提前还房贷一定划算吗？房贷利率5.7%是分水岭！

今年以来，选择提前还贷的客户数量相比以往有明显增加。为什么这么多房贷客户现在选择提前还贷？提前还贷到底划不划算？需要考虑哪些因素？有没有额外收费？北青报记者近日进行了调查。

提前还80万少还利息111万

提前还贷省利息

李女士在2019年买了第二套房，银行最终审批的利率是6.2%，贷款金额186万元，期限25年，还款方式是等额本息，月供11700余元。今年李女士细查银行明细发现，原来月供里利息占了8000多元，本金也就3000元左右，还了三年本金只少了10万元。看着每月高额的利息，再想想买基金和股票的亏损以及日益下降的定存利率，李女士决定申请提前还贷。

在提前还掉80万元后，李女士的还款计划表显示，房贷利息少了111万元。兴奋不已的她在社交平台上分享了这份喜悦：“提前还了80万房贷，利息少了111万，这不比理财赚钱？”她计划再加把劲攒钱，争取明年把剩余的本金都还了，“彻底解脱”。

央行数据显示，今年2月、4月居民中长期贷款出现负增长，为2007年有统计以来唯二两次。这说明居民按揭贷款的偿还量已经高于了新增按揭贷款量。方正证券研报指出，居民提前偿还房贷的能力来自储蓄率处于高位。疫情冲击下，经济疲弱，居民收入承压，照理是没有余力提前偿还房贷的。但是因为居民消费下行的更快，这使得居民的储蓄率持续处于高位。疫情反复，居民对未来经济信心和收入增长预期减弱，防风险的诉求提升，从而增加了储蓄。储蓄率处于高位，居民偿还房贷的能力增加。

“居民提前偿还房贷意愿提升是因为低风险资产收益率降低，而按揭利率刚性偏高。”方正证券固收分析师张伟指出，今年以来，作为存款替代产品的货基收益率和理财收益率也逐步下行。截至4月11日，全市场理财产品收益率为2.8%，回落至3%以下。面对5.5%的住房贷款加权平均利率，资产收益率和负债成本率的缺口不断扩大，居民提前偿还房贷的意愿提升。

房贷利率低于5.7%

提前还贷可能并不划算

房贷利率比理财收益率高，提前还贷就一定划算吗？方正证券研报举例认为事实并非如此。假设一些居民在2018年10月购买了房子，需还100万元商业贷，贷款年限30年，房贷利率为5.7%。这个时点是2016年新一轮房地产上行周期中的按揭利率的绝对高点。

居民面临两种选择，一是将现金用于一次性还清房贷；二是购买理财产品。如果选择方案一，通过房贷计算器算得最后一次性还款（剩余26年）94.94万元，节省86.14万元的利息。平均每年节约利息3.31万元。而选择方案二，以94.94万元用于理财，按当前的年化收益率3%~4%的水平计算，一年的收益能有2.85万~3.8万元。

通过以上案例，方正证券研报认为，当理财收益率为3.5%时，与5.7%的房贷利率提前还款节省的收益基本打平。这意味着，如果你的理财收益率比3.5%高或者你的房贷利率比5.7%要低，提前还贷也许并不划算。

不过，方正证券同时指出，不能直接对比房贷利率与理财收益率，还需要从还款时间年限、还款方式、已还款期数等多要素共同评估。当前出现提前还贷的情况也可能说明居民对于远期是否能保证每年3%～4%的理财收益持怀疑态度。

不过，业内人士指出，虽然理财收益率是下行趋势，但与LPR挂钩的房贷利率也有下调空间。当前全国首套房按揭利率下限为4.25%。3月份全国首套房贷款平均利率为5.28%，首套房贷款利率在理论上还有较大下调空间。

有人提前还了却后悔

提前还贷要综合考量

北京青年报记者了解到，提前还贷后，不少人觉得每月负担小了，轻松多了；不过，也有人觉得后悔。

因为整个部门被裁而失去工作的赵先生最近非常糟心。他一直嫌自己的房贷利率太高。去年年末，想着年终奖马上要到账，一笔50万的理财又马上到期，他毫不犹豫地选择了提前还贷。然而，春节之后，公司每况愈下，说好的年终奖迟迟不见踪影，最后连工作都没了。家里“余粮”已经不多，月供还在继续，赵先生只能马不停蹄地找工作，有时一天要奔波好几个地方。焦虑疲惫的时候，他总会想：“如果去年年底不还那50万，现在是不是可以从容许多？”

某国有大行理财师陈先生提醒大家，无论是否选择提前还贷，每个家庭都要保持比较充裕的现金流来应对各种变故，不能因为省利息，就把所有闲钱都还了房贷，那只会让自己非常被动。如果一年内有资金需求的按揭者，比如住房装修等需要大笔开支，提前还款可能不利于家庭的财务安排。

