无须还清按揭也可过户！广州、南京等10余个城市推行二手房“带押过户”模式

记者曾令俊

编辑

继无锡、福州、南京等地之后，广州也明确发文鼓励推广二手房“带押过户”模式。

界面新闻记者获悉，人民银行广州分行近日向辖内各中心支行及银行机构发布关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知，进一步探索因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求。

与之前的模式相比，二手房“带押过户”模式无须垫付资金和先行解押，买卖双方与银行达成一致后，买方和新贷款银行将房款打到资金监管账户中，待办理完不动产过户“三合一”登记手续后，监管资金将直接打给原抵押银行和卖方。

人民银行广州分行表示，二手房“带押过户”模式的核心是免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。

这种模式可大幅缩短交易时间，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激发二手房市场交易活力。不过，这其中也涉及一些风险。

人民银行广州分行指出，针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对界面新闻记者分析说，“从这里可以看出，其已经意识到此类交易可能存在的相关风险，也对此类风险提出了公证或担保的操作。”

严跃进表示，广州的政策特点在于，其考虑的要点比较全，甚至把带押过户可能存在的风险提前预警，这样有助于更好更妥善地推进此类政策。

事实上，除了广州之外，二手房“带押过户”近期在国内多个地区陆续推出。截至目前，已有青岛、合肥、珠海、昆明、金华、深圳、济南、西安、南京、福州、无锡等超过10个城市推行二手房“带押过户”模式。

9月19日，在无锡市不动产登记中心服务窗口，华先生和汤先生通过“带押过户”办理了二手房转移登记，这是无锡市区首例个人不动产登记“带押过户”业务。

福州市不动产登记中心日前也宣布，已通过不动产登记和交易中心与建设银行、工商银行的协同合作，于9月15日完成了首批政银合作“带押过户”项目。

9月16日晚，南京市不动产登记中心发布消息称，其通过与建设银行、南京银行等50余家银行合作，已完成全市158套房屋“带押过户”登记工作，交易价值超5亿元。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，二手房“带押过户”预示着在购买尚存按揭贷款的二手房时，不用先还清按揭贷款就可以过户、重新抵押并发放新的住房贷款，此方式在节省资金成本的同时，也可以提高二手房交易效率，促进住房消费。

不过“带押过户”模式也有一定的局限。中原地产首席分析师张大伟认为，在执行过程中，多数“带押过户”需要在同一个银行系统内操作，比如原房主在建行做的房贷，新购房业主也必须在建行，才能实现带抵押过户，而当下房贷利率相对优惠的小银行一般都没有执行这个政策，“所以节省的1%-2%的交易成本，很可能在房贷利率上又磨平了。”

贷款没还清的房子怎么买卖？一篇文章全搞定！

咱们普通人买房肯定都要用按揭贷款，而且一贷就是二三十年。

但是可能过个三五年，有了孩子，或者收入更高了就想换个大点的房子，那这时候能把房子卖掉吗？

答案当然是可以的，我们都知道，贷款没还清，那你的房子就是抵押给银行的，必须还清了贷款才能交易。

所以我们找到能快速还清贷款的方法就可以了。

房贷转按揭

房贷转按揭的意思就是将剩余贷款债务转给新的买房人，不过需要先征得贷款银行同意，卖房人向银行申请变更借款人、借款期限等信息。另外，如果买家跟卖家申请房贷的银行不是一家，还会涉及跨行转按揭，这种方式有一定的局限性。

转按揭这种方式在不同的银行有不同的规定，有的银行可以办理，有的是不接受这种方式的，所以如果是跨行的话，那这个方式的可行性也不是很强。

而且针对的房屋类型也可能不相同，所以具体的还是需要到银行咨询。

用买方的首付款缴清剩余贷款

注意，这个方式的前提是，卖方剩余贷款不多，或者说是买方有足够的资金支付首付款。比如说贷款100万，现在还剩40万没还清，如果买方可以支付40万的首付款的话，那么买卖双方就可以解决这次交易问题，轻松的将房产从银行中解押出来进行二次交易。

具体流程是：

1、卖方向贷款银行申请提前还款，买方支付卖方剩余还款金额作为首付款，并签订房屋买卖合同，一定要有担保公司在场作证。

2、卖方前往贷款银行办理提前还款，并事先在还款账户中存入足额钱款，到贷款银行办理结清手续。

3、银行贷后管理中心出具解押材料，将原房主的房子解押出去，卖方前往房屋所在不动产登记中心解押，卖方拥有房子的所有权。

4、买卖双方继续办理房屋买卖的剩余程序。

利用其他抵押物抵押给银行

进行贷款来还清剩余房贷

如果买方不愿意先支付首付款帮助卖家解押房产的话，买方还可以利用自己其他的抵押物，如其他的车子、房子来抵押给银行，获得一定的贷款，来还房贷，有点拆东墙补西墙的味道，但不失为一种方式。等到还清房贷，解押出房产，与买方完成交易，拿到买方支付的款项之后，再将抵押物解押，最终完成整个交易流程。

