贷款管理有哪些要素？

贷款并不是一件简单的事情，其中的过程很复杂，手续很多，包括授信，授权管理，审批等等。那么这些过程的流程，以及注意事项到底是怎么样的呢？

02关于审批那些事

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商业银行在经营贷款业务的过程中，应当建立审贷分离、分级审批的贷款管理制度。审查人员应当对调查人员提供的资料进行核实、评定，复测贷款风险度，提出意见，按规定权限报批。

一、审贷分离

所谓审贷分离，是将贷款的调查、审查和检查分离开来，将审批贷款和发放贷款的当事人区分开来，避免贷款人人为提高或降低借款人的信用状况，产生道德风险。在一个科学的流程下，审贷分离是商业银行贷款经营和管理中的重要实现途径：一是贷款审批的独立性得到充分的保障。国内银行实行审贷分离的主要做法是将贷款调查和审批由专门的机构操作，前台服务客户的机构和人员主要负责贷款调查，后台审批机构和人员主要负责贷款的审查和审批，在此基础上，建立审贷委员会，作为贷款审批的最高决策机构，审贷委员会主要负责大型机构、大额贷款和比较复杂的贷款的审批决策。

审贷分离还包括对贷款发放后，贷款银行由专门的机构和部门对借款人执行借款合同情况及借款人的经营情况进行的追踪调查和检查。如果发现借款人不按合同约定使用贷款，或贷款行为发生后，借款人经营出现其他情况，有可能，影响贷款安全时，贷款人应及时提示、提出改进意见，直至中止贷款的继续发放和收回已经发放的贷款。

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二、分级审批

根据责任大小、管理水平和贷款风险度，区分审批人的期限。这里包括两个层次的含义：一是从信贷营销人员到信贷管理部门，直至审贷委员会的逐级审批制度；二是对不同分支机构审批权限的划分和实施。

前者是指，信贷营销人员只能对贷款发放与否提出初步意见，并不实际行使审批权，真正的审批权限由信贷管理部门集体行使，超过一定额度，还需要逐级向上传递。

后者是指，一般初级分支机构只能在调查基础上进行小额度和无风险贷款的审批，超过一定额度和对具有一定风险的贷款的审批，则逐级向上一层次机构递交审批。无论哪一种情况，都会形成一个额度审批梯次和风险审批梯次。分级审批可以明确各级应负责任，增强责任心，同时，分级审批也可以减少贷款中的风险。

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2022.09.16

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买房那些事儿——商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务

商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务

01

在中华人民共和国最高人民法院（2019）最高法民再245号民事判决书中，对烂尾楼剩余贷款的偿还责任作了详细裁判。

案件的基本案情为：2015年8月12日，王某与某公司签订《商品房预售合同》，以147953124元的价格购买某公司开发的某商业用房，建筑面积3736.19㎡，交付时间为2015年10月30日前。王某首付73983124元，剩余7397万元按揭贷款。

2015年8月14日，王某、王某1、王某2与银行、某公司签订《借款合同》，约定：王某等三人向银行借款7397万元，借款期限2015年8月25日至2025年8月25日；贷款年利率6.215%；借款人采取等额本息还款方法，每月归还本息829227.74元；担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，抵押财产为某商业用房，建筑面积3736.19㎡，抵押财产价值147953124元。同日，王某与银行、某公司签订《抵押合同》，约定：王某以其购买的房屋（建筑面积3736.19㎡，土地使用权面积16459.85㎡）为前述贷款提供抵押担保；抵押贷款期限自2015年8月25日至2025年8月25日止；贷款年利率6.215%；某公司应按预售合同约定期限向王某交房，交房时须经银行书面同意；某公司不按期交房而间接影响银行利益时，某公司应代替王某承担赔偿银行损失的责任。2015年8月18日，银行取得案涉房屋他项权利证书。

王某于2015年5月9日、5月11日、5月26日、6月11日、6月25日、7月3日、8月13日分别向某公司支付700万元、100万元、500万元、1000万元、2000万元、30983124元，合计73983124元。银行于2015年8月21日分8笔向某公司支付7397万元。根据（2017）青民初13号民事判决及（2017）最高法民终683号民事判决，前述《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除，截至2017年3月21日，王某累计偿还贷款本金9170995.81元、利息6095047.89元，尚欠银行贷款本金64799004.19元。

最高人民法院认为，本案再审争议焦点为，案涉《借款合同》解除后王某等三人应否承担剩余贷款的还款责任。

1、关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因某公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人某公司将收取的购房贷款本金及利息返还银行，王某等三人不负有返还义务。

2、关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，银行拟定该条内容，意味着要求王某等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王某等三人的责任，根据《民法典》“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王某等三人不具有拘束力。

3、关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王某等三人支付房款，某公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，银行将王某等三人所贷款项直接支付给某公司，某公司实际用款。王某等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王某等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因某公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：某公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王某等三人支付的首付款及银行按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对某公司、王某等三人的债权；王某等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王某等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

