银行小知识—贷款前必要搞懂的「78 法则」
你要知道的3个重点：
78法则的名命是因为1+2+3+…+12=78！根据78法则，每月的还款中，利息跟本金的比例并不是一致的，开始时利息较多，到后来利息较少78法则于「提早还款」时特别有用，对年期长的货款例如房贷的影响很深，一定一定要懂！其中一个在分行最常见的客户投诉，便是当客人想提早还款的时候，发现尚余未清还的本金比想像中要多，然后职员便会跟其解释什么叫「78法则」，然后客户不明白继而投诉...
客人脑海里的还款图为方便举例，假设总贷款额$1,200，分12个月还款，每月还款额$106.5，即总还款额为$106.5x12=$1,278，总利息支出则为$78。
客人脑海中的还款图是这样的：
当客人在供款9个月后，拿着$300(最右则3条蓝色棒的总和)想提前还款的时候，分行职员便会告诉客户根据「78分则」尚余本金其实不止$300，然后客人便火了。
银行拟订的还款图事实是利息支出并不是每月固定的，而是以每月递减的方式进行。
那怎样递减？以12个月的贷款为例，因为1+2+3+…+10+11+12=78，银行会将全期利息平均分为78份，第一个月的利息为12/78，第二个月的利息为11/78，如此类推，直至第十二个月的利息为1/78为止。
而正因为1+2+3+…+10+11+12=78，这种「先息后本」的还款方式一般被统称为78法则。
银行会把总利息支出$78分为78分，所以第一个月的利息支出为$12，实际还款只有$94.5
所以如果客人想于供款9个月后提早还款，尚欠的本金应为$103.5+$104.5+$105.5=$313.5(最右则的3条蓝色棒)，而并非客人以为的$300。
$6.5差额是很小，不过在年期长的贷款例如房贷便很夸张了在12个月的供款里，第一个月的本金($94.5)跟客户想像的($100)也不是相差很远，不过如果以年期动辄以20至30年计的房贷影响便很深远。
以$3,600,000的房贷分30年清还，年息~1.8厘(我知没那么便宜，方便计算嘛)，每月还款约$13,000计算，第一个月的实际利息支出高达$6,000，即只有约$7,000是用来清还本金，而并非大家想像的$3,600,000/30年/12月=$10,000。
以下段落需要一些数学，数盲的抱歉抱歉烦请自动过主吧(走之前畀呀!)，这里尽力尽力将其化繁为简，但讲银行即系讲钱，讲钱又唔讲数学唔通讲文学喵...
提早还款时「可节省的利息」怎么算?可节省的利息=
剩余利息份额/总利息份额x总利息支出
好复杂？又继续引以上例子，$3,600,000的房贷分30年(360期)清还，年息约~1.8厘，每月还款约$13,000，供了20年(240期)，剩余10年(120期)时想早还款：
剩余利息份额=1+2+...+120=120x121/2=7,260份
总利息份额=1+2+...+360=360x361/2=64,980份
总利息支出=$13,000x360—$3,600,000=$1,080,000
可节省利息=7,260/64,980x$1,080,000=~$120,000
从以上例子可以见到，供款20年，其实已经支付了总利息的接近90%(7260份/64980份=~11%)，所以在这个时候提早还款也节省不了多少利息了。
那么在这个时候提早还款，又要付多少呢?剩余待清还的本金=剩余供款—可节省的利息
又继续引以上例子：
剩余供款=$13,000x120期=$1,560,000
可节省的利息=$120,000
剩余待清还的本金=$1,560,000—$120,000=$1,440,000
在「78法则」下，由于早期利息支出较多，会导致待清还的本金$1,440,000比想像中的$10,000x12月x10年=$1,200,000多出20多万了。
「78法则」为一个简单的方法(咁都仲简单!?系架，做熟左真系快过x好多)估算每月还款时「本金」与「利息」的比例，但由于现实世界有大月小月的分别，估算会与现实世界有些微出入，有疑问最好保留你的供款单作参考喇～
10月起，按揭买房“2禁忌”，轻松省下10万元，还有人不知白花钱
10月起，按揭买房“2禁忌”，轻松省下10万元，还有人不知白花钱。
房地产和按揭贷款，其实并不是我国土生土长的产物，属于舶来品，从1987年房改开始，我国住房制度正是踏上了市场化的道路，个人住房不再依靠国家分配，而是结合自己的收入能力、自行选择、自由配置。
虽然说，取消分配福利房，在短期内给部分人带来了住房压力，但是从长期来看，有效推动了我国住房市场的长足发展，在过去20年里，房地产对我国经济的拉动作用不言而喻，这是有目共睹的事实。据不完全统计，房地产带动的上下游产业超过100个，产业繁荣发展，自然也带动了就业的增加。
不过，商品房属于大额资产，一般人买房都需要通过按揭贷款的方式实现，在按揭贷款买房的过程中，需要注意些什么事项？至今很多人还没理清，更不知道按揭买房最忌讳的做法。今天我们不谈房价，就说说按揭买房注意事项。根据我国最新的贷款规定，买房做到“2不要”，或轻松帮你省下10万元，还有人不知道，建议在10月后的贷款买房中要注意。
