的贷款利率普遍在4%以下，一些银行甚至可以做到3%左右，低于房地产市场首套房尤其远低于二套房利率。

一位银行内部人士告诉记者，小微企业在申请经营贷时，银行会要求企业营业执照至少满一年，有实际经营地点，企业流水可以覆盖贷款本息偿还。此外，用于抵押的房产要结清之前的贷款。

但这些限制条件在一些中介看来并非难事。

北京市某房地产中介公司贷款专员李女士向记者介绍，房贷通常通过以下操作手法转换成经营贷：假如你手上有200万元房贷，想要提前还款却没有充足资金，中介会先把还房贷的钱借给你，你还清房贷后，房产得以解押。之后，中介会让你以该房产作为抵押物向银行申请经营贷款，等贷款批下来再用这笔钱偿还欠中介的债务。最后，你名下拥有经营贷，同时按期支付经营贷的利息。

“与房贷相比，经营贷都是先息后本，每个月还的都是利息，还贷压力会小很多。”李女士说，“如果名下没有公司，我们会负责帮你办，经营流水、地点等资料也能操作，银行审核基本都能过，后续也不会有风险，只需要付一定的手续费即可，手续费一般是贷款额的1%左右。”

隐性收费不可小觑

实际负担可能增加

“转贷降息”，这个宣称能减少数十万元利息的诱惑，是否暗藏陷阱呢?

在和多位中介沟通后，记者了解到，经营贷置换房贷，不仅存在诸多隐性收费，后续还有一系列未知风险。

“以贷款金额200万元、经营贷贷款时间5年计算，中介费至少要2万元，过桥垫资费、空壳公司维护费等费用需要8万元左右，粗略估算办经营贷成本就要超过10万元。”来自安徽省宿州市的房地产中介牛奇(化名)介绍道。

他举例称，若按照房贷利率5.7%、等额本息25年计算，200万元房贷每月月供1.25万元，利息总额175.65万元假如5年期经营贷年化利率3.7%，每月月供6167元。看上去每月月供可以节省6333元，却忽略了本金带来的压力，经营贷先息后本，前面偿还的都是利息，5年后需一次性归还本金200万元，到时如果一下子拿不出这么多钱怎么办?

“相比于房贷长达二三十年的还贷款周期，经营贷的贷款期限往往只有3至5年。置换之后，贷款人的还款压力骤增。如果没有足够的现金流支撑，购房者就要面临违约风险。虽然可以走新一轮流程重新贷款，但这又得面临被‘割韭菜’。更何况一旦将来政策有变或贷款收紧，能否重新获得贷款也是未知数。”牛奇说。

“在经营贷置换房贷过程中，一些中介只告诉购房者好处，而选择性不说存在的风险，甚至在运作过程中提出增加服务费。购房者真得三思而后行。”牛奇告诉记者，如果条件允许，正常通过银行提前还房贷，要比用经营贷置换房贷更安全、更省钱。

值得注意的是，记者调查发现，目前想提前还房贷也不容易。

来自北京市丰台区的王洁(化名)去年8月购入一套房产，贷款260万元。最近她想提前还款，却发现通过银行A申请线上提前还贷业务时困难重重，银行工作人员解释称“系统升级出现”，需要和银行预约线下提前还款。

来自安徽、江苏、重庆、山东等地的购房者也遇到了类似问题。记者还注意到，即便能够成功申请到提前还贷，流程也很复杂，如果银行不支持A或网站办理，那么线下办理流程更烦琐，有时需要花费几个月时间。

短贷长投违反约定

或存在流动性危险

对于购房者来说，经营贷置换房贷，虽然表面上看能降低资金成本，但可能会对自身征信产生不可逆的影响。

“在许多中介的运作下，经营贷的贷款期限也能够被拉长到和房贷差不多，但这中间存在续贷行为，比如每3至5年向银行递交一次申请材料，接受一次审核。风险恰恰藏于其中，中介帮忙办理的材料均系伪造，经不住多次审查。”牛奇说。

