深圳多家银行可延期还房贷,最长达3年!特殊群体受关照
南都讯记者卢亮叶霖芳按照央行和银保监会日前联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,鼓励依法自主协商延期还本付息。
12月8日,南都湾财社记者走访并分析深圳主流银行的相关政策发现,部分银行根据疫情影响程度并结合客户具体情况,可提供个人住房贷款延期政策。而在具体执行上,国有大行相对严格,股份制银行相对宽松,对于申请者的条件也有不同限定。那么,延期还房贷适合什么样的人群?究竟有何利弊?宽限期内正常计息不算罚息,又有何需要注意之处?
国有大行对最长宽限期政策不同
在国有大行阵营,部分银行明确了最长的宽限期。作为深圳个人房贷市场份额最大的银行,深圳建行今天回应南都湾财社称,个人住房贷款客户如因受疫情影响收入下降等特殊情况导致还款困难,可向贷款经办行申请疫情纾困服务,具体包括短期延后还款最长至28天、6个月内调整账单计划以及延长贷款期限降低分期还款额等方案。
农行深圳分行表示,个人住房贷款客户,如属于因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员或受疫情影响暂时失去收入来源的人员,可向该行申请疫情纾困措施。该行通过采取“设置宽限期”(最长不超过180天)、“调整还款方式”、“账单计划调整”(停还本息最长12个月)、“征信保护”等四种方式,减轻客户疫情防控期间还款压力。
邮储银行客服人员也表示,全国范围内(包括深圳)的客户,如果在该行申请房贷延期,可以通过手机银行进行操作申请。在线下的话,可以联系线下信贷员或者信贷网点,最多可以延期6个月。
深圳中行方面最新回应,个人住房贷款客户,如因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员和受疫情影响收入来源等人群,通过给予一定延期还款(最长不超过180天)、推迟下一还款日期、延迟偿还本金、推迟贷款到期、提供贷款重组、贷款展期等方式,减轻客户疫情防控期间还款压力。
不过,也有国有大行并未明确最长宽限时间,需要客户与银行协商。按照深圳工行向南都湾财社记者的回应,因疫情不能按时还房贷的客户可给予个人贷款延期还款服务支持。通过延期归还房贷(提供宽限期)、延长还款期限、变更还款方式等多种措施,及时做好个人贷款延期还款服务。工行强调,延期时间(宽限期)按实际情况灵活处理。
深圳交行也表示,对于因疫情住院治疗或隔离,或因疫情停业失业而失去收入来源的个人,以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款,可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商,综合运用还款宽限期、延期还本付息、展期等方式调整还款计划。
股份行最长可达3年,特殊群体受关照
相比国有大行,南都湾财社记者注意到,股份行更为积极。
按照兴业银行深圳分行的说法,针对疫情封控严重区域,住房按揭最长延期18个月;️受疫情影响较严重区域且涉及停工或延期交房楼盘最长延期3年。民生银行深圳分行也表示,影响人群可向该行申请按揭贷款延期还款,允许客户多次申请或调整延期还款服务,延长期限最长不超过12个月,申请方式有延后还款时间和延长贷款期限两种。光大银行深圳分行表示,对于受疫情影响确实无力还款的客户,我们会提供必要的延期还本付息支持,且不计入客户征信违约记录。延长期限最长不超过90天。中信银行深圳分行表示,对因疫情住院治疗或隔离、因疫情停业失业而失去收入来源的客户,我行根据客户申请,按照市场化、法治化原则,结合客户实际受影响情况,提供合理的延期还款服务。
不过,作为总部在深圳的金融机构,截止当天下午招商银行暂无明确表态。
记者还留意到,部分银行专门把“货车司机”这个受影响较大的特殊群体纳入房贷延期政策服务对象内,也体现了深圳金融行业的细心。
深圳部分银行个人住房贷款延期政策
宽限期内仍继续计息,本金可一次性或摊分归还
实际上,据南都湾财社记者观察,多家银行的相关便民延期政策此前早已实施多时。而对于普通市民来说,利息和征信成为最大考虑。对此,各大银行均明确表示,申请个人贷款延期不会影响客户征信,无需担心。
那么,如果符合条件并申请了延期还款,利息如何计算?深圳一家银行负责人向记者表示,“正常计息,不计逾期,不算罚息。”
