购房按揭贷款没办下来的责任究竟谁承担？

购房时开发商一般会告知如果办不下来贷款的责任应当由业主自己承担，并且应当用自有资金补足。但是一般人真没这个资金实力一下子补足几百万，那么这个规定究竟是不是有效力？我们从几个案例来分析看看。

注：案例来源裁判文书网

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案例一

某客户购买房屋采取按揭方式付款，因银行告知客户在外有大额经营贷，归还经营贷后方可申请按揭贷款。客户因资金问题无法归还经营贷款，故逾期支付购房款按揭款部分200万，开发商起诉要求解除合同，并诉请要求客户支付合同约定的总房款10%的违约金。

该案件中法官依职权向客户办理按揭贷款的银行客户经理进行核查。客户经理陈述客户在签署网签合同时，已经告知有负债的事实，当时开发商人员也在场。法院认为在签署买卖合同时，客户已将其有经营贷的事实告知开发商销售经理，开发商可以在与银行沟通后对于客户的购房能力进行综合评估，再决定是否与其签订商品房买卖合同。但是开发商还是签署了购房合同，因此开发商存在一定过错，确认合同解除，但不支持开发商主张的10%违约金。

案例二

合同约定姜某某应于2017年4月27日支付剩余房款1200000元，该笔款项由客户通过银行按揭贷款支付。客户签订合同后发现有经营贷未还清无法办理按揭贷款。

法院认为支付购房款系购房人的主要义务，按揭贷款仅为履行付款义务的其中一种方式，2017年下半年，客户知晓按揭贷款审批未通过，理由系客户有个人性经营贷款未还清，系因客户自身原因导致，并不属于不可归责于双方的事由。因此姜某某应承担按揭贷款未通过的责任，应变更付款方式支付剩余购房款。

为什么两案例截然相反的判决结果？

Q：

1、商品房买卖合同中，如果买受人约定了以按揭贷款的方式支付房款，当按揭贷款未能发放下来时，逾期支付购房款的责任应当由谁来承担？

2、开发商提供的商品房买卖合同一般约定由买受人自行向银行征询是否符合贷款资格，若因买受人的原因无法办理贷款，则买受人应当以自有资金补齐房款，该约定在什么情况下有效？

A：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：

（1）商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失

（2）因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

Q：那么问题来了，什么是“当事人一方原因”，什么是“不可归责与双方当事人的事由”？

*以下结论来源于裁判文书网部分有关判决文书要点归纳

。

一、未成功办理贷款可归责于购房人的案例

1、江苏：销售业务员帮忙计算贷款数额不能证明开发商承诺由其负责办理按揭贷款，后客户无法办理贷款，应归属于客户原因。

2、江苏：客户认为开发商公司充分了解买受人的贷款资格情况，合同签订后，客户也积极向开发商公司提供办理贷款所需资料——本案开发商凭一般经验无法审核出客户存在的资信问题（客户提供了资料但有隐瞒）。

3、山东：以开发商存在烂尾可能性抗辩支付贷款，法院不予支持客户观点。

4、苏州：客户抗辩不清楚合同付款条款内容，法院不支持客户观点。

5、苏州：客户认为因开发商和银行政策的原因导致不能及时签署按揭货款合同，依据不足，本院不予支持。

6、苏州：办理银行按揭贷款本属于买方的责任，卖方仅负有协助配合义务，买方没有证据证明开发商存在故意隐瞒。开发商在银行能够办理贷款时及时通知客户办理，客户因自身原因未提交材料办理贷款。

7、南京：客户认为贷款银行只是因为客户并不明显原因而拒绝提供按揭贷款，导致商品房买卖合同无法进行，客户并非主观违约。法院认为现客户未能举证证明其因开发商原因未能取得按揭贷款，故其应当按照该约定自行缴纳剩余房款。（存在开发商审核困难的因素）

8、江苏：客户自身还贷能力不足，征信不良（多次逾期、征信不良）的属于

客户单方原因（开发商不知情情况签署下）

9、南京：在客户向银行申请办理贷款未果后，开发商建议其更换建设银行办理贷款，然客户以对开发商公司失去信任为由拒绝更换银行。贷款是付款方式之一，而办理银行贷款系买受人客户的义务，开发商亦提供证据证明同期购买同类型房屋的买受人可以在建设银行申请办理贷款并获得批准。