华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法认为，将经营贷置换为房贷，以获取利差，违反了借款合同的约定。银行的借款合同条款都会约定借款用途，借款人未经贷款银行同意，将经营用贷款挪作购房，依据民法典相关规定，贷款银行有权提前收回贷款或解除合同。

“贷款银行提前收回贷款，购房人的还款压力会大幅增加。因经营贷期限较短，购房贷款期限长，经营贷转房贷会造成短贷长投，这会给购房人形成流动性危险。”杨勤法说。

北京瀛和律师事务所律师胡云云告诉记者，国家明令禁止企业经营贷资金进入楼市，中国银保监会多次下发通知“禁止经营类贷款违规进入楼市”。经营类贷款进入楼市后一旦被查处，银行可能会收回贷款，影响个人征信，甚至有被认定为贷款诈骗或合同诈骗的风险。

刑法规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

为了维护房地产市场健康发展，防止经营贷违规流入楼市，有关部门一直在行动。

2021年7月28日，中国银保监会办公厅等联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，要求银行机构加强借款人资质核查，加强经营用途贷款“三查”，落实各项授信审批要求，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。

与此同时，从去年下半年开始，金融监管部门有序调整楼市金融监管政策，全国房贷利率进入调降期。尤其今年以来，央行多次下调贷款市场报价利率并降低房贷利率下限，推动全国各地房贷利率大幅度调降。

“监管部门应加强贷款信息共享，及时了解经营贷款的具体流向，发现违规流入房地产市场的，要立即查处，并予以处罚，包括拉入贷款黑名单等征信措施。银行要关注客户资金流向，对可疑的资金流动，要及时向监管部门报告，对于违规流入的，该提前收回的，应提前收回经营贷。中介及购房者要有守法、守纪的观念，不贪图小利而违规违法。”杨勤法说。(法治日报)

房子正在按揭中，可以办理抵押贷款吗？

相信不少朋友在买房的时候，都会选择向银行申请办理按揭贷款，成为房奴，但生活难免一帆风顺，大家都碰到过急需用钱的情况。

而房产抵押贷款，无疑是短时间内能够大量解决资金问题的方式之一。那么房子正在按揭中，可以办理抵押贷款吗？今天来为大家详细说明一下。

首先可以肯定的是，按揭中的房子是完全可以办理抵押贷款的。但根据不同的银行和申请人的资质，最终的结果也是大相径庭。只有申请人的个人资质、征信水平及用于抵押的房屋都满足银行条件的情况下，才能顺利办理。

想要成功办理需要满足哪些条件呢？

首先，房子正在按揭中，这时申请人的负债对于银行来讲是相对高的，所以大部分银行是不接受按揭房抵押贷款的。那么通常办理按揭房抵押，是需要将房子的剩余尾款结清，再重新到银行办理的。只有很少一部分银行支持直接办理按揭房二次贷款。

按揭房办理抵押，必须得是现房，而且银行对于房屋的品质和地理位置也有很高的要求，身处城市优质地域且有较高经济价值的房屋更容易得到银行的青睐。

通常我们需要找到第三方公司，办理一个垫资过桥，成功将按揭房尾款还清，再将全款房向银行办理抵押。可以成功贷出房屋估值的7成以上，再偿还第三方公司垫付的尾款和利息即可。这样才能成功办理按揭房抵押贷款。