利息又该如何归还?按照某国有银行的说法,延期期间贷款利息按实际本金占用情况计算,并可在延期时间过后,客户可以选择一次性归还或摊分至后续各期归还。
“延期还款,并非不用还款。”某银行的相关负责人如是向记者强调。
对于房贷延期的市场需求,中国(深圳)综合开发研究院金融发展与国资国企研究所副所长余凌曲分析认为,延期还房贷,本质上是把当前的还贷资金压力转移到未来,而且宽限期内房贷仍然继续计息,这意味着未来还贷的压力可能加倍,因而延期还房贷并不太适合大部分人。他提醒,如果确因疫情影响,近期收入大幅减少,可以考虑。
这类贷款,延期还本付息!原则上最长可延至2023年6月30日
中国人民银行等六部门14日发布通知明确,对于2022年第四季度到期的、因新冠肺炎疫情影响暂时遇困的小微企业贷款(含个体工商户和小微企业主经营性贷款),还本付息日期原则上最长可延至2023年6月30日。
为深入落实好稳经济一揽子政策和接续政策,助力稳住经济大盘,近日人民银行、银保监会、财政部、国家发展改革委、工业和信息化部、市场监管总局等六部门联合印发《关于进一步加大对小微企业贷款延期还本付息支持力度的通知》,对于2022年第四季度到期的小微企业贷款,鼓励银行业金融机构按市场化原则与企业共同协商延期还本付息。
通知明确,延期贷款正常计息,免收罚息。各银行业金融机构要坚持实质性风险判断,不单独因疫情因素下调贷款风险分类,不影响征信记录,并完善贷款延期还本付息相关尽职免责规定。银行业金融机构要创新延期贷款产品和服务,为企业提供差异化贷款延期方式、线上续贷产品和贷款延期线上办理渠道,提高小微企业办理贷款延期的便利度。在有效防控风险的前提下,对于缺乏部分材料的贷款延期申请可“容缺办理”,事后补齐。
为充分调动银行业金融机构的积极性,通知提出,人民银行综合运用多种货币政策工具,保持银行体系流动性合理充裕;金融监管部门落实好小微企业不良贷款容忍度等差异化政策;各级财政部门在考核国有控股和参股的银行业金融机构2022年经营绩效时,应充分考虑延期还本付息政策的影响,给予合理调整和评价。同时,鼓励政府性融资担保机构对有贷款延期需求的企业延长担保期限,继续提供增信支持。
据新华社K30
从6.1%降到3.7%?银保监会最新揭秘“转贷降息”骗局
近期,一些不法中介发掘“商机”,向消费者推介房贷转经营贷,宣称可以“转贷降息”,诱导消费者使用中介过桥资金结清房贷,再到银行办理经营贷归还过桥资金。
此前就有购房者对第一财经记者表示,其所持有的两套房子共有房贷140多万,但两套房子的房贷利率很高,一套是4.75%,另一套是6.1%,每个月还房贷就要9000元左右。而办理经营贷置换房贷后,按照3.7%的经营贷利率计算,按照先息后本的方式还款,每个月只需要还4000多元。
然而,这种将房贷置换为经营贷的操作,隐藏着违约违法隐患、高额收费陷阱、影响个人征信、资金链断裂、侵害信息安全等风险。
12月20日,银保监会消费者权益保护局发布风险提示,提醒广大消费者,警惕不法中介诱导,认清违规转贷背后隐藏的风险,防范合法权益受到侵害。
“转贷降息”四大坑
经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品,借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款,贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。
近年来,金融对小微企业的支持力度不断加大,不少商业银行的经营贷利率已下调至4%以下,低于多地首套房按揭贷款利率;2022年以来,5年期以上LPR累计下行35个基点,由2021年12月的4.65%降至今年8月的4.3%。
巨大的利率差也引起了市场主体的关注:对于存量房贷而言,一些“高位上车”的购房者希望能够通过经营贷套现来减轻还贷压力;一些中介机构,包括地产中介、贷款中介、财务公司等等,也借此机会开展业务,声称可以帮助购房者将手头利率较高的房贷转换成利率较低的经营贷,省下一大笔利息。
但实际上,所谓的“转贷降息”背后却蕴藏着巨大风险。
一个风险是,中介违规操作给消费者带来违约违法隐患。根据相关监管规定,经营贷须用于生产经营周转。银行与消费者贷款合同会明确约定贷款用途,但在“转贷”操作下,银行若发现经营贷款资金未按照合同约定使用,最终将由消费者承担违约责任,不但可能被银行要求提前还贷,个人征信也会受到影响。