最高人民法院该判决对各地方法院的裁判有一定指导作用。当然，各地方法院在做裁判时也需要具体案情进行具体分析。

02

（2021）冀08民终1410号民事判决书

原告尹某与被告某公司于2016年10月20日签订了《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定原告尹某购买被告某公司开发建设的房屋，总价款为2478085.00元，某公司应在2018年8月31日前将经验收合格的房屋交付原告，同时约定了原、被告双方的权利义务。根据合同约定，如出卖人逾期交房超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。原告于2016年9月25日支付100000.00元，2016年10月8日支付898085.00元。2016年10月8日被告为原告出具购房首付款收据998085.00元。案涉合同签订后，原告尹某、齐某于2017年4月18日与第三人某银行签订按揭贷款合同（合同编号为130687508-2012-20171919534），向第三人贷款1480000.00元用于购买案涉房屋，并约定第三人将全部按揭贷款一次性划入被告某公司账户。2018年1月1日第三人将全部贷款1480000.00元划入被告某公司账户。被告某公司未能在合同约定的期限内履行向原告交付经竣工验收合格的商品房的合同义务。2018年11月案涉房屋被拆除。后住房和城乡建设局已对案涉房屋所在项目实行了“五停”措施，现案涉房屋所在项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》也已被政府相关部门予以撤销。双方当事人于2020年10月23日达成调解协议，由被告某公司承担保证责任，向某银行清偿包括原告尹某、齐某在内的三十六名借款人在某银行的借款本金并支付利息，该案调解结案，现已进入执行程序。

本院认为，案涉商品房买卖合同、借款合同、担保合同解除后，依照最高人民法院关于《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保人和买受人，被上诉人某公司将收取的购房贷款本金及利息返还给上诉人，被上诉人尹某、齐某不负有返还义务。上诉人上诉称案涉借款合同相对人为被上诉人尹某、齐某，合同亦约定合同解除后尹某、齐某依然承担清偿责任，依照合同约定及合同相对性原则并不能免除其责任。案涉合同被依法解除，被上诉人尹某、齐某购买商品房合同目的已无法实现，其为此已经支付购房首付款，其所借款项也已由出售商品房企业占有使用，在被上诉人尹某、齐某无过错情况下，上诉人依据重复使用的格式条款约定向其再次主张承担责任，明显存在权利义务失衡显示公平，从而加重了被上诉人尹某、齐某责任，故此，上诉人此项主张本院不予支持。关于上诉人应否为被上诉人尹某、齐某办理贷款记录结清手续问题，合同解除后被上诉人尹某、齐某偿还欠款义务已经终止，上诉人与其之间不存在权利义务关系，上诉人如不将被上诉人尹某、齐某偿还款记录涤清必将给其社会公信、信誉评价带来不良影响，从而侵害其权益，故此，一审判决上诉人办理贷款记录结清手续并无不当，本院予以支持。

03

（2019）豫0103民初20542号民事判决书

康某与某公司于2017年8月31日签订《商品房买卖合同》，主要约定：康某购买被告开发的商业服务用房，建筑面积为39.56平方米，房屋总价款1523060元；康某于2017年8月31日交纳763060元，于2017年9月30日以商业贷款方式交纳760000元；某公司应当于2018年1月31日前，将经建设、勘察、设计、施工、监理五大责任主体验收合格的商品房交付给康某；由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因交房的，以及施工期间遇自然灾害、恶劣天气、区域性公共安全事件、重大诚实规划、市政工程、地下文物障碍、政府要求停工等非出卖人所能控制的因素影响工期的，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定；如合同约定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。该合同还对其他事项进行了约定。同日，康某和某公司还签订《借款协议》一份，主要约定：按照双方签订的《商品房买卖合同》，康某应当支付首付款为763060元，目前已支付643060元，尚欠120000元；康某向某公司借款120000元，康某承诺于2017年9月15日前将120000元全部归还某公司。该协议还对其他事项进行了约定。2017年9月30日，康某、某公司及第三人某银行签订《个人购房担保借款合同》，主要约定康某向某银行申请个人住房贷款760000元，用于购买房产，贷款资金支付至被告账户；康某以上述房产做抵押，某公司提供阶段性连带责任保证；如某银行已办妥抵押担保的现房抵押登记手续并且已收到其作为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除；但对于在该解除之日前已到期的借款人债务，以及该日之前发生的保证人或借款人违约而引起的本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和违约责任。该合同还对其他事项进行了约定。

因某公司未按合同约定期限交付房屋，康某于2019年3月5日作出《通知书》一份，载明：“2017年8月31日，我与贵公司签订的《商品房买卖合同》一份。依据我们签订的合同，明确约定2018年1月31日前交房，但截至今日，贵公司却迟迟未能按照约定交付房屋，贵公司存在严重违约行为，给我造成了极大的经济损失。我决定解除与贵公司签订的上述《商品房买卖合同》，并要求向我支付相关损失及逾期期间的违约金。”后康某通过邮政快递按照某公司的注册登记地向某公司发出上述通知，根据邮件号码查询可知该邮件于2019年3月8日被签收。某公司按照康某的住址于2019年3月23日向康某邮寄入伙通知书，根据邮件号码查询可知该邮件于2019年3月24日被签收。被告所开发的涉案楼房在建设期间，因环保政策、天气等原因存在停工情形。