10、贵阳：因买受人的还款能力恶化（自身新增消费贷款且无力归还导致银行未能放款）属于买受人原因。

11、上海：客户提供的收入证明不符合银行的受理条件，致其贷款未获批准，该因素不属于客户完全不能预见的客观情形，不构成“其他不可抗力”因素，而客户的母亲生病也非崔丽贷款不成的原因，故客户不具备合同解除权

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二、未成功办理贷款可归责于出卖人的案例：

江苏：客户是未成年，无法办理贷款，责任在开发商。

作为专业的房地产开发商，开发商公司应当比普通购房人更清楚银行贷款的要求，但其却同意蒋某以个人名义购买商品房并在合同中约定按揭贷款，对于客户因年龄、收入、资信等状况不能通过银行审查导致无法办理按揭贷款，开发商公司负有责任。

三、未成功办理贷款不可归责于双方的原因：无法预料和评估的因素

1、政策原因变化导致的不能放款（比如银行贷款政策、国家购房政策变动导致）

2、客户综合还贷能力评定偏弱，单身+年龄偏大。

一审法院认定原审原告商品房担保贷款合同未能订立并不是原审原告的主观原因，属于不可归责于原审原告个人的事由。原告的贷款系原审被告协助联系并办理，作为银行对贷款也予以了受理，不能认定原审原告未去询问。

从上述案例中我们能看出的一些规律

1、双方都有责任：对于开发商凭一般的经验能够明显审核得出是否能够办理贷款的要素，例如客户在外有经营贷未归还、客户属于未成年人、多次逾期征信严重不良等因素，即使签署了购房合同，客户明显也是无法顺利办理贷款的情形；这种因素开发商应当主动进行核查，（PS：当然客户你也得据实提供重要材料比如征信报告巴拉巴拉，不得隐瞒，否则客户就得自己承担责任了）。

如果核查出来了，但是开发商仍然愿意赌一把，也和客户签合同了，那么如果没有能办下贷款，客户和开发商就都有责任了，可申请退房+双方互不承担责任。

2、双方都无责任：如果不属于开发商凭一般经验能核查出的问题，比如客户单身，年纪偏大、有过逾期记录，这种情况并非银行必然拒绝的情况。如果签署了购房合同，银行不同意给与贷款的，则属于不可以归责与双方的责任，可申请退房+双方互不承担责任。

3、客户单方责任：客户刻意隐瞒影响贷款的重要因素或者没有证据证明已经向开发商告知了可能影响贷款的重要因素、或者客户签了合同之后又新增消费贷经营贷、或者客户自认不清楚合同条款、又或者开发商推荐了银行但是客户拒绝提供材料或提供材料不符合银行要求的，那么没办法了，肯定是客户自己的责任了，明显都是客户存在过错的。

4、开发商单方责任：这种情况遇到比较少，毕竟开发商不愿承担违约责任，例如开发商已经将土地本身先行设置了抵押办理开发贷，其没有解除，导致的小业主办不了贷款。

5、客户患重大疾病或直系亲属患重大疾病不想办理贷款了，或者家庭经济状况严重恶化不想办理贷款了：目前看到的案例也比较少，偶有认定此种因素并非影响客户成功办理贷款的直接因素，还是认定客户有一定责任的，疫情情况下如果真的有影响到家庭情况的，还是不要冒险尝试，建议和开发商协商解决比较好。

总结：现下的司法实践，无法办理房屋按揭贷款的情况下，法院既不是一概认定客户有责任应当以现金形式补足，也不是一概认定办贷款时开发商主导的，客户没有责任，毕竟办贷款实际确是客户自己的事。还是需要具体分析相应的原因。

以上总结给大家一些经验，希望有助于大家买房和贷款啦~！

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【买房贷款没批下来，首付能退吗？】

根据规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

因此，无论是审批未过、放款过慢、额度不足等哪项原因所造成的购房合同无法继续履行，首付都是可以退的。当然，除了因购房者自身提交资料不真实或是信用不良等问题所造成的被拒贷。

当然，不同情况的处理是不一样的，首先看合同中有没有写明违约责任由谁来承担。但是，如果没有约定或者约定不明，则按照下面情况处理：

1、开发商原因

如果是因为开发商没有预售许可证，或者是销售不具备使用条件的现房所造成银行不予批准贷款的，那么购房者可要求开发商退还首付及定金。另外，还可以要求开发商支付相应的利息损失。