银保监会提示,在经营贷办理过程中,不法中介宣称可以提供办理各项证件、材料的服务,“帮助”消费者申请贷款,其实是通过伪造流水、包装空壳公司等手段获得申请经营贷资格,此行为涉嫌骗取银行贷款,消费者甚至可能会被追究相关法律责任。
其次,不法中介所谓的“转贷降息”,需要消费者先结清住房按揭贷款,再以房屋作抵押办理经营贷。不法中介为牟取非法利益,往往怂恿消费者使用中介的过桥资金偿还剩余房贷,并从中收取垫资过桥利息、服务费、手续费等各种名目的高额费用,而息费则隐藏诸多猫腻。
根据记者此前调查了解到,“转贷降息”收费项目涉及中介公司的服务费、套现费、购买壳公司费用,不同情况又有所区别。
有北京地区某地产中介人士曾这样介绍:“收费多少要审核资料后才能确定。一般而言,如果是老房本,名下无公司,目前利率最低可以申请到3.65%,我们收取1%的服务费、0.3%的套现费、1.5万元购买公司的费用,当然每家银行要求不同。”
“消费者‘转贷’后的综合资金成本可能高于房贷正常息费水平。即使最终申请经营贷失败,消费者仍将被中介要求承担上述各项高额费用,同时还将承担高息过桥资金的还款压力。”银保监会指出。
此外,“以贷还贷”“转贷”操作有资金链断裂风险。银保监会表示,经营贷与住房贷款在贷款条件、利息、资金用途、期限、还款方式等方面都有很大不同。
比如,经营贷的期限较短,还款要求也很不一样,且本金大多需一次性偿还,借款人若无稳定的资金来源,贷款到期后不能及时偿还本金,可能产生资金链断裂风险。
另外,“转贷”操作有信息安全权被侵害风险。消费者选择“贷款中介”的“转贷”服务,需要将身份信息、账户信息、家庭成员信息、财产信息等相关重要信息提供给中介。
银保监会指出,部分中介获取消费者个人信息后,为牟取非法利益可能会泄露、出售相关信息,侵害消费者信息安全权。
警惕不法中介的套路陷阱
实际上,对于经营贷流入房市,监管部门早就明令禁止,但今年以来“转贷降息”之所以能够卷土重来,是因为银行经营性贷款与个人住房按揭贷款利率出现较大的利率差,很多购房者都对此业务心动了。
对此,银保监会指出,银行机构要加大金融知识普及力度,向消费者充分提示风险,并进一步完善内部管理机制,加强中介机构管理和贷款审核,防止房贷违规置换经营贷风险。
银保监会提醒,认清转贷操作的不良后果和风险隐患,增强风险防范意识,维护自身合法权益。
一是防范不法中介虚假宣传,提高风险识别能力。要警惕不法中介隐瞒不利信息、只谈诱人条件的虚假宣传欺骗和误导消费者。所谓的“转贷降息”看似利息更优惠,实际却隐藏违法违约隐患、高额收费陷阱、个人征信受损、资金链断裂、信息泄露等风险。
二是选择正规金融机构咨询,警惕不法中介的套路陷阱。要合理评估个人或家庭实际情况,若有提前还贷或者其他金融业务需求,应向银行等正规金融机构进行咨询了解相关情况。要了解金融常识,保护自身合法权益。
三是认真审核合同内容,按约定使用贷款。金融机构和消费者都应本着公平自愿、诚实守信的原则,金融机构应合规放贷,消费者要理性借贷。申请贷款时,提供真实有效的贷款申请材料;在合同签署时,认真阅读条款,重点关注利率、费用、权利义务、风险提示等重要内容,谨慎对待签字、授权环节;借贷后,注意按照约定用途使用贷款,避免挪作他用,产生违约责任,影响个人征信。
四是注意个人信息保护,避免造成财产损失。在办理金融业务时,不随意透露身份信息、银行账号、财产情况等个人信息,防止信息泄露的风险;不轻易登录不明机构网站和转发链接;不轻信自称某金融机构的陌生来电,避免个人信息被不法分子利用,甚至造成财产损失。
此外,东方金诚首席宏观分析师王青认为,解决“转贷降息”这个问题可以从下调居民房贷利率入手。一方面会压缩违规套利空间,更重要的是,这将是引导房地产行业尽快软着陆的关键所在。
12月20日,全国银行间同业拆借中心公布新版LPR报价:1年期品种报3.65%,5年期以上品种报4.30%,均与上次相同。
“当前居民房贷利率都处于相对偏高水平。近期一些地方出现房贷提前还款潮,也从一个侧面印证了这一点。接下来为推动房贷利率进一步下行,除了放宽首套房贷利率下限外,需要5年期LPR报价先行下调。预计2023年1月1日房贷重定价日过后,5年期LPR报价有可能下调0.15个百分点。”王青称。