此外，还款时间已经较长的贷款者，因为在贷款期限后期的还款中，大部分都是本金的偿还，此时通过提前还贷达到节省利息的作用不大。陈先生认为，贷款者采用等额本息还款法还贷，如果已经超过了三分之一年限，比如贷了20年，已经还了7年以上，提前还贷的意义就不太大了。

提示

提前还贷要预约

北京地区普遍不收费

北青报记者了解到，各家银行都要求提前还贷客户要预约申请，具体流程各家银行差异很大，有的可以完全线上办理，有的需要去网点柜面签字才行。客户在申请之前最好与自己的贷款经理或贷款支行联系，问清楚细节。至于大家关心的收费问题，工行、建行、中行、农行、交行、招行等北京地区主流银行的相关人士均表示，不会收取任何费用。

不过，也有读者反映，自己3月份曾在一家全国性股份银行的北京分行办过提前还款。当时贷款经理说，要先到网点找他签字，全款到账后，15个工作日左右扣款，一年内提前还款有违约金，超过一年就不用了。

提前还贷后，后续还款会怎么变呢？据了解，大部分银行会提供两种选择，一种是月供不变，缩短年限，一种是年限不变，减少月供。前者节省的利息会更多，可以尽早结束还款；后者则减小了每月供款的压力，贷款者会轻松许多。客户可以根据自己的实际情况进行选择。

本组文/记者程婕

来源：北京青年报

提前还贷一定划算吗？

以下文章来自公众号“今日苏州楼市“。

最近交通银行因为客户提前还房贷而收取补偿金被推到了风口浪尖。

内容有很多，最核心的一条是个人按揭类贷款(包括个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人厂房贷款)及个人线上抵押贷(消费)，提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。

这条消息公布，网上骂声一片，都在痛批交通银行不道德，吃相难看，果真是“资本最是无情家”。

当然这则通告现在已经从交行的官网下架了，作为国有资本，估计是舆论压力太大了。

但是从这件事上，大家可以看出：

房贷在银行眼中依旧是优质资产，实体经济不景气，倒闭的企业一大堆，银行也担心把钱给实体企业出现坏账，有钱也不敢借。

而能够提前还房贷的客群，现金流上有一定过剩，这种客户是低风险房贷业务中更低风险的优质客户，所以，银行不愿意让这样优质的客户提前还款，设置各种门槛，能拦一个是一个，毕竟银行的营收中，利息差是重要的收入来源。

以交通银行为例：2021年交通银行的利息净收入是1616.93亿元，占营业收入的60%。

提前还房贷的客户现在是非常多，央行数据显示个人贷款增速持续下滑，2022年上半年住户贷款增加2.2万亿元，增量不足去年同期的一半（同比少增2.4万亿元）。

就房地产贷款而言，二季度的房地产贷款新增-1105亿元，这在房贷产历史上是首次。

那提前还贷一定划算么？

张同学2019年在苏州买了首套房，贷款利率是6.5%，贷款金额180万元，期限30年，还款方式是等额本息，月供11377元，目前已经还贷款3年有余。

通过看看贷款明细，她发现1.14万的月供里利息占了9400多元，本金也就2000元左右，每月高额的利息，而自己买的基金和股票亏损、理财收益率又低，完全跑不过房贷利率，于是他决定提前还贷款，一次性还贷了80万后，房贷利息少了117万元，她计划再加把劲攒钱，争取明年把剩余的本金都还了。

市场理财产品收益率年化低至3%以下，股票、基金又很难赚钱。而6.5%的住房贷款加权平均利率，资产收益率和负债成本率的缺口不断扩大，所以，大家在贷款高位买房的人提前还款确实很划算。

而韩同学，在2018年在某二线城市购买了房子，商业贷款110万，贷款年限30年，所在城市房贷利率为5.7%，但是他并不选择提前还贷款，通过分析计算得出：

如果现金用于一次性全部还清房贷；需要一次性还款（剩余26年）95万元，节省了86万元的利息，平均每年节约利息3.3万元。

而如果以95万元用于理财，按当前的年化收益率3%~4%的水平计算，一年的收益能有2.85万~3.8万元，几乎可以冲抵掉多还的利息，加上他现在公司现在每况愈下，说好的奖金说没就没，工作每天都战战兢兢，他还是想着给自己家里储备点“余粮”，1-3个月即使找不到合适的工作，手有余钱，也会从容很多。

所以，不管是否选择提前还贷，小编觉得大家都要保持比较充裕的现金流来应对各种变故，不能为了省利息，就把所有闲钱都还了房贷，如果遇到一些需要大资金需求的情况，只会让自己非常被动。比如住房装修、孩子留学等需要大笔开支，提前还款可能不利于家庭的财务安排。

另外，已经还房贷较长的贷款者，因为在贷款期限后期的还款中，大部分都是本金的偿还，此时通过提前还贷达到节省利息的作用不大，一般来说已经超过了三分之一年限，比如贷了30年，已经还了10年以上，提前还贷的意义就不太大。