本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定交房时间为2018年1月31日，并约定如逾期交房超过180日，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。上述合同约定是双方的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，双方均应按照合同约定履行义务。但截至被告收到原告发出的解除合同之日即2019年3月8日，被告逾期401天仍未交付房屋，已构成违约。原告依据合同约定行使合同解除权，符合合同约定，于法有据。原告按被告注册登记地将解除合同通知书邮寄送达被告，根据查询可知该邮件被签收，可推定被告收到该封解除合同通知书。被告未提交证据证明其收到上述通知书后，提出异议，且向仲裁机构或人民法院请求确认合同的效力，故本案《商品房买卖合同》已于被告收到原告邮寄送达的解除合同通知书之日即2019年3月8日解除。因此，原告请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》已经解除的意见成立，本院予以支持。被告不同意合同已经解除的意见及要求解除合同的反诉请求，本院不予支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案商品房买卖合同已经解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，故原告要求解除其与第三人签订的《个人购房担保借款合同》的请求，于法有据本院予以支持。本案商品房买卖合同和担保借款合同均解除，被告应当按照合同约定及上述法律规定返还原告已付购房款763060元及原告已支付的贷款本息146928.62元。原告要求过高部分，系原告自身违约及计算有误所致，本院不予支持。同理，原告要求被告向第三人返还剩余的银行贷款本息的请求，于法有据，本院予以支持。第三人不同意解除借款担保合同的意见，本院不予支持。被告要求原告归还其代偿的贷款本息及违约金的反诉请求，本院不予支持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案商品房买卖合同解除的原因归责于被告逾期交付房屋，被告构成违约，应当承担违约责任，赔偿原告损失。原告要求被告退还的维修基金、工本费、按揭代理费、公证费4967元，于法有据，本院予以支持。原告主张的违约金，根据原告已经偿还涉案房贷本息，可以推定被告已经收到第三人发放的房贷760000元，故可以认定被告已收到合同约定的总房款1523060元。考虑到被告开发的楼房在建设期间，因环保政策、天气等原因存在停工的情形，对本案而言可以视为属于不可抗力因素，应当酌定减轻被告的违约责任，故原告主张的违约金，本院酌定支持7615.30元（1523060元×0.5%）。关于原告要求被告赔偿首付款利息损失，本院已支持原告上述违约金，弥补了原告的相应损失，故对其该项主张，本院不再支持。

关于被告要求原告腾空房屋与被告完成房屋交接的反诉请求，原告称被告并未交付房屋，被告也未提交有效证据证明房屋已交付给原告并由原告实际占用，故其该项反诉请求，证据不足，本院不予支持。

END

甘泉法院：替人贷款担啥责？

生活中，很多人出于义气或碍于情面，为他人在银行以自己名义申请贷款，并签订书面合同，认为自己没有实际使用贷款就不需要承担法律责任，这是一种错误的观念。

2020年4月，李某夫妻受好友张某所托，以李某夫妻的名义向甘泉某银行贷款60000元，约定借款期限为1年，年利率为11.8%，逾期年利率为17.7%，并签订了《贷款合同》。同日，李某夫妻找另一好友秦某为其担保，秦某与甘泉某银行签订《保证担保合同》，约定对主合同项下的债务承担连带保证责任。收到贷款后，李某夫妻将银行卡交予好友张某，该贷款实际由张某占有使用。贷款到期后，李某夫妻将该笔贷款利息清偿至2021年3月，其余本息未付，故甘泉某银行将李某夫妻和保证人秦某诉至甘泉县人民法院。

受理该案后，承办法官积极与双方当事人沟通，了解案件基本情况，被告李某夫妻认为该贷款虽然是以其名义申请并办理借贷手续的，但实际由其好友张某占有使用，银行应向张某主张债权，其不愿意替张某偿还该笔贷款。承办法官向李某夫妻解释道：“借款合同案件中，法院根据书面《贷款合同》审查法律关系及责任主体，你们以自己的身份证向银行申请贷款，并在《贷款合同》上签字、按印，该合同对双方均产生法律约束力，你们作为直接贷款人应按照合同约定偿还贷款本息，不能以并非实际使用人为由免除还款义务。”

经调解，被告秦某作为保证人主动向原告甘泉某银行还款20000元，被告李某当天筹集到40000元并全部付给原告甘泉某银行，原告代理人同意将二被告偿还的60000元认定为贷款本金，所欠利息由被告李某夫妻于调解书生效之日偿还，所欠罚息予以免除。

法官说法：亲朋好友之间互相帮忙属人之常情，但替他人贷款不仅面临经济损失，还要承担法律风险。以自己的名义替他人向银行贷款是不可取的，基于合同相对性，自己成为债务的直接承担人，而他人与银行之间不存在借贷关系；他人不能偿还贷款的情况下，自己需要全部偿还，逾期还款还可能影响个人征信。

编辑：王晨伟

责编：郑黎波

主编：姚启明