第一、不要糊里糊涂选择贷款方式，选择合理省下10万元，选择不对白白浪费10万元。在按揭贷款买房时，首要的事情是提前考虑好贷款方式，所谓的贷款方式，主要有2类，一种是商业性按揭贷款、一种是采用住房公积金式的按揭贷款，采用住房公积金贷款能获得非常低廉的贷款利率支持，利率低就意味着买房成本低，相比之下，同样贷款200万元买房，如果采用商业性按揭贷款的话，利率4.9，等额本息30年下来利息达到182万元。而如果采用公积金贷款，则利息将近节省一半之多，所以能用公积金尽量用公积金贷款吧。
第二种贷款法是常见的等额本息和等额本金的差别。等额本金称之为递减贷款法，在同等的利率条件下，等额本金的总利息要低得多，不过凡事有利有弊，等额本金贷款法前期每个月还款额度较大，如果经济实力不允许的情况下，还是不建议选择这种贷款方式。相反地，等额本息贷款法则月供少得多，前期等额本金如果月供1万元，那么等额本息贷款法月供可能只需5000-6000元。后一种贷款法特别适合经济能力不强的人买房使用。
具体选择哪种贷款法，购房人应该在买房之前做出评估，结合个人的经济收入能力判断最适合自己的贷款方式。在这里，楼市指闻着重强调一点。当下，很多购房者第一次买房，并不知道什么是等额本息、也不知道什么叫做等额本金。很多银行也不直接告知、更懒得花时间去解释，直接给贷款买房的人说“详细的说明都写在合同里了，自己去看。”
我们都知道，银行的任何一个合同，都是密密麻麻的小字，一串串加起来，几十页之多，再者说开发商催促、银行催促之下，个人也没时间认真研究，就糊里糊涂地按照银行的勾选选择了等额本息贷款发（很多人都不知道的情况下被选择了这种方式）。事后搞清楚了，也不能修改了，200万元贷款的房子，由于贷款方式选择错误，最终多给了10多万元利息，相当于一部车的钱白白损失了。
第二、不要忘记，按揭贷款早就还清了，房子还是抵押过程中。了解按揭贷款本质的人就应该知道，在买房贷款程序中，银行并不是随随便便给个人购房者发放贷款的，而是需要把个人即将购买的房地产作为等额抵押物向银行抵押，然后评估做出的放款决定，购房按揭贷款本质上属于抵押贷款的一种形式。
商品房买卖中，买的是什么、卖的是什么？是房屋的所有权和收益支配权，这是我国最新《物权法》的规定房产权益。这些权益统称之为物权，都囊括在房产证上边，房产证登记谁的名字，房子所有权就应该属于谁。不过也有例外，例如房子被抵押、被查封等特殊情况。
所谓的抵押查封，是指房屋的所有权暂时被拿走，并不属于房产证上登记的这个人所有。所以，既然暂时产权不属于购房者，那个人购房者自然也不能处置和出售转让。个人贷款买房，在房贷还清之后，有非常重要的一点，那就是赶快把房地解除抵押，把房屋完整的产权拿回来，不要忘了去办理解除抵押手续。相反地，如果不及时解除抵押导致房子失去转让买卖时机，也会给自己带来损失，少则几万元，多则10几万元，特别是房价上涨期更为显著。
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菲律宾企业Leddo“贷款法则”同样适用其他行业
自从三年前推出以来,菲律宾企业L以开发一个基于社会媒体来衡量人们信用额度的系统而出名。然而现在它的抱负可远远不止这些。
L最初的定位是开发一种新的方式来获取贷款,贷款给新兴的中产阶级。这些人通常是会被银行拒绝的,因为他们没有足够的银行记录，而银行正是要根据这些数据来判断借款人是否会履行他们的义务。L开发了一种运算,从借款人的社交媒体账户搜集数据并进行分析——他们的朋友是谁,他们怎样互动,他们的共同爱好。然后分析这些信息把他们可能偿还或拖欠贷款的几率分等级或打分数。简单来说,就是看他们是否值得信任。
“我们处理的贷款越多，我们的运算程序也会越准确”，L业务发展总监AhN告诉hii记者,他们受理的不良贷款比率比小额信贷行业的平均水平要低。现在该企业已经证明了这套运算法则的可行性,所以他们决定把这方面的业务和服务卖给除了银行以外的其他行业使用。从本月开始,L将不再受理贷款业务。他们把这套“贷款法则”卖给了BKO——菲律宾A旗下的移动电话储蓄银行，现在也在一定程度上拥有L。这意味着BKO和其他银行现在将只使用L作为没有足够银行记录借款人的信用评判系统。
除了银行以外,还有其他业务,可以使用L:
电信公司
N说L可以作为电信运营商验证客户会不会拖欠费用和他们的支付能力的工具。事实上,L早把GT视为目标客户，电信公司可能使用L代替商店的纸质客户信息。”
电子商务站点
很多欺诈交易都发生在电子商务站点。信用卡欺诈可能是最常见的诈骗。小偷可以窃取信用卡信息然后使用这些信息来网上支付。另一方面,在网上购买东西时你可以确定一个卖家销售的是正品吗?“这时候就需要验证买方和卖方双方了信用额度了,“N说。“L就可以确保双方都是可信的。”
在线约会网站
在这个时代,当以区域为基准的约会很受欢迎的时候,L可以作为一个“看门人”保证约会的安全。N提到,“L可以用来验证用户的身份，让你知道你约会的对象是一个值得信赖的人,并且没有犯罪记录。
公司招聘
L平台也可以帮助雇主快速审查工作申请者提供的信息。在菲律宾,入职前筛选或背景调查非常昂贵而且通常需要两个星期,而可以在几分钟内完成这项工作,并且成本也不高。