现在提前还贷会不会收取补偿金因各家银行而异，目前工行、建行、中行、农行、交行、招行等主流银行的相关人士均表示，不会收取任何费用。

在还款流程上各家银行差异也很大，有的可以完全线上办理，有的需要去网点柜面签字才行，如果要提前还贷，大家在申请之前最好与自己的贷款经理或贷款支行联系，问清楚细节。

干货！提前还贷，怎么操作才最划算？

开篇之前，先祝大家新年快乐、身体健康、发大财。

最近有位粉丝一直在问提前还款的相关事宜，看得出来过去一年是在非常努力的赚钱了。

今天我们就来好好说道说道“提前还贷”这件事。到底怎么操作才最划算？

做功课

提前还贷，不是说你随时随地想提前还了，就直接拎着一袋钱扔在银行柜台上就可以的。

你得了解自身的情况，知道自己具不具备提前还款的资格，以及有没有提前还款的需求。

一般来说，提前还贷有三种情况：

1、按月正常偿还贷款本息到一定期限后，比如半年、一年甚至更久的时间，才允许提前还贷，不收取违约金。

2、无论什么时候提前还贷都会收取违约金，金额按照合同规定，有的以本金计算，有的以加收剩余贷款月份利息的方式收取。

3、无论什么时候还款都不收取违约金。

基本上，自己是哪一种情况看看合同就知道了，在贷款合同中关于违约金这一项会有特别说明。

除了是否违约以外，根据不同银行的规定，提前还款对金额也会有一定的限制。

关于提前还款的的用户需要携带的证件，一般来说，需要提前出示书面申请，并约定还款日期。

然后按照约定带上身份证、贷款合同到银行填写还贷申请表和提前还贷的协议。

经过银行审核同意后，按照银行的要求，再把提前还贷的款项预存到扣缴月供的账户里。

不是所有人都合适

当然了，就算你有几麻袋的钱，也不一定就适合提前还贷。

比如公积金贷款的朋友。

公积金贷款最低3.25%的利率，基本没有任何商贷可以给到，就算有，基本也不能提供这么长的年限。

利率低，时间长，是非常划算的，基本没有必要提前还贷。

第二个是房贷还款年限已经过半了，这个时候想要提前还贷的话，我建议好好考虑一下。

因为这个时候基本上利息基本全部还清了，剩下的大部分都是贷款的本金，提前还贷的话，意义不是很大。

最后一种，就是等额本金还款，还款期已经过了1/3的，这类朋友也是需要好好评估一下的。

因为等额本金的还款方式，是越到后面本金就会越少，产生的利息也会越少。

如果还款期已经超过1/3，就意味着其实你已经偿还了约一半的利息了。

举个例子：

一套房子总价100万，房贷利率6.125%，贷款70万还30年，会产生约64.4912万元的利息。

银行会将70万的贷款本金分摊到360个月里，平均每月约为1944.44元。

1944.44元再加上每月房贷剩余金额产生的利息，就是月供。

当你还到第120个月时，还款总金额已经有约59.6155万元了，其中利息总额为36.2822万元。

所以，当等额本金的还款期超过1/3后，偿还的利息额已经超过了一半，后期所剩更多的是贷款本金，因此是否需要提前还贷是需要斟酌的。

怎么还才最好？

那么如果一定要提前还款，怎么还才最划算呢！这也是分了好几种情况的。

第一种就是一次性全部还清，这种情况一般会出现在需要转卖房子的时候。

其余三种则是选择缩短还款时间或者提前偿还部分贷款，从而达到提前还贷的效果：

1、每月还款额不变，还款期限缩短；可有效节省利息。

2、每月还款额减少，还款期限不变；可减小月供负担。

3、每月还款额减少，还款期限缩短；可节省较多利息。

如果是从节省利息的角度出发，那么缩短还款期限肯定是更划算的。

这个很好理解，缩短了还款期限就等于加快了还款周期，这样的结果就是更早地还清贷款，从而降低利息的产生。

选择减少月供，一般需要提前偿还一定的贷款金额。

这样可以有效地降低还款人每月的负担，也会在一定程度上减少利息的产生。

但和缩短还款期限相比，效果会比较弱。

当然，究竟是选择缩短周期还是减少月供，都要从自身的角度出发。

如果收入完全可以支付月供，只是单纯想降低个人负债的，那么缩短周期，是个不错的选择。

如果收入一般，月供比较吃力，那么选择减少月供的方式会好一些。

不过因为银行不同，提前还款的方式也有所不同，具体事宜还是需要到贷款银行详细咨询的。

结语

总的来说，提前还款这件事的核心就是降低贷款本金总额。

因为利息产生的多少，是根据贷款本金的多少来定的，你前期还的本金越多，那么后期产生的利息就会越少。

还款压力，自然也会有所减轻。