不过需要注意的是，大家在选择贷款机构时注意选择正规可靠的机构，信誉高，规模大，办事我们才能更安心啊。

存量房贷利率终于要降了！明年下调35个基点，百万贷款月供节省利息208元

半岛全媒体记者赵永宝

存量房贷利率终于要降了！

12月20日上午，2022年最后一期贷款市场报价利率（LPR）如约出炉：

1年期LPR报3.65%，5年期以上LPR报4.3%，均与上月持平。

尽管这一次没有再调整，但今年以来LPR共下调三次，其中与房贷利率息息相关的5年期以上LPR总计下调35个基点。

由于很多存量房贷是每年1月1日调整当年的执行利率，明年这些客户的利率将比今年下调0.35个百分点，每百万元房贷每月大概可节省200多元利息。

5年期以上LPR今年共下调35个基点

12月20日上午9点15分，中国人民银行发布了2022年最后一次LPR报价利率，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，较11月保持不变。

值得注意的是，本年度央行总共三次下调5年期以上LPR，共下调了35个基点，分别为：

2022年1月20日，5年期以上LPR从4.65%降至4.6%，下调5BP。

2022年5月20日，5年期以上LPR从4.6%降至4.45%，下调15BP。

2022年8月22日，5年期以上LPR从4.45%降至4.3%，下调15BP。

为何存量房贷月供会降低

我们为何如此关注LPR？简单来说LPR就是贷款市场报价利率，从2020年起代替了原先的基准利率。也因此，LPR与我们的房贷利率息息相关。

2020年，房贷合同也进行了相应转换，当时银行给客户提供了两个选择，一个是固定利率，一个是与LPR挂钩。可能很多人没有什么印象，记不得房贷合同已经重签这回事。其实很多银行为了方便操作，是以短信形式通知到了客户，若没有要求选择固定利率，默认选择与LPR挂钩。

由于大多数房贷族的还款周期是在5年以上，所以对1年期LPR可以忽略不计，真正产生影响的是5年期以上LPR。如果你是存量贷款客户，也就是老客户，对于存量的按揭贷款，只要LPR下调，存量房贷款当然也能够获得利率的下降。

那么，什么时候下降呢？

一般存量的按揭贷款LPR利率的调整有两种方式：一种是根据房贷起息日，在下一年对应的日期调整房贷利率；还有一种是约定重定价周期为1年，贷款利率于1月1日调整，则贷款利率会在每年的1月1日按照上年12月20日的LPR加点重新计算。

百万贷款月供节省利息208元

前些年房贷利率较高，很多客户的实际利率超过5%，甚至6%。这35个基点的下调会给大家节省多少利息呢？

以100万元贷款金额、30年期等额本息还款的按揭贷款为例，在2022年利率调整之前，LPR为4.65%，月供金额为5156元。

今年最后一次LPR公布以后，明年LPR将降至4.3%，月供金额则为4948元，每月减少208元房贷金额。

当然每位购房者的实际房贷利率会不相同，贷款期限也有差异，实际减少的利息也会各不相同。

存量房贷利率下调呼声渐起

最近一段时间，金融政策持续落地，给房地产行业注入活力，随着需求端利好政策的逐步释放，越来越多城市的首套房贷利率进入“3时代”。

新发放房贷利率的持续下降，也引起了部分存量房贷消费者的关注。与4.3%的利率水平相比，一些“高位上车”的购房者希望能够减轻还贷压力，存量房贷利率下调呼声渐起。

对此，招联金融首席研究员董希淼建议，应加快出台相关举措，引导银行降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者的负担。

据《证券日报》报道，银行对于降低存量房贷利率“喜忧参半”，虽然此举会避免提前还贷现象，但同时也会降低银行利润空间。对于已购房者来说，有的“希望降低”，有的则表示会综合考虑房贷利率、资产及投资收益率等多种情况再做决策。

统一下调房贷利率?其实也是有迹可循

记者通过查询资料发现，此前，央行曾出台过关于存量房贷优惠利率措施。在2008年金融危机的背景下，央行决定自2008年10月27日起，金融机构对居民首次购买自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

要求只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。这也是最近二十年唯一一次关于存量房贷优惠利率措施。

也正是因为“有迹可循”，所以才让不少存量房购房者看到了“房贷利率普调”的希望，纷纷呼吁“下调存量房房贷利率”。