如何解除抵押

各地区对于解押时间的规定不同，有的要求在过户之前完成解押，也就是说这样的房子即便没有办理完解押，也能房屋核验、网签、房屋评估、商贷银行面签。而有的地方规定必须先办完解押，才能核验房源。

解押的大致流程如下：

1）联系银行预约解押业务

2）去银行柜台办理提前还款

3）按约定还款

4）办理结清手续，打印利息清单

5）到银行贷后中心出抵押材料

6）到不动产中心解押

7）归档完成解押

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买房导航丨按揭未还清，可直接过户？最新回复来了

广州楼市发布全新栏目“买房导航”正式上线啦！这里有房产知识，实操干货，避坑指南…让你从房小白变身房大师！第一期，我们来聊聊民法典中的“抵押中房产可直接办理过户”这个话题，欢迎留言讨论哦~

2021年1月1日，民法典正式实施。

其中“抵押房产不解除可直接办理过户”，关系到千万购房者！

那么，这个条例在实际生活中执行了吗？来跟楼市君了解一下！

1月1日《民法典》施行

已抵押房产不解除可直接办理过户！

“抵押中房产可直接办理过户”是什么意思？通过一则小漫画了解一下！

不难理解，“可转让抵押房产”就是指：房子已经设定了抵押，抵押人也就是产权人依然可以将房子出售。

根据民法典物权编第406条第1款规定：“抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有规定的，按照其规定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”

这就解决了抵押房产办理过户时，需要通过集资等方式还清债务才能解除抵押的问题。

其中抵押权不影响房子的交易流转，可以跟着房子走。

条文中还有个重要信息：抵押人转让抵押房产的，应当及时通知抵押权人。

但正如漫画所述，目前民法典的总则只规定了总体方向，具体的操作细节尚未明文公开。

具体如何实行，我们来看看官方是怎么说...

具体细节未明文公开

多方回应仍按原规定执行

对此楼市君咨询了多方工作人员，回应如下：

@广州市住房公积金管理中心

目前具体细则未出，按原政策执行。买家申请公积金之前，卖家需还清贷款，此操作可在手机银行上申请提前还贷，打款后收到贷款还清的短信通知即可。

@广州市国土资源局工作人员

暂时没有收到规划局的相关通知，房产过户仍按照原先规定：双方是夫妻关系的，需要通过银行同意才能办理过户；买卖双方是非夫妻关系的，需要还清贷款才能办理过户。

@广州市某银行工作人员

目前最新政策还没下达。现在过户办理需要通过还清贷款、办理“赎楼贷”等方式。

@广州某按揭贷款公司工作人员

房屋交易过户，目前的主要方式还是通过按揭公司寻找过桥资金，从而偿还贷款、解除抵押。

@某房地产中介

有听说过这个新规，但目前公司仍是按照原来的规定操作执行。

@广州克而瑞首席分析师肖文晓

目前具体细则未出，按原政策执行。买家申请公积金之前，新规实行之后，可以提高二手房交易的效率，降低赎楼环节的中介费用，对于二手房交易是个大利好。

执行新规的关键在于房管局和银行两个交易主体部门的无缝对接，从技术环节上把可能蕴含的风险降到最低。卖家需还清贷款，此操作可在手机银行上申请提前还贷，打款后收到贷款还清的短信通知即可。

由此看来，新规颁布到落实执行还需要一定时间，让我们拭目以待。

（图源摄图网，已授权）

新规引发热议

专家提醒注意潜在风险

新规一出，引发新一轮网友热议。

@单项旅程：这能省下不少钱啊，比如过桥资金、赎楼贷、公证费等......

@强：强烈支持！以后再也不用提前还款、还清贷款、解除抵押，交易的效率提高很多！

@：赞同！以后投资房产更方便了！可以在更短时间内将房子出手，交给下一个人接盘了！

那么是否存在某些风险点值得注意呢？小编特地咨询了律师朋友。

一问，风险还真有！比如抵押人主体和借款人主体不一致，容易产生一系列实际操作问题.....导致主体的权利关系变得复杂。

所以，这项新规的顺利实施，还需要相关部门出台与之相适应的具体细则加以完善。

据了解，《民法典》订立后，最高院一直在紧锣密鼓地订立相关司法解释！我们也相信新规的风险点会被提前规避并规范好。

对此，你怎么看？

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