2、购房者原因

如果是因为购房者提供的资料不真实，或者购房者的信用记录不好所造成银行不予批准贷款的，那么购房者应该承担违约责任，首付款不仅拿不到。甚至还会被要求赔偿。

3、非买卖双方原因

如果是因为政府的政策，或者银行的规定发生变化，从而导致购房者本应拿到的贷款不能实现的，那么购房者应与开发商协商。协商不成而合同上又没有约定的，在这种情况下，购房者是可以起诉并举证自己没有过错，而确实又无力购房，从而要求开发商返还首付及定金。

《民法典》（2021年1月1日起实施）第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

最后，若购房者担心交了首付款，批不下贷款，可要求开发商在合同中注明“如果因申请银行贷款达不到预期金额，或银行拒绝贷款，而导致购房失败的，可免责并退回所交款项。”这样在出现纠纷时就能避免自身利益受损。

房子烂尾，如何合法停贷？停贷不一定好，以下几方面记得考虑清楚

最近有几位网友给我私信留言都提到了房子烂尾如何维权的事情，他们看了抖音上很多人发视频说一起不还房贷，他们也有点心动，询问这种情况应该处理比较好。

提到烂尾楼，相信很多人都不陌生，尤其是去年恒大停工事件，让很多买了恒大房子的业主后悔莫及。很多人可能是掏空了全家人的钱包才凑够了首付，每月的房贷支出占据了大头，生活本就艰辛，但至少有个奔头，毕竟房贷的支出也相当于攒钱，但是如果碰到了烂尾，房子看着已经封顶了，但是其他设施却压根就没有施工，房子久久的都住不进去，但是每月的房贷却是依然在扛着。很多人找了政府投诉信访，找了开发商，每天看着业主群里面的聊天作出的建议，但是都效果不大，工地那还是复工不成，很多人心中即悲愤又很是无奈，这也造成了集体发公告要停贷潮。但是，有必要在此提醒以下几点：

一、买到烂尾楼，如何合法停贷？

想要合法停贷，首先要做的就是依法解除购房合同，再停止还贷。具体怎么做？拿出你的购房合同，里面肯定有对逾期交房作出了违约规定，然后去房子所在地的基层法院起诉，以房子逾期交房为由，主张解除与开发商签订的《商品房买卖合同》，同时诉求里面也要将请求解除与银行签订的《个人购房担保借款合同》一起写进去。等待法院调解，调解不成，等待判决。拿上判决书，这时候你再停贷是不会算逾期，上征信名单的。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

二、合同解除，停贷后有什么副作用？

当你胜诉后，法院判决解除了与开发商的购房合同，以及与银行的贷款合同，如果开发商还有项目正在开发（简而言之就是有钱的情况下），开发商败诉后将首付款及利息返还给购房人，将贷款还给银行，这是最理想的状态。但是....要知道房子烂尾的前提就是开发商没有钱了呀，很多情况下，就是开发商哪怕败诉了也没有办法将购房者支付的首付款返还回来，购房者最多得到了一张欠条，成为了开发商的债权人。（当然房贷是可以合法不用还了）。成为开发商的债权人有个不好的地方就是，当开发商破产清偿时，债权人的排序是在购房业主们的后面的。这一点是需要格外注意的，就是有可能你打了官司花了钱请了律师，胜诉也不能将首付款追回来，并且这房子以后也不属于你的了，如果开发商破产，你会排在那些没有退房的业主后面才能清偿到首付款。

三、哪些情况要求停贷比较好？

在知道了停贷的副作用后，我们就可以了解哪些情况下才适合停贷了。

1、开发商交房无望，月供压得喘不过气

如果开发商没钱了，面临破产，并且可得知的情况就是资不抵债，首付款回来的几率非常渺茫，并且可预计月供里面支付的利息金额都比首付更多的情况下，这时候选择停贷是很明智的，及时止损。将主要的精力放在挣钱买另外一套去才是良策。

2、开发商有钱，房子不想要的情况下

如果开发商在当地还有其他楼盘正在开发，房子逾期也仅仅是暂时性周转困难，也就是开发商有钱的情况，如果又碰到房子行情跌价的情况下，这时候赶紧的起诉要求停贷退房，或者可以直接先跟开发商协商退房也不是没有成功的机会。

所以有些时候，发公告要求停贷并不一定就合适你自身的情况，还得想其他办法维权。具体如何维权我们下文再讲。

说到最后，买房还是真的不要买期房，现在的房地产行情不好，真的很容易碰到烂尾楼。愿看到这篇文章的人都不会碰到烂尾楼！如有其他法律疑问，欢迎留言